Содержание

1. Что именно означает «продажа между сособственниками»?

Продажа между сособственниками в деле о прекращении общей собственности означает реализацию недвижимости посредством ограниченного аукциона , в котором могут участвовать только существующие сособственники. Этот способ отличается от общей публичной продажи, в которой могут участвовать и третьи лица, и на практике имеет два последствия: недвижимость не выходит за пределы семьи или круга сособственников, но из-за снижения конкуренции цена продажи обычно формируется ниже.

Система, предусмотренная ст. 699/3 ТГК, состоит из трёх последовательных ступеней. Приоритет имеет раздел в натуре. Если раздел в натуре невозможен или недвижимость нельзя разделить без существенной потери стоимости, принимается решение о продаже с публичных торгов. Для того чтобы продажа проводилась исключительно между сособственниками, требуется согласие всех сособственников.

2. ТГК ст. 699/3: Требование единогласия

Текст закона однозначен: решение о проведении аукциона между сособственниками зависит от согласия всех сособственников. Кассационный суд последовательно применяет это правило. В решении 7-й гражданской палаты Кассационного суда от 09.11.2023, E. 2023/4885, K. 2023/5476, указано, что для решения о продаже спорной недвижимости на аукционе между сособственниками необходимо согласие всех сособственников.

В решении 14-й гражданской палаты Кассационного суда от 09.09.2013, E. 2013/9589, K. 2013/11180, также подчёркнуто, что, поскольку все стороны не достигли согласия о продаже между ними, следовало постановить продажу посредством общей публичной реализации. Тот же принцип повторён в решении 6-й гражданской палаты от 10.03.2010, E. 2009/9528, K. 2010/2592, а также в решениях 14-й гражданской палаты от 11.03.2014, E. 2014/479, K. 2014/3285, и от 07.04.2014, E. 2014/1795, K. 2014/4593.

У этого правила есть четыре практических последствия:

• Большинства долей недостаточно. Даже владение девяноста процентами долей не меняет результата.
• Согласие одного из сособственников не может быть заменено судебным решением. Судья не может подменить волю сособственника, не давшего согласия.
• Одного требования истца недостаточно.
• Даже один сособственник, не давший согласия, может привести к проведению общей публичной продажи.

3. Может ли суд самостоятельно предположить наличие согласия?

Нет. Суд не вправе автоматически расценивать молчание сторон или отсутствие возражений против самой продажи как согласие на продажу только между сособственниками. До вынесения решения воля всех сособственников по этому вопросу должна быть однозначно выяснена.

В решении 14-й гражданской палаты Кассационного суда от 21.12.2015, E. 2014/14951, K. 2015/11836, конкретно указан порядок действий: у истца и остальных сособственников необходимо спросить, согласны ли они на такой способ продажи; при наличии согласия продажа производится между сособственниками, а при отсутствии согласия — посредством общей публичной реализации.

4. Почему формулировка «между сособственниками» в резолютивной части является основанием для отмены решения?

Вопрос согласия должен быть правильно отражён не только в мотивировочной, но и в резолютивной части решения. Если согласия всех сособственников нет, включение в резолютивную часть формулировки «продажа между сособственниками» является основанием для отмены.

В решении 14-й гражданской палаты Кассационного суда от 24.11.2016, E. 2015/5649, K. 2016/9770, из-за отсутствия согласия было постановлено исключить из резолютивной части слова «между сособственниками» и заменить их словом «общая». В решении 6-й гражданской палаты от 10.03.2010 признано ошибочным постановление о продаже между сособственниками вместо продажи недвижимости посредством общей публичной реализации, вследствие чего решение было отменено.

Поэтому после вручения решения одним из первых пунктов проверки должна быть именно эта формулировка в резолютивной части. Круг участников продажи напрямую определяет, кому может быть продана недвижимость и по какой цене.

5. Изменилось ли требование единогласия?

В отношении ст. 699/3 ТГК — нет. В актуальных решениях Кассационного суда не наблюдается отмены или смягчения требования единогласия по этой норме. В решениях 2022 и 2023 годов прямо подчёркнуто, что суд не может постановить продажу недвижимости между сособственниками без явного согласия всех сособственников.

Однако на этом анализ не заканчивается. В 2026 году изменениями в Законе об исполнительном производстве и банкротстве, регулирующими стадию продажи , для определённых объектов недвижимости был введён отдельный специальный аукцион для наследников, не требующий согласия кого-либо. Статья 699/3 ТГК и это новое регулирование относятся к разным стадиям и не заменяют друг друга.

6. Критическое изменение 2026 года: Закон № 7589 и ст. 114 Закона об исполнительном производстве и банкротстве

Согласно новому регулированию, если принято решение о прекращении общей собственности посредством продажи недвижимости, все собственники которой приобрели свои права по наследству и в отношении которой третьи лица, не являющиеся наследниками, не имеют права собственности, то при проведении торгов первый аукцион проводится только между наследниками, являющимися собственниками. Такой порядок первого аукциона исключительно между наследниками-собственниками применяется однократно.

Цель регулирования очевидна: предотвратить продажу недвижимости на первом аукционе лицу вне семьи по цене, рассчитанной от половины оценочной стоимости. Однако не следует преувеличивать эффект нормы. Если первый аукцион не состоится, на втором применяется общий порядок и торги становятся открытыми для всех. Поэтому нельзя утверждать, что недвижимость обязательно перейдёт одному из наследников.

7. Три условия нового правила

Этот специальный порядок торгов применяется не в каждом деле. Необходимо одновременное наличие трёх условий:

На практике определяющим будет второе условие. В отношении наследственной недвижимости нередко один из сособственников передаёт свою долю инвестору или соседу. После такой передачи остальные наследники теряют возможность воспользоваться этой защитой. Наследнику, планирующему отчуждение своей доли, необходимо учитывать влияние такой сделки на остальных наследников.

8. Порог в 100% и возросшее значение оценки стоимости

Вторая составляющая нового порядка — порог предложения. По общему правилу предложение на электронной торговой платформе должно превышать пятьдесят процентов оценочной стоимости; однако при прекращении общей собственности посредством продажи, когда первый аукцион проводится только между наследниками-собственниками, порог составляет сто процентов оценочной стоимости.

Более точно: на первом аукционе предложение должно превышать большую из двух величин — сто процентов оценочной стоимости либо общую сумму требований, имеющих преимущество перед требованием лица, инициировавшего продажу, и обеспеченных этой недвижимостью, — а также расходы на реализацию и распределение. Если первый аукцион не состоится, на втором применяется общий порог в пятьдесят процентов.

9. Режим обеспечения: льгота для сособственника отменена

Именно эта сторона регулирования действует не в пользу наследников и часто упускается в публикациях. Текст, введённый Законом № 7589, предусматривает освобождение от обеспечения по заявлению для кредитора, который требует продажу и намерен участвовать в торгах, а также освобождение Казначейства, однако не предусматривает общего освобождения от обеспечения только на основании статуса сособственника или наследника. В правовых оценках отмечается, что освобождение владельца доли от обеспечения пропорционально своей доле было исключено из ст. 114 Закона об исполнительном производстве и банкротстве.

Для участия в торгах, как правило, необходимо предоставить обеспечение в размере десяти процентов оценочной стоимости. При совместном применении этих двух правил наследнику для участия в первом аукционе требуется как подготовить десятипроцентное обеспечение, так и иметь финансирование, позволяющее предложить сумму выше полной оценочной стоимости. Для наследников с ограниченными денежными возможностями это может сделать предусмотренную защиту практически недоступной.

Поэтому до перехода к стадии продажи целесообразно провести финансовое планирование между наследниками и при необходимости договориться о совместном участии нескольких наследников в торгах. Такое соглашение возможно сформировать и в ходе медиации на стадии судебного спора.

10. Санкции для покупателя, не уплатившего цену торгов

Закон № 7589 установил специальный режим санкций для лица, выигравшего торги по делу о прекращении общей собственности, но не внесшего цену в установленный срок. Внесённое обеспечение не возвращается; после вычета расходов на продажу остаток распределяется между сособственниками пропорционально их долям. Если неуплатившее лицо само является сособственником, всё обеспечение распределяется между остальными владельцами долей пропорционально их долям. Кроме того, на покупателя по торгам налагается административный штраф в размере пяти процентов предложенной им цены.

Эта норма направлена на предотвращение тактики подачи высокой ставки без последующей оплаты с целью затянуть продажу. На практике такая тактика использовалась сособственниками, не желавшими терять недвижимость, для выигрыша времени; теперь она влечёт прямые финансовые последствия.

11. Сравнение двух режимов: ТГК ст. 699/3 – ст. 114 Закона об исполнительном производстве и банкротстве

Смешение этих двух норм является одной из наиболее частых причин неправильного формулирования процессуальных требований. В таблице ниже кратко показано различие.

Практический итог: если недвижимость получена по наследству и ни одно постороннее лицо не является владельцем доли, первый аукцион теперь проводится внутри семьи без необходимости получать согласие кого-либо из сособственников. Однако если необходимо, чтобы вся продажа полностью оставалась только внутри семьи, по-прежнему требуется согласие всех сособственников в порядке ст. 699/3 ТГК.

12. До продажи: приоритет раздела в натуре и поэтажной собственности

Все эти вопросы, связанные с порядком продажи, возникают только после принятия решения о продаже. До постановления о прекращении общей собственности путём продажи суд обязан по собственной инициативе и всесторонне исследовать возможность раздела в натуре. В решении 7-й гражданской палаты Кассационного суда от 06.07.2023, E. 2023/2238, K. 2023/3700, указано, что такое исследование проводится с учётом площади и характера недвижимости, количества долей и сособственников, характера сельскохозяйственных земель и градостроительных требований.

В том же решении подчёркнуто, что если стоимость частей, образованных при разделе в натуре, не соответствует долям, выравнивание производится посредством денежной компенсации менее ценной части; при отсутствии соглашения между сособственниками судья не вправе по собственной инициативе распределить часть объектов одним сособственникам, а остальные — другим.

Если на недвижимости имеется строение, необходимо дополнительно исследовать возможность установления поэтажной собственности. В решении 7-й гражданской палаты Кассационного суда от 02.10.2023, E. 2023/2021, K. 2023/4336, указано, что по зданиям нельзя переходить к продаже до завершения исследования возможности прекращения общей собственности путём установления поэтажной собственности; продажа допустима лишь при отсутствии соответствующих условий.

В решении 20-й гражданской палаты Кассационного суда от 02.07.2018, E. 2017/3482, K. 2018/5157, подробно изложен способ распределения: при наличии фактического раздела учитывается фактическое пользование, а при его отсутствии сначала каждому сособственнику посредством жеребьёвки выделяется по одному самостоятельному помещению; оставшиеся помещения также распределяются жеребьёвкой с учётом долей, а при необходимости устанавливается денежная компенсация для выравнивания долей. В решении 18-й гражданской палаты от 12.04.2012, E. 2012/1775, K. 2012/3843, также признано, что такое требование может быть заявлено на любой стадии процесса, включая кассационную, а устранимые недостатки должны быть устранены заявившей его стороной.

13. Неотделимые улучшения: я построил дом — принадлежит ли мне его стоимость?

Если общность прекращается продажей и на недвижимости имеются здание, деревья и иные составные части или улучшения, они должны продаваться вместе с земельным участком. Это правило указано в решении 14-й гражданской палаты Кассационного суда от 07.04.2014, E. 2014/1795, K. 2014/4593.

При распределении выручки действует двойное разграничение. В решении 7-й гражданской палаты Кассационного суда от 02.10.2023, E. 2023/2021, K. 2023/4336, указано: если стороны согласны относительно принадлежности улучшений, рассчитывается соответствующая пропорция и часть выручки передаётся их владельцу; однако если соглашения о принадлежности улучшений нет, недвижимость оценивается как единое целое, а полученная сумма распределяется между сособственниками пропорционально их долям .

Это означает следующее: сособственник, который за собственные средства построил дом на участке, не может требовать выплаты всей стоимости дома только себе, если остальные сособственники не признают его принадлежность. В таком случае принадлежность улучшений необходимо установить отдельным иском, а дело о прекращении общей собственности приостановить до разрешения этого вопроса. В противном случае стоимость здания, как и стоимость земли, распределяется между всеми сособственниками пропорционально их долям.

14. Порядок продажи в делах, возбужденных кредитором

Иск о прекращении общей собственности не всегда подаётся самими сособственниками. Кредитор должника-сособственника также может предъявить такой иск на основании полномочия, предусмотренного Законом об исполнительном производстве и банкротстве. В этих делах действуют два специальных правила.

Согласно решению 6-й гражданской палаты Кассационного суда от 12.03.2013, E. 2013/1615, K. 2013/4270, если истцом является кредитор должника-сособственника, он не обязан соглашаться на продажу между сособственниками; продажа должна проводиться посредством общей публичной реализации. В том же решении указано, что суд должен ограничиться постановлением о распределении продажной цены между сторонами пропорционально их долям, а постановление о перечислении суммы, приходящейся на долю должника, в исполнительное производство было расценено как вмешательство в исполнение и послужило основанием для отмены решения.

Этот второй момент часто упускается на практике. Задача мирового гражданского суда — постановить распределение суммы между сособственниками пропорционально их долям; перечисление доли должника-сособственника в исполнительное производство относится к компетенции исполнительного органа.

15. Закон № 6537: запрет на продажу сельскохозяйственных земель отменён

В отношении сельскохозяйственных земель долгое время существовало специальное препятствие. Последнее предложение пятой части ст. 13 Закона о сельскохозяйственной реформе и регулировании земель в орошаемых районах № 3083 предусматривало, что суды не могут прекращать наследственное сообщество посредством продажи. Это предложение было отменено ст. 9 Закона № 6537, опубликованного в Официальной газете 15 мая 2014 года и вступившего в силу.

В решении 7-й гражданской палаты Кассационного суда от 07.11.2024, E. 2024/3822, K. 2024/4998, указано, что вследствие этого изменения отсутствует законодательное препятствие для прекращения общей собственности на недвижимость посредством продажи и дело должно быть разрешено по существу; решение нижестоящего суда было отменено.

Необходимо правильно понимать пределы этого изменения. Закон № 6537 устранил специальное законодательное препятствие в вопросе «можно ли продавать?», но не изменил правило ст. 699/3 ТГК относительно вопроса «для кого открыта продажа?». Он также не ввёл автоматическую продажу сельскохозяйственных земель только между сособственниками. Ограничения неделимости сельскохозяйственных земель отдельно оцениваются по Закону № 5403.

16. Обязательная медиация как условие иска: с 1 сентября 2023 года

Статьёй 37 Закона № 7445, опубликованного в Официальной газете 5 апреля 2023 года, в Закон № 6325 о медиации в гражданско-правовых спорах была добавлена ст. 18/B. Согласно этой норме, в спорах о разделе движимого и недвижимого имущества и прекращении общей собственности обращение к медиатору до подачи иска является обязательным условием иска. Регулирование вступило в силу 1 сентября 2023 года.

• Обратной силы нет. По делам, поданным до 1 сентября 2023 года и остававшимся на рассмотрении, обращение к медиатору не является обязательным.
• Последствием несоблюдения является процессуальное отклонение иска. Иск, поданный без приложения итогового протокола медиации, отклоняется из-за отсутствия обязательного процессуального условия. После выполнения условия иск может быть подан повторно.
• Обязательным является только обращение к медиатору. Заключение соглашения не обязательно; если стороны не договорятся, судебный путь остаётся открытым.
• Неявка на встречу имеет последствия. Сторона, без уважительной причины не явившаяся на первое заседание медиации, может быть обязана нести судебные расходы и может лишиться права на взыскание расходов на представителя, даже если впоследствии полностью или частично выиграет дело.

После изменения 2026 года медиация приобрела дополнительное стратегическое значение. Если наследники смогут на стадии медиации договориться о том, кому останется недвижимость и по какой цене, порог в 100% оценочной стоимости, обязанность предоставления обеспечения и риск перехода недвижимости третьему лицу на втором аукционе вообще не возникнут. Следует также учитывать необходимость получения отметки об исполнимости соглашения по спорам о прекращении общей собственности.

17. Принцип связанности требованиями сторон и двусторонний характер иска

Судья связан заявленными требованиями сторон и не может присудить больше или иное, чем просили стороны. В решении 7-й гражданской палаты Кассационного суда от 15.09.2022, E. 2022/4612, K. 2022/5192, признано противоречащим процессуальному праву и закону решение о продаже между сособственниками без соблюдения заявленных требований и без учёта отсутствия явного согласия всех сособственников на ограниченный аукцион.

В то же время эти иски прекращают правовые отношения между сособственниками или участниками совместной собственности и обеспечивают переход от общей собственности к индивидуальной; они являются двусторонними и порождают сходные последствия для сторон . Поэтому ответчик, как и истец, вправе заявлять свои требования; ответчик также может требовать раздела в натуре, установления поэтажной собственности или продажи между сособственниками.

18. Часто задаваемые вопросы

Если наше наследственное поле выставят на продажу, могут ли участвовать посторонние лица?

С 31 июля 2026 года, если все собственники получили недвижимость по наследству и третьи лица, не являющиеся наследниками, не имеют права собственности, первый аукцион проводится только между наследниками-собственниками. Этот порядок применяется однократно. Если на первом аукционе продажа не состоится, второй аукцион открыт для всех.

Один из моих братьев или сестёр ранее продал свою долю. Можем ли мы воспользоваться новым правилом?

Нет. Условием применения нормы является отсутствие права собственности у третьих лиц, не являющихся наследниками. Передача доли постороннему лицу лишает остальных наследников возможности воспользоваться этой защитой.

Какую сумму нужно предложить на первом аукционе, предназначенном только для наследников?

Предложение должно превышать большую из двух величин: сто процентов оценочной стоимости либо общую сумму преимущественных и обеспеченных недвижимостью требований, а также добавленные расходы на реализацию и распределение. Порог в пятьдесят процентов, действующий при общих продажах, здесь не применяется.

Освобождён ли я от обеспечения потому, что являюсь сособственником?

Нет. Текст, введённый Законом № 7589, не предусматривает общего освобождения от обеспечения на основании одного лишь статуса сособственника или наследника; льгота владельца доли пропорционально своей доле исключена из ст. 114 Закона об исполнительном производстве и банкротстве. Для участия в торгах, как правило, требуется обеспечение в размере десяти процентов оценочной стоимости.

Могу ли я добиться продажи только между нами, даже если остальные сособственники этого не хотят?

На стадии судебного решения — нет. Согласно ст. 699/3 ТГК, решение о продаже посредством аукциона только между сособственниками зависит от согласия всех сособственников, и такое согласие не может быть заменено судебным решением.

Если недвижимость будет продана третьему лицу, смогу ли я воспользоваться правом преимущественной покупки?

Нет. Согласно Турецкому гражданскому кодексу право преимущественной покупки не применяется к продажам, совершённым посредством принудительных торгов. Реализация в рамках прекращения общей собственности является не добровольной, а принудительной продажей. Поэтому единственный способ защитить интерес — лично участвовать в торгах.

Я построил дом на земельном участке; будет ли вся стоимость дома выплачена мне?

Если сособственники согласны, что улучшения принадлежат вам, соответствующая часть выручки определяется пропорционально и передаётся вам. При отсутствии соглашения недвижимость оценивается как единое целое, а выручка распределяется между сособственниками пропорционально их долям. В таком случае принадлежность улучшений необходимо установить отдельным иском.

Могу ли я сразу подать иск или медиация обязательна?

С 1 сентября 2023 года обращение к медиатору является обязательным условием иска. Иск, поданный без итогового протокола, отклоняется по процессуальным основаниям. Заключать соглашение не обязательно; однако сторона, без уважительной причины не явившаяся на первую встречу, может нести судебные расходы даже при выигрыше дела.

19. Почему важно правильно вести процесс по таким делам?

В делах о прекращении общей собственности результат часто зависит не столько от того, кто прав, сколько от заявления правильного требования на правильной стадии. Требования о разделе в натуре и установлении поэтажной собственности имеют значение на стадии судебного разбирательства; согласие на продажу между сособственниками — на стадии вынесения решения; возражение против оценки стоимости и подготовка обеспечения — на стадии продажи. Пропущенное на одной стадии требование может оказаться невозможно восполнить на следующей.

Регулирование 2026 года сделало ситуацию ещё более чувствительной. Порог в сто процентов оценочной стоимости одновременно является защитой для наследников и серьёзной финансовой нагрузкой. Если не контролировать этап оценки стоимости, предусмотренная законом защита может остаться лишь теоретической и не сработать на практике.

Наши статьи по теме

• Кому принадлежит право на городскую трансформацию квартиры с мансардным помещением: земельная доля или фактическое пользование?
• Можно ли вносить изменения в общие части здания?