المحتويات

1. ما المقصود تحديدًا بـ”البيع بين الشركاء”؟

يقصد بالبيع بين الشركاء في دعوى إزالة الشيوع بيع العقار بطريق مزاد محدود لا يحق المشاركة فيه إلا للشركاء الحاليين. وتختلف هذه الطريقة عن المزاد العلني العام الذي يمكن للغير المشاركة فيه أيضًا، ويترتب عليها عمليًا نتيجتان: يبقى العقار داخل نطاق الأسرة أو الشركاء، إلا أن تضييق نطاق المنافسة يؤدي عادةً إلى انخفاض ثمن البيع.

يقوم النظام الوارد في المادة 699/3 من القانون المدني التركي على ثلاث مراحل. الأولوية للقسمة العينية. فإذا تعذرت القسمة العينية أو تعذر تقسيم العقار دون أن يلحق به نقص جوهري في القيمة، يُحكم ببيعه بالمزاد. أما قصر البيع على الشركاء وحدهم فيتطلب موافقة جميع الشركاء.

2. المادة 699/3 من القانون المدني التركي: شرط الإجماع

نص القانون واضح: لا يجوز تقرير إجراء البيع بالمزاد بين الشركاء إلا بموافقة جميع الشركاء. ومحكمة النقض تطبق هذه القاعدة على نحو مستقر. فقد قررت الدائرة المدنية السابعة بمحكمة النقض في حكمها المؤرخ 09.11.2023، ملف رقم E. 2023/4885 وقرار رقم K. 2023/5476، أن الحكم ببيع العقار محل الدعوى بالمزاد بين الشركاء يقتضي موافقة جميع الشركاء.

كما أكدت الدائرة المدنية الرابعة عشرة بمحكمة النقض في حكمها المؤرخ 09.09.2013، ملف رقم E. 2013/9589 وقرار رقم K. 2013/11180، أنه ما دام جميع الأطراف لم يتفقوا على إجراء البيع فيما بينهم، فيجب الحكم بالبيع عن طريق المزاد العلني العام. وقد كررت الدائرة المدنية السادسة بمحكمة النقض المبدأ نفسه في حكمها المؤرخ 10.03.2010، ملف رقم E. 2009/9528 وقرار رقم K. 2010/2592، وكذلك الدائرة المدنية الرابعة عشرة في حكميها المؤرخين 11.03.2014، ملف رقم E. 2014/479 وقرار رقم K. 2014/3285، و07.04.2014، ملف رقم E. 2014/1795 وقرار رقم K. 2014/4593.

ولهذه القاعدة أربع نتائج عملية:

• لا تكفي أغلبية الحصص. حتى إن امتلاك تسعين بالمائة من الحصص لا يغيّر النتيجة.
• لا يجوز الاستعاضة عن موافقة أحد الشركاء بحكم قضائي. فلا يملك القاضي أن يحل محل الشريك الرافض للموافقة.
• طلب المدعي وحده لا يكفي.
• يكفي امتناع شريك واحد عن الموافقة حتى ينتهي الأمر إلى المزاد العلني العام.

3. هل يجوز للمحكمة أن تفترض الموافقة من تلقاء نفسها؟

لا. لا يجوز للمحكمة أن تعتبر صمت الأطراف أو مجرد عدم اعتراضهم على البيع موافقة تلقائية على قصر البيع بين الشركاء. وقبل إصدار الحكم يجب استجلاء إرادة جميع الشركاء صراحةً في هذه المسألة.

وقد أوضحت الدائرة المدنية الرابعة عشرة بمحكمة النقض في حكمها المؤرخ 21.12.2015، ملف رقم E. 2014/14951 وقرار رقم K. 2015/11836، الإجراء الواجب اتباعه بصورة عملية: يُسأل المدعي وباقي الشركاء عما إذا كانوا يوافقون على ذلك؛ فإذا وافقوا يُحكم بالبيع بين الشركاء، وإذا لم يوافقوا يُحكم بالبيع عن طريق المزاد العلني العام.

4. لماذا تُعد عبارة “بين الشركاء” في منطوق الحكم سببًا للنقض؟

يجب أن تنعكس مسألة الموافقة بصورة صحيحة لا في حيثيات الحكم فقط، بل أيضًا في منطوقه. فإذا لم توجد موافقة جميع الشركاء ومع ذلك وردت عبارة “البيع بين الشركاء” في منطوق الحكم، كان ذلك سببًا للنقض.

وفي حكم الدائرة المدنية الرابعة عشرة بمحكمة النقض المؤرخ 24.11.2016، ملف رقم E. 2015/5649 وقرار رقم K. 2016/9770، تقرر حذف عبارتي “بين الشركاء” من منطوق الحكم واستبدالهما بعبارة “عام” لعدم توافر الموافقة. كما اعتبرت الدائرة المدنية السادسة بمحكمة النقض في حكمها المؤرخ 10.03.2010 أن الحكم بالبيع بين الشركاء بدلًا من البيع بالمزاد العلني العام خطأً يوجب النقض.

لذلك، عند تبليغ الحكم، يجب أن تكون هذه العبارة في منطوقه من أول النقاط التي تُراجع. فنطاق البيع يحدد مباشرةً لمن يمكن أن يُباع العقار وبأي ثمن محتمل.

5. هل تغيّر شرط الإجماع؟

بالنسبة إلى المادة 699/3 من القانون المدني التركي، لا. فلا يظهر في أحكام محكمة النقض الحديثة أن شرط الإجماع الوارد في هذه المادة قد أُلغي أو خُفف. وقد أكدت أحكام صادرة في عامي 2022 و2023 صراحةً أن المحكمة لا يجوز لها الحكم ببيع العقار بين أصحاب الحصص من دون الموافقة الصريحة لجميع الشركاء.

لكن لا ينبغي التوقف عند هذا الحد. ففي عام 2026، مرحلة البيع استُحدث، بتعديل أُدخل على قانون التنفيذ والإفلاس الذي ينظم، أسلوب مزاد خاص بالورثة بالنسبة إلى عقارات معينة دون اشتراط موافقة أي شخص. وتتعلق المادة 699/3 من القانون المدني التركي وهذا التنظيم الجديد بمرحلتين مختلفتين ولا يحل أحدهما محل الآخر.

6. التعديل الحاسم لعام 2026: القانون رقم 7589 والمادة 114 من قانون التنفيذ والإفلاس

وفقًا للتنظيم الجديد؛ إذا كان جميع المالكين قد اكتسبوا العقار بطريق الميراث ولم يكن لأي شخص من غير الورثة حق ملكية فيه، وصدر حكم بإزالة الشيوع عن طريق البيع، فإن المزاد الأول يُجرى فقط بين الورثة المالكين. ويُطبق هذا الأسلوب الخاص بالمزاد بين الورثة المالكين مرة واحدة فقط.

الغاية من التنظيم واضحة: منع بيع العقار في المزاد الأول لشخص من خارج الأسرة على أساس نصف القيمة المقدرة. لكن لا ينبغي المبالغة في أثره. فإذا لم يسفر المزاد الأول عن بيع، يُرجع في المزاد الثاني إلى القواعد العامة ويصبح المزاد مفتوحًا للجميع. لذلك لا يمكن القول إن العقار سينتقل حتمًا إلى أحد الورثة.

7. الشروط الثلاثة للقاعدة الجديدة

لا يُطبق هذا الأسلوب الخاص بالمزاد في كل ملف. ويجب تحقق ثلاثة شروط معًا:

سيكون الشرط الثاني هو الأكثر حسمًا في التطبيق. ففي العقارات الموروثة كثيرًا ما يقوم أحد الشركاء بنقل حصته إلى مستثمر أو جار. وعند حصول مثل هذا النقل، يفقد باقي الورثة الاستفادة من هذه الحماية. لذلك ينبغي للوارث الذي يفكر في نقل حصته أن يعرف أثر هذا التصرف على باقي الورثة.

8. حدّ المائة بالمائة وتزايد أهمية تقدير القيمة

الركن الثاني من النظام الجديد هو حدّ العرض. ففي حين تشترط القاعدة العامة أن تتجاوز العروض المقدمة عبر بوابة البيع الإلكتروني خمسين بالمائة من القيمة المقدرة، فإن الحد في الحالات التي يُجرى فيها المزاد الأول بين الورثة المالكين فقط ضمن إزالة الشيوع بطريق البيع هو مائة بالمائة من القيمة المقدرة.

وبصياغة أكثر تفصيلًا، يجب في هذا المزاد الأول أن يتجاوز العرض الأعلى من: مائة بالمائة من القيمة المقدرة، أو مجموع الديون الممتازة على دين طالب البيع والمضمونة بالعقار، مع إضافة مصروفات التحويل إلى نقد والتوزيع. وإذا لم ينجح المزاد الأول، يطبق في المزاد الثاني الحد العام البالغ خمسين بالمائة.

9. نظام التأمين: إلغاء إعفاء الشريك

هذا هو الجانب الذي يعمل لغير مصلحة الورثة وغالبًا ما يُغفل في الأخبار. فالنص الذي جاء به القانون رقم 7589 ينظم إعفاءً من التأمين بناءً على الطلب بالنسبة إلى الدائن طالب البيع والراغب في المشاركة في المزاد، كما ينظم إعفاء الخزانة من التأمين؛ لكنه لا ينص على إعفاء عام من التأمين لمجرد صفة الشريك أو الوارث. ويُذكر في التقييمات أن الإعفاء من التأمين بنسبة حصة صاحب الحصة قد حُذف من المادة 114 من قانون التنفيذ والإفلاس.

للمشاركة في المزاد، يجب كقاعدة عامة تقديم تأمين بنسبة عشرة بالمائة من القيمة المقدرة. وعند قراءة هاتين القاعدتين معًا، يتعين على الوارث للمشاركة في المزاد الأول أن يجهز تأمينًا بنسبة عشرة بالمائة، وأن تكون لديه كذلك قدرة مالية لتقديم عرض يتجاوز كامل القيمة المقدرة. وقد يؤدي ذلك بالنسبة إلى الورثة محدودي السيولة إلى عدم إمكانية الاستفادة من الحماية عمليًا.

لذلك من المناسب قبل الوصول إلى مرحلة البيع إعداد خطة تمويل بين الورثة، وعند الحاجة الاتفاق على أن يقدم أكثر من وارث عرضًا مشتركًا. ويمكن أيضًا إبرام هذا الاتفاق في مرحلة الوساطة أثناء الدعوى.

10. جزاء من يرسو عليه المزاد ولا يسدد ثمن الإحالة

أنشأ القانون رقم 7589 نظام جزاءات خاصًا بإزالة الشيوع لمن يرسو عليه المزاد ثم لا يسدد الثمن في المدة المحددة. ووفقًا لذلك لا يُرد التأمين المقبوض؛ وبعد خصم مصروفات البيع، يوزع المبلغ المتبقي على الشركاء بنسبة حصصهم. وإذا كان من لم يسدد الثمن أحد الشركاء، يُدفع كامل التأمين إلى بقية أصحاب الحصص بنسبة حصصهم. كما تُفرض على المشتري في المزاد غرامة إدارية بنسبة خمسة بالمائة من الثمن الذي عرضه.

يهدف هذا التنظيم إلى ردع أسلوب تقديم عرض مرتفع ثم عدم دفع الثمن بقصد إطالة إجراءات البيع. وكان هذا الأسلوب يُستخدم عمليًا من بعض الشركاء الذين لا يريدون فقدان العقار لكسب الوقت؛ أما الآن فأصبح يترتب عليه أثر مالي مباشر.

11. مقارنة النظامين: المادة 699/3 من القانون المدني التركي – المادة 114 من قانون التنفيذ والإفلاس

الخلط بين هذين التنظيمين من أكثر الأخطاء شيوعًا التي تؤدي إلى صياغة طلبات الدعوى بصورة خاطئة. ويلخص الجدول التالي الفروق.

الخلاصة العملية: إذا كان العقار موروثًا ولا يملك أي شخص من خارج الورثة حصة فيه، يُجرى المزاد الأول داخل الأسرة دون الحاجة إلى موافقة أي شريك. أما إذا كان المطلوب أن يبقى البيع كله داخل الأسرة، فلا يزال يلزم الحصول على موافقة جميع الشركاء وفق المادة 699/3 من القانون المدني التركي.

12. قبل البيع: أولوية القسمة العينية وإنشاء ملكية الطوابق

لا تثار جميع المناقشات المتعلقة بإجراءات البيع إلا إذا صدر قرار بالبيع. وقبل الحكم بإزالة الشيوع عن طريق البيع، يجب بحث ما إذا كانت القسمة العينية ممكنة من تلقاء المحكمة وبصورة شاملة. وقد قررت الدائرة المدنية السابعة بمحكمة النقض في حكمها المؤرخ 06.07.2023، ملف رقم E. 2023/2238 وقرار رقم K. 2023/3700، أن هذا البحث يجب أن يتم في ضوء مساحة العقار وطبيعته وعدد الحصص والشركاء وصفات الأراضي الزراعية وقواعد التشريع العمراني.

وأكد الحكم نفسه أنه إذا لم تتعادل قيم الأجزاء الناتجة عن القسمة العينية، فيُستكمل الجزء الأقل قيمة بمبلغ نقدي لتحقيق التعادل؛ كما لا يجوز للقاضي، ما لم يوجد اتفاق بين الشركاء، أن يخصص من تلقاء نفسه بعض العقارات لبعض الشركاء والباقي للآخرين.

إذا كان على العقار بناء، فيجب كذلك بحث خيار إنشاء ملكية الطوابق. وقد قررت الدائرة المدنية السابعة بمحكمة النقض في حكمها المؤرخ 02.10.2023، ملف رقم E. 2023/2021 وقرار رقم K. 2023/4336، أنه لا يجوز الحكم بالبيع قبل استكمال البحث في إمكانية إزالة الشيوع في المباني عن طريق إنشاء ملكية الطوابق، وأن البيع لا يُصار إليه إلا إذا لم تتوافر شروط ذلك.

أما الدائرة المدنية العشرون بمحكمة النقض، ففي حكمها المؤرخ 02.07.2018، ملف رقم E. 2017/3482 وقرار رقم K. 2018/5157، فقد فصلت طريقة التخصيص: إذا وُجدت قسمة فعلية تُراعى، وإن لم توجد تُجرى قرعة فيُخصص أولًا لكل شريك قسم مستقل واحد، ثم توزع الأقسام المستقلة المتبقية بالقرعة أيضًا مع مراعاة نسب الحصص، وعند الحاجة يُحدد المقابل النقدي الواجب دفعه بسبب فرق القيمة لتحقيق التعادل بين الحصص. كما قبلت الدائرة المدنية الثامنة عشرة بمحكمة النقض في حكمها المؤرخ 12.04.2012، ملف رقم E. 2012/1775 وقرار رقم K. 2012/3843، إمكانية طرح هذا الطلب في أي مرحلة من مراحل المحاكمة بما فيها مرحلة الطعن، وأن النواقص القابلة للاستكمال تُستكمل من جانب الطرف الذي يطلب ذلك.

13. المحدثات: أنا من بنى المنزل، فهل تكون قيمته لي؟

إذا أزيلت الشيوع عن طريق البيع وكان على العقار بناء أو أشجار أو أجزاء مكملة مماثلة (محدثات)، فيجب بيعها مع الأرض. وقد قررت الدائرة المدنية الرابعة عشرة بمحكمة النقض هذه القاعدة في حكمها المؤرخ 07.04.2014، ملف رقم E. 2014/1795 وقرار رقم K. 2014/4593.

أما عند توزيع الثمن فهناك تمييز ثنائي. فقد قررت الدائرة المدنية السابعة بمحكمة النقض في حكمها المؤرخ 02.10.2023، ملف رقم E. 2023/2021 وقرار رقم K. 2023/4336، أنه إذا وجد اتفاق بين الأطراف بشأن ملكية المحدثات تُحسب النسبة ويُحوّل الجزء المقابل من الثمن إلى مالك المحدثات، أما إذا لم يوجد اتفاق بشأن المحدثات فيُقيّم العقار كوحدة واحدة ويُوزع الثمن المتحصل عليه على الشركاء بنسبة حصصهم.

ومعنى ذلك أن الشريك الذي بنى المنزل المقام على العقار من ماله الخاص لا يستطيع المطالبة بكامل قيمته لنفسه إذا لم يقر باقي الشركاء بذلك. وفي هذه الحالة يجب إثبات ملكية المحدثات في دعوى مستقلة وجعلها مسألة مستأخرة في دعوى إزالة الشيوع. وإلا فإن قيمة المبنى تُوزع، مثل قيمة الأرض، على جميع الشركاء بحسب نسب حصصهم.

14. طريقة البيع في الدعاوى التي يقيمها الدائن

لا تُقام دعوى إزالة الشيوع دائمًا من الشركاء. فقد يقيمها أيضًا دائن الشريك المدين استنادًا إلى الصلاحية الممنوحة له بموجب قانون التنفيذ والإفلاس. وتطبق في هذه الملفات قاعدتان خاصتان.

وفقًا لحكم الدائرة المدنية السادسة بمحكمة النقض المؤرخ 12.03.2013، ملف رقم E. 2013/1615 وقرار رقم K. 2013/4270؛ إذا كان المدعي هو دائن الشريك المدين، فلا يكون ملزمًا بقبول طلب إجراء البيع بين الشركاء، ويجب إجراء البيع بالمزاد العلني العام. كما اعتبر الحكم نفسه أن قضاء المحكمة، بدلًا من الاكتفاء بتوزيع ثمن البيع على الأطراف بنسبة حصصهم، بإرسال المبلغ المستحق لحصة المدين إلى ملف التنفيذ يُعد تدخلًا في التنفيذ ولذلك نُقض الحكم.

وغالبًا ما تُغفل هذه النقطة الثانية في التطبيق. فمهمة محكمة الصلح المدنية هي الحكم بتوزيع الثمن على الشركاء بنسبة حصصهم؛ أما تحويل حصة الشريك المدين إلى ملف التنفيذ فهو من اختصاص مديرية التنفيذ.

15. القانون رقم 6537: إلغاء حظر البيع المتعلق بالأراضي الزراعية

ظل هناك لفترة طويلة مانع خاص يتعلق بالأراضي الزراعية. فقد كانت الجملة الأخيرة من الفقرة الخامسة للمادة 13 من قانون الإصلاح الزراعي لتنظيم الأراضي في مناطق الري رقم 3083 تنص على عدم جواز أن تقرر المحاكم إزالة شركة الميراث عن طريق البيع. وقد أُلغيت هذه الجملة بموجب المادة 9 من القانون رقم 6537 الذي نُشر في الجريدة الرسمية ودخل حيز النفاذ بتاريخ 15 مايو 2014.

وقد قررت الدائرة المدنية السابعة بمحكمة النقض في حكمها المؤرخ 07.11.2024، ملف رقم E. 2024/3822 وقرار رقم K. 2024/4998، أنه بالنظر إلى هذا التعديل لم يعد هناك مانع قانوني يحول دون إزالة الشيوع في العقار عن طريق البيع، وأنه يجب الفصل في موضوع الدعوى؛ ولذلك نُقض الحكم.

يجب فهم نطاق هذا التعديل بصورة صحيحة. فالقانون رقم 6537 أزال المانع الخاص في سؤال «هل يجوز البيع؟»، لكنه لم يغير قاعدة المادة 699/3 من القانون المدني التركي المتعلقة بسؤال «لمن يكون البيع مفتوحًا؟». كما أنه لم يجعل البيع بين الشركاء تلقائيًا في الأراضي الزراعية. أما حدود عدم قابلية الأراضي الزراعية للتجزئة فتُبحث بصورة مستقلة وفق القانون رقم 5403.

16. الوساطة كشرط للدعوى: إلزامية منذ 1 سبتمبر 2023

بموجب المادة 37 من القانون رقم 7445 المنشور في الجريدة الرسمية بتاريخ 5 أبريل 2023، أضيفت المادة 18/B إلى قانون الوساطة في المنازعات المدنية رقم 6325. ووفقًا لهذا الحكم، فإن اللجوء إلى الوسيط قبل رفع الدعوى في المنازعات المتعلقة بقسمة المنقولات والعقارات وإزالة الشيوع شرط لقبول الدعوى. ودخل التنظيم حيز النفاذ في 1 سبتمبر 2023.

• لا أثر رجعي له. فلا يلزم اللجوء إلى الوساطة في الدعاوى المرفوعة قبل 1 سبتمبر 2023 والتي ما تزال منظورة.
• جزاء النقص هو رفض الدعوى شكلاً. تُرفض الدعوى المرفوعة دون إرفاق المحضر النهائي للوساطة لغياب شرط الدعوى. وبعد استكمال الشرط يمكن رفع الدعوى من جديد.
• الإلزام يقتصر على تقديم الطلب. لا يوجد إلزام بالتوصل إلى اتفاق؛ فإذا لم يتفق الأطراف يبقى طريق الدعوى مفتوحًا.
• لعدم حضور الاجتماع تبعات. فالطرف الذي يتخلف دون عذر عن الاجتماع الأول قد يُحمّل مصاريف المحاكمة حتى لو ثبتت أحقيته كليًا أو جزئيًا في الدعوى اللاحقة، وقد لا يُحكم له بأتعاب محاماة.

أصبحت الوساطة ذات أهمية استراتيجية إضافية بعد تنظيم 2026. فإذا استطاع الورثة في مرحلة الوساطة الاتفاق على من سيبقى العقار لديه وعلى الثمن، فلن تنشأ أصلًا مخاطر حد المائة بالمائة من القيمة المقدرة، وعبء التأمين، وانتقال العقار إلى الخارج في المزاد الثاني. كما يجب مراعاة وجوب الحصول على صيغة تنفيذية لاتفاق الوساطة المحرر في منازعات إزالة الشيوع.

17. مبدأ التقيد بالطلبات والطبيعة الثنائية للدعوى

القاضي مقيد بنتائج طلبات الأطراف؛ فلا يجوز له الحكم بأكثر مما طُلب أو بشيء آخر. وقد اعتبرت الدائرة المدنية السابعة بمحكمة النقض في حكمها المؤرخ 15.09.2022، ملف رقم E. 2022/4612 وقرار رقم K. 2022/5192، أن الحكم بالبيع بين أصحاب الحصص دون التقيد بالطلبات ودون مراعاة عدم وجود الموافقة الصريحة لجميع الشركاء اللازمة لقصر المزاد على الشركاء مخالف للإجراءات والقانون.

ومن ناحية أخرى، فإن هذه الدعاوى، بالنسبة إلى الأموال الخاضعة لأحكام الملكية الشائعة أو الملكية على الشيوع، تنهي العلاقة القانونية بين الشركاء أو المالكين المشتركين وتتيح الانتقال من الملكية المشتركة إلى الملكية الفردية، وهي دعاوى ثنائية وتُحدث نتائج متشابهة بالنسبة إلى الطرفين. ولذلك يستطيع المدعى عليه، مثل المدعي، طرح طلباته؛ فيمكنه طلب القسمة العينية أو إنشاء ملكية الطوابق أو البيع بين الشركاء.

18. الأسئلة الشائعة

إذا عُرضت أرضنا الموروثة للبيع، هل يمكن للغرباء المشاركة؟

اعتبارًا من 31 يوليو 2026، إذا كان جميع المالكين قد اكتسبوا العقار بطريق الميراث ولم يكن لغير الورثة أي حق ملكية، يُجرى المزاد الأول فقط بين الورثة المالكين. ويطبق هذا الأسلوب مرة واحدة. فإذا لم يتم البيع في المزاد الأول، يكون المزاد الثاني مفتوحًا للجميع.

كان أحد إخوتي قد باع حصته؛ هل يمكننا الاستفادة من القاعدة الجديدة؟

لا. يشترط التنظيم ألا يكون لغير الورثة من الغير أي حق ملكية. ونقل إحدى الحصص إلى شخص من خارج الورثة يمنع باقي الورثة من الاستفادة من هذه الحماية.

ما مقدار العرض الذي يجب أن أقدمه في المزاد الأول المخصص للورثة؟

يجب أن يتجاوز العرض الأعلى من: مائة بالمائة من القيمة المقدرة، أو مجموع الديون الممتازة والمضمونة بالعقار، مع إضافة مصروفات التحويل إلى نقد والتوزيع. ولا يطبق في هذا المزاد حد الخمسين بالمائة المعمول به في البيوع العامة.

هل أنا معفى من التأمين لأنني شريك؟

لا. فالنص الذي جاء به القانون رقم 7589 لا ينص على إعفاء عام من التأمين بسبب صفة الشريك أو الوارث؛ وقد حُذف من المادة 114 من قانون التنفيذ والإفلاس الإعفاء الذي كان مقررًا لصاحب الحصة بنسبة حصته. وكقاعدة عامة يجب تقديم تأمين بنسبة عشرة بالمائة من القيمة المقدرة للمشاركة في المزاد.

هل أستطيع جعل البيع محصورًا بيننا حتى لو لم يوافق بقية الشركاء؟

لا، من حيث حكم المحكمة. فوفق المادة 699/3 من القانون المدني التركي، يتوقف الحكم بإجراء البيع بالمزاد بين الشركاء على موافقة جميع الشركاء، ولا يجوز استبدال موافقة أحدهم بحكم قضائي.

إذا بيع العقار إلى شخص من الغير، هل أستطيع استعمال حق الشفعة؟

لا. وفق القانون المدني التركي لا يُستعمل حق الشفعة في البيوع التي تتم بالمزاد الجبري. والمزادات الواقعة ضمن إزالة الشيوع تُعد بيوعًا جبرية لا رضائية. ولذلك فإن وسيلة الحماية الوحيدة هي المشاركة في المزاد شخصيًا.

أنا من بنى المنزل على الأرض؛ هل يُدفع لي كامل ثمنه؟

إذا اتفق الشركاء على أن المحدثات تعود إليك، تُحسب النسبة ويُحوّل إليك الجزء المقابل من الثمن. أما إذا لم يوجد اتفاق، فيُقيّم العقار كوحدة واحدة ويُوزع الثمن على الشركاء بنسبة حصصهم. وفي هذه الحالة يجب إثبات ملكية المحدثات في دعوى مستقلة.

هل يمكنني رفع الدعوى مباشرةً، أم أن الوساطة شرط؟

اعتبارًا من 1 سبتمبر 2023، يعد اللجوء إلى الوسيط شرطًا للدعوى. وتُرفض الدعوى شكلاً إذا رُفعت دون إرفاق المحضر النهائي. ولا يوجد إلزام بالتوصل إلى اتفاق؛ لكن الطرف الذي يتخلف دون عذر عن الاجتماع الأول قد يُحمّل مصاريف المحاكمة حتى لو كان محقًا في الدعوى.

19. لماذا تُعد إدارة الإجراءات بصورة صحيحة مهمة في هذه الملفات؟

في دعاوى إزالة الشيوع، لا يكون العامل الحاسم غالبًا هو مجرد كون الطرف محقًا، بل تقديم الطلب الصحيح في المرحلة الصحيحة. فطلبات القسمة العينية وإنشاء ملكية الطوابق تُطرح في مرحلة المحاكمة؛ والموافقة على البيع بين الشركاء تُنتج أثرها في مرحلة إصدار الحكم؛ أما الاعتراض على تقدير القيمة والاستعداد للتأمين فيظهر أثرهما في مرحلة البيع. وما يُفوت في مرحلة ما قد لا يمكن تداركه في المرحلة التالية.

جعل تنظيم 2026 هذه الصورة أكثر حساسية. فحد المائة بالمائة من القيمة المقدرة يمثل للورثة حماية من جهة وعبئًا ماليًا جديًا من جهة أخرى. وقد يؤدي عدم متابعة مرحلة تقدير القيمة إلى تعذر الاستفادة عمليًا من الحماية الموجودة نظريًا.

مقالاتنا ذات الصلة

• لمن يعود حق التحول الحضري في الشقة ذات جزء السطح؟ هل العبرة بحصة الأرض أم بالاستعمال الفعلي؟
• هل يمكن إجراء تغييرات في الأجزاء المشتركة للمبنى؟