Представьте себе жилой дом, построенный в 1990-х годах. В свидетельстве о праве собственности только одной из квартир в здании указано «жилое помещение с мансардой»; в проекте этой квартире была выделена дополнительная площадь на чердаке, поэтому ее доля земли больше, чем у других квартир. Остальные квартиры — это стандартные квартиры на обычных этажах. Сегодня управляющая компания, совместно с двумя соседними зданиями, берет образцы керна для целей городской реновации и готовится предварительный протокол, основанный на принципе «всем равные квартиры». Остальные собственники подписывают протокол; собственник квартиры с мансардой не подписывает. Ему говорят: «Вам будет предоставлена квартира на верхнем этаже такой же площади, как и у других». С другой стороны, он интересуется, как повлияет на процесс поступление в здание акта о приостановке строительства и штрафа за нарушение градостроительных норм.

Эта ситуация демонстрирует распространенную проблему в городской реновации: Как собственник квартиры с мансардой, чья доля земли в свидетельстве о праве собственности больше, чем у других, защитит свои права перед лицом навязывания равного распределения? В этой статье мы рассматриваем текущую версию Закона № 6306, изменения в Регламенте применения от 04.02.2026, правила простого большинства и объединения (тевхит), роль доли земли и мансарды в распределении, правовые пути для оставшегося в меньшинстве собственника и влияние акта о приостановке строительства на процесс, используя практику Верховного суда и официальные источники.

1. Ход событий и вопросы, требующие ответов

В описанной выше ситуации есть четыре основных вопроса, на которые необходимо ответить собственникам:

• Обязательность: Является ли предварительный протокол, подготовленный администрацией и подписанный большинством, обязательным для тех собственников, кто его не подписал?
• Критерий распределения: Может ли владелец квартиры с мансардным этажом, имеющий большую долю земельного участка в кадастре, требовать большую площадь или стоимость в новом здании; является ли распределение «всем равные квартиры» законным?
• Мансардный этаж: Как определяется эквивалент мансардного этажа в старом здании в новом?
• Протокол о приостановке строительства: Отрицательно ли повлияют на процесс протокол о приостановке строительства здания и штраф за нарушение градостроительного законодательства?

Прежде чем переходить к этим вопросам, необходимо правильно ознакомиться с действующим законодательством, поскольку правила городской трансформации значительно изменились на уровне закона в 2023 году и на уровне подзаконных актов в 2026 году.

2. Законодательство: Закон № 6306 и поправка к положению 2026 года

В Законе № 6306 о преобразовании территорий, находящихся под угрозой стихийных бедствий, кворум для принятия решений был изменен Законом № 7471 от 07.11.2023. Вместо требуемого в предыдущей редакции большинства в две трети, теперь достаточно простого большинства. Правило, изложенное в первом абзаце статьи 6 Закона, подробно отражено в статье 15 Положения о применении Закона № 6306, которая была пересмотрена с изменением, опубликованным в «Resmî Gazete» № 33158 от 04.02.2026 года, следующим образом:

Из этого положения вытекают следующие элементы, которые будут использоваться для контроля процесса:

• Предварительное условие: На участке должно быть обнаружено опасное сооружение.
• Приглашение: Все владельцы должны быть приглашены на собрание; приглашение должно быть сделано путем объявления с использованием формы Приложения-12 в мухтарлыке или на двери здания в течение пятнадцати дней, или через нотариуса.
• Кворум собрания: Собрание должно проводиться при участии по меньшей мере простого большинства в соответствии с долями.
• Кворум для принятия решения: Решение должно быть принято простым большинством голосов пропорционально долям и зафиксировано в подписанном протоколе.
• Уведомление: Предложение, содержащее условия решения и соглашения, должно быть сообщено лицам, не участвовавшим в принятии решения, посредством электронного уведомления, нотариального уведомления или объявления в местной администрации (мухтарлыке).

Выражение «пропорционально долям» означает, что большинство будет рассчитываться не по количеству лиц, а по доле земельного участка. Собственник с большей долей земельного участка, таким образом, имеет больший вес голоса в механизме принятия решений по сравнению с другими собственниками. Для получения подробной информации о расчете простого большинства вы можете ознакомиться с нашей статьей как рассчитывается простое большинство в городской трансформации?

3. Отбор керна, Определение рискованного строения и Возражение

«Отбор керна» управлением является частью процесса определения лицензированной организацией, является ли здание рискованным строением. В соответствии с Законом № 6306, определение рискованного строения может быть инициировано одним из собственников; поэтому для отбора керна не требуется согласие всех собственников.

• Уведомление: Согласно регулированию, введенному Законом № 7471, протокол о выявлении рискованного строения вывешивается на здании, владельцы уведомляются через e-Devlet, и объявление публикуется в администрации (мухтарлыке) на срок пятнадцать дней; последний день публикации считается датой вручения. Рискованное строение также регистрируется в разделе деклараций земельной книги.
• Возражение: Против выявления рискованного строения, начиная с даты вручения или даты, считающейся таковой, может быть подано возражение в течение пятнадцати дней. Возражение рассматривается техническими комиссиями.
• Иск: Против административных актов, установленных в соответствии с Законом № 6306, может быть подан иск в административный суд в течение тридцати дней с момента уведомления.

Возражение против выявления рискованного строения часто представляет собой техническую дискуссию о том, действительно ли здание является рискованным. Для владельцев, сталкивающихся с проблемами долевого участия в земле и ее распределения, более важным является тщательное соблюдение процедуры собраний и решений, которые будут приняты после окончательного установления. Относительно того, кто может заказать выявление рискованного строения, вы можете ознакомиться с нашей статьей кто заказывает выявление рискованного строения?.

4. Предварительный протокол и решение простого большинства — не одно и то же

На практике управляющие или подрядчики, до завершения выявления рискованного строения, заставляют владельцев подписывать «предварительный протокол» или «письмо о намерениях». Правовая природа этих документов отличается от решения простого большинства, предусмотренного Законом № 6306:

Следовательно, предварительный протокол, который вы не подписали, вас не обязывает. Однако, если общая сумма долей земельного участка, принадлежащих подписавшим предварительный протокол, превышает абсолютное большинство, то после выявления рискованного строения эти владельцы могут принять решение аналогичного содержания на надлежащим образом проведенном собрании. Поэтому этап предварительного протокола для вас является этапом переговоров: Важно, чтобы на этом этапе вы письменно изложили свои возражения и требование о распределении, соответствующем вашей доле земельного участка, для последующего обоснования этого требования.

Рассчитайте свой вес голоса

Поскольку доля земельного участка квартиры с мансардой больше, чем у других, вес ее голоса также выше веса голоса обычной квартиры. Например, если в десятиэтажном здании каждая из обычных квартир имеет 9/100, а квартира с мансардой — 19/100 доли земельного участка, то она одна представляет примерно одну пятую от общей суммы. Этой доли самой по себе недостаточно, чтобы заблокировать решение; однако она определяет, при участии скольких собственников можно достичь простого большинства для принятия решения, а также вашу переговорную силу. Расчет вашей собственной доли путем суммирования долей земли, указанных в свидетельстве о праве собственности, позволит вам дать реалистичную оценку процессу.

5. Объединение: Слияние с двумя соседними зданиями

Планирование реконструкции администрацией совместно с двумя соседними зданиями требует объединения (слияния) участков. Изменение в Положении от 04.02.2026 ввело специальное правило для объединения:

Это положение в вашей ситуации приводит к трем важным последствиям:

• Все три здания должны быть рискованными. Если строение на одном из участков не является рискованным, решение об объединении на основании этого положения не может быть принято. Поэтому проверьте, завершены ли оценки рискованности для всех трех зданий.
• Для каждого участка требуется отдельное большинство. Высокое участие собственников в двух других зданиях не заменяет абсолютного большинства на вашем участке. На вашем участке должно быть дополнительно обеспечено абсолютное большинство в соответствии с долей земли.
• После объединения пропорции меняются. После объединения решение о применении будет приниматься абсолютным большинством голосов пропорционально долям в объединенном участке. На этом этапе ваш вес голоса уменьшается в общей сумме трех зданий. Поэтому важно обеспечить ваши права в письменной форме на вашем собственном участке до решения об объединении.

В проектах объединения также следует дополнительно изучить такие вопросы, как стоимость участия каждого участка в новом проекте, на каких этажах и фасадах были предоставлены независимые секции владельцам какого здания, и как были распределены общие площади.

6. Роль земельной доли в разделе

Закон № 6306 не предусматривает математической формулы для распределения независимых секций в новом здании между собственниками; распределение определяется соглашением между собственниками или решением абсолютного большинства. Однако эта свобода не безгранична: доля земли является мерой как механизма принятия решений, так и права собственности.

При городской регенерации, когда здание сносится, право собственности на этажи прекращается, и недвижимость становится земельным участком; у владельцев остаются только доли земли в кадастре. Права в новом здании также устанавливаются на основе этих долей.

Кроме того, распределение не ограничивается только квадратными метрами. Необходимо совместно учитывать такие элементы стоимости нового независимого блока, как его этаж, фасад, вид, площадь использования, возможность балкона или террасы, а также право пользования крышей. Важно, чтобы общая стоимость, приходящаяся на каждого собственника, была пропорциональна доле земли.

7. Стоимость квартиры с мансардным этажом и ее эквивалент в новом здании

Мансардный этаж является частью квартиры

Согласно Закону о кондоминиумах, крыши считаются общими местами, если иное не предусмотрено договором; однако мансардный этаж, выделенный в утвержденном проекте для отдельного помещения, является частью этого отдельного помещения. Это и является причиной того, что доля земли у квартиры с мансардным этажом больше: при создании кондоминиума дополнительная площадь и возможность использования, предоставляемые мансардным этажом, были отражены в стоимости квартиры. Право голоса и распределение в городской трансформации рассчитываются на основе доли земли, указанной в записи о праве собственности. Как мы также указывали в нашей опубликованной статье, Верховный суд признает, что основой являются записи о праве собственности, а не фактическое использование. Подробности о правах собственников мансардных этажей можно найти в нашей статье права собственников мансардных этажей при городской трансформации.

Эквивалент мансардного этажа в новом здании

Закон не обязывает предоставлять мансардное помещение, бывшее в старом здании, точно таким же в новом здании. Согласно Положению о зонировании планируемых территорий, на чердаках нельзя создавать независимые помещения; однако могут быть сделаны помещения, связанные с независимыми секциями на последнем этаже. По этой причине в новом проекте эквивалент мансардного помещения может быть обеспечен одним из следующих способов:

• Мансардное помещение, связанное с квартирой на последнем этаже (использование как дуплекс): Это наиболее естественный эквивалент старой ситуации в новом здании; нахождение предлагаемой квартиры на самом верхнем этаже может предоставить эту возможность.
• Дополнительные квадратные метры: На обычном этаже, более крупная квартира в пропорции к разнице в доле участка.
• Право пользования террасой или крышей: Если в новом проекте есть терраса на крыше, привязка использования этой площади к квартире.
• Разница в стоимости: Если эквивалент в квадратных метрах или использовании не может быть предоставлен, оплата разницы в стоимости застройщиком или другими владельцами.

Выбор пути зависит от статуса зонирования нового проекта и от переговоров. Важно, чтобы разница в стоимости, которую приносит мансардное помещение, была каким-либо образом компенсирована в новом здании, и чтобы это было четко прописано в договоре.

Об иске о корректировке доли участка

Закон о кондоминиумах предоставляет собственникам квартир возможность подать иск о корректировке долей земли в случаях, когда доли земли не распределены пропорционально стоимости отдельных частей. Согласно практике Кассационного суда, изложенной в общедоступных источниках, этот иск может быть подан, пока основное недвижимое имущество сохраняет статус кондоминиума или земельного сервитута; когда здание сносится и кондоминиум аннулируется, предмет иска исчезает. В практике Кассационного суда при определении доли земли за основу берется критерий стоимости; тот факт, что квартира с мансардой имеет большую долю земли, не считается автоматически ошибочным, так как эта разница является результатом дополнительной стоимости, приносимой мансардой. Однако, если ожидается спор по поводу долей земли, независимый отчет об оценке усилит позиции сторон как в переговорах, так и в возможном судебном процессе.

8. Как оценивается предложение «Квартира на верхнем этаже такой же площади»?

Предложение руководства: «Вам будет предоставлена квартира на верхнем этаже такой же площади, как и остальные», содержит два различных элемента: та же площадь в квадратных метрах (то есть эквивалент дополнительной доли земли в квадратных метрах не предоставляется) и расположение на верхнем этаже (фактор, увеличивающий стоимость в некоторых проектах). При оценке предложения задайте следующие вопросы:

Если предложение будет одобрено, все условия должны быть четко прописаны в нотариальном договоре в форме акта и в прилагаемом плане раздела. Устные обещания или формулировки, содержащиеся только в предварительном протоколе, в дальнейшем создадут проблемы с доказательствами. Для путей обжалования в случае уменьшения площади в новом здании вы можете ознакомиться с нашей статьей компенсация при уменьшении площади в городской трансформации.

9. Что произойдет, если вы не согласитесь с решением? Процесс продажи доли

В отношении собственников, не согласных с надлежащим образом принятым решением абсолютного большинства, Положение предусматривает следующий процесс:

• Пятнадцать дней: Предложение должно быть рассмотрено и решение принято в течение пятнадцати дней с момента уведомления.
• Продажа: Если не будет принято, доли земельного участка по цене не ниже рыночной стоимости сначала продаются другим участникам долевой собственности, достигшим соглашения, путем открытого аукциона; если продажа не состоится, они могут быть проданы третьим лицам, которые согласны соблюдать соглашение.
• Предлицензионный контроль: Согласно статье 15/4 Регламента, до подачи заявления на разрешение на строительство, решение и предложение должны быть надлежащим образом уведомлены тем, кто не участвовал в принятии решения, и должно быть подано заявление о продаже доли.

По этой причине заявление «мы не подписываем» может повлечь за собой в долгосрочной перспективе риск продажи вашей доли земельного участка по рыночной стоимости. Рыночная стоимость может быть ниже стоимости квартиры, которую вы получите в новом здании. Этот риск следует рассматривать вместе с целью участия в трансформации путем получения ваших прав. Для получения подробной информации по этому вопросу вы можете ознакомиться с нашей статьей Я не хочу участвовать в городской трансформации.

10. Юридические средства и Компетентная судебная инстанция

При городской трансформации, в зависимости от характера спора, прибегают к различным судебным процедурам. Поскольку обращение к неправильному пути может привести к потере времени, это различие важно:

11. Влияет ли Акт о приостановлении строительства и процесс градостроительного штрафа?

Согласно статье 32 Закона о градостроительстве № 3194, в отношении строений, признанных построенными без разрешения или с нарушением разрешения, составляется акт о приостановлении строительства, здание опечатывается, и если нарушение не устраняется, принимается решение о сносе; а согласно статье 42 применяется штраф за градостроительные нарушения.

Влияние на городскую трансформацию

• Не является препятствием для определения рискованного строения. Определение рискованного строения производится исходя из сейсмостойкости здания; наличие самовольных или несоответствующих разрешению частей здания не препятствует определению. Закон № 6306 рассматривает нарушение градостроительного законодательства не как препятствие для трансформации, а зачастую как одну из причин трансформации.
• Право собственности определяется согласно кадастровой записи. Право голоса и распределение рассчитываются на основе независимой секции и доли земли в кадастровой записи; протокол о приостановлении строительства не изменяет эту запись.
• Незаконные части не создают дополнительных прав. Если в здании впоследствии был построен несанкционированный этаж или дополнительная площадь, эти части трудно рассматривать как «законную квартиру» в новом здании; распределение по-прежнему осуществляется согласно кадастровой записи.
• Штраф за нарушение градостроительных норм является личным. Если имеется неоплаченный штраф за нарушение градостроительных норм, этот штраф, как правило, является долгом того, на чье имя он был выписан. Необходимо уточнить в муниципалитете, является ли штраф окончательным, кому он был вручен, и каков статус взыскания; если на недвижимость наложен арест для взыскания, эта ситуация должна быть решена отдельно в процессе преобразования.

Что делать, если составлен протокол о приостановлении строительства?

Если в процессе преобразования муниципалитет выдаст протокол о приостановлении строительства для здания, содержание протокола, к какому нарушению и к кому оно относится, а также адресат штрафа должны быть внимательно изучены. Против протокола и основанных на нем решений о сносе или штрафе может быть подан иск об отмене в административном суде. Согласно публичной практике Государственного совета, решения о сносе и штрафе, основанные на протоколе о приостановлении строительства, который не содержит обязательных элементов, являются незаконными; кроме того, наложение штрафа непосредственно на владельца кадастровой записи, хотя он и не совершал нарушения, может быть оспорено с точки зрения принципа личного характера штрафов.

12. Пошаговая дорожная карта

13. Почему важно правильно вести процесс в этих делах?

В процессе городской трансформации потеря прав собственника с большой долей земельного участка часто происходит не из-за одной крупной ошибки, а из-за мелких процедурных недочетов: подписанного предварительного протокола, пропущенного пятнадцатидневного срока, возражения, не зафиксированного в письменной форме, или схемы распределения, не включенной в договор. После принятия решения об объединении и подписания схемы распределения, последующие судебные иски будут долгими и неопределенными.

• До этапа принятия решения: расчет веса голоса, обоснованное уведомление о требовании распределения в соответствии с долей земли, подготовка отчета об оценке,
• На этапе принятия решения: контроль процедуры проведения собраний и принятия решений, проверка условий объединения, своевременная оценка предложения,
• На этапе заключения договора: обеспечение прав нотариальным договором и схемой распределения, ограничение широких допусков и полномочий на внесение изменений в пользу подрядчика.

Регионы, в которых мы предоставляем услуги

Юридическая фирма 2M Hukuk находится в Тузле. Мы занимаемся делами, связанными с городской трансформацией, собственностью кондоминиумов и спорами о зонировании, в Анатолийском дворце правосудия Стамбула, административных судах Стамбула, региональных отделениях Управления городской трансформации, а также в судах Гебзе и Коджаэли. Мы работаем с делами владельцев недвижимости в Тузле, Пендике, Картале, Мальтепе, Аташехире, Кадыкёе, Ускюдаре, Умрание и Санджактепе на Анатолийской стороне; в Бакыркёе, Бешикташе, Кючюкчекмедже и Эсенюрте на Европейской стороне; и в Гебзе, Дарыдже, Чайырова и Измите в Коджаэли.

14. Часто задаваемые вопросы

Является ли предварительный протокол, подписанный администрацией, обязательным для меня?

Нет, протокол, который вы не подписали, не является для вас обязательным в качестве договора. Однако, если после выявления рискованной конструкции в рамках Закона № 6306 будет принято надлежащее решение простым большинством голосов собственников в соответствии с их долями, то доли земельных участков тех, кто не участвовал в этом решении, могут стать предметом продажи. Поэтому подход «я не подписывал, это конец» небезопасен; необходимо проверять процедуру и содержание решения.

Доля земли моей квартиры с мансардой велика. Имею ли я право на большую квартиру в новом здании?

Закон не предусматривает фиксированной формулы для распределения; распределение определяется соглашением между собственниками или решением простого большинства. Однако Верховный суд Турции признал, что непропорциональное снижение долей собственников в городской реновации нарушает право собственности и может привести к неосновательному обогащению. Ваша доля земли в кадастровой записи является вашей самой сильной опорой при переговорах и в возможном судебном разбирательстве.

Обязательно ли должна быть мансарда в новом здании?

Закон не обязывает предоставлять мансарду в новом здании точно так же, как в старом; использование чердачного пространства в новом проекте зависит от градостроительного законодательства и проекта. Однако, поскольку мансарда является элементом, увеличивающим стоимость квартиры и долю земли, в новом здании может быть запрошена компенсация за нее в виде дополнительных квадратных метров, террасы, права использования крыши или разницы в стоимости.

Сколько подписей требуется для принятия решения?

Новые проекты на участках с аварийными строениями принимаются простым большинством голосов участников долевой собственности (долей земли). Большинство рассчитывается не по количеству лиц, а по доле земли; поэтому собственники с большей долей земли имеют больший вес голоса.

Требуется ли согласие каждого для объединения (tevhit) с двумя соседними зданиями?

Согласно изменению Положения от 04.02.2026, для объединения (tevhit) требуется простое большинство голосов участников долевой собственности на каждом участке в соответствии с их долями, при условии, что все строения на участках были определены как аварийные. То есть на вашем участке также должно быть обеспечено простое большинство; большинство других зданий не заменяет большинство на вашем участке.

Что произойдет, если я не приму участие в решении?

Если после уведомления вас о надлежащим образом принятом решении простого большинства и предложении вы не рассмотрите или не примете предложение в течение пятнадцати дней, ваши доли земли могут быть проданы на открытом аукционе сначала другим договорившимся участникам долевой собственности по рыночной стоимости, установленной Управлением по городской трансформации, но не менее нее. Поэтому вы должны подать свои возражения в письменной форме и в установленный срок.

Образцы керна взяты. Могу ли я оспорить отчет об аварийном состоянии здания?

Да. Вы можете оспорить заключение об аварийном состоянии здания в течение пятнадцати дней с даты уведомления или даты, считающейся уведомлением. Протокол осмотра вывешивается на здании, сообщается через e-Devlet и объявляется в мухтарлыке; последний день объявления считается датой уведомления. Поэтому внимательно следите за дверью здания, мухтарлыком и e-Devlet.

Повлияет ли получение акта о приостановлении строительства и штрафа за градостроительные нарушения на городскую трансформацию нашего здания?

Определение рискованного строения производится на основании его сейсмостойкости; наличие у здания незаконных или не соответствующих разрешению частей не является препятствием для определения и применения программы городской регенерации. Право собственности и право голоса определяются согласно записям в кадастре. Если имеется неуплаченный штраф за нарушение градостроительных норм, это является личным долгом лица, на которое наложен штраф, и должно быть оценено отдельно в соответствии с процедурой взыскания.

Предлагается квартира того же размера, что и остальные, но на верхнем этаже. Стоит ли принимать?

Прежде чем принимать, сравните стоимость предложения с вашей долей земельного участка. Такие особенности верхнего этажа, как расположение, фасад, право использования крыши, возможность устройства террасы или мансарды, могут увеличить его стоимость; однако, если разница в квадратных метрах не покрывается, вы можете потребовать дополнительные квадратные метры, дополнительную площадь или разницу в цене. Все условия должны быть четко прописаны в нотариальном договоре и приложенном плане раздела.

Могу ли я подать в суд, чтобы получить свои права?

В зависимости от ситуации существуют различные пути: судебный иск в общей юрисдикции против неправомерного собрания и решения, административный иск в административной юрисдикции против административных действий, таких как определение рискованного строения и продажа, иск о неосновательном обогащении, если после завершения раздела имеется диспропорция. Поскольку выбор пути и времени его использования зависит от сроков, правовая оценка должна быть произведена в начале процесса.

15. Таблица источников и Заключение

В заключение, владелец квартиры с мансардой, имеющий большую долю земли в свидетельстве о праве собственности, не обязан подписывать предварительный протокол, основанный на принципе «равные квартиры для всех», предложенный ему, и протокол, который он не подписал, его не обязывает. Однако в текущей редакции Закона № 6306, решение, принятое простым большинством голосов пропорционально долям и в соответствии с процедурой после выявления аварийного строения, может привести к продаже долей тех, кто не участвовал в принятии решения, по рыночной стоимости. Поэтому наиболее правильная стратегия — не препятствовать трансформации, а получить стоимость доли земли, запросив ее обоснованно и письменно, и участвовать, получив свое право. Доля земли в свидетельстве о праве собственности является мерой как веса голоса, так и распределения; Кассационный суд считает непропорциональное уменьшение долей несовместимым с правом собственности. Эквивалент мансарды в новом здании может быть запрошен как помещение, связанное с квартирой на последнем этаже, дополнительные квадратные метры, право на террасу или разница в стоимости, и независимый отчет об оценке является самой сильной опорой для этого требования. Для объединения (консолидации) с соседними зданиями требуется, чтобы все три здания были аварийными и требовалось отдельное простое большинство на каждом участке; поэтому права должны быть обеспечены до решения об объединении. Протокол о приостановке строительства и штраф за нарушение правил застройки не являются препятствием для выявления аварийного строения и трансформации; однако объем и адресат должны быть уточнены в муниципалитете, а обязательства должны быть четко определены в договоре.

Эта статья носит общий информационный характер и не заменяет юридической консультации по конкретным делам. Указанные решения основаны на текстах из источников, в которых они были опубликованы; перед использованием в петиции или заявлении их следует проверять в UYAP или официальных базах данных судебных решений. Поскольку положения законодательства часто меняются, актуальные тексты следует проверять через «Официальный вестник» и mevzuat.gov.tr.