تحديد المباني الخطرة، في نطاق القانون رقم 6306 ولائحته التنفيذية المادة 7؛ يتكون من مراحل حاسمة مثل طلب الملاك، وعملية البرمجيات الإلكترونية، وتسجيل إشارة على السجل العقاري، وحق الاعتراض لمدة 15 يومًا، وفحص اللجنة الفنية. إن تنفيذ العملية بشكل مخالف للإجراءات، قد يؤدي إلى عواقب وخيمة فيما يتعلق بحق الملكية قد يؤدي إلى.

1. إجراءات الكشف عن المباني الخطرة واستخدام البرمجيات الإلكترونية

 وفقًا للمادة 7 من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 6306، يتم تحديد المباني الخطرة، أولاً من قبل مالكي المباني أو ممثليهم القانونيين، على نفقتهم الخاصة، من خلال المؤسسات والمنظمات المرخصة من قبل الوزارة. وكما هو مذكور في قرارات مجلس قضايا النزاعات الإدارية (2019/1187 E. ) والدائرة السادسة لمجلس الدولة (2019/17988 E. )، تتم هذه العملية عبر نظام البرمجيات الإلكترونية المسمى “A.R.A.A.D.” . في حال عدم إجراء التحديد من قبل الملاك خلال المدة المحددة، يتم إجراء التحديدات تلقائيًا من قبل الوزارة أو الإدارة أو يتم تكليف جهات أخرى بإجرائها. وقد أكدت الدائرة السادسة لمجلس الدولة (2019/17988 E. ) على أهمية الإجراءات المتعلقة بحذف السجل في حال عدم إتمام التحديد خلال شهرين من إنشاء سجل المبنى عبر نظام البرمجيات الإلكترونية، وذلك من منظور حق الملكية والعمليات الإدارية.

2. إبلاغ تقارير الكشف إلى السجل العقاري وإجراءات الإخطار 

يتم فحص تقارير الكشف عن المباني الخطرة المعدة من قبل المديرية المعنية، وفي حال عدم وجود أي نقص، يتم إبلاغ مديرية السجل العقاري المختصة لتسجيل المباني الخطرة في قسم الإقرارات بسجل العقارات. كما ورد في قرارات الدائرة الإدارية الرابعة لمحكمة الاستئناف الإقليمية في إسطنبول (2017/1392 إي.) والدائرة السادسة لمجلس الدولة (2019/2536 إي.)، يتم تبليغ هذه الملاحظات المسجلة في سجل العقارات؛ لأصحاب الحقوق العينية والشخصية وفقًا لقانون الإبلاغ رقم 7201. يذكر في الإخطار صراحة أنه يمكن الاعتراض على تحديد المبنى الخطرة خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ التبليغ. وفي قرار الدائرة الإدارية الرابعة لمحكمة الاستئناف الإقليمية في إسطنبول رقم 2017/1059 إي.، يتبين أن إجراء تسليم الإخطار للمختار قد طُبق أيضًا في هذه العملية.

3. عملية الاعتراض وتقييم اللجنة الفنية 

يمكن للمالكين أو ممثليهم القانونيين، الاعتراض على تحديد المبنى الخطرة، بتقديم عريضة إلى المديرية في موقع المبنى خلال خمسة عشر يومًا. وقد أكدت قرارات الدائرة السادسة لمجلس الدولة (2019/16858 إي.) والدائرة الإدارية الرابعة لمحكمة الاستئناف الإقليمية في إسطنبول (2017/1392 إي.)، أنه لا يمكن إصدار سوى تقرير واحد لتحديد المبنى الخطرة لكل مبنى كقاعدة عامة، وأن هذا التقييد يهدف إلى منع تأخير العملية بتقارير متعددة. يتم فحص الاعتراضات والبت فيها من قبل لجان فنية تتكون من أربعة أعضاء هيئة تدريس معينين من الجامعات وثلاثة أشخاص يعملون في الوزارة. وقد ذكرت الدائرة السادسة لمجلس الدولة (2020/5347 إي.) أنه في حال عثرت اللجنة الفنية على نقص في التقرير، يمكنها إعادة التقرير إلى المؤسسة المرخصة لتصحيحه، لكن القرار النهائي سيصدر عن اللجنة الفنية.

4. قواعد خاصة بشأن المباني قيد الإنشاء والممتلكات الثقافية 

وفقًا للفقرة الأولى من المادة 7 من اللائحة، لا يمكن أن تكون المباني قيد الإنشاء وغير المأهولة، وكذلك المباني التي فقدت سلامتها الإنشائية بسبب الإهمال أو من الناحية الإنشائية، موضوعًا لتحديد المباني الخطرة. وقد رأت الدائرة السادسة في مجلس الدولة (2019/16858 رقم أساس) أن استبعاد هذه الأنواع من المباني من نطاق القانون رقم 6306 يتفق مع القانون. بالإضافة إلى ذلك، في قرارات الدائرة الرابعة بمحكمة إزمير الإدارية (2019/1500 رقم أساس) والدائرة السادسة بمجلس الدولة (2020/2160 رقم أساس)، تم التأكيد على أنه إذا كان العقار أثرًا قديمًا أو ملكية ثقافية مسجلة، فيجب الحصول على رأي أو إذن من مجلس حماية الممتلكات الثقافية الإقليمي، وأن وضع الحماية الخاص لهذه المباني يؤخذ في الاعتبار في عمليات تحديد المباني الخطرة.

5. معلومات مستقاة من مصادر ثانوية 

في قرارات المحاكم التي تعتبر مصادر ثانوية، تم تقديم السياقات الإضافية التالية بخصوص تطبيق المادة 7:

أهلية الاعتراض: أكدت الدائرة 13 بمجلس الدولة (2022/1577 رقم أساس) والدائرة 6 بمجلس الدولة (2020/5348 رقم أساس) أن الحق في الاعتراض يُمنح فقط لأصحاب المباني أو ممثليهم القانونيين، وأنه لا يحق للمستأجرين أو أصحاب الحقوق الشخصية الاعتراض على عملية التحديد.

تشكيل اللجنة الفنية: ذكرت الدائرة 3 بمحكمة إزمير الإدارية (2019/1201 رقم أساس) أن اللجان الفنية تُشكّل بمشاركة أربعة أعضاء من الجامعات وثلاثة أعضاء من الوزارة وأن الاعتراضات تُحسم بشكل نهائي من قبل هذه اللجان.

الإخطار والبت النهائي: أكدت محكمة المنازعات (2023/51 E.) أن الملاحظات المسجلة في السجل العقاري قد تم إبلاغها للمعنيين بطريقة تبدأ فترة الاعتراض البالغة خمسة عشر يومًا، وفي حالة عدم الاعتراض، فإن التحديد يصبح نهائيًا وينتقل إلى مرحلة الهدم.

الخلاصة: تُظهر القرارات القضائية المقدمة أن إجراءات تحديد الهياكل الخطرة والإخطار والاعتراض المنظمة في المادة 7 من لائحة تطبيق القانون رقم 6306؛ يتم تطبيقها، مع مراعاة التوازن بين حق الملكية والمصلحة العامة، وضمن إطار مراقبة اللجنة الفنية والقيود الزمنية المحددة (اعتراض 15 يومًا، مبدأ التقرير الواحد). لا تتضمن الردود تفاصيل تطبيق محددة بشأن الدخول بقوة الشرطة في حالة الممانعة.

الأسئلة الشائعة

Riskli yapı tespiti yapılırken maliklerden izin alınmadan binaya girilebilir mi?

Kanun ve yönetmelikte kolluk zoruyla girişe dair açık düzenleme bulunmamaktadır. Ancak uygulamada idari işlemlerin yerine getirilmesi için idare gerekli tedbirleri alabilir.

Kiracı riskli yapı raporuna itiraz edebilir mi?

Hayır. İtiraz hakkı yalnızca maliklere veya kanuni temsilcilerine aittir.

15 günlük itiraz süresi kaçırılırsa ne olur?

Tespit kesinleşir ve yıkım sürecine geçilebilir. Süre hak düşürücü niteliktedir.

لماذا الدعم القانوني المتخصص ضروري في إسطنبول – توزلا على وجه الخصوص؟

يتابع مكتب محاماة 2M Hukuk بكثافة الدعاوى القضائية والمنازعات الإدارية، لا سيما في الجانب الأناضولي من إسطنبول ومنطقة توزلا، في عمليات التحول الحضري، الهياكل الخطرة، شروح السجل العقاري، والهدم.

لماذا تعد العملية أكثر حساسية في إسطنبول؟

إجراءات معجلة بسبب خطر الزلزال المرتفع

التحضر الكثيف ومنازعات حصص الأراضي

النزاعات المتعلقة بقرارات الأغلبية لمالكي الوحدات

خسارة حقوق يصعب تعويضها نتيجة فوات فترة الاعتراض

ضرورة سير إجراءات السجل العقاري والعملية القضائية الإدارية بالتوازي

في عملية الهيكل الخطير؛

✔ أخطاء النظام الإلكتروني
✔ إخطار غير قانوني
✔ فحص فني غير مكتمل
✔ إعداد تقرير غير مصرح به

مثل هذه الأمور يمكن أن تكون موضوع دعوى إلغاء.

لذلك، من الأهمية بمكان، خاصة بالنسبة للمالكين الذين يدخلون عملية المبنى المعرض للخطر في منطقة إسطنبول – توزلا، الحصول على دعم قانوني متخصص منذ بداية العملية لحماية حقوق ملكيتهم.