Содержание

1. Может ли кредитор подать иск о прекращении общей собственности?

Да, при определённых условиях. Кредитор, наложивший арест на долю должника в недвижимости, находящейся в совместной собственности, на основании документа о полномочии, выданного судом по исполнительным делам, может заменить должника-сособственника и обратиться в мировой гражданский суд с иском о прекращении общей собственности.

Это полномочие имеет две правовые основы. Согласно ст. 94 Закона об исполнительном производстве и банкротстве № 2004, если наложен арест на право узуфрукта, неразделённое наследство либо долю в имуществе, которым распоряжаются в рамках компании или совместного участия, исполнительный орган уведомляет известных по месту жительства заинтересованных третьих лиц. Если наложен арест на долю должника, которая возникнет после ликвидации определённой недвижимости, судебный исполнитель уведомляет орган земельного реестра для внесения отметки об аресте. Иными словами, кредитор может наложить арест на долю участия сособственника, возникающую в результате ликвидации .

Вторая правовая основа — ст. 121 Закона об исполнительном производстве и банкротстве. Согласно этой норме, если необходимо реализовать иные виды имущества, не предусмотренные предыдущими статьями, такие как право узуфрукта, неразделённое наследство либо доля в имуществе компании или совместного участия, судебный исполнитель обращается в суд по исполнительным делам для определения способа продажи. Суд приглашает заинтересованных лиц, места жительства которых известны, выслушивает явившихся и может распорядиться о проведении аукциона, назначить должностное лицо для продажи либо принять иную необходимую меру.

На практике порядок следующий: кредитор в ходе исполнительного производства накладывает арест на долю должника в совместной собственности, получает в суде по исполнительным делам на основании ст. 121 документ о полномочии , при необходимости получает свидетельство о наследовании от имени должника и подаёт иск о прекращении общей собственности в мировой гражданский суд. Если иск подан без документа о полномочии, суд предоставляет истцу срок для его получения.

2. Критическое условие: при долевой собственности такой иск не может быть подан

Причина разграничения проста. При долевой собственности должник-сособственник имеет определённую долю, и кредитор может потребовать её непосредственной реализации в порядке исполнительного производства. Поскольку отсутствует препятствие, требующее специального полномочия, необходимости требовать продажи всей недвижимости нет.

При совместной собственности у должника нет самостоятельной доли; его право сводится к доле участия, возникающей после ликвидации. Поэтому кредитор не может непосредственно продать долю и вынужден прибегать к процедуре прекращения общей собственности.

Этот принцип прямо изложен в решении 14-й гражданской палаты Кассационного суда E. 2013/15812, K. 2014/1876: при долевой собственности кредитор должника-сособственника, поскольку вправе требовать принудительной продажи доли должника, не может требовать прекращения общей собственности на основании документа о полномочии по ст. 121 Закона об исполнительном производстве и банкротстве. В решении той же палаты E. 2015/11027, K. 2017/2876 также указано, что в делах, возбужденных на основании полномочия суда по исполнительным делам, право собственности должника-сособственника, как правило, должно относиться к совместной собственности.

В одном конкретном споре 1/3 недвижимости была зарегистрирована за должником-сособственником, а 2/3 — за ответчиком; поскольку объект находился в долевой собственности и совместной собственности не существовало, было указано, что кредитор не вправе подавать иск на основании полномочия по ст. 121, и решение о прекращении общей собственности посредством продажи было отменено, поскольку иск следовало отклонить.

Для сособственников-ответчиков это первая и наиболее сильная линия защиты. Если в земельном реестре указаны доли и собственность не преобразована в совместную, возникает вопрос об отклонении иска без рассмотрения по существу.

3. Исключение для сельскохозяйственных земель

Из приведённого правила есть важное исключение. Если из-за ограничений, предусмотренных ст. 8 Закона № 5403 об охране почв и землепользовании, размер сельскохозяйственного участка не позволяет исполнительному органу продать долю должника, то в отношении участков сельскохозяйственного назначения кредитор может на основании документа о полномочии по ст. 121 потребовать прекращения общей собственности путём продажи всей недвижимости.

Это исключение прямо отражено в решениях 14-й гражданской палаты Кассационного суда E. 2013/15812, K. 2014/1876 и E. 2015/11027, K. 2017/2876. Аналогичный подход применялся и до изменений, внесённых Законом № 6537: если арест доли был невозможен из-за неделимого размера сельскохозяйственной земли, признавалось, что кредитор должен воспользоваться именно этим путём (14-я гражданская палата Кассационного суда, E. 2014/21333, K. 2014/25184).

На практике это делает сельскохозяйственные земли особенно уязвимыми в делах, возбужденных кредиторами. Если в городе долю должника в участке можно реализовать непосредственно в исполнительном порядке, то в отношении поля в деревне такая возможность может отсутствовать, и тогда возникает вопрос о продаже всей недвижимости.

4. Порядок продажи: обязательность общей публичной реализации

Согласно третьей части ст. 699 Турецкого гражданского кодекса № 4721, решение о проведении торгов только между сособственниками возможно лишь с согласия всех сособственников. В деле, возбужденном кредитором, в эту цепочку согласия включается и кредитор-истец.

Поскольку кредитор обращается в суд с целью взыскания долга и продажи недвижимости по её реальной рыночной стоимости, он не обязан соглашаться на продажу только между сособственниками. Участие третьих лиц в торгах способствует достижению рыночной цены; ограниченный круг участников, напротив, снижает конкуренцию и цену.

Этот вопрос подробно рассмотрен в решении 6-й гражданской палаты Кассационного суда от 12.03.2013, E. 2013/1615, K. 2013/4270. В решении указано, что, поскольку иск подан кредитором должника-сособственника на основании полномочия суда по исполнительным делам, истец не обязан принимать предложение о продаже между сособственниками. Далее суд пришёл к выводу, что следовало постановить прекращение общей собственности посредством продажи спорной недвижимости на общей публичной реализации с учётом требования истца, а решение о продаже только между сособственниками было ошибочным.

Существует множество решений в том же направлении. В решениях 6-й гражданской палаты Кассационного суда от 26.11.2012, E. 2012/16827, K. 2012/15408; от 04.07.2012, E. 2012/7347, K. 2012/10016; и от 04.04.2012, E. 2012/3247, K. 2012/5300, кассационные возражения по существу не были признаны обоснованными, поскольку продажа должна проводиться посредством общей публичной реализации. В решении 7-й гражданской палаты от 14.10.2021, E. 2021/2868, K. 2021/1920, также постановлено проводить продажу посредством общей публичной реализации.

5. Порядок продажи должен быть указан в резолютивной части решения

Недостаточно обсудить способ продажи только в мотивировочной части; он должен быть прямо указан в резолютивной части. В противном случае на стадии исполнения у органа продажи возникают сомнения.

В решении 14-й гражданской палаты Кассационного суда от 18.10.2016, E. 2016/3594, K. 2016/8491, указано, что при прекращении общей собственности посредством продажи в резолютивной части должны быть отражены способ продажи и доля судебной пошлины, подлежащая взысканию с каждой стороны; в конец первого пункта решения была добавлена формулировка «продажа посредством общей публичной реализации».

В решении 14-й гражданской палаты Кассационного суда от 14.09.2020, E. 2020/2119, K. 2020/4891, отсутствие указания способа продажи при необходимости общей публичной реализации было признано неправильным; однако поскольку это не требовало нового судебного разбирательства, резолютивная часть была исправлена и решение оставлено в силе.

6. Как распределяется продажная цена? Тройное разграничение по виду собственности

Задача мирового гражданского суда состоит в прекращении общей собственности и постановлении о распределении продажной цены между сособственниками. Документ, по которому производится распределение, зависит от правового режима недвижимости.

В решениях 14-й гражданской палаты Кассационного суда от 17.09.2014, E. 2014/6409, K. 2014/10086; 6-й гражданской палаты от 28.06.2010, E. 2010/3910, K. 2010/7984, и от 21.03.2011, E. 2010/13417, K. 2011/3439, критерий определён следующим образом:

Это разграничение имеет решающее практическое значение в делах с большим количеством наследников. Доля в земельном реестре и доля в свидетельстве о наследовании часто не совпадают; в решении необходимо ясно указать, какой документ является основанием распределения.

7. Запрет вмешательства в исполнение: средства нельзя направлять в исполнительное производство

Это наиболее частая ошибка в делах, возбужденных кредиторами. Если мировой гражданский суд постановляет направить сумму, приходящуюся на долю должника-сособственника, в исполнительное производство, выплатить её кредитору либо уведомить исполнительное производство, устоявшаяся практика Кассационного суда расценивает это как вмешательство в исполнение и посягательство на полномочия органа продажи .

В решении 6-й гражданской палаты Кассационного суда от 12.03.2013, E. 2013/1615, K. 2013/4270, указано, что после постановления о продаже недвижимости суд должен ограничиться распределением продажной цены между сторонами пропорционально долям в земельном реестре; направление суммы, достаточной для погашения долга, из части, приходящейся на должника-сособственника, в исполнительное производство является вмешательством в исполнение и ошибочно.

В решении той же палаты от 05.03.2013, E. 2013/982, K. 2013/3861, также указано, что суд должен ограничиться распределением продажной цены между сторонами пропорционально долям в земельном реестре и свидетельстве о наследовании; перевод части должника в исполнительное производство в размере долга является вмешательством в исполнение и неправилен.

7-я гражданская палата Кассационного суда сформулировала этот принцип ещё проще. В решении от 14.10.2021, E. 2021/2868, K. 2021/1920, указано, что и в делах по ст. 121 Закона об исполнительном производстве и банкротстве продажная цена должна не перечисляться в исполнительное производство, а выплачиваться сособственнику , и решение о перечислении доли ответчика-должника из выручки в исполнительное производство признано неправильным.

В решении той же палаты от 27.09.2022, E. 2022/1697, K. 2022/5542, прямо подчёркнуто, что этот вопрос суд обязан учитывать по собственной инициативе . То есть даже если стороны не заявят соответствующего возражения, суд обязан постановить выплату суммы сособственнику, а не в исполнительное производство.

В решении 7-й гражданской палаты Кассационного суда от 24.02.2022, E. 2022/312, K. 2022/1410, указано, что при прекращении общей собственности посредством продажи в резолютивной части должны быть отражены способ продажи, порядок распределения выручки и пропорции взыскания пошлины; признано неправильным решение выплатить кредитору-истцу часть, причитающуюся должнику, вместо того чтобы ограничиться выплатой сособственникам в долях по земельному реестру и свидетельству о наследовании.

В решении 14-й гражданской палаты Кассационного суда от 27.04.2021, E. 2021/1672, K. 2021/3118, признано неправильным направление суммы, приходящейся на ответчика-должника, в исполнительное производство в счёт долга вместо распределения продажной цены между сособственниками пропорционально их долям. В решении 6-й гражданской палаты от 12.10.2010, E. 2010/6171, K. 2010/10699, также указано, что нельзя включать в решение указание о перечислении части выручки, приходящейся на должника, в исполнительное производство таким образом, чтобы это вмешивалось в действия органа продажи на стадии исполнения.

В решении 14-й гражданской палаты Кассационного суда от 18.12.2019, E. 2016/11917, K. 2019/8786, сделан тот же вывод: продажная цена должна выплачиваться сособственнику, а не в исполнительное производство, а формулировка о выплате в счёт долга должна быть исключена из решения.

8. Нельзя вмешиваться и посредством разъяснения решения

После вынесения решения вмешиваться в распределение продажной цены посредством процедуры разъяснения также нельзя. Этот вопрос рассмотрен в решении 6-й гражданской палаты Кассационного суда от 08.10.2012, E. 2012/12290, K. 2012/12957.

В решении указано, что случаи, в которых допускается разъяснение решения, регулируются ст. 305 и последующими Гражданского процессуального кодекса № 6100 (ст. 455 отменённого Закона № 1086); права и обязанности сторон, закреплённые в резолютивной части, посредством разъяснения не могут быть ограничены, расширены или изменены . Далее признано ошибочным создание нового постановления после решения о распределении выручки, которое вызывает сомнения при исполнении и вмешивается в распределительные полномочия органа продажи, а также удовлетворение такого заявления о разъяснении.

9. Как кредитор взыскивает своё требование?

Если суд не может напрямую перечислить средства в исполнительное производство, что должен делать кредитор? Порядок ясно указан в решении 14-й гражданской палаты Кассационного суда от 17.09.2014, E. 2014/6409, K. 2014/10086: кредитор должен продолжить взыскание, потребовав наложения ареста на продажную цену.

На практике это работает следующим образом: решение о прекращении общей собственности вступает в законную силу, орган продажи реализует недвижимость и выделяет сумму, приходящуюся на должника-сособственника. Кредитор через исполнительный орган накладывает арест на эту сумму и требует перечислить арестованные средства в исполнительное производство. Таким образом, стадия взыскания относится к полномочиям исполнительного органа и органа продажи, а не мирового гражданского суда.

Это разграничение создаёт для представителей кредитора важную обязанность по контролю процесса. Если не отслеживать дату продажи и своевременно не потребовать арест, сумма может быть выплачена должнику-сособственнику и выведена из-под взыскания, в результате чего многолетний процесс фактически останется без результата.

10. Соразмерность количества объектов недвижимости и суммы долга

Иск кредитора защищается лишь в той мере, в какой он служит взысканию требования. Если предметом иска являются несколько объектов недвижимости, нельзя постановить продажу всех объектов в объёме, явно превышающем сумму долга.

Согласно решениям 14-й гражданской палаты Кассационного суда от 04.06.2013, E. 2013/6327, K. 2013/8565, и 6-й гражданской палаты от 12.10.2010, E. 2010/6171, K. 2010/10699, по состоянию на дату подачи иска необходимо определить стоимость доли должника-сособственника в каждом объекте с учётом суммы долга по исполнительному производству, постановить прекращение общей собственности только в отношении такого количества недвижимости, которого достаточно для покрытия долга, а в остальной части требования отказать.

Для сособственников-ответчиков это вторая сильная линия защиты. Например, если долг составляет 500 000 TL, а кредитор требует продажи всех пяти объектов, но доля должника в одном из них уже покрывает долг, в отношении остальных четырёх объектов иск должен быть отклонён. Для этого важно надлежащим образом представить в дело стоимость объектов и сумму долга и при необходимости потребовать экспертную оценку.

11. ТГК ст. 648: назначение попечителя для участия в разделе

Ещё одним инструментом кредитора является ст. 648 Турецкого гражданского кодекса. Согласно норме, кредитор, который приобрёл долю наследника в открывшемся наследстве, наложил на неё арест либо имеет документ о безуспешности взыскания в отношении наследника, может потребовать у мирового судьи назначения попечителя для участия в разделе вместо этого наследника.

Этот институт дополняет иск о прекращении общей собственности. После прекращения общности, на стадии раздела, кредитор может добиться назначения попечителя для защиты прав должника-наследника при разделе, получения его доли и сбора причитающихся доходов. Попечитель передаёт полученные ценности по месту, предусмотренному законом.

Связь между ст. 642 ТГК (требование раздела наследства) и ст. 648 (назначение попечителя), а также выбор правового пути кредитором рассмотрены в решении Общего собрания гражданских палат Кассационного суда E. 2003/514, K. 2003/512. В нём подчёркнуто, что право на подачу иска предоставлено не судье или иному лицу, а только наследнику либо кредитору, получившему полномочие суда по исполнительным делам.

12. Обжалование: какая ошибка влечёт отмену, а какая — исправление и оставление решения в силе?

Это разграничение имеет практическое значение, поскольку определяет, как должна быть построена жалоба.

Ошибки, исправляемые без нового рассмотрения

Решение о прямом перечислении продажной цены в исполнительное производство либо отсутствие указания способа продажи обычно оцениваются как процессуальные недостатки, не требующие нового судебного разбирательства. Соответствующие палаты Кассационного суда исключают из резолютивной части формулировки о выплате в исполнительное производство или кредитору либо заменяют их формулировками вроде «распределить продажную цену между сособственниками пропорционально долям, указанным в свидетельстве о наследовании» или «распределить выручку между сторонами пропорционально долям в земельном реестре и свидетельстве о наследовании», после чего оставляют решение в силе.

Решения в этом направлении: 6-я гражданская палата Кассационного суда от 26.11.2012, E. 2012/16827, K. 2012/15408; 14-я гражданская палата от 14.09.2020, E. 2020/2119, K. 2020/4891; 7-я гражданская палата от 27.09.2022, E. 2022/1697, K. 2022/5542; 14-я гражданская палата от 12.05.2014, E. 2014/3633, K. 2014/6093; 6-я гражданская палата от 17.01.2013, E. 2012/18203, K. 2013/414; 6-я гражданская палата от 20.09.2012, E. 2012/8249, K. 2012/11995; 6-я гражданская палата от 04.07.2011, E. 2011/3048, K. 2011/7343; и 6-я гражданская палата от 04.07.2012, E. 2012/7347, K. 2012/10016.

Ошибки, требующие отмены

В противоположность этому, если постановлена продажа недвижимости только между сособственниками либо продажа всех спорных объектов в объёме, превышающем сумму долга, решение подлежит отмене (6-я гражданская палата Кассационного суда от 12.03.2013, E. 2013/1615, K. 2013/4270; 6-я гражданская палата от 12.10.2010, E. 2010/6171, K. 2010/10699).

13. Примечание 2026 года: обязательная медиация и влияние Закона № 7589

Медиация как обязательное условие иска

Согласно ст. 18/B, добавленной в Закон № 6325 о медиации в гражданско-правовых спорах ст. 37 Закона № 7445, в спорах о разделе движимого и недвижимого имущества и прекращении общей собственности обращение к медиатору до подачи иска является обязательным процессуальным условием. Норма вступила в силу 1 сентября 2023 года. Иски, подаваемые кредитором, также подпадают под это правило; иск, поданный без итогового протокола медиации, отклоняется по процессуальным основаниям.

Закон № 7589 и первый аукцион только для наследников

Закон № 7589, опубликованный в Официальной газете № 33326 от 31 июля 2026 года, внёс изменения в ст. 114 Закона об исполнительном производстве и банкротстве и предусмотрел, что если все собственники приобрели недвижимость по наследству и третьи лица, не являющиеся наследниками, не имеют права собственности, то при постановлении о прекращении общей собственности посредством продажи первый аукцион проводится только между наследниками-собственниками. Этот порядок применяется однократно, а порог предложения на таком аукционе составляет сто процентов оценочной стоимости.

Тем же Законом освобождение от обеспечения предусмотрено для кредитора, который требует продажу и намерен участвовать в торгах, а также для Казначейства; общего освобождения от обеспечения только на основании статуса сособственника или наследника не предусмотрено. В делах, возбужденных кредитором, это создаёт дополнительное преимущество для кредитора.

14. Таблица анализа судебных решений

15. Контрольный список резолютивной части

После вручения решения следует проверить, правильно ли отражены в резолютивной части следующие вопросы:

1. Указан ли способ продажи прямо? Есть ли формулировка «продать посредством общей публичной реализации»?
2. Не указано ли ошибочно «между сособственниками»? Если нет согласия всех сособственников и кредитора, такой формулировки быть не должно.
3. Указано ли, по какому документу распределяется цена: земельный реестр, свидетельство о наследовании или оба документа?
4. Есть ли формулировка о перечислении доли должника в исполнительное производство или выплате кредитору? Если есть, она должна быть исключена.
5. Если объектов несколько, ограничена ли продажа количеством, достаточным для покрытия долга? Отклонено ли требование в остальной части?
6. Указано ли, в каких долях судебная пошлина взыскивается со сторон?

16. Часто задаваемые вопросы

Может ли поле, доставшееся нам от отца, быть продано из-за долга моего брата?

Да, если недвижимость находится в совместной собственности. Кредитор вашего брата может на основании документа о полномочии, полученного по ст. 121 Закона об исполнительном производстве и банкротстве, подать иск о прекращении общей собственности, и тогда может возникнуть вопрос о продаже всей недвижимости. Однако если объект находится в долевой собственности, такой иск, как правило, не допускается.

Можем ли мы купить недвижимость между собой в деле, возбужденном кредитором?

Для продажи только между сособственниками требуется согласие всех, включая кредитора-истца. Поскольку кредитор заинтересован в достижении реальной рыночной цены, он не обязан соглашаться на такой способ. При отсутствии согласия проводится общая публичная реализация, однако сособственники также вправе участвовать в торгах.

Может ли суд напрямую перечислить долю моего брата-должника в исполнительное производство?

Нет. Согласно устойчивой судебной практике, это считается вмешательством в исполнение и посягательством на полномочия органа продажи. Суд постановляет лишь выплатить цену сособственникам пропорционально долям в земельном реестре и свидетельстве о наследовании. Кассационный суд подчёркивает, что этот вопрос суд обязан учитывать по собственной инициативе.

Долг небольшой, но требуют продать всю нашу недвижимость. Что можно сделать?

Можно заявить возражение о несоразмерности. Согласно практике Кассационного суда, по состоянию на дату подачи иска необходимо определить стоимость доли должника с учётом суммы долга и постановить прекращение общей собственности только в отношении такого количества недвижимости, которого достаточно для его покрытия, а в остальной части требования отказать.

Если кредитор подал иск без документа о полномочии, иск сразу отклонят?

Нет. Если иск подан без документа о полномочии, суд предоставляет истцу срок для его получения. Если документ не будет представлен в установленный срок, иск отклоняется.

Может ли кредитор подать иск без обращения к медиатору?

Нет. С 1 сентября 2023 года обращение к медиатору является обязательным условием для исков о прекращении общей собственности. Иск, поданный без итогового протокола медиации, отклоняется по процессуальным основаниям.

Решение уже вступило в силу, но в нём указано перечисление средств в исполнительное производство. Можно ли исправить это разъяснением?

Нет. Права и обязанности, установленные резолютивной частью, не могут быть ограничены, расширены или изменены посредством разъяснения. Поэтому такое возражение необходимо заявлять на стадии обжалования.

Как кредитору получить деньги после продажи?

Путём наложения ареста на продажную цену. Необходимо через исполнительный орган наложить арест на сумму, выделенную органом продажи на имя должника-сособственника, и потребовать перечисления арестованных средств в исполнительное производство. Если не контролировать дату продажи, средства могут быть выведены из-под взыскания.

17. Почему необходима помощь адвоката? Тузла, Пендик, Картал, Гебзе и Коджаэли

Иски о прекращении общей собственности, возбужденные кредитором, находятся на пересечении двух отраслей права: с одной стороны — исполнительное производство и банкротство, с другой — вещное и наследственное право. Судьба дела часто определяется не спором по существу, а своевременно заявленным и правильно сформулированным процессуальным возражением.

Для сособственника-ответчика: четыре линии защиты

• Возражение о виде собственности: Если недвижимость находится в долевой собственности, такой иск, как правило, не допускается.
• Проверка документа о полномочии: Существует ли документ и какие объекты охватывает его содержание?
• Возражение о соразмерности: Требование ограничить продажу количеством недвижимости, достаточным для покрытия долга.
• Требования о разделе в натуре и неотделимых улучшениях: До продажи необходимо исследовать возможности раздела в натуре и установления поэтажной собственности, а при наличии строения — принадлежность неотделимых улучшений.

Для кредитора: контроль взыскания

Для кредитора недостаточно выиграть дело. Необходимо получить документ о полномочии с правильным объёмом, выполнить обязательное условие медиации, добиться пригодной к исполнению формулировки решения, отслеживать стадию продажи и своевременно наложить арест на продажную цену. Задержка на любом звене этой цепочки может свести к нулю результат многолетнего судебного процесса.

Споры о недвижимости с множеством сособственников в азиатской части Стамбула и Коджаэли

Иски о прекращении общей собственности особенно распространены в районах с сильным давлением промышленной и жилой застройки. В азиатской части Стамбула — Тузла, Пендик, Картал, Малтепе, Санджактепе, Султанбейли, Умрание, Аташехир и Ускюдар; в Коджаэли — Гебзе, Чайырова, Дарыджа, Диловасы, Измит, Кёрфез и Башискеле — распространены земельные участки и поля с большим количеством сособственников, перешедшие по наследству.

В этих районах споры усиливают два фактора. Первый — рост стоимости сельскохозяйственных участков после включения их в зоны застройки; второй — увеличение числа наследников из поколения в поколение, из-за чего количество сособственников исчисляется десятками. Личный долг одного сособственника в такой ситуации может напрямую затронуть всю семью. В промышленном коридоре Тузла–Гебзе отдельную группу составляют иски кредиторов, связанные с коммерческими долгами.

Наши статьи по теме

• Можно ли обратить взыскание на имущество компании из-за личного долга её участника?
• Как узнать о моих исполнительных производствах и судебных делах в Турции?
• Кому принадлежит право на городскую трансформацию квартиры с мансардным помещением?