عرض وسيط العقارات المنزل على المشتري وطلب منه توقيع «وثيقة معاينة العقار»، لكن المنزل لم يُشترَ. وبعد بضعة أسابيع يأتي اتصال هاتفي: «يجب عليكم دفع بدل معاينة العقار». وفي بعض الأحيان يتحول هذا الطلب إلى فاتورة، وفي أحيان أخرى مباشرة إلى إجراء تنفيذ جبري وفي هذا المقال نتناول، من منظور كل من المشتري والوسيط العقاري، ما إذا كان يحق للوسيط المطالبة ببدل لمجرد عرض العقار عندما لا تتم عملية البيع إطلاقاً، وذلك في ضوء قانون الالتزامات التركي، ولائحة تجارة العقارات، وقرارات الهيئة العامة للدوائر المدنية بمحكمة النقض.
الإجابة المختصرة
إذا لم تتم عملية البيع (أو الإيجار)، فلا يحق للوسيط العقاري المطالبة بأجرة لمجرد عرضه العقار. إذ تنص المادة 19/4 من اللائحة صراحة على أنه «لا يجوز طلب أي بدل مقابل خدمة عرض العقار»، كما تعتبر الهيئة العامة للدوائر المدنية بمحكمة النقض عرض العقار إجراءً تحضيرياً لا يرتب نتيجة بذاته. ومع ذلك، توجد ثلاث حالات يجب الانتباه إليها: (1) المصروفات المتفق عليها والمثبتة في عقد مكتوب (TBK المادة 521/الأخيرة)، (2) بدل العدول المتفق عليه في عقد الوساطة، (3) شراء العقار الذي عرضه الوسيط باسمكم أو باسم أحد أقاربكم بعد استبعاد الوسيط من الصفقة (اللائحة المادة 20/8).
المحتويات
- إذا لم يُبع المنزل، فهل تكونون مدينين للوسيط؟ ثلاثة أسئلة للتحقق
- التشريعات المنظمة للموضوع: TBK المواد 520–523 ولائحة تجارة العقارات
- يجب أن يكون عقد السمسرة العقارية مكتوباً (TBK المادة 520/3)
- متى يستحق الوسيط الأجرة؟ شرط تحقق النتيجة (TBK المادة 521/1)
- حظر بدل معاينة العقار: اللائحة المادة 19/4 ووثيقة معاينة العقار
- الهيئة العامة للدوائر المدنية بمحكمة النقض: عرض العقار إجراء تحضيري
- نهج محاكم الدرجة الأولى
- البند الوحيد الذي يمكن المطالبة به حتى دون البيع: المصروفات المتفق عليها (TBK المادة 521/الأخيرة)
- إذا وقعتم عقد وساطة: الفرق بين بدل العدول والعربون
- استثناء مهم: شراء العقار بعد استبعاد الوسيط
- مشكلات العقد المكتوب والتوقيع وسلطة التمثيل
- جدول ملخص للأحكام القضائية
- ماذا تفعل إذا طالب الوسيط ببدل معاينة أو بدأ إجراء تنفيذ؟
- من منظور الوسيط: ما الذي يجب مراعاته لتجنب فقدان الحق؟
- 7 أخطاء شائعة
- الأسئلة الشائعة
- لماذا من المهم إدارة الإجراءات بشكل صحيح في هذه الملفات؟
- المصادر وملاحظة مهمة
1. إذا لم يُبع المنزل، فهل تكونون مدينين للوسيط؟ ثلاثة أسئلة للتحقق
لا، كقاعدة عامة لا يوجد دين. فحق الوسيط العقاري (ويُسمى في القانون السمسار) في الأجرة يتوقف على إتمام بيع أو إيجار العقار الذي عرضه ولا يترتب بمجرد معاينة المنزل أو الاطلاع على الإعلان أو الحصول على معلومات عن السعر أو توقيع وثيقة معاينة عقار أي التزام بالدفع.
ومع ذلك، قبل الوصول إلى نتيجة «لا يتعين عليّ الدفع»، يجب الإجابة عن ثلاثة أسئلة:
- هل الوثيقة التي وقعتموها مجرد وثيقة معاينة عقار أم أنها عقد وساطة في البيع والشراء يتضمن أحكاماً بشأن بدل العدول والعربون؟
- هل تتضمن الوثيقة حكماً صريحاً ينص على أن مصروفات الوسيط تكون على عاتقكم؟
- هل تم شراء العقار المعروض باسمكم أو باسم زوجكم/زوجتكم أو أحد أقاربكم دون علم الوسيط؟
إذا كانت الإجابة عن هذه الأسئلة الثلاثة «لا»، فلا يوجد أساس قانوني لمطالبة الوسيط ببدل معاينة العقار.
2. التشريعات المنظمة للموضوع: TBK المواد 520–523 ولائحة تجارة العقارات
يقع الموضوع عند تقاطع نظامين قانونيين منفصلين: قانون الالتزامات التركي رقم 6098 (المواد 520–525) الذي يضع الإطار العام لعقد السمسرة، و لائحة تجارة العقارات (الجريدة الرسمية 05.06.2018، رقم 30442) التي تنظم نشاط الوساطة العقارية بالتفصيل.
| الحكم | الموضوع الذي ينظمه | أثره على النزاع |
|---|---|---|
| TBK المادة 520/1 | تعريف عقد السمسرة | يستحق السمسار الأجرة إذا تم إبرام العقد. |
| TBK المادة 520/2 | تطبيق أحكام الوكالة | تسري على الوسيط أيضاً التزامات العناية والوفاء. |
| TBK المادة 520/3 | شرط الكتابة | لا يكون عقد السمسرة العقارية صحيحاً ما لم يُبرم كتابة. |
| TBK المادة 521/1 | استحقاق الأجرة | تتوقف الأجرة على إبرام العقد نتيجة نشاط السمسار. |
| TBK المادة 521/الأخيرة | المصروفات | إذا تم الاتفاق عليها، تُدفع المصروفات حتى لو لم يتم إبرام العقد. |
| اللائحة المادة 19/1 | وثيقة معاينة العقار | تُقدم خدمة المعاينة بتنظيم وثيقة مستقلة لكل عقار. |
| اللائحة المادة 19/4 | حظر بدل معاينة العقار | لا يجوز طلب أي بدل مقابل خدمة المعاينة. |
| اللائحة المادة 20/8 | استبعاد الوسيط | إذا تم الشراء خلال مدة التفويض بعد استبعاد الوسيط، يستحق الوسيط بدل الخدمة. |
ملاحظة بشأن التحديث
تم آخر تحديث للائحة تجارة العقارات بتعديل مؤرخ 29.04.2026 (الجريدة الرسمية 33238). وقد نظم هذا التعديل مسائل مثل تعديل شهادة التفويض و«نظام الدفع» في مبيعات العقارات، لكنه لم يغير حظر بدل المعاينة (المادة 19/4) ولا حكم استبعاد الوسيط (المادة 20/8).
3. يجب أن يكون عقد السمسرة العقارية مكتوباً (TBK المادة 520/3)
تعرّف المادة 520/1 من TBK عقد السمسرة على النحو الآتي: «عقد السمسرة هو العقد الذي يتعهد فيه السمسار بتهيئة إمكانية إبرام عقد بين الأطراف أو التوسط في إبرامه، ويستحق الأجرة إذا تم إبرام ذلك العقد.» وبموجب الفقرة الثانية من المادة نفسها، تُطبق أحكام الوكالة على السمسرة كقاعدة عامة.
أما الحكم الأكثر حسماً في الممارسة فهو الفقرة الثالثة: «لا يكون عقد السمسرة المتعلق بالعقارات صحيحاً ما لم يُبرم كتابة.» وهذا شرط لصحة العقد. فلا يمكن المطالبة بأجرة السمسرة العقارية استناداً إلى اتفاق شفهي أو رسالة واتساب أو شهادة شاهد.
هل يمكن اعتبار وثيقة معاينة العقار عقد سمسرة؟
نعم، يمكن ذلك. إذ تعتبر محكمة النقض الوثائق المعنونة بـ«وثيقة معاينة العقار» أو «محضر معاينة العقار» أو «عقد معاينة العقار وبدل الخدمة» عقود سمسرة صحيحة إذا كانت موقعة من الطرفين وتشتمل على العناصر الأساسية لعقد السمسرة. إلا أن هذا التكييف لا يمنح الوسيط حق المطالبة بالأجرة إلا عند تحقق البيع ؛ فإذا لم يقع البيع، فلا ينشأ بدل معاينة مهما كان عنوان الوثيقة.
4. متى يستحق الوسيط الأجرة؟ شرط تحقق النتيجة (TBK المادة 521/1)
TBK المادة 521/1: «لا يستحق السمسار الأجرة إلا إذا تم إبرام العقد نتيجة نشاطه. وإذا كان العقد الذي أُبرم نتيجة نشاط السمسار معلقاً على شرط واقف، فتُدفع الأجرة عند تحقق الشرط.»
ربط المشرع الأجرة لا بالجهد الذي بذله الوسيط، بل بالنتيجة التي حققها فحتى لو عرض الوسيط العقار عشر مرات، ونشر إعلانات، وأدار المفاوضات، فلا ينشأ له حق في الأجرة إذا لم يبرم عقد البيع بين الأطراف. وهذه هي الخاصية الأساسية التي تميز عقد السمسرة عن عقد تقديم الخدمات.
شرط علاقة السببية
ولا يكفي مجرد إتمام البيع لاستحقاق الأجرة؛ بل يجب أن يكون البيع قد تم «نتيجة» نشاط الوسيط. فمثلاً، إذا اشترى المشتري بعد أشهر العقار الذي عرضه الوسيط الأول بواسطة وسيط آخر ومن خلال مسار مستقل، فقد يتعذر إثبات رابطة بين نشاط الوسيط الأول والبيع. ويأتي قرار محكمة إزمير التجارية الابتدائية الثانية المذكور أدناه في هذا الاتجاه.
هل المادة 521/1 من TBK آمرة؟
يُقبل في الفقه أن المادة 521/1 من TBK ليست حكماً آمراً، وأن بإمكان الأطراف الاتفاق على ربط الأجرة بشرط مختلف. إلا أن حدود هذه الحرية في تجارة العقارات ترسمها المادة 19/4 من اللائحة: فمهما اتفق الأطراف، لا يمكن جعل خدمة عرض العقار نفسها مقابلاً لبدلولهذا لا يصلح حكم من نوع «يُدفع مبلغ كذا عن كل شقة تتم معاينتها» كأساس لبدل المعاينة.
5. حظر بدل معاينة العقار: اللائحة المادة 19/4 ووثيقة معاينة العقار
وفقاً للمادة 19/1 من لائحة تجارة العقارات، يتم عرض العقار الذي تتم الوساطة في بيعه أو تأجيره على المشتري أو المستأجر من خلال تنظيم وثيقة معاينة عقار مستقلة لكل عقار. أما الفقرة الرابعة من المادة نفسها فهي واضحة بما لا يدع مجالاً للنقاش:
لائحة تجارة العقارات المادة 19/4
«لا يجوز طلب أي بدل مقابل خدمة عرض العقار.»
ماذا تثبت وثيقة معاينة العقار؟
تثبت هذه الوثيقة أن عقاراً معيناً عُرض على شخص معين في تاريخ معين. وتظهر قيمتها بالنسبة للوسيط لاحقاً إذا ادعى أن العقار تم شراؤه بعد استبعاده من الصفقة. إلا أن الوثيقة لا تمنح حقاً مستقلاً في المطالبة ببدل معاينة.
المبدأ نفسه منذ بلاغ المعيار الإلزامي وحتى اليوم
هذا الحظر ليس جديداً. فقد أكدت الهيئة العامة للدوائر المدنية بمحكمة النقض، بالإشارة إلى المادة 1.1.3 من بلاغ المعيار الإلزامي المنشور في الجريدة الرسمية بتاريخ 08.07.2003 ورقم 25162 تحت عنوان «خدمات الوساطة العقارية – القواعد العامة»، وجوب تعليق بيان يفيد بعدم جواز طلب أجرة مقابل خدمة المعاينة ضمن جدول الأسعار في مكان يمكن للعملاء رؤيته. واليوم نُقل المبدأ نفسه مباشرة إلى النص النظامي في المادة 19/4 من اللائحة.
هل يطلب منكم الوسيط بدل معاينة عقار؟
دعونا نراجع معاً الوثيقة التي وقعتموها والطلب الموجه إليكم؛ وحددوا موقفكم القانوني قبل الدفع أو قبل فوات مهلة الاعتراض.
6. الهيئة العامة للدوائر المدنية بمحكمة النقض: عرض العقار إجراء تحضيري
وصفت الهيئة العامة للدوائر المدنية بمحكمة النقض (HGK) الطبيعة القانونية لعرض العقار بالعبارات نفسها في عدة قرارات. وتشكل هذه القرارات أقوى سند في مواجهة مطالبات بدل المعاينة.
YHGK، E. 2020/339، K. 2022/723، T. 24.05.2022
صرحت الهيئة بوضوح بأن نشاط عرض العقار من الإجراءات التحضيرية للسمسرة، وأنه لا ينشأ حق في الأجرة ما لم تتحقق النتيجة:
YHGK 2020/339 E. – 2022/723 K.
«… إن عرض العقار من الإجراءات التحضيرية لنشاط السمسرة، وإذا لم تتحقق النتيجة ضمن هذه الأنشطة فلا يجوز المطالبة بأي حق لمجرد إجراء عرض العقار…»
وأكد القرار أيضاً أن العقد ينص على استحقاق الأجرة عند جمع البائع والمشتري وإتمام البيع، وأن الوسيط إذا لم يتمكن من إتمام البيع فلا يستحق أجرة لمجرد عرض العقار، كما أشار إلى المادة 1.1.3 من بلاغ المعيار الإلزامي.
YHGK، E. 2021/243، K. 2022/1283، T. 11.10.2022
كررت الهيئة المبدأ نفسه في هذا القرار أيضاً:
YHGK 2021/243 E. – 2022/1283 K.
«ذلك أن عرض العقار من الإجراءات التحضيرية لنشاط السمسرة، وإذا لم تتحقق النتيجة ضمن هذه الأنشطة فلا يجوز المطالبة بأي حق/أجرة لمجرد إجراء عرض العقار.»
ويكتسب القرار أهمية أيضاً من حيث صحة أحكام «استبعاد الوسيط» التي نتناولها أدناه.
YHGK، E. 2017/621، K. 2018/1929، T. 13.12.2018
YHGK 2017/621 E. – 2018/1929 K.
«عرض العقار من الإجراءات التحضيرية لنشاط السمسرة، وإذا لم تتحقق النتيجة ضمن هذه الأنشطة فلا يجوز المطالبة بأي حق لمجرد إجراء عرض العقار.»
وذكرت الهيئة أن هذه المسألة قد «تم توضيحها» أيضاً بالمادة 1.1.3 من بلاغ المعيار الإلزامي.
محكمة النقض، الدائرة المدنية الثالثة، E. 2009/19787، K. 2010/1416، T. 04.02.2010
يبين هذا القرار الصادر في ظل قانون الالتزامات الملغى أن المبدأ راسخ منذ زمن:
Y3HD 2009/19787 E. – 2010/1416 K.
«لا يجوز للسمسار أن يطالب بالأجرة إلا إذا أدت الأعمال التحضيرية التي قام بها أو الوساطة التي أجراها إلى تنفيذ العقد. أما إذا لم يتمكن من جمع المشتري والبائع وإتمام العقد، فلا يستحق الأجرة (انظر المادة 405).»
كما ذكرت الدائرة أن الوثيقة محل الواقعة الملموسة لا يمكن اعتبارها عقد سمسرة، وأنه لا يجوز طلب أجرة سمسرة تستند فقط إلى عرض العقار .
7. نهج محاكم الدرجة الأولى
وقد تبنت محاكم الدرجة الأولى أيضاً النهج الذي رسمته الهيئة العامة للدوائر المدنية.
محكمة إسطنبول التجارية الابتدائية السابعة، E. 2022/119، K. 2023/23، T. 17.01.2023
إسطنبول 7. ATM 2022/119 E. – 2023/23 K.
«… وبالطبع إذا لم يتمكن الوسيط العقاري من إتمام البيع فلا يستحق الأجرة لمجرد عرض العقار…»
محكمة إسطنبول الأناضولية التجارية الابتدائية السادسة، E. 2022/401، K. 2023/360، T. 26.04.2023
قررت المحكمة، بعبارات الهيئة العامة للدوائر المدنية، أن حكم الأجرة في العقد يتعلق باستحقاق الأجرة عند جمع البائع والمشتري وإتمام البيع، وأن الوسيط إذا لم ينجح في إتمام البيع فلا يستحق أجرة لمجرد عرض العقار.
محكمة إزمير التجارية الابتدائية الثانية، E. 2018/754، K. 2022/160، T. 01.03.2022
استناداً إلى شرط الكتابة في TBK المادة 520/3 وشرط تحقق النتيجة في TBK المادة 521، قبلت المحكمة أن مجرد عرض العقار غير كافٍ، وأنه إذا تم البيع بعد مدة بواسطة وسيط آخر فإن شرط استحقاق الأجرة لا يتحقق بالنسبة للوسيط الأول. والقرار مهم من حيث الدفع بانقطاع علاقة السببية.
8. البند الوحيد الذي يمكن المطالبة به حتى دون البيع: المصروفات المتفق عليها (TBK المادة 521/الأخيرة)
الفقرة الأخيرة من TBK المادة 521: «إذا تم الاتفاق في عقد السمسرة على أن تُدفع للسمسار المصروفات التي يتحملها، فتُدفع له تلك المصروفات حتى لو لم يؤد نشاطه إلى إبرام العقد.»
هذا الحكم ليس «باباً خلفياً» لطلب بدل معاينة العقار. بل يجب توافر ثلاثة شروط مجتمعة:
- حكم صريح في العقد المكتوب: يجب الاتفاق مسبقاً وبصراحة على أن المصروفات تكون على عاتق صاحب العمل.
- مصروف فعلي ومحدد: يمكن طلب النفقات التي تحملها الوسيط فعلاً ويستطيع إثباتها، مثل مصروف إعلان محدد تم الاتفاق عليه في العقد.
- ألا تكون ذات طبيعة أجر: المبلغ الجزافي المسمى «بدل معاينة» أو «أتعاب استشارة» أو «بدل موعد» لا يُعد مصروفاً؛ وتخضع المدفوعات المطلوبة تحت هذه المسميات لحظر المادة 19/4 من اللائحة.
تنبيه عملي
لا يجوز تحميل العميل بالمصروفات التشغيلية العادية للوسيط، مثل نفقات مكتبه أو رواتب الموظفين أو وقود السيارة، ما لم تكن متفقاً عليها في العقد بشكل صريح ومحدد. وأول دفاع في مواجهة طلب مصروفات غير موثقة هو أن عبء الإثبات يقع على الوسيط.
9. إذا وقعتم عقد وساطة: الفرق بين بدل العدول والعربون
في نسبة مهمة من النزاعات، لا يوقع المشتري مجرد وثيقة معاينة، بل يوقع عقد وساطة في البيع والشراء أوسع نطاقاً، بل وقد يدفع عربوناً. وفي هذه الحالة قد تتغير الصورة.
وتجيز اللائحة تضمين عقد الوساطة في البيع والشراء، إذا تم الاتفاق على ذلك وبشرط ألا تتجاوز نسبته أو قيمته بدل الخدمة المستحق للمنشأة، بدل عدول يُدفع إذا عدل المشتري أو البائع عن العقد، وكذلك شرطاً جزائياً يُطبق إذا لم يُنفذ العقد إطلاقاً أو لم يُنفذ على النحو الواجب.
| الحالة | بدل معاينة العقار | بدل العدول / الشرط الجزائي |
|---|---|---|
| تم توقيع وثيقة معاينة فقط ولم يحدث البيع | لا يجوز طلبه (المادة 19/4) | لا يجوز طلبه ما لم تتضمن الوثيقة حكماً صحيحاً بشأن العدول |
| تم توقيع عقد وساطة في البيع والشراء ثم عدل المشتري دون سبب مشروع | لا يجوز طلبه | يمكن أن يُثار إذا كان متفقاً عليه في العقد ولا يتجاوز بدل الخدمة |
| عدل البائع أو ظهر عيب/مانع قانوني في العقار | لا يجوز طلبه | لا ينشأ بدل عدول على المشتري؛ ويُبحث رد العربون |
| تم الشراء بعد استبعاد الوسيط | غير مطروح | يمكن طلب بدل الخدمة والشرط الجزائي إن وُجد (المادة 20/8) |
تناولنا بالتفصيل مسألة العدول عن شراء المنزل ورد العربون في مقالنا هل أدفع أجرة للوسيط إذا عدلت عن شراء المنزل؟ .
10. استثناء مهم: شراء العقار بعد استبعاد الوسيط
هذه هي الحالة الأكثر التباساً فيما يتعلق بحظر بدل معاينة العقار. فالمشتري يقول «لم يتم البيع» ويرفض الدفع، بينما يكون العقار قد اشتُري مباشرة من المالك، من دون علم الوسيط، باسم المشتري نفسه أو زوجته/زوجها أو ابنه/ابنته أو أخيه/أخته أو شركته. وفي هذه الحالة لم يعد المطلوب بدل معاينة، بل بدل الخدمة المستند إلى العقد، والشرط الجزائي إن وُجد.
لائحة تجارة العقارات المادة 20/8
«إذا تم، خلال مدة عقد التفويض، شراء العقار أو استئجاره مباشرة من صاحب العمل بعد استبعاد المنشأة التي أعدت وثيقة معاينة العقار أو المنشأة المتعاقدة، استُحقت أجرة الخدمة.»
YHGK، E. 2021/243، K. 2022/1283 – حكم استبعاد الوسيط صحيح
YHGK 2021/243 E. – 2022/1283 K.
«إن هذا الحكم هو في حقيقته اتفاق وُضع تحسباً لاحتمال أن يقوم المشترون المحتملون، الذين يتصرفون بقصد شراء عقار ويرغبون في تسريع العملية بمساعدة الوسيط ومساهمته، وبعد الاستفادة من خدمات الوساطة في طريق إتمام العقد ووصولهم إلى مرحلة استحقاق الأجرة، بإتمام البيع بعد إخراج الوسيط من الصفقة تفادياً لدفع أجره. وهو اتفاق يحمل أيضاً طبيعة الشرط الجزائي بالإضافة إلى الأجرة، ويظل صحيحاً وملزماً للطرفين وفق مبدأ حرية التعاقد ما لم يوجد اتفاق مخالف أو يُلغَ العقد.»
محكمة النقض، الدائرة المدنية الثالثة عشرة، E. 2014/5401، K. 2014/30849، T. 13.10.2014 – الشراء باسم الزوج/الزوجة
ذكرت الدائرة أن الحكم القاضي بدفع عمولة السمسرة عند شراء العقار صحيح بموجب مبدأ حرية التعاقد؛ وأنه لا ينبغي أن يكون هناك تردد في أن المدعى عليه، بعد استبعاد الوسيط وشراء العقار باسم زوجته/زوجها، ملزم بدفع الأجرة المنصوص عليها في العقد.
محكمة النقض، الدائرة المدنية الثالثة عشرة، E. 2013/11075، K. 2014/12130، T. 17.04.2014 – نقض حكم المحكمة المحلية
كانت المحكمة المحلية قد رفضت الدعوى على أساس أن الوسيط لم يقم بأي عمل سوى عرض العقار وأن مجرد العرض لا يكفي لاستحقاق الأجرة. غير أن محكمة النقض نقضت الحكم:
Y13HD 2013/11075 E. – 2014/12130 K.
«ما دام المدعى عليه لم يُلغِ العقد الذي وقعه مع المدعي واشترى العقار الذي عرضه عليه، فإنه ملزم بدفع العمولة التي تعهد بدفعها للمدعي بموجب العقد.» … «وبما أن المدعى عليه اشترى العقار المعروض وسجله في السجل العقاري، فلا يمكن القول إن المدعي لم يتوسط في تنفيذ العقد.»
محكمة النقض، الدائرة المدنية الثالثة عشرة، E. 2015/4772، K. 2016/7245، T. 08.03.2016
في واقعة اشترى فيها العقار بعد توقيع «عقد معاينة العقار وبدل الخدمة»، خلصت الدائرة إلى أن هذا العقد يُعد عقد سمسرة عقارية ويمكن إبرامه مع مالك العقار أو مع المشتري، وانتهت إلى أن المشتري ملزم بدفع العمولة.
محكمة النقض، الدائرة المدنية الثالثة عشرة، E. 2010/13410، K. 2010/14484، T. 02.11.2010
أكدت الدائرة الحكم الوارد في العقد والقاضي بأن المشتري إذا اشترى العقار المعروض باسم شخص ثالث، إما باستبعاد الوسيط لمجرد تفادي العمولة أو بإخفاء شخصيته، فإنه يكون ملزماً بتعويض الوسيط عن الضرر والربح الفائت؛ واعتبرت أن الوسيط قد نفذ التزامه بعرض العقار وأنه يستحق الأجرة متى توافرت الشروط الأخرى أيضاً.
محكمة إسطنبول التجارية الابتدائية التاسعة عشرة، E. 2018/1363، K. 2021/740، T. 12.10.2021
أسست المحكمة حق الأجرة على TBK المادة 521/1 وعلى مبدأ استحقاق بدل الخدمة عند تسجيل البيع والشراء في السجل العقاري؛ وبيّنت، وفقاً للائحة، أن المنشأة تستحق بدل الخدمة عند استبعادها من الصفقة.
النتيجة العملية بالنسبة للمشتري
دفاع «لم يتم البيع» لا يفيد إلا إذا لم يُشترَ العقار فعلاً. ويمكن للمحاكم الاستعلام عن السجلات العقارية لمعرفة ما إذا تم نقل العقار باسمكم أو باسم أحد أقاربكم. وإذا كنتم تفكرون في شراء العقار الذي عُرض عليكم بأنفسكم أو من خلال قريب، فيجب أولاً تقييم أحكام الوثيقة التي وقعتموها ومدة عقد التفويض.
هل اشتريتم المنزل المعروض بطريق آخر والوسيط يطالب بالأجرة؟
في ادعاءات استبعاد الوسيط، تحدد نتيجة الملف دفوع مثل نص العقد، والمدة، وعلاقة السببية، وطلب تخفيض الشرط الجزائي. تواصلوا معنا مع مستنداتكم.
11. مشكلات العقد المكتوب والتوقيع وسلطة التمثيل
يجب أن تستند مطالبة الوسيط بالأجرة، حتى لو تم البيع، إلى عقد مكتوب صحيح. وتتعامل المحاكم مع هذه المسألة بدقة.
محكمة إسطنبول الأناضولية التجارية الابتدائية العاشرة، E. 2024/750، K. 2025/248، T. 18.03.2025
إسطنبول الأناضولية 10. ATM 2024/750 E. – 2025/248 K.
«وفقاً للقانون والاجتهاد المستقر لمحكمة النقض، يلزم لاستحقاق السمسار الأجرة أن يوجد عقد مكتوب بينه وبين الشخص الذي يطالب منه بالأجرة.»
محكمة النقض، الدائرة المدنية الثالثة، E. 2023/370، K. 2023/1722، T. 01.06.2023
ومع أن الدائرة كررت شرط العقد المكتوب، فإنها ذكرت أن عدم وجود عقد مكتوب بين الوسيط ومالك العقار أو عدم تفويض المالك له لا يؤثر في حق الوسيط في مطالبة المشتري بالأجرة استناداً إلى العقد المكتوب المبرم بينهما والذي لم يُنكر المشتري توقيعه عليه أي إن المشتري لا يستطيع التخلص من العقد الذي وقعه بنفسه بدفع أن «الوسيط لم يكن لديه عقد مع المالك».
محكمة إزمير الإقليمية للاستئناف، الدائرة المدنية السابعة عشرة، E. 2019/1787، K. 2023/132، T. 26.01.2023
تبين أن التوقيع على الوثيقة المقدمة كأساس للمطالبة لا يعود إلى ممثل الشركة المدعى عليها؛ ولعدم إثبات وجود عقد مكتوب بأدلة كتابية، رُفضت الدعوى.
محكمة إزمير التجارية الابتدائية الثانية، E. 2018/754، K. 2022/160، T. 01.03.2022
أكدت المحكمة أن أحكام العقد الواردة تحت وثيقة المعاينة، بما فيها الشرط الجزائي، لا تكون ملزمة للشركة إلا إذا كانت موقعة من أشخاص مخولين بتمثيل الشركة فقد لا يؤدي توقيع موظف يبحث عن منزل باسم الشركة إلى إلزام الشركة.
12. جدول ملخص للأحكام القضائية
| المحكمة / الدائرة | رقم الأساس – رقم القرار | التاريخ | المبدأ الأساسي |
|---|---|---|---|
| الهيئة العامة للدوائر المدنية بمحكمة النقض | 2020/339 – 2022/723 | 24.05.2022 | عرض العقار إجراء تحضيري؛ فإذا لم تتحقق النتيجة لا يجوز المطالبة بحق لمجرد العرض. |
| الهيئة العامة للدوائر المدنية بمحكمة النقض | 2021/243 – 2022/1283 | 11.10.2022 | إذا لم يحدث البيع فلا يجوز طلب بدل معاينة؛ أما حكم استبعاد الوسيط فهو صحيح وملزم. |
| الهيئة العامة للدوائر المدنية بمحكمة النقض | 2017/621 – 2018/1929 | 13.12.2018 | لا يجوز طلب أجرة مقابل عرض العقار؛ بلاغ المعيار الإلزامي 1.1.3. |
| محكمة النقض، الدائرة المدنية الثالثة | 2009/19787 – 2010/1416 | 04.02.2010 | إذا لم يؤد نشاط السمسار إلى إتمام العقد فلا يستحق الأجرة. |
| محكمة النقض، الدائرة المدنية الثالثة | 2023/370 – 2023/1722 | 01.06.2023 | العقد المكتوب شرط؛ وعدم وجود عقد مع المالك لا يمنع المطالبة من المشتري. |
| محكمة النقض، الدائرة المدنية الثالثة عشرة | 2013/11075 – 2014/12130 | 17.04.2014 | المشتري الذي يشتري العقار المعروض يدفع العمولة المنصوص عليها في العقد. |
| محكمة النقض، الدائرة المدنية الثالثة عشرة | 2014/5401 – 2014/30849 | 13.10.2014 | يُدفع الأجر إذا تم استبعاد الوسيط والشراء باسم الزوج/الزوجة. |
| محكمة النقض، الدائرة المدنية الثالثة عشرة | 2015/4772 – 2016/7245 | 08.03.2016 | عقد المعاينة وبدل الخدمة عقد سمسرة؛ وعند الشراء ينشأ حق الأجرة. |
| محكمة النقض، الدائرة المدنية الثالثة عشرة | 2010/13410 – 2010/14484 | 02.11.2010 | إذا تم الشراء خفية باسم شخص ثالث، يُعوض الوسيط عن ضرره. |
| محكمة إزمير الإقليمية للاستئناف، الدائرة المدنية السابعة عشرة | 2019/1787 – 2023/132 | 26.01.2023 | إذا لم يكن التوقيع عائداً إلى شخص مخول، فلا يُعتبر العقد المكتوب ثابتاً. |
| محكمة إسطنبول الإقليمية للاستئناف، الدائرة المدنية الثالثة عشرة | 2023/250 – 2025/1490 | 25.09.2025 | إذا لم تُثبت شروط استحقاق الأجرة تُرفض المطالبة. |
| محكمة أنطاليا الإقليمية للاستئناف، الدائرة المدنية الحادية عشرة | 2021/401 – 2023/150 | 02.02.2023 | كقاعدة عامة، يستحق السمسار الأجرة إذا أُبرم العقد نتيجة نشاطه. |
| محكمة إسطنبول التجارية الابتدائية السابعة | 2022/119 – 2023/23 | 17.01.2023 | إذا لم يتم البيع فلا تنشأ أجرة لمجرد عرض العقار. |
| محكمة إسطنبول الأناضولية التجارية الابتدائية السادسة | 2022/401 – 2023/360 | 26.04.2023 | في الاتجاه نفسه؛ تكرار لمبدأ الهيئة العامة للدوائر المدنية. |
| محكمة إسطنبول الأناضولية التجارية الابتدائية العاشرة | 2024/750 – 2025/248 | 18.03.2025 | يلزم وجود عقد مكتوب مع الشخص المطالب بالأجرة. |
| محكمة إسطنبول التجارية الابتدائية التاسعة عشرة | 2018/1363 – 2021/740 | 12.10.2021 | عند استبعاد الوسيط يستحق بدل الخدمة. |
| محكمة إزمير التجارية الابتدائية الثانية | 2018/754 – 2022/160 | 01.03.2022 | الكتابة، وسلطة التمثيل، وعلاقة السببية؛ لا تنشأ الأجرة إذا تم البيع عبر وسيط آخر. |
13. ماذا تفعل إذا طالب الوسيط ببدل معاينة أو بدأ إجراء تنفيذ؟
قد يكون الطلب شفهياً، أو يصل برسالة، أو يظهر مباشرة أمامكم كأمر دفع صادر عن مكتب التنفيذ. ويختلف الطريق الواجب اتباعه بحسب شكل المطالبة.
1. اجمعوا المستندات
- نسخة من وثيقة معاينة العقار أو عقد الوساطة الذي وقعتموه (إذا لم تُسلَّم لكم نسخة، اطلبوها كتابة).
- مراسلاتكم مع الوسيط، ولقطات شاشة الإعلان، وتواريخ اللقاءات.
- ما يثبت أنكم لم تشتروا العقار: عقد إيجاركم، أو سند ملكية عقار آخر، أو مستندات تدل على أن عملية الشراء لم تبدأ أصلاً.
2. في مواجهة مطالبة شفوية أو كتابية
إن رفض المطالبة كتابة مع بيان السبب يثبت اتساق موقفكم لاحقاً. ويكفي في الرد الإشارة إلى المادة 19/4 من اللائحة وإلى عدم تحقق البيع. وإذا تحولت المطالبة إلى وسيلة ضغط، فيمكن أيضاً تقييم تقديم شكوى إلى مديرية التجارة في الولاية التي تتبع لها المنشأة بسبب مخالفة اللائحة.
3. إذا بدأ إجراء تنفيذ: مهلة 7 أيام
قانون التنفيذ والإفلاس بموجب المادة 62، يجب الاعتراض في التنفيذ بلا سند على أمر الدفع خلال 7 أيام من تاريخ التبليغ فإذا لم يُقدَّم الاعتراض في المدة، يصبح التنفيذ نهائياً ويمكن الانتقال إلى مرحلة الحجز. ويجب أن يذكر في عريضة الاعتراض صراحة الاعتراض على كامل الدين وتوابعه. وإذا لم يكن التوقيع الوارد على المستند أساس التنفيذ عائداً إليكم، فيجب الاعتراض على التوقيع أيضاً بصورة منفصلة وصريحة؛ وإلا اعتُبر التوقيع مقبولاً لأغراض التنفيذ (İİK المادة 62).
تحذير بشأن المهلة
يعد حساب المدة بين تاريخ تبليغ أمر الدفع وتاريخ وصول الاعتراض إلى مكتب التنفيذ أمراً بالغ الأهمية. وإذا كان التبليغ غير صحيح، فيمكن كذلك تقديم شكوى لتصحيح تاريخ التبليغ. أما السبل المتاحة بعد فوات المهلة فهي أعلى كلفة وأكثر غموضاً.
4. خطوط الدفاع في دعوى إبطال الاعتراض
- لم يتم البيع: TBK المادة 521/1 وقرارات YHGK.
- بدل معاينة العقار محظور: اللائحة المادة 19/4.
- لا يوجد عقد مكتوب وصحيح: TBK المادة 520/3؛ التوقيع لا يعود إليكم أو إلى الممثل المخول.
- لا يمكن إثبات علاقة السببية: تم البيع بواسطة وسيط آخر، من خلال عملية مستقلة وبعد مدة طويلة.
- ادعاء استبعاد الوسيط بلا أساس: لم يُنقل العقار باسمكم أو باسم أقاربكم؛ أو أن الشراء تم خارج مدة عقد التفويض.
- الشرط الجزائي مبالغ فيه: حتى إذا طُلب الشرط الجزائي، تُثار بالنسبة للمدين غير التاجر سلطة القاضي في تخفيضه (TBK المادة 182/الأخيرة).
- المطالبة بالمصروفات غير موثقة: لا تُطبق TBK المادة 521/الأخيرة إلا على المصروفات المتفق عليها والمثبتة.
وبحسب طبيعة النزاع (ما إذا كان يُعد معاملة استهلاكية أو دعوى تجارية)، قد تختلف المحكمة المختصة ووجوب الوساطة كشرط لرفع الدعوى. لذلك يجب إجراء تقييم من حيث الاختصاص والإجراءات قبل رفع الدعوى أو الرد عليها.
14. من منظور الوسيط: ما الذي يجب مراعاته لتجنب فقدان الحق؟
مع أن المقال صيغ من منظور المشتري، فإن الاجتهاد نفسه يشكل خريطة طريق للوسطاء أيضاً. فجزء مهم من الوسطاء الذين لا يستطيعون تحصيل مستحقاتهم يخسرون دعاواهم بسبب عيوب الشكل رغم أن لهم حقاً من حيث الأصل.
- أبرموا مع المشتري والبائع كل على حدة عقد تفويض / وساطة مكتوب ونظموا وثيقة معاينة مستقلة لكل عقار ولكل مشترٍ.
- في حالة العملاء من الأشخاص الاعتبارية، تحققوا من سلطة تمثيل الشخص الموقع (تعميم التوقيع).
- يجب ألا تقتصر الوثيقة على بيان «تم العرض»، بل ينبغي أن توضح صراحة متى تنشأ الأجرة ونسبتها والنتائج المترتبة على استبعاد الوسيط.
- لا تطلبوا أي بدل مقابل عرض العقار؛ فهذا مخالف للائحة كما أنه يضعف المطالبة المشروعة في الملف.
- عند الاشتباه في استبعاد الوسيط، اطلبوا الاستعلام عن سجلات الملكية بواسطة المحكمة؛ واطلبوا كذلك التحقيق فيما إذا كان الشراء قد تم باسم زوج المشتري أو أبنائه أو إخوته أو شركته.
- تابعوا مدة عقد التفويض؛ فالمادة 20/8 من اللائحة توفر أساساً صريحاً للمشتريات التي تتم «خلال المدة».
15. سبعة أخطاء شائعة
| الفكرة الشائعة | الحقيقة القانونية |
|---|---|
| «لقد وقعت الوثيقة، إذن أصبح عليّ الدفع.» | التوقيع وحده لا ينشئ ديناً بالدفع؛ فالأجرة تتوقف على تحقق البيع. |
| «الوسيط أمضى وقتاً وبذل جهداً، وله حق في مقابل عمله.» | في السمسرة، الأجرة مرتبطة بالنتيجة لا بالجهد (TBK المادة 521/1). |
| «بدل معاينة العقار مبلغ صغير، ويمكن طلبه.» | مهما كان المبلغ، لا يجوز طلب بدل مقابل عرض العقار (المادة 19/4). |
| «إذا اشتريت المنزل باسم زوجي/زوجتي فلن أدفع للوسيط شيئاً.» | عند استبعاد الوسيط يمكن طلب بدل الخدمة والشرط الجزائي (المادة 20/8، Y13HD 2014/5401). |
| «الوسيط لا يملك عقداً مع المالك، لذلك لا يستطيع مطالبة مني بأي أجرة.» | إذا كان لديه عقد مكتوب مع المشتري فيمكنه المطالبة بالأجرة من المشتري (Y3HD 2023/370). |
| «وصلني تنفيذ جبري، سأشرح موقفي في المحكمة لاحقاً.» | إذا لم يُعترض خلال 7 أيام يصبح التنفيذ نهائياً وتتقلص إمكانات الدفاع بشكل كبير. |
| «يمكن طلب أي شيء تحت مسمى مصروفات.» | لا يمكن طلب إلا المصروفات المتفق عليها كتابة والمثبتة بالمستندات. |
16. الأسئلة الشائعة
إذا لم يُبع المنزل، هل يجب عليّ دفع بدل معاينة للوسيط؟
لا. وفق المادة 19/4 من لائحة تجارة العقارات لا يجوز طلب أي بدل مقابل خدمة عرض العقار. كما تقر الهيئة العامة للدوائر المدنية بمحكمة النقض بأنه لا يجوز المطالبة بحق لمجرد عرض العقار طالما لم يتحقق البيع.
هل توقيع وثيقة معاينة العقار يجعلني مديناً؟
الوثيقة تثبت أن العقار عُرض عليكم. ولا تنشئ بمفردها ديناً بالدفع ما لم يتحقق البيع. لكن إذا تضمنت أحكاماً بشأن بدل العدول أو المصروفات أو استبعاد الوسيط، فيجب تقييم هذه الأحكام بصورة مستقلة.
هل يستطيع الوسيط مطالبة المصروفات؟
فقط إذا نص العقد المكتوب صراحة على أن المصروفات تكون على عاتقكم، وكان الوسيط قادراً على إثبات هذه النفقات تحديداً (TBK المادة 521/الأخيرة). أما مبلغ جزافي يسمى «خدمة» أو «معاينة» فلا يُعد مصروفاً.
ماذا يحدث إذا اشتريت لاحقاً العقار المعروض مباشرة من مالكه؟
إذا تم الشراء خلال مدة عقد التفويض بعد استبعاد الوسيط، يستحق الوسيط بدل الخدمة (اللائحة المادة 20/8). وإذا كان العقد يتضمن شرطاً جزائياً، فقد يُطلب أيضاً؛ ولا يغير النتيجة بالضرورة أن يكون الشراء باسم الزوج/الزوجة أو أحد الأقارب.
إذا اشتريت المنزل نفسه عن طريق وسيط آخر، هل أدفع للوسيط الأول؟
يُبحث ما إذا كانت هناك علاقة سببية بين نشاط الوسيط الأول والبيع. فإذا تم البيع نتيجة نشاط مستقل لوسيط آخر وبعد مرور مدة، فقد يُعتبر شرط استحقاق أجرة الوسيط الأول غير متحقق (إزمير 2. ATM 2018/754 E.). ويُقيَّم كل نزاع وفق ظروفه.
هل يمكن طلب بدل معاينة أيضاً عند البحث عن منزل للإيجار؟
لا. تنظم المادة 19 من اللائحة معاً عرض العقارات محل الوساطة في البيع أو الإيجار؛ ولذلك يسري حظر المادة 19/4 أيضاً على عمليات الإيجار.
بدأ الوسيط إجراء تنفيذ ضدي، ماذا أفعل؟
يجب الاعتراض أمام مكتب التنفيذ خلال 7 أيام من تبليغ أمر الدفع (İİK المادة 62). ويوقف الاعتراض المقدم في المدة التنفيذ. وبعد ذلك يستطيع الوسيط المطالبة بحقه عن طريق دعوى إبطال الاعتراض، أو رفع الاعتراض أمام محكمة التنفيذ إذا توافرت الشروط، أو دعوى مطالبة وفق الأحكام العامة.
هل يستطيع الوسيط طلب الأجرة استناداً إلى اتفاق شفهي؟
لا يكون عقد السمسرة العقارية صحيحاً ما لم يُبرم كتابة (TBK المادة 520/3). فإذا لم يوجد عقد مكتوب وصحيح، تكون المطالبة بالأجرة بلا أساس.
وقع موظف وثيقة باسم شركتنا؛ هل تكون الشركة مسؤولة؟
لكي تلزم أحكام الوثيقة الشركة، يجب أن تكون موقعة من أشخاص مخولين بتمثيلها (إزمير 2. ATM 2018/754 E.; إزمير BAM 17. HD 2019/1787 E.). وقد لا يرتب توقيع غير مخول أثراً على الشركة.
إلى أين أشتكي إذا طالب الوسيط ببدل معاينة؟
تخضع أنشطة تجارة العقارات لرقابة وزارة التجارة. ويمكن تقديم طلب إلى مديرية التجارة في الولاية التي تتبع لها المنشأة بسبب مخالفة اللائحة. ولا تحل الشكوى محل الفصل القضائي في النزاع القانوني المتعلق بطلب الأجرة.
هل واجهتم إجراء تنفيذ أو مطالبة بالدفع؟
دعونا نراجع مستنداتكم قبل انتهاء مهلة الاعتراض البالغة 7 أيام ونخطط للاعتراض ولأي دعوى محتملة.
17. لماذا من المهم إدارة الإجراءات بشكل صحيح في هذه الملفات؟
قد تبدو منازعات أجرة الوسيط منخفضة القيمة، لكنها قد تتحول مع التنفيذ الجبري ودعوى إبطال الاعتراض وتعويض إنكار التنفيذ ومصاريف التقاضي إلى خطر مالي أكبر بكثير من المتوقع. والنتيجة تتحدد غالباً بالخطوات الصحيحة التي تُتخذ في الأيام الأولى من الملف.
بالنسبة للمشتري / المستأجر المحتمل
- التحقق من مهلة الاعتراض البالغة 7 أيام ومن صحة إجراءات التبليغ،
- تحديد الطبيعة القانونية الصحيحة للوثيقة الموقعة (هل هي وثيقة معاينة أم عقد وساطة)،
- إثارة اعتراضات الكتابة والتوقيع وسلطة التمثيل في الوقت المناسب وبصورة صريحة،
- الدفاع في مواجهة ادعاء استبعاد الوسيط من حيث سجلات الملكية والمدة وعلاقة السببية،
- تسبيب طلب تخفيض الشرط الجزائي.
بالنسبة للوسيط / المنشأة
- تحديد الأساس القانوني الذي تستند إليه المطالبة بالأجرة (بدل خدمة، شرط جزائي، مصروفات)،
- إعداد خطة إثبات لسجلات الملكية وعلاقة القرابة في حالات استبعاد الوسيط،
- اتباع استراتيجية تنفيذ ودعوى سليمة من حيث الاختصاص والولاية والوساطة كشرط لرفع الدعوى.
المناطق التي نقدم فيها خدماتنا
يقدم مكتب 2M للمحاماة دعماً قانونياً في منازعات العقارات والإيجار والسمسرة في الجانب الأناضولي من إسطنبول، ولا سيما في Tuzla, Pendik, Kartal وMaltepe وكذلك في Sancaktepe, Sultanbeyli, Ümraniye, Ataşehir, Kadıköy وÜsküdar؛ وفي كوجالي في GebzeوÇayırova, Darıca, Dilovası, Körfez, Başiskele وİzmit. كما تشمل مجالات عمل مكتبنا ملفات التنفيذ والتجارة المنظورة أمام محكمة إسطنبول الأناضولية في كارتال ومحكمة غبزة.
مكتب 2M للمحاماة
Postane Mahallesi, Seher Sokak No: 18/2, Tuzla / İstanbul
الهاتف: 0505 390 25 48 · 0551 280 25 48
البريد الإلكتروني: info@2mhukuk.com
عن مكتبنا
لمزيد من المعلومات عن الالتزام بدفع عمولة الوسيط وشرط العقد المكتوب، يمكنكم أيضاً الاطلاع على مقالنا هل يجب عليّ دفع عمولة للوسيط الذي عرض عليّ المنزل؟ .
18. المصادر وملاحظة مهمة
- قانون الالتزامات التركي رقم 6098، المادة 182 (الشرط الجزائي)، والمواد 520–525 (السمسرة).
- قانون التنفيذ والإفلاس رقم 2004، المادة 62 (الاعتراض على أمر الدفع).
- لائحة تجارة العقارات (الجريدة الرسمية 05.06.2018، 30442؛ آخر تعديل الجريدة الرسمية 29.04.2026، 33238)، المادتان 19 و20.
- بلاغ المعيار الإلزامي (الجريدة الرسمية 08.07.2003، 25162)، «خدمات الوساطة العقارية – القواعد العامة» 1.1.3 (وفق الإحالة الواردة في قرارات YHGK).
- قرارات محكمة النقض ومحاكم الاستئناف الإقليمية ومحاكم الدرجة الأولى المذكورة في المقال.
ملاحظة مهمة
هذا المقال لأغراض معلوماتية عامة ولا يحل محل الرأي القانوني في ملف محدد. تستند أرقام القرارات والاقتباسات المذكورة إلى المصادر المتاحة بتاريخ النشر، ويجب التحقق من نصوص القرارات عبر UYAP أو أنظمة البحث الرسمية قبل استخدامها في مذكرة أو منشور. ونظراً إلى احتمال تغير أحكام التشريع، يُعتد بالنص النافذ في تاريخ المعاملة.
