إجراء بيع عن طريق استبعاد السمسار

بعد الاستفادة من خدمة الوساطة التي يقدمها سمسار العقارات (السمسار)، يتم التعامل بدقة في القرارات القضائية مع شراء العقار مباشرة من المالك أو عبر قنوات أخرى من خلال إقصاء السمسار، ضمن إطار “مخالفة العقد” و”نشوء الشرط الجزائي”. أدناه، تم تحليل الطبيعة القانونية لهذا الوضع، وقابلية تطبيق الشرط الجزائي، والسوابق القضائية المستقرة للسلطات القضائية في هذا الشأن.

1. مفهوم الإقصاء وطبيعته القانونية

إقصاء سمسار العقارات هو حالة أن يقوم المرشحون المشترون الذين يتصرفون بنية شراء عقار، بعد الاستفادة من خدمات الوساطة التي يقدمها سمسار العقارات مثل عرض الموقع وتقديم المعلومات، بالاتصال المباشر مع المالك بإقصاء السمسار عند الوصول إلى مرحلة استحقاق الأجر. وقد عُرّف هذا الوضع في قرار الهيئة العامة القانونية لمحكمة النقض رقم 2020/339 أساس و 2022/723 قرار، بتاريخ 24.05.2022، بأنه اتفاق مقرر بهدف حماية جهد السمسار، ويحمل أيضًا صفة الشرط الجزائي بالإضافة إلى الأجر. هذه الأنواع من الأحكام، بموجب مبدأ حرية التعاقد، تعتبر صحيحة وملزمة للأطراف.

2. حساب الشرط الجزائي وقاعدة “الضعفين”

في السوابق القضائية لمحكمة النقض، تُقسم الطبيعة القانونية للمبلغ المنصوص عليه في حالة إقصاء سمسار العقارات (والذي يحدد عادة بنسبة 4% من سعر البيع + ضريبة القيمة المضافة) إلى قسمين:

رسوم السمسرة العادية: يُعتبر معدل العمولة القياسي المتفق عليه في العقد (عادةً 2%) هو الرسوم العادية.

الشرط الجزائي: الجزء الذي يزيد عن الرسوم القياسية (على سبيل المثال، النسبة المتبقية 2% من إجمالي المطالبة البالغة 4%) يُصنّف على أنه “شرط جزائي”.

في قرار الدائرة الثالثة عشرة القانونية بمحكمة الاستئناف العليا بتاريخ 06.06.2018، برقم 2016/2319 أساس و 2018/6679 قرار، تم التأكيد على أن 2% من المطالبة البالغة 4% هي رسوم سمسرة، وأن النسبة المتبقية 2% هي شرط جزائي، وضرورة إجراء هذا التمييز. وبالمثل، في قرار الدائرة الثالثة عشرة القانونية بمحكمة الاستئناف العليا بتاريخ 09.02.2016، برقم 2014/48766 أساس و 2016/3728 قرار، تم تأكيد وجوب دفع رسوم 2% التي تعهد بها البائع، وأن النسبة المتبقية 2% هي شرط جزائي.

3. آلية التخفيض (التقليص) من الشرط الجزائي

وفقًا للمادة 182/الفقرة الأخيرة من قانون الالتزامات التركي (TBK)، يلتزم القاضي بتخفيض الشرط الجزائي الذي يراه باهظًا من تلقاء نفسه (resen). إلا أن تطبيق هذه القاعدة يختلف باختلاف صفة الأطراف:

المدينون غير التجاريين: إذا لم يكن المدين تاجرًا، فيجب تخفيض الشرط الجزائي الباهظ؛ مع الأخذ في الاعتبار الوضع الاقتصادي للأطراف، وقدرة المدين على السداد، والفائدة المحققة، ودرجة الخطأ (الدائرة الثالثة عشرة القانونية بمحكمة الاستئناف العليا، 04.12.2017، برقم 2017/9158 أساس، و 2017/12051 قرار.).

المدينون التجار: إذا كان المدين تاجراً، فلا يمكن تخفيض الشرط الجزائي بموجب المادة 22 من القانون التجاري التركي. في قرار الدائرة القانونية 13 لمحكمة استئناف منطقة إسطنبول، بتاريخ 06.04.2023، برقم 2021/74 أساس و2023/563 قرار ، تقرر تحصيل الشرط الجزائي البالغ 4% + ضريبة القيمة المضافة بالكامل دون تخفيض، نظراً لكون المدعى عليه تاجراً.

4. نطاق الإقصاء وشروط الإثبات

إن فعل الإقصاء لا يقتصر على قيام المشتري بالشراء شخصياً فقط. في العقود، عادةً ما تُعتبر عمليات الشراء التي يقوم بها زوج المشتري أو أبناؤه أو أقاربه من الدرجة الأولى ضمن هذا النطاق أيضاً. في قرار الدائرة القانونية الثالثة لمحكمة النقض، بتاريخ 01.06.2023، برقم 2023/370 أساس و2023/1722 قرار ، ذُكر أن حكم الرسوم بنسبة 4% + ضريبة القيمة المضافة ملزم أيضاً في عمليات الشراء التي تتم باسم أقارب المشتري.

علاوة على ذلك، يشترط وجود عقد مكتوب لكي يستحق السمسار الأجر (المادة 520 من قانون الالتزامات التركي). في قرار الهيئة العامة القانونية لمحكمة النقض، بتاريخ 15.10.2014، برقم 2013/1108 أساس و2014/768 قرار ، تم تأكيد وجوب تطبيق الشرط الجزائي في العقد (مع إجراء تخفيض) في حال تم استبعاد الشقة التي أظهرها السمسار وتم شراؤها باسم الزوج/الزوجة.

5. حالات استثنائية: شرط الوساطة الفعالة

على الرغم من وجود وثيقة عرض العقار، لكي يُقال إن الوسيط العقاري قد تم استبعاده، يجب أن يؤدي نشاط الوسيط العقاري إلى البيع أو أن يكون لديه جهد في هذا الاتجاه. في قرار الهيئة العامة القانونية بمحكمة النقض بتاريخ 13.12.2018، برقم أساس 2017/621 ورقم قرار 2018/1929، أُفيد بأن مجرد عرض العقار لا ينشئ حقًا في الأجر بمفرده، وفي حال تم البيع بشكل مستقل عن نشاط الوسيط العقاري، وبواسطة وسيط عقاري آخر وكله المالك، فلا يمكن الحديث عن “استبعاد” الوسيط، وبناءً عليه تم تأييد قرار الإصرار على رفض الدعوى.

6. تقييمات المصادر الثانوية

توضح القرارات ذات الطبيعة الثانوية للمصدر الإجراءات التي يجب على المحاكم اتباعها في حال استبعاد الوسيط العقاري:

في قرار الدائرة الثالثة عشرة القانونية بمحكمة النقض بتاريخ 18.03.2010، برقم أساس 2009/12764 ورقم قرار 2010/3578 (مصدر ثانوي)، أُفيد بأن عدم مناقشة تخفيض الشرط الجزائي المتفق عليه بمثلي أجر الخدمة، وفقًا للمادة 161/الأخيرة من قانون الالتزامات، هو سبب للنقض.

في قرار الدائرة الثالثة عشرة القانونية بمحكمة النقض بتاريخ 16.01.2013، برقم أساس 2012/20571 ورقم قرار 2013/673 (مصدر ثانوي)، تم التركيز على أن الأجر المحدد بنسبة 4%، 2% منه يعتبر أجرًا عاديًا و2% شرطًا جزائيًا، وعلى ضرورة تطبيق خصم بنسبة 50% على جزء الشرط الجزائي.

في قرار الدائرة المدنية الثالثة عشرة للمحكمة العليا بتاريخ 21.06.2018، رقم الأساس 2016/10339 ورقم القرار 2018/7032  K. (مصدر ثانوي)، تم التذكير، بالإشارة إلى تعريفة غرفة وكلاء العقارات، بأن نصف المبلغ الإجمالي البالغ 4% الذي يجب أن يدفعه الطرفان في حال عدول أحدهما، هو شرط جزائي ويجب تخفيضه تلقائيًا.

الخلاصة

في ضوء القرارات القضائية؛ في حال استبعاد وكيل العقارات، فإن الأحكام الواردة في العقد، والتي عادة ما تحدد بضعف العمولة العادية (6%)، تعتبر بمثابة “شرط جزائي” وهي صحيحة. ولكن المحاكم لها سلطة تخفيض هذا المبلغ بناءً على ما إذا كان المدين تاجرًا أم لا. ولكي يستحق وكيل العقارات هذا الأجر، فإن وجود عقد مكتوب وعرض العقار من قبل وكيل العقارات هما شرطان أساسيان.

Emlakçıyı devre dışı bırakıp evi alırsam ücret öder miyim?

Evet. Yargıtay kararlarına göre, emlakçının gösterdiği taşınmazı onun dışında satın almanız durumunda sözleşmede yer alan komisyon ve cezai şart hükümleri devreye girer ve ücret ödeme yükümlülüğü doğabilir.

Cezai şart neden “iki kat komisyon” olarak uygulanıyor?

Uygulamada sözleşmelerde genellikle %2 komisyon + %2 cezai şart olacak şekilde toplam %4 talep edilir. Yargıtay bu tutarın bir kısmını normal ücret, kalanını cezai şart olarak değerlendirmektedir.

Bu cezai şart her durumda ödenir mi, indirim mümkün mü?

Her durumda değil. Eğer borçlu tacir değilse hakim, cezai şartı fahiş bulursa indirim yapabilir. Ancak tacirler açısından bu indirim çoğu durumda uygulanmaz.

لماذا يعتبر دعم المحامي المتخصص ضروريًا؟

أحد أخطر المخاطر في عمليات بيع وشراء العقارات هو نزاعات الشرط الجزائي والعمولة ذات المبالغ الكبيرة التي تنشأ بسبب تجاوز وكيل العقارات (إقصائه). في مثل هذه الحالات، تكون العديد من التفاصيل الفنية حاسمة، مثل محتوى العقد، وصفة الأطراف، وما إذا كان وكيل العقارات قد ساهم فعلاً في البيع.

لهذا السبب، فإن العمل مع محامٍ في إسطنبول؛ ذو أهمية كبيرة من حيث تحليل العملية بشكل صحيح ومنع مخاطر الدفع غير الضرورية. خاصة فيما يتعلق بـ؛

تقييم صحة ومبلغ الشرط الجزائي

طلب تخفيض الشرط الجزائي الباهظ (التخفيض)

تحديد ما إذا كان وكيل العقارات يستحق الأجر فعلاً أم لا

إن مسائل مثل إلغاء الديون الناشئة عن عقود خاطئة تتطلب خبرة متخصصة.

في هذه المرحلة، العمل مع مكتب 2M إسطنبول للمحاماة ذي الخبرة يقلل من المخاطر القانونية ويمنع فقدان الحقوق.