أكثر التوترات شيوعاً في عقود بناء مقابل حصة أرض (مقابل شقة) هي طلب المقاول للحصص الأرضية **بالكامل** بمجرد الحصول على رخصة الأساس (القبو)، وليس على مراحل. إذا قام المقاول الذي يتسلم حصته مبكراً بترك البناء غير مكتمل أو باع الشقق، فإن صاحب الأرض قد يفقد منزله وضمانه. في هذا المقال؛ نتناول بالتفصيل **رهن ضمان البناء** الذي يحمي صاحب الأرض من المقاولين الذين لا يقبلون بالتحويل التدريجي، و**الإفراج التدريجي** عن هذا الرهن، وآلية تصريح البيع رقم 6306، ومخاطر التسجيل التصحيحي، ووجهة نظر المحكمة العليا حول الموضوع.

المشكلة: المقاول يطلب الحصص كاملة

يطلب المقاولون تحويل جميع حصص الأرض مبكراً لتسهيل التمويل والبيع. إذا رُفض التحويل التدريجي (التحويل على أجزاء في مراحل الأساس، البناء الخشن، التشطيبات الدقيقة، والحصول على إذن الإشغال) وتم تحويل الحصة بالكامل عند الأساس، فإن الملكية تنتقل إلى الطرف الآخر قبل اكتمال البناء، ويفقد صاحب الأرض ورقته الرابحة الأقوى.

في هذه الحالة، الحل المتوازن هو؛ قبول التحويل، ولكن بالتزامن مع التحويل، وضع رهن ضماني من الدرجة الأولى لمصلحة صاحب الأرض على الأقسام المستقلة التي تؤول للمقاول، ورفع هذا الرهن كلما تقدم البناء. وهكذا، يحصل المقاول على الملكية لكن الشقق تكون مرهونة.

الحل: رهن ضمان البناء من الدرجة الأولى

يضع صاحب الأرض، عند تأسيس ارتفاق الطوابق (ملكية الطوابق)، لمصلحته رهنًا بحد أقصى (أعلى) من الدرجة الأولى وبالمرتبة الأولى على جميع الأقسام المستقلة التي ستؤول للمقاول. ويوضع في العقد شرط “لا يكتمل التحويل والتنازل إلا بعد تأسيس الرهن على هذه الأقسام المستقلة”؛ ويتم الرهن والتحويل بالتزامن.

الرهن؛ يشكل ضمانًا لإكمال البناء وفقًا للترخيص والمشروع، مع رخصة سكن (إسكان) وبشكل كامل، بالإضافة إلى تعويضات التأخير، والشرط الجزائي، والمستحقات الناشئة عن العيوب. ويتم تحديد الحد الأقصى للمبلغ بحيث لا يقل عن قيمة القسم المستقل وفقًا للقيمة السوقية/جدول الدفع.

الأساس القانوني للرهن (المادة 881، 883 من القانون المدني التركي)

تسمح المادة 881 من القانون المدني التركي بإنشاء رهن حتى للمستحقات التي لم تنشأ بعد ولكن من المحتمل أن تنشأ؛ ولا يلزم أن تكون العقارات المرهونة مملوكة للمدين. لذلك، يمكن إنشاء رهن ضماني على شقق المقاول لمستحقات صاحب الأرض المحتملة الناتجة عن الأداء الناقص/المعيب، والتأخير، والشرط الجزائي.

وفقًا للمادة 883 من القانون المدني التركي (TMK)، عند انتهاء الدين، يمكن للمالك طلب شطب الرهن. أما الشطب التدريجي، فهو آلية يتم إنشاؤها بموجب عقد: مع كل مرحلة بناء متفق عليها تتحقق، يتم رفع الرهن عن الأقسام المستقلة المقابلة لتلك المرحلة. وبما أن الرهن هو ضمان لأداء صاحب الأرض تعهداته التعاقدية، فلا يمكن طلب الشطب قبل تنفيذ التعهد.

كيف يتم تقسيم الشطب التدريجي إلى مراحل

يرتبط رفع الرهن بالمستوى المادي الفعلي للبناء. يتم توثيق اكتمال كل مرحلة بشكل كامل بموجب محضر تحديد المستوى/تقرير الاستحقاق الصادر عن مؤسسة الإشراف على البناء؛ عندها فقط يتم رفع الرهن عن الأقسام المستقلة المعنية. تبقى الشقق الأكثر قيمة مرهونة حتى الحصول على رخصة الإشغال.

الطريقة الآمنة هي وضع جدول زمني للشطب بناءً على عدد معين من الشقق بدلاً من النسبة: يُوضح العقد بوضوح عدد الشقق التي سيتم رفع الرهن عنها في كل مرحلة، وأي الشقق ستبقى مرهونة حتى الحصول على رخصة الإشغال. وبهذا يتم تجنب الجدل حول ‘النسبة’.

مراحل الشطب والنسب النموذجية

النموذج النموذجي لإلغاء الرهن العقاري التدريجي، كما ينعكس في العقود وأحكام المحاكم، هو كما يلي. (هذا نموذج تعاقدي وليس قانونيًا؛ يجوز للأطراف الاتفاق على نسب/مراحل مختلفة.)

في السيناريو القائم على الشقق، يُطبّق نفس المنطق على عدد الشقق؛ وتبقى الأقسام المستقلة الأكثر قيمة (على سبيل المثال، شقق الطوابق العليا) محتجزة كضمان حتى الحصول على رخصة الإسكان. كما اعتُمد ربط الشريحة الأخيرة بشرط الإسكان في ممارسات محكمة النقض.

قاعدة الأداء المشترك وشرط الإسكان (TBK م.97)

عادةً ما يتم ربط رفع الرهن العقاري عن الشريحة الأخيرة بشرط الإسكان (رخصة استخدام المبنى). ووفقًا لمحكمة النقض، فإن رفع الرهن العقاري عن القسم المستقل الأخير مرهون بشرط الإسكان؛ ولا يمكن رفع الرهن قبل استيفاء هذا الشرط.

علاوة على ذلك، فإن الحصول على إذن الإشغال لا يعني بمفرده قبول العمل. ووفقاً لممارسات محكمة النقض، إذا كانت هناك أعمال ناقصة أو معيبة، فلا يتم رفع الرهن العقاري بالكامل دون دفع ثمن هذه الأعمال أو الاحتفاظ بمقابلها كضمان، وذلك عملاً بمبدأ الأداء المشترك المنصوص عليه في المادة 97 من قانون الالتزامات التركي. وفي الممارسة العملية، تقوم المحكمة، من خلال الكشف والخبراء، بتحديد تكلفة الأعمال الناقصة/المعيبة، وتترك عددًا من الأقسام المستقلة الكافية لتغطية هذه التكلفة كضمان، ثم ترفع الرهن عن الباقي.

إذن البيع والقاعدة 10% بموجب القانون رقم 6306

بموجب المادة 6/13 من القانون رقم 6306 والمادة 13/10 من لائحة التطبيق، فإن بيع حصة المقاول لأطراف ثالثة يعتمد على إذن الإدارة (البلدية). تحدد الإدارة نسبة إنجاز البناء وتسمح ببيع القسم/الحصة المستقلة ‘بنسبة أقل بـ 10% من هذه النسبة’؛ أما البيع الكامل فيصبح حراً عند الحصول على إذن الإشغال أو كتاب ‘تم الانتهاء من البناء’. أما البيع عند نسبة الإنجاز أو أعلى منها، فيشترط موافقة جميع الملاك.

عبارة ‘نسبة أقل بـ 10% من هذه النسبة’ قابلة لتأويلين: طرح النقاط (مثال: 50% → 40%) أو عُشر النسبة (مثال: 50% → 45%). وبسبب هذا الغموض، يُفضل استخدام صيغة ‘بالقدر الذي يسمح به كتاب إذن البيع من البلدية’ بدلاً من كتابة نسبة مجردة في العقد؛ فهذا يتجنب الجدال حول النسبة في السوابق القضائية ويتوافق جدول رفع الرهن مع الآلية الإدارية.

مخاطر التسجيل التصحيحي وتوجيهات المديرية العامة لسجل الأراضي والسجل العقاري

نقطة تطبيق حاسمة: وفقاً لتوجيهات المديرية العامة لسجل الأراضي والسجل العقاري، إذا تم تأسيس ارتفاق الطوابق على مالك الأرض وتم الوصول إلى مستوى النقل في العقد، فإنه يمكن تسجيل الأقسام المستقلة التي تخص المقاول باسم المقاول تصحيحاً (عن طريق التصحيح) دون الحاجة إلى موافقة مالك الأرض.

النقطة الحاسمة التي تحمي مالك الأرض ضد هذا هي: إذا كان العقد، بخلاف أحكام مستوى البناء/التصنيع، يتضمن ‘حظر نقل ملكية من جانب واحد’ أو ‘شرط خاص يتضمن التزامًا بإنشاء حق عيني أو شخصي’ (على سبيل المثال، حكم ‘لا يكتمل النقل والتنازل قبل إنشاء رهن عقاري على هذه الأقسام المستقلة’)، فلا يمكن للإدارة ومديريات السجل العقاري تلبية طلب التسجيل بالتصحيح. بمعنى آخر، رهن عقاري/شرط خاص مكتوب بشكل صحيح يغلق أيضًا طريق التسجيل من جانب واحد دون الحاجة إلى موافقة.

النزاعات والسوابق القضائية الناشئة في التطبيق العملي

في دعاوى فك الرهن التأميني، تقوم المحكمة؛ بتحديد المستوى الفيزيائي للبناء بواسطة الكشف والخبرة في الموقع، وتراقب ما إذا كانت شروط المراحل في العقد قد تحققت أم لا، وترفع فقط الرهون العقارية المقابلة للمرحلة التي تحققت. الخط العام للسوابق القضائية البارزة:

الخطأ الأكثر شيوعًا في الممارسة هو قيام صاحب الأرض برفع الرهن دون انتظار ترخيص الإشغال أو بترك الأعمال الناقصة/المعيبة دون مقابل؛ وهذا يعني زوال الضمان فعليًا.

موافقة مجموعة التمثيل

يجب ربط رفع الرهن في كل مرحلة بموافقة خطية من مجموعة التمثيل المكونة من أصحاب الأراضي. لا يمكن رفع رهن أي قسم مستقل دون توثيق اكتمال المرحلة والحصول على موافقة المجموعة؛ وعند اكتمال المرحلة، لا يمكن للمجموعة الامتناع عن الموافقة دون سبب وجيه. ومن الأهمية بمكان عدم ترك صلاحية هذه الموافقة للمقاول بموجب وكالة تُمنح له.

الأخطاء الشائعة

• تأخير الرهن إلى ما بعد النقل/التحويل — يجب أن يكون النقل والرهن متزامنين؛ وإلا سينشأ فراغ غير مضمون بينهما.
• منح المقاول صلاحية فك الرهن — إذا لم تُقيّد صلاحية فك الرهن في التوكيل، يمكن رفع الرهن دون انتظار إتمام المرحلة.
• عدم ربط الدفعة الأخيرة بشهادة الإشغال — بدون شرط شهادة الإشغال، تفقد الضمان وظيفته.
• كتابة النسبة بشكل غامض — يجب ربطها بمعيار رخصة البيع من البلدية أو بالعدد الصافي للشقق.
• عدم وضع شرط خاص — شرط ‘لا يتم النقل قبل تأسيس الرهن’ يغلق أيضًا خطر التسجيل أحادي الجانب بشكل صحيح.

لماذا يعد التنفيذ الصحيح للعملية مهمًا في هذه العقود؟

إن تأسيس رهن ضمان البناء بالدرجة/الترتيب الصحيح، وتكييف جدول فك الرهن مع مستوى البناء ورخصة البيع من البلدية، ووضع شرط خاص في العقد مثل ‘لا يتم النقل قبل تأسيس الرهن’، وتقييد صلاحيات التوكيل، هو عمل تقني. فالرهن المصمم بشكل خاطئ، حتى لو بدا ضمانًا على الورق، يبقى عديم الفائدة فعليًا.

في نزاعات فك الرهن، تحدد المحكمة المستوى المادي بمعاينة وخبير، وتطبق قاعدة التنفيذ المشترك وفقًا للمادة 97 من قانون الالتزامات التركي؛ وتتحول العملية لصالح أحد الطرفين أو ضده حسب كيفية صياغة العقد.

يقدم مكتب 2M القانوني للمحاماة؛ ومقره في توزلا، الدعم القانوني لأصحاب الأراضي في نزاعات عقود البناء مقابل حصة الأرض وعقود الطوابق مقابل حصة الأرض، في المناطق التي تشهد تحولاً حضرياً مكثفاً، خاصةً في توزلا، بنديك، كارتال، مالتيبي، سانجاكتيبي، سلطان بيلي، العمرانية، أتاشهير وأسكودار في الجانب الأناضولي من اسطنبول، وفي جبزي، تشايروفا وداريجا في كوجالي. إن فحص العقد والتوكيل وترتيب الضمان قبل التوقيع، يمنع جزءًا كبيرًا من النزاعات التي قد تنشأ لاحقًا من البداية.

الأسئلة المتكررة (FAQ)

هل من الطبيعي أن يطلب المقاول حصته بالكامل عند الانتهاء من الأساسات؟

هذا شائع عملياً وممكن قانونياً. لكن يجب على صاحب الأرض أن يضع رهن ضمان على شقق المقاول بالتزامن مع التسليم وأن يرفع هذا الرهن تدريجياً؛ وإلا، إذا توقف البناء، سيبقى بدون ضمان.

ماذا يحدث إذا تم التسليم بدون رهن؟

يستلم المقاول الملكية ويمكنه بيع الشقق؛ إذا توقف البناء، يمكن لصاحب الأرض فقط رفع دعوى تعويض ويتحمل مخاطر التحصيل. لهذا السبب، إن حكم ‘لا يكتمل التسليم قبل إنشاء الرهن’ أمر بالغ الأهمية.

هل يزول كل الرهن عند الحصول على ترخيص الإسكان؟

لا. وفقًا لمحكمة الاستئناف العليا، فإن ترخيص الإسكان وحده لا يعتبر قبولًا للمشروع؛ إذا كانت هناك أعمال ناقصة ومعيبة ومصاريف إسكان، وفقًا لقاعدة الأداء المتزامن للمادة 97 من قانون الالتزامات التركي (TBK)، فلا يتم رفع الدفعة الأخيرة قبل سدادها.

هل يمكن أن تنتقل الشقق إلى المقاول بدون موافقتي؟

إذا تم إنشاء حق ارتفاق الطوابق على مالك الأرض وتم الوصول إلى مستوى التسليم، فمن الممكن التسجيل التصحيحي وفقًا لتعليمات المديرية العامة لسجل الأراضي والسجل العقاري. لكن إذا كان هناك شرط خاص في العقد مثل ‘لا يكتمل التسليم دون إنشاء رهن عقاري’، فلا يمكن للإدارة والسجل العقاري إجراء هذا التسجيل من جانب واحد.

كيف يتم حساب نسبة إذن البيع؟

وفقًا للمادة 6/13 من القانون رقم 6306، تحدد الإدارة نسبة الإنجاز وتسمح بالبيع بنسبة تقل عن 10% من هذه النسبة. نظرًا لأن هذا التعبير مفتوح لتفسيرين، يُفضل استخدام صيغة ‘بالقدر الذي تسمح به وثيقة إذن البيع الصادرة عن البلدية’ في العقد.