إن شراء شقة جديدة غالبًا ما يعني تولي المشكلات العالقة في تاريخ المبنى. من بين هذه المشكلات الأكثر شيوعًا هي اللافتة التي نشرها المحل التجاري في الطابق الأرضي على الواجهة بمرور السنين من خلال توسيعها. أحيانًا تصل اللافتة إلى مستوى نافذة الشقة العلوية، وأحيانًا تشكل نتوءًا كبيرًا تحت الشرفة، وأحيانًا يضيء نورها المشتعل ليلاً غرفة النوم.

في هذا المقال، نتناول خطوة بخطوة الأدوات القانونية المتاحة لك بصفتك مالكًا للطابق في مواجهة هذا الوضع، والمعايير التي تعتمدها محكمة النقض في قراراتها، والنتيجة التي ستوصلك إليها المحكمة.

1. المبادئ العامة وحدود حق تعليق لوحة مكان العمل

في اجتهادات محكمة الاستئناف العليا، يُقبل كقاعدة عامة تعليق الأقسام المستقلة ذات الطابع التجاري لافتة على واجهة المبنى لأغراض الدعاية والإعلان. لكن هذا الحق ليس مطلقًا وغير محدود؛ فهو مقيد بإطارات قانونية وقيود معينة.

في قرارات الدائرة الثامنة عشرة للحقوق بمحكمة الاستئناف العليا المؤرخة 19.06.2014، برقم أساس 2014/5927، ورقم قرار 2014/10979؛ وفي قرارات الدائرة العشرين للحقوق بمحكمة الاستئناف العليا المؤرخة 11.12.2017، برقم أساس 2017/8767، ورقم قرار 2017/10335، والمؤرخة 09.04.2018، برقم أساس 2017/2898، ورقم قرار 2018/2763؛ وكذلك في قرارات الدائرة الثامنة عشرة للحقوق المؤرخة 29.06.2004، برقم أساس 2004/3650، ورقم قرار 2004/5470، والمؤرخة 07.03.2011، برقم أساس 2011/1690، ورقم قرار 2011/3004، تم تحديد المبدأ على النحو التالي:

وبالمثل، في قرار الدائرة الثامنة عشرة للقانون بمحكمة النقض بتاريخ 28.11.2011، رقم الأساس 2011/8538، ورقم القرار 2011/12044، تم التوصل إلى استنتاج مفاده أنه لا يلزم الحصول على إذن من مالك الطابق المعني من مالكي الطوابق الآخرين لتعليق لوحة إعلانية على الجدار الخارجي لوحدة مستقلة ذات طبيعة تجارية، بحيث لا تتجاوز حدود سقف وبلاطة تلك الوحدة المستقلة، وبطريقة لا تقيد حقوق مالكي الوحدات المستقلة الأخرى ولا تسبب لهم إزعاجًا.

الشروط الثلاثة المطلوبة لاعتبار اللافتة قانونية

• عدم وجود حظر: يجب ألا يكون هناك حكم يحظر تعليق اللافتات في خطة الإدارة أو قرار مجلس ملاك الطوابق.
• عدم تجاوز الحدود: يجب ألا تتجاوز اللافتة حدود الواجهة الخارجية والسقف–البلاطة للوحدة المستقلة التي تنتمي إليها.
• التناسب: يجب ألا تكون ذات أبعاد مبالغ فيها، وألا تشوه الجمالية المعمارية للمبنى، وألا تسبب إزعاجًا لمالكي الوحدات المستقلة الأخرى.

تعليق لافتة على واجهة المبنى الخاصة بك ليس هو نفسه تأجير الواجهة للإعلان

هذه هي النقطة الأكثر إثارة للارتباك في التطبيق. يمكن لصاحب العمل تعليق لوحة إعلانية للتعريف بعمله الخاص على واجهة قسمه المستقل بالشروط المذكورة أعلاه ولا يتطلب ذلك ترخيصًا إضافيًا. في المقابل، تأجير الجدار الخارجي للمبنى الرئيسي أو سطحه أو سقفه لأغراض إعلانية لأطراف ثالثة هو إجراء مختلف تمامًا ويتطلب موافقة جميع مالكي الوحدات بالإجماع وفقًا للمادة 45 من قانون ملكية الوحدات العقارية. للاطلاع على تفاصيل هذا التمييز، يمكنك مراجعة مقالنا بعنوان تأجير الجدار الخارجي للمبنى أو السطح أو السقف لأغراض إعلانية. أما مقالنا الذي يتناول الموضوع من وجهة نظر صاحب العمل فهو تحت عنوان هل يلزم موافقة مالكي الوحدات لتعليق لوحة إعلانية أو لوحة إعلانات على واجهة المبنى الخاص بالعمل؟

2. قوة إلزام خطة الإدارة وقرارات مجلس مالكي الوحدات

في المنشآت الخاضعة لنظام ملكية الوحدات، تعتبر خطة الإدارة بمثابة عقد ملزم لجميع مالكي الوحدات. لذلك، فإن الوثيقة الأولى التي يجب فحصها في الملف ليست السجل العقاري، بل هي خطة الإدارة.

في قرار الدائرة الخامسة للحقوق المدنية بمحكمة النقض بتاريخ 20.11.2023، رقم الأساس 2023/7716، ورقم القرار 2023/11200، ذكر أن خطة الإدارة تعتبر بمثابة عقد بين الأطراف؛ وأنها تلزم مالكي العقار الرئيسي في لحظة تأسيس ملكية الوحدات، وجميع المالكين الذين يكتسبون فيما بعد أقسامًا مستقلة في العقار الرئيسي. هذا التحديد ينتج عنه نتيجتان مزدوجتان بالنسبة للمالك الجديد: الحظر الوارد في خطة الإدارة يحميك أيضًا، والحرية المنصوص عليها هناك تلزمك أيضًا.

في قرار محكمة الاستئناف (القسم المدني العشرون) المؤرخ في 09.11.2017، برقم أساس 2017/4287 وقرار 2017/9250، ذُكر أنه في النزاعات الناشئة عن ملكية الشقق، يجب تطبيق خطة الإدارة أولاً، وأن خطة الإدارة ملزمة لجميع مالكي الشقق، وقد تقرر إزالة اللوحات الإعلانية الموضوعة بشكل يخالف الغرض من الاستخدام والقيود الواردة في خطة الإدارة. في الواقعة موضوع القرار، حُكم بإزالة لوحتيْن إعلانيتيْن بمساحة 1.68 متر مربع لكل منهما على الشرفات المطلة على الطريق، ولوحة بحجم 15×30 سم بجانب باب المدخل الرئيسي للمبنى.

في المقابل، في قرار محكمة الاستئناف (القسم المدني العشرون) المؤرخ في 09.10.2017، برقم أساس 2017/4508 وقرار 2017/7407، تم التأكيد على أنه إذا لم يكن هناك أي حظر في خطة الإدارة، يمكن تعليق لافتات تعريفية خاصة بأماكن العمل بشرط ألا تفسد الجمالية، وذلك وفقًا لقواعد الإنصاف المنصوص عليها في المادة 33 من قانون ملكية الشقق.

إذا لم يكن هناك حظر في خطة الإدارة، هل يمكن فرض حظر لاحقًا؟

يتمتع مجلس مالكي الشقق بصلاحية اتخاذ قرارات بشأن استخدام الأماكن المشتركة، ويمكنه اتخاذ قرارات تنظيمية بشأن مسائل مثل حجم اللافتة وموقعها وساعات الإضاءة. ومع ذلك، يتطلب تغيير خطة الإدارة نفسها تصويت أربعة أخماس جميع مالكي الشقق وفقًا للمادة 28 من قانون ملكية الشقق. لذلك، يتم اتباع طريقتين عمليًا: بناءً على طبيعة الملف، إما يتم رفع دعوى قضائية استنادًا إلى خطة الإدارة الحالية، أو يتم اتخاذ قرار من المجلس لفرض قيود على حجم اللافتة وموقعها. للإطار العام للتغييرات التي ستجرى في المناطق المشتركة، يمكنك مراجعة مقالنا: هل يمكن إجراء تغييرات في المناطق المشتركة للمبنى؟

3. تجاوز حدود الواجهة الخارجية، التعدي على المساحات المشتركة، ومخالفة المشروع المعماري

إذا تجاوزت اللافتة التي وضعها مكان العمل حدود الواجهة الخارجية وبلاطة القسم المستقل الذي تنتمي إليه، وانتقلت إلى واجهة المسكن الموجود في الطابق العلوي، أو إذا تعدت على المساحات المشتركة، أو إذا تم بناؤها بما يخالف المشروع المعماري، فيمكن طلب منع التدخل وإعادة الوضع إلى ما كان عليه. تتجمع أقوى الأسس القانونية للمالك الجديد تحت هذا العنوان.

التعدي على واجهة الطابق العلوي أو سوره

في قرار الدائرة الحادية عشرة للقانون بالمحكمة العليا بتاريخ 30.04.2012، برقم أساس 2011/1463 وقرار 2012/7018، ذُكر أنه لا يمكن للمدعى عليه تعليق لافتته إلا بطريقة لا تتجاوز الواجهة الخارجية للقسم المستقل الذي تنتمي إليه. في هذه الحالة، تم تحديد من قبل لجنة الخبراء أن اللافتة وُضعت فوق سور مكان عمل المدعي، وذلك بسبب موقع مكان عمل المدعى عليه الذي لا يمكن رؤيته من الخارج؛ وبناءً على أن اللافتة تُعد تدخلاً في واجهة المدعي، فقد تقرر قبول الدعوى ومنع التدخل وإزالة اللافتة من مكان تعليقها.

هذا القرار يبطل أيضًا دفاعًا شائعًا جدًا في الممارسة: “مكاني لا يظهر، أنا مضطر لرفع اللافتة” هذا الدفاع لا يجعل تجاوز الحدود قانونيًا.

التركيب تحت النافذة وتجاوز الواجهة الخارجية

في القرار رقم 2015/17942 الصادر بتاريخ 07.12.2015، أساس رقم 2015/3856، من الدائرة الثامنة عشرة للقانون بالمحكمة العليا، طلب المدعي منع التدخل وإعادة الوضع إلى ما كان عليه، مشيرًا إلى أن المدعى عليه قام بتعليق لافتة بطريقة تشوه العمارة وتعتدي على حقوق المالكين الآخرين للطوابق. وقد قررت المحكمة منع التدخل، حيث تبين أن اللافتة محل الدعوى لا تقع ضمن حدود الواجهة الخارجية للوحدة المستقلة التي تنتمي إليها، وأنها مثبتة تحت نافذة الوحدة المستقلة الواقعة في الطابق العلوي.

من الأمثلة التي توضح أن تجاوز الحدود، مهما كان صغيرًا، يؤدي إلى نتائج، هو قرار الدائرة العشرون للقانون بالمحكمة العليا الصادر بتاريخ 09.10.2017، أساس رقم 2017/4508، قرار رقم 2017/7407؛ وفي هذا الملف، حكم بمنع التدخل الذي يبلغ 47 سم والذي تم تحديده بتقرير الخبير.

حماية الوضع المعماري: قانون ملكية الطوابق م. 19

وفقًا للفقرة الأولى من المادة 19 من القانون رقم 634، يتعين على مالكي الطوابق الحفاظ بعناية على العقار الرئيسي من حيث صيانته وحالته المعمارية وجماله ومتانته. أما في الفقرة الثانية، فقد نص على أنه لا يجوز لأي من مالكي الطوابق إجراء أعمال بناء أو إصلاح أو تركيبات في الأماكن المشتركة للعقار الرئيسي، أو طلاء خارجي بلون مختلف، إلا بـموافقة كتابية من أربعة أخماس جميع مالكي الطوابق. يمكنكم الوصول إلى نص القانون عبر نظام معلومات التشريعات.

في قرارات محكمة الاستئناف العليا، الدائرة المدنية الخامسة، بتاريخ 16.01.2024، برقمي E. 2023/11329 و K. 2024/518، وبتاريخ 20.11.2023، برقمي E. 2023/7716 و K. 2023/11200؛ تم التأكيد على أن قبول الدعوى كان صائبًا، مع الأخذ في الاعتبار أن كل مالك وحدة سكنية ملزم بالحفاظ على الحالة المعمارية والجمالية للعقار الرئيسي، وأن العكس لم يثبت، وأن التدخل الحاصل كان ضد حقوق ملكية مالكي الوحدات السكنية في المناطق المشتركة. كما نصت القرارات نفسها على أن هذه المخالفات غير قانونية ما لم يكن هناك مشروع تعديل معماري معتمد أو موافقة أغلبية كافية من مالكي الوحدات السكنية في العقار الرئيسي.

بروزات ولوحات إعلانية كبيرة مخالفة للمشروع

في القضية التي كانت موضوع قرار محكمة الاستئناف العليا، الدائرة المدنية العشرون، بتاريخ 24.10.2017، برقمي E. 2017/4310 و K. 2017/8331، ادعى المدعي أن لوحة الإعلان فوق المحل تشكل بروزًا بعرض 4.5 متر وعمق 1.5 متر، وأن المدعى عليه قام بتوسيعها دون الحصول على إذن من مالك العقار وإدارة الشقة، وطالب بإعادة الهيكل المخالف للمشروع إلى حالته الأصلية. حكمت المحكمة بإزالة لوحة الإعلان المخالفة للمشروع والتي تم إنشاؤها تحت الشرفة، في المكان الذي يقع فيه سقف المحل بالطابق الأرضي والمسكن بالطابق الأول، وذلك في غضون 7 أيام وإعادتها لتكون متوافقة مع المشروع؛ وأيدت محكمة الاستئناف العليا الحكم على أساس أنه تم تحديد المخالفات للمشروع والحكم بإعادتها إلى حالتها الأصلية.

التدخل في المناطق المشتركة

في القرار رقم 2021/15504، أساس 2021/12021، بتاريخ 20.12.2021، الصادر عن الدائرة الخامسة القانونية بمحكمة الاستئناف العليا، لوحظ عدم وجود خطأ في قرار تحديد التدخلات المخالفة للمشروع وإعادة الاستخدامات المخالفة لخطة الإدارة وسند الملكية إلى حالتها الأصلية في نزاع يتعلق بتعليق لافتة في الأماكن المشتركة دون إذن أصحاب الطوابق، مع الأخذ في الاعتبار المادة 19 من قانون ملكية الطوابق. وفي قرار الدائرة الثامنة عشرة القانونية بمحكمة الاستئناف العليا بتاريخ 10.04.2014، رقم 2014/6737، أساس 2013/17476، تم التأكيد على إمكانية رفع دعوى قضائية بطلب إزالة اللافتة ووقف التعدي، على أساس أن لافتة مكان العمل تتعدى على الحديقة، وهي منطقة مشتركة.

لوائح الإعلان والإعلانات البلدية: طبقة ثانية من الرقابة

بغض النظر عن قانون ملكية الطوابق، تفرض لوائح الإعلان والدعاية والترويج لكل بلدية قواعد منفصلة فيما يتعلق بحجم اللافتة وموقعها وإضاءتها واستخدامها فوق الطابق الأرضي. في حال كانت اللافتة بدون ترخيص أو مخالفة للمقاييس، فإن تقديم طلب إلى البلدية هو مسار إداري يسير جنبًا إلى جنب مع المسار القضائي وغالبًا ما يعطي نتائج أسرع. بما أن الممارسات تختلف في مناطق إسطنبول وكوجايلي، يجب فحص لائحة المنطقة التي تم فيها فتح الملف بشكل منفصل.

4. قانون الجوار، واجب عدم الإزعاج وتجاوز حد الاحتمال

إذا كانت اللافتة تزعجك حتى لو كانت ضمن حدود القسم المستقل، فلا يعتبر الملف منتهيًا. وفقًا للمادة 18 من قانون ملكية الطوابق ومبادئ قانون الجوار، يلتزم أصحاب الأقسام المستقلة بعدم إزعاج بعضهم البعض.

في قرار محكمة الاستئناف العليا، الدائرة المدنية الثامنة عشرة، بتاريخ 16.04.2009، برقم أساس 2009/3582، ورقم قرار 2009/4199، ذُكر أنه وفقًا للفقرة الأولى من المادة 18 من القانون رقم 634، فإن مالكي الطوابق ملزمون بشكل متبادل بالالتزام بقواعد النزاهة عند استخدام أجزائهم المستقلة وملحقاتها وأماكنهم المشتركة، وخاصةً ألا يزعجوا بعضهم البعض وألا ينتهكوا حقوق بعضهم البعض.

الإزعاج الضوئي

في قرار محكمة الاستئناف العليا، الدائرة المدنية الثامنة عشرة، بتاريخ 28.11.2011، برقم أساس 2011/8538، ورقم قرار 2011/12044، ذُكر أنه لم يُعتبر صائبًا قرار رفض الدعوى بينما كان ينبغي قبولها، نظرًا لأن لوحة الإعلانات تجاوزت حدود سقف القسم المستقل التابع للمدعى عليه، وخاصةً في الليل، قد يتسبب ضوء اللوحة في إزعاج المدعي. يعتبر هذا القرار مهمًا لأنه يوضح أن الإزعاج الضوئي يُقبل كسبب مستقل للدعوى.

حجب المنظر والإضاءة

في حال قيام اللافتة بحجب المنظر والإضاءة الطبيعية، يُعتبر ذلك تجاوزًا لحدود قانون الجوار. في قرار محكمة الاستئناف العليا، الدائرة المدنية السابعة، بتاريخ 03.06.2026، برقم أساس 2025/4851، ورقم قرار 2026/2922، تبيّن أن اللافتة التي تحجب منظر المدعي وإضاءته تجاوزت حدود قانون الجوار والتسامح. واللافت هو شكل الحل: بدلاً من إزالة اللافتة بالكامل، قررت المحكمة تصغيرها لتصبح بأبعاد 2×3.5 متر، وبذلك يتم حل النزاع.

في قرار الدائرة المدنية الرابعة بمحكمة دنيزلي الإقليمية للاستئناف رقم 2025/1277، الصادر بتاريخ 18.07.2025، والقضية رقم 2025/1561، ذُكر أنه يجب على القاضي حل نزاعات المصالح وتحديد حدود التسامح الذي يجب على الجيران إظهاره لبعضهم البعض، مع مراعاة خصوصية كل حالة ملموسة، وحالة العقار، وطبيعته، والعادات المحلية، وبأن يكون الحل الأنسب للواقعة.

في القضية موضوع قرار محكمة أنقرة التجارية الخامسة الابتدائية رقم 2025/36، الصادر بتاريخ 14.01.2025، والقضية رقم 2021/591، صرح سكان المبنى أنهم واجهوا مشاكل مع الإدارة بسبب كبر حجم اللافتة بشكل مفرط، وأن مظهر المبنى قد تشوه بسبب كثرة اللافتات وكبر حجمها، وأنه طُلب من صاحب العمل إزالة اللافتات. يمكن لمثل هذه الإفادات الشهود أن تؤثر بشكل مباشر على مسار النزاع.

دفاع “اللافتة كانت موجودة بالفعل عندما اشتريت”

غالبًا ما يواجه المالكون الجدد هذا الدفاع. ومع ذلك، فإن طلبات منع التدخل، الناشئة عن ملكية الطوابق وقانون الجوار، تهدف عادةً إلى مخالفة مستمرة للقانون. إن وجود الحظر في خطة الإدارة أو المخالفة للمشروع حتى في فترة المالك السابق لا يجعل اللافتة قانونية. كما سنرى في العنوان التالي، فإن حق الدعوى مرتبط مباشرة بصفة مالك الطابق.

5. سبيل الانتصاف القانوني، حق التقاضي وإجراءات اتخاذ القرار من قبل المحكمة

أ. حق رفع الدعوى (صفة المدعي)

الشخص الذي يكتسب صفة مالك الوحدة في العقار يمكنه رفع دعوى قضائية مباشرة بطلب منع التدخل، وإزالة المخالفة للمشروع المعماري، وإعادة الوضع إلى ما كان عليه. في قرار الدائرة الثامنة عشرة للقانون بمحكمة النقض بتاريخ 09.02.2010، ذي الرقم E. 2009/13879 و K. 2010/1697، ذُكر أن للمدير، سواء كان مالك وحدة في العقار الرئيسي أو من مُنح صلاحية صريحة لرفع الدعوى من قبل مجلس ملاك الوحدات، حق رفع مثل هذه الدعوى.

وفي قرار الدائرة ذاتها بتاريخ 16.04.2009، ذي الرقم E. 2009/3582 و K. 2009/4199، تم تحديد أن الأشخاص الذين يقيمون في القسم المستقل، في حال تأثرهم بالسلبيات الحاصلة، يملكون الحق والصلاحية في مقاضاة هذا الوضع تمامًا مثل ملاك الوحدات. وبناءً عليه، إذا كنت قد أجّرت الشقة، فمن المقبول أن المستأجر لديك يمكنه أيضًا رفع دعوى بخصوص الإزعاج.

المحكمة المختصة في النزاعات الناشئة عن ملكية الوحدات هي محكمة الصلح المدنية؛ أما المحكمة ذات الاختصاص المحلي فهي محكمة مكان العقار الرئيسي. يُصاغ الطلب في الممارسة العملية على أنه “منع التدخل وإعادة الوضع إلى ما كان عليه”. وإذا توفرت الشروط، يمكن المطالبة بالتعويض أيضًا.

ب. سبيل الحل الذي ستتبعه المحكمة (المادة 33 من قانون ملكية الوحدات وفحص الخبير)

في حالات الإزعاج والتجاوزات الناجمة عن اللافتات، إذا لم يكن هناك حظر مطلق في خطة الإدارة، فإن المحكمة، بدلاً من إزالة اللافتة تمامًا وبشكل مباشر، تتوصل إلى حل عادل يوازن بين حقوق الأطراف. هذه هي النقطة التي غالبًا ما تفاجئ الطرف المدعي: حتى لو كان الطلب هو “إزالة”، فإن النتيجة غالبًا ما تكون في شكل “تصغير ونقل إلى هذه النقطة”.

في قرارات محكمة الاستئناف العليا (الدائرة المدنية الثامنة عشرة) بتاريخ 19.06.2014، ملف رقم 2014/5927، قرار رقم 2014/10979، وبتاريخ 07.03.2011، ملف رقم 2011/1690، قرار رقم 2011/3004؛ ذُكر أنه لم يُرَ صوابًا قرار إزالة اللافتة بالكامل، بينما كان يجب أن يتم تحديد المكان المناسب الذي لا يتجاوز حدود ملكية الواجهة الخارجية للمدعى عليه، والذي يزيل الإزعاج الواقع على المدعي ويسمح بتعليق لافتة تعريفية بمكان عمل المدعى عليه، عن طريق فحص الخبراء وربطه بمخطط قياسي، واتخاذ القرار بناءً على التقرير الذي سيتم الحصول عليه، وفقًا لقواعد العدالة المنصوص عليها في المادة 33 من قانون ملكية الطوابق، والشروط المنصوص عليها في خطة الإدارة، والمبادئ المذكورة أعلاه.

في قرار محكمة الاستئناف العليا (الدائرة المدنية العشرون) بتاريخ 09.04.2018، ملف رقم 2017/2898، قرار رقم 2018/2763، تم تبني نفس المنهج؛ حيث تم التأكيد على أنه في حال عدم وجود قرار من مجلس ملاك العقارات أو بند في خطة الإدارة يمنع تعليق لافتة تتعلق بالعقار الرئيسي، فإنه يجب تحديد المكان المناسب عن طريق فحص الخبراء وربطه بمخطط قياسي وفقًا لقواعد العدالة في المادة 33 من قانون ملكية الطوابق، واتخاذ القرار بناءً على نتيجة تقرير إضافي يتم الحصول عليه.

تم تفصيل هذه الطريقة بشكل أكبر في قرار الدائرة الثامنة عشرة للقانون في محكمة النقض بتاريخ 29.06.2004، رقم أساس 2004/3650، ورقم قرار 2004/5470: وفقًا لقواعد الإنصاف في المادة 33 من قانون ملكية الطوابق (KMK)، يجب تحديد ما إذا كانت هناك حاجة لأكثر من لوحة إعلانية أو لافتة لترويج مكان العمل، وإذا لزم الأمر، يجب تحديد عددها وأبعادها والأماكن المناسبة لتعليقها من خلال تقييم خبير وربطها بمخطط تفصيلي؛ ومع إزالة اللوحات الموجودة، يجب إزالة النزاع عن طريق توضيح نوع وأبعاد اللوحات المحددة حديثًا والبت في تعليقها في المكان الموضح في المخطط.

في قرار الدائرة الثامنة عشرة للقانون في محكمة النقض بتاريخ 27.01.2016، رقم أساس 2015/22343، ورقم قرار 2016/1326، تم تقييم قيام المدعى عليه بفك الأجزاء المتعدية وتصغيرها إلى أبعاد معقولة، وذلك في دعوى منع التعدي والإعادة إلى الوضع السابق المرفوعة بسبب تغطيات الواجهة التي تم إنشاؤها بطريقة متعدية وتسبب إزعاجًا للمدعي.

كيف يجب تقديم الطلب؟

تؤثر السوابق القضائية المذكورة أعلاه بشكل مباشر على صياغة عريضة الدعوى. في حال الاكتفاء بطلب “إزالة اللافتة” دون تقديم طلب آخر، قد لا يحصل المدعي على النتيجة التي يتوقعها عندما تتوجه المحكمة نحو حل عادل. الطريقة المفضلة عمليًا هي تقديم طلب تدريجي: أولاً، منع التعدي والإعادة إلى الوضع السابق، وإذا لم تصدر المحكمة قرارًا بهذا الشأن، إزالة النزاع عن طريق تصغير حجم اللافتة، وتغيير موقعها، وتحديد ساعات الإضاءة. إذا كان هناك حظر صريح في خطة الإدارة، في هذه الحالة، يمكن الدفاع عن طلب الإزالة الكاملة بقوة أكبر بكثير.

6. خارطة طريق خطوة بخطوة: ماذا يجب أن يفعل المالك الجديد؟

تُعد مسألة من سيتحمل تكاليف التعديلات والطلاء والإصلاحات التي تتم على واجهة المبنى بسبب اللافتة موضوع نقاش منفصل. في هذا الصدد، يمكنك مراجعة مقالاتنا حول تكلفة إصلاح وتجديد السطح وعزل الواجهة الخارجية و التزام المحل التجاري في الطابق الأرضي بالمساهمة في المصاريف المشتركة.

7. جدول ملخص: الوضع، الأساس القانوني، والنتيجة المحتملة

8. لماذا تعد الإدارة الصحيحة للعملية في هذه الملفات مهمة؟

تعد نزاعات اللافتات ملفات صغيرة في ظاهرها، لكن نتائجها دائمة. فالقرار الصادر يحدد واجهة المبنى لسنوات؛ وقد يؤدي طلب خاطئ أو دليل غير مكتمل إلى إزالة إمكانية رفع دعوى قضائية أخرى بشأن نفس الموضوع فعليًا.

نقاط حاسمة من منظور المالك المتضرر

• يحدد وجود أو عدم وجود الحظر في خطة الإدارة نتيجة الدعوى من البداية.
• يبقى ادعاء تجاوز الحدود ضعيفًا في مرحلة الخبير ما لم يستند إلى قياسات ومخططات.
• يعد الإزعاج الناتج عن الضوء والمنظر سببًا مستقلًا للدعوى، حتى لو كانت اللافتة ضمن حدود واجهتها.
• عند عدم تقديم طلب تدريجي، قد لا يتم التوصل إلى نتيجة أمام المحكمة التي تتجه نحو حل عادل.

خطوط الدفاع من منظور صاحب العمل

• إظهار عدم وجود حظر في خطة الإدارة وقرارات المجلس.
• إظهار أن اللافتة تقع ضمن حدود واجهة وقاعدة قسمها المستقل بمخطط.
• دعم أن حجمها معقول ولا يفسد جمالية المبنى من خلال فحص الخبراء.
• طلب تحديد مكان وحجم مناسبين ضمن إطار المادة 33 من قانون الملكية المشتركة (KMK) بدلاً من الإزالة الكاملة.

التركيز الإقليمي: المناطق التي تنتشر فيها الطوابق الأرضية التجارية

تزداد نزاعات اللافتات بشكل ملحوظ في المناطق التي تتسم بكثافة المباني متعددة الاستخدامات ذات الطوابق الأرضية التجارية. في الجانب الأناضولي من إسطنبول، تحولت الطوابق الأرضية للشقق الواقعة على الشوارع في مناطق توزلا، بنديك، كارتال، مالتيبي، أتاشهير، العمرانية، أسكودار، سنجق تبه وسلطان بيلي؛ وفي جانب كوجايلي، في مناطق جبزي، تشايروفا، داريجا، ديلوفاسي، إزميت، كورفز وباشإسكيلي إلى أماكن عمل بشكل كبير. في هذه المناطق، يمكن أن يؤدي كل من كثافة المباني والاختلافات في لوائح الإعلان والدعاية للبلديات إلى نتائج مختلفة لنفس الظاهرة.

مكتب 2M للمحاماة

قانون ملكية الشقق (الملكية المشتركة) هو أحد مجالات عمل مكتبنا الرئيسية. يقدم مكتبنا ومقره توزلا، الدعم القانوني في نزاعات المناطق المشتركة، ومنع التدخل، والمخالفات ضد المشروع، وملفات خطط الإدارة في الجانب الأناضولي من إسطنبول وحول جبزي وكوجايلي.
حي بوستانه، شارع سهر رقم: 18/2، توزلا/إسطنبول — info@2mhukuk.com — عن المكتب

لنقيّم ملف قضيتك

لنحدد معًا النتيجة التي ستؤول إليها قضيتك بناءً على خطة الإدارة والمشروع المعماري وأبعاد اللافتة.

0505 390 25 48 — اتصل الآن

راسلنا عبر واتساب

9. الأسئلة المتكررة

هل يتعين على المحل في الطابق السفلي الحصول على إذني لتعليق لافتة؟

لا. وفقاً لقرار الدائرة الثامنة عشرة للقانون بالمحكمة العليا بتاريخ 28.11.2011، برقم أساس 2011/8538 وقرار 2011/12044، لا يلزم إذن إضافي إذا كانت اللافتة لا تتجاوز حدود سقف قسمه المستقل، ولا تقيد حقوق الملاك الآخرين، ولا تسبب إزعاجاً. تنشأ الحاجة إلى الإذن عند تجاوز الحدود أو التدخل في المساحة المشتركة.

ماذا يمكنني أن أفعل إذا كانت اللافتة تقع تحت نافذة شقتي؟

هذه حالة يتم فيها تجاوز حدود الواجهة الخارجية بوضوح. في قرار الدائرة الثامنة عشرة للقانون بالمحكمة العليا بتاريخ 07.12.2015، برقم أساس 2015/3856 وقرار 2015/17942، تقرر منع التدخل بخصوص اللافتة المركبة تحت نافذة القسم المستقل في الطابق العلوي. يمكنك رفع دعوى منع تدخل وإعادة الحال إلى ما كان عليه في محكمة الصلح المدنية.

ضوء اللافتة يسبب إزعاجاً في الليل؛ هل هذا وحده يشكل سبباً لرفع دعوى؟

نعم. قبلت المحكمة العليا أن ضوء لوحة الإعلانات قد يسبب إزعاجاً في الليل كسبب مستقل، واعتبرت رفض الدعوى سبباً للنقض. في هذه الحالة، لا تحكم المحكمة بإزالة اللافتة بالكامل، بل غالباً ما تقرر تقييد الإضاءة أو الحجم.

ما مقدار التجاوز الذي يستحق رفع دعوى قضائية؟

لا يوجد قياس أدنى في القانون. في الملف موضوع قرار الدائرة العشرين للقانون بالمحكمة العليا بتاريخ 09.10.2017، برقم أساس 2017/4508 وقرار 2017/7407، حُكم بمنع التدخل بمقدار 47 سم، والذي تم تحديده بتقرير الخبير. الأمر الحاسم هو أن يتم إثبات التجاوز بشكل قابل للقياس من خلال فحص الخبير.

هل ستطلب المحكمة إزالة اللافتة بالكامل؟

إذا كان هناك حظر صريح في خطة الإدارة أو قرار مجلس ملاك الوحدات، فيمكن اتخاذ قرار بالإزالة الكاملة. إذا لم يكن هناك مثل هذا الحظر، فإن المحكمة تحل النزاع بتحديد الموقع والعدد والحجم المناسبين، وفقًا لقواعد الإنصاف في المادة 33 من قانون ملكية الوحدات السكنية (KMK)، من خلال فحص الخبراء ورسم بياني بمقياس؛ يعتبر الإزالة الكاملة المباشرة للافتة سببًا للنقض من قبل محكمة الاستئناف العليا.

لقد اشتريت الشقة حديثًا؛ تم تعليق اللافتة خلال فترة المالك السابق. هل ما زلت أستطيع رفع دعوى قضائية؟

نعم. يرتبط حق رفع الدعوى بصفة مالك الوحدة، وتلزم خطة الإدارة أيضًا الملاك الذين استحوذوا على وحدات مستقلة لاحقًا. إن كون اللافتة قديمة لا يجعل تجاوز الحدود المستمر أو مخالفة المشروع قانونيًا.

يسكن مستأجر في شقتي؛ هل يمكن لمستأجري رفع دعوى قضائية؟

في قرار الدائرة الثامنة عشرة القانونية بمحكمة الاستئناف العليا بتاريخ 16.04.2009، برقم أساس 2009/3582، ورقم قرار 2009/4199، ذُكر أن الأشخاص المقيمين في الوحدة المستقلة، إذا تأثروا بالسلبيات التي تحدث، يحق لهم رفع دعوى قضائية ولديهم الصلاحية لذلك، تمامًا مثل ملاك الوحدات.

هل يمكن لمدير المبنى رفع دعوى قضائية بالنيابة عني؟

لا يمكن للمدير رفع دعوى قضائية إلا إذا كان قد مُنح صلاحية صريحة من قبل مجلس ملاك الوحدات لرفع الدعوى. إذا لم يكن هناك قرار تفويض، فيجب أن تُرفع الدعوى من قبل مالك الوحدة.

في أي محكمة تُرفع الدعوى؟

في النزاعات الناشئة عن ملكية الوحدات السكنية، المحكمة المختصة هي محكمة الصلح المدنية، والمحكمة ذات الاختصاص هي محكمة موقع العقار الرئيسي.

هل يكفي أن أشتكي للبلدية؟

إذا كان هناك انتهاك للوائح البلدية للإعلانات والترويج، فإن تقديم طلب إداري يمكن أن يؤدي إلى نتائج سريعة؛ ومع ذلك، فإن قرار البلدية لا يحل تلقائيًا نزاعات الملكية والجوار الناشئة عن ملكية الشقق (الملكية المشتركة). يمكن اتباع المسارين بالتوازي.

هل يمكنني المطالبة بتعويض بسبب اللافتة؟

بالإضافة إلى طلب منع التدخل، إذا توفرت الشروط، يمكن المطالبة بالتعويض من خلال إثبات بنود الضرر. ومع ذلك، في الممارسة العملية، ينصب الثقل الرئيسي لهذه الملفات على إزالة التدخل وإعادة الوضع إلى ما كان عليه، أكثر من المطالبة بالتعويض.

هل يمكنني الاعتراض على الإدارة التي ترغب في تأجير واجهة المبنى لشركة إعلانات؟

نعم. إن تأجير الجدار الخارجي، أو السطح، أو الشرفة للمبنى الرئيسي لأغراض إعلانية هو إجراء يختلف عن قيام مكان العمل بوضع لافتته الخاصة، ويتطلب موافقة جميع مالكي الطوابق بالإجماع. لمزيد من التفاصيل، يمكنك مراجعة مقالنا ذي الصلة.

معلومة: هذه المقالة لأغراض معلومات عامة فقط ولا تشكل رأيًا قانونيًا بشأن نزاع محدد. تختلف نتيجة كل ملف وفقًا لخطة الإدارة، والمشروع المعماري المعتمد، والموقع الفعلي للافتة. يُنصح بالحصول على تأكيد من المصادر ذات الصلة للحالة الحالية لقرارات المحكمة المذكورة في المقال.