АРЕНДНОЕ ПРАВО · АКТУАЛЬНАЯ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Обнуляет ли «новый» договор аренды, подписанный с собственником, который впоследствии приобрел недвижимость, пятилетний срок, требуемый для определения арендной платы по справедливости и добросовестности? Полное практическое руководство для арендатора и арендодателя в свете решений Кассационного суда и Регионального апелляционного суда.
Краткий ответ: Как правило, не обнуляется. Новый собственник, приобретший недвижимость, согласно статье 310 Турецкого обязательственного кодекса, является правопреемником предыдущего собственника; арендные отношения продолжаются с того места, где они остановились. Договор, подписанный с новым собственником, чаще всего юридически является «обновлением (новацией)», и пятилетний срок продолжает течь с даты начала первого договора.
Важное исключение: Если арендная плата, определенная новым договором, соответствует аналогам и рыночным ставкам, или если существование предыдущих арендных отношений не может быть доказано, суды могут считать это новым юридическим началом и начинать пятилетний срок с даты нового договора. Следовательно, решающим является не название договора, а соответствует ли цена рыночной ставке.
Содержание
- Практическая значимость проблемы: Что меняют 5 лет?
- Правовая база: ТБО ст.344, ст.345 и ст.310
- Юридическое значение пятилетнего срока
- «Продажа не расторгает аренду»: правопреемство нового собственника
- Правило: договор обновления не обнуляет срок
- Определяющий критерий: тест на рыночную стоимость
- Исключение: случаи, когда срок начинается заново
- Сводная таблица и схема принятия решений
- Как на практике измеряется «соответствие рыночной стоимости»?
- Руководство по доказыванию: какие документы следует собрать?
- Обязательная медиация и судебный процесс
- Статья 345 Обязательственно-правового кодекса: 30-дневный срок и функция уведомления
- Справедливая (для бывшего арендатора) скидка
- Неделимость требования и запрет на изменение иска
- Альтернатива для нового владельца: выселение по ст. 351 Обязательственно-правового кодекса
- 8 наиболее распространенных ошибок на практике
- Споры по аренде на Анатолийской стороне Стамбула
- Часто задаваемые вопросы
1. Практическая значимость вопроса: что меняют пять лет?
В арендном праве пять лет — это не просто календарный рубеж; это поворотный момент, который кардинально меняет способ определения арендной платы.
- До истечения пяти лет: Ежегодное повышение ограничено коэффициентом изменения ИПЦ за двенадцатимесячный период по сравнению со средними значениями за предыдущий год аренды. Даже если в договоре указана более высокая ставка, этот предел не может быть превышен.
- По истечении пяти лет: Судья, независимо от потолка ИПЦ; учитывая состояние недвижимости и аналогичные ставки аренды, определяет справедливую стоимость. В случаях, когда арендная плата значительно ниже рыночной, разница может быть многократной.
По этой причине вопрос «исполнилось ли пять лет или нет?» определяет суть дела в большинстве случаев. Когда недвижимость меняет владельца и с новым собственником подписывается «новый» договор на бумаге, дата начала срока становится предметом серьезных споров. Именно это и является предметом данной статьи.
Примечание: Временный потолок повышения арендной платы на 25%, вступивший в силу 11 июня 2022 года для жилых помещений, закончился 1 июля 2024 года. Сегодня единственным законным потолком для аренды как жилых, так и коммерческих помещений является уровень изменения ИПЦ за двенадцать месяцев. Актуальные ставки: наши статьи Ставка повышения арендной платы на апрель 2026 года и Ставка повышения арендной платы на март 2026 года.
2. Правовая база: ст. 344, ст. 345 и ст. 310 ТЗО
2.1. Ст. 344 ТЗО — Определение размера арендной платы
Статья 344 Турецкого обязательственного кодекса № 6098 устанавливает трехступенчатую систему:
- п.1 – При наличии соглашения: Согласованное сторонами повышение на продленные периоды действительно при условии, что оно не превышает средний за двенадцать месяцев уровень изменения ИПЦ за предыдущий арендный год.
- f.2 – Если нет соглашения: Размер платы определяется судьей по справедливости, с учетом состояния арендуемого имущества и не превышая того же потолка.
- f.3 – После пяти лет: Независимо от наличия соглашения, в договорах сроком более пяти лет или продленных после пяти лет, а также по истечении каждых последующих пяти лет, плата; определяется судьей по справедливости, с учетом изменения индекса потребительских цен (TÜFE), состояния арендуемого имущества и сопоставимых арендных ставок.
Часто встречающаяся ошибка: Во многих решениях Верховного суда до 2019 года и в старом контенте в интернете текст статьи указывается как “темп роста индекса цен производителей”. Это выражение было изменено статьей 56 Закона № 7161 от 17.01.2019 года на “изменение индекса потребительских цен по двенадцатимесячным средним значениям”. При цитировании старых решений необходимо указывать это изменение; в противном случае ходатайство будет основываться на утратившем силу критерии.
Данное положение Закона носит императивный характер. Как подчеркивается в сложившейся судебной практике:
3-я Гражданская Палата Верховного суда, Дело № 2017/5411, Решение № 2018/11236, Дата 08.11.2018
“Положение статьи 344 Турецкого обязательственного кодекса, касающееся повышения арендной платы, носит защитный характер для арендаторов и относится к публичному порядку.”
Практический результат этого таков: даже если стороны внесут в договор такие оговорки, как “пятилетний срок начинается заново”, “арендатор отказывается от требования справедливости и правомерности”, эти оговорки, направленные против арендатора, не считаются действительными.
2.2. Турецкий обязательственный кодекс, ст. 345 — Срок подачи иска и действие решения
Иск об определении размера арендной платы может быть подан в любое время. Однако, чтобы сумма, определенная судом, была обязательной для арендатора с начала нового арендного периода, иск должен быть подан не позднее чем за тридцать дней до начала нового периода, или арендодатель должен сделать письменное уведомление арендатору в течение этого срока. Если в договоре есть положение об увеличении арендной платы в новом периоде, то иск, поданный до окончания нового периода, также приведет к тому же результату, без необходимости дополнительного предупреждения.
2.3. Ст. 310 Обязательственного кодекса Турции — Переход права собственности на арендованное имущество
«Если после заключения договора арендованное имущество переходит к другому владельцу по какой-либо причине, новый собственник становится стороной договора аренды». Это положение изменило существовавшее во времена старого Закона об обязательствах № 818 понимание «продажа расторгает аренду» и приняло принцип «продажа не расторгает аренду». Весь ответ статьи по сути кроется в этой статье.
3. Правовое значение пятилетнего срока
Пятилетний срок — это период стабильности, установленный для защиты арендатора от внезапного и непредсказуемого повышения арендной платы. Законодатель предусмотрел для арендатора на этот период предсказуемый режим увеличения, ограниченный индексом; а по истечении срока дал возможность привести размер арендной платы в соответствие с рыночной реальностью в целях защиты права собственности арендодателя.
6-я Палата Верховного Суда, Д. 2014/7121, Р. 2014/8734, Д. 01.07.2014
«В соответствии с пунктом 3 статьи 344 Закона Турции об обязательствах, арендная плата, подлежащая применению в договорах аренды на срок более пяти лет или продленных после пяти лет, а также в конце каждых последующих пяти лет в новом арендном году, определяется судьей на справедливой основе с учетом уровня повышения индекса цен производителей, состояния арендуемого имущества и аналогичных ставок арендной платы.»
По состоянию на дату принятия решения в тексте статьи упоминался «индекс цен производителей»; на сегодняшний день действующим критерием является уровень изменения ИПЦ по среднегодовым показателям за двенадцать месяцев (Закон № 7161, ст. 56).
Датой, принимаемой за основу при расчете срока, является дата, когда арендные отношения фактически и юридически начались; а не количество раз, сколько договор был продлен или сколько отдельных документов было подписано. Для получения подробной информации по этому вопросу: Как подать иск об установлении арендной платы по истечении пятилетнего срока в свете решений Кассационного суда?
4. «Продажа не расторгает аренду»: Правопреемство нового собственника
В случае продажи, дарения, перехода по наследству или смены собственника недвижимого имущества в результате принудительного исполнения, новый собственник становится стороной арендодателя в существующем договоре аренды. Он несет ответственность по обязательствам, а также является обладателем прав, вытекающих из договора. Новый собственник не считается «создавшим» арендные отношения с нуля.
Стамбульский РАС, 55-я Гражданская Палата, Д. 2024/3413, Р. 2026/257, Д. 26.01.2026
«…истец, приобретая недвижимое имущество, является правопреемником бывшего собственника по договору от 01.11.2017…»
6-я Гражданская палата Кассационного суда, E. 2013/4554, K. 2013/16578, T. 10.12.2013
“Что касается ответчика в отношении недвижимости; нет разногласий по поводу того, что он является арендатором согласно договору, подписанному с прежним владельцем, от 29.12.2009 сроком на один год.”
В решении в качестве начала срока определения арендной платы за основу была взята дата договора периода прежнего владельца.
Естественное следствие этого принципа: Передача права собственности не аннулирует накопленный пятилетний “стаж” арендатора. Противоположное толкование привело бы к тому, что арендодатели, передав недвижимость своему родственнику, легко устранили бы правовую защиту арендатора, что несовместимо с характером статьи 344, касающейся общественного порядка.
5. Правило: Договор продления не обнуляет пятилетний срок
На практике новые владельцы предпочитают после покупки подписывать с арендатором “новый” договор аренды. Цель обычно безобидна: обновить информацию о сторонах, IBAN и дату начала аренды. Однако этот документ зачастую является с юридической точки зрения не самостоятельным новым договором, а возобновлением (обновлением) существующих отношений.
54-я Гражданская палата Регионального апелляционного суда Стамбула, E. 2022/419, K. 2023/298, T. 14.02.2023
“…с учетом периода, прошедшего с начала первого договора, если условия соблюдены, может быть запрошено определение арендной платы на основе справедливости и правомерности.”
15-я Гражданская палата Регионального апелляционного суда Анкары, E. 2023/3794, K. 2023/3188, T. 28.12.2023
«В этих договорах, как выясняется, изменилась только дата начала аренды, а также немного увеличилась арендная плата. Однако очевидно, что арендная плата не была увеличена в соответствии с рыночной стоимостью. В этом случае последующие договоры аренды не могут считаться новыми договорами, и нельзя считать, что этими договорами отношения аренды были возобновлены.»
Текущая судебная практика придерживается той же линии:
Кассационный суд, 3-я Гражданская палата, Д. 2025/3450, Р. 2026/1141, Д. 03.03.2026
«…не следует упускать из виду, что в случае установления несоответствия арендной платы, определенной в продленном договоре, аналогичным и рыночным ценам, даже если с момента подписания продленного договора не прошло 5 лет, необходимо будет определить арендную плату в соответствии с принципами справедливости и равенства, с учетом сроков, прошедших с начала действия первого договора, если таковые условия имеются.»
6. Определяющий критерий: Тест на рыночную стоимость
Общий знаменатель судебных решений ясен: Суды смотрят не на название, дату или фразу «это новый договор», а на экономическое содержание договора. Единственный вопрос, который задается, звучит так:
«Соответствует ли арендная плата, согласованная в новом договоре, рыночной (справедливой) стоимости на дату подписания?»
- Нет, если цена ниже рыночной: Считается, что защита арендатора, вытекающая из прежних арендных отношений, сохраняется. Срок исчисляется с первого договора.
- Да, если цена соответствует рыночной: Можно считать, что между сторонами установлено новое экономическое равновесие, и, следовательно, возникли новые арендные отношения. Срок начинается с нового договора.
Логика этого теста такова: пятилетняя защита — это компенсация за то, что арендная плата со временем отрывается от рыночной. Если плата уже приведена в соответствие с рынком, то нет необходимости защищать от «отрыва»; защита начинает действовать снова.
7. Исключение: Случаи, когда срок начинает отсчитываться заново
7.1. Заключение нового договора в истинном смысле
3-я Гражданская палата Верховного суда, Д. № 2017/8529, Р. № 2019/6072, Д. 02.07.2019
“Поскольку между сторонами был подписан новый договор с датой начала 01.06.2013, этот договор должен быть взят за основу.”
Палата отклонила ходатайство об определении арендной платы по праву и справедливости на том основании, что пятилетний срок не истек.
7.2. Невозможность доказать наличие предыдущего договора
36-я Гражданская палата Стамбульского регионального апелляционного суда, Д. № 2018/2099, Р. № 2020/2093, Д. 14.12.2020
“…поскольку с даты заключения договора аренды от 01.02.2013 не прошло 5 лет, указанных в статье 344 ТБО, арендная плата будет определяться не по праву и справедливости, а по индексу.”
В решении определяющим фактором стало невозможность доказать существование старого договора и указание текущего состояния арендуемого помещения в новом договоре как «пустого магазина, готового к сдаче в аренду».
Критическое предупреждение для арендаторов: Это последнее решение указывает на пункт, который чаще всего приводит к потере прав на практике. Если арендатор не сохранил первый договор, подписанный с бывшим владельцем, и не смог подтвердить историю платежей, то из-за недостатка доказательств многолетние арендные отношения могут считаться «только начавшимися». Никогда не уничтожайте первый договор и квитанции об оплате.
8. Сводная таблица и блок-схема решения
| Ситуация | Юридическая оценка | Начало срока |
|---|---|---|
| Покупка недвижимости (нет нового договора) | Новый собственник является правопреемником старого собственника (ст. 310 Обязательственного кодекса Турции) | Дата первого договора |
| Договор продления, не соответствующий рыночной стоимости | Договор считается «продлением/возобновлением», срок не обнуляется | Дата первого договора |
| Договор, содержащий только обновление даты/IBAN | Формальное продление; экономический баланс не изменился | Дата первого договора |
| Новый договор, заключенный по рыночной стоимости | Можно считать, что установлены новые правовые отношения | Дата нового договора |
| Невозможность доказать существование старого договора | Существующий письменный договор считается новым началом | Дата нового договора |
| Фактическая смена арендатора (новый арендатор) | Сторона арендных отношений изменилась; стаж не передается | Дата нового договора |
С какой даты начинается пятилетний срок?
1 · Недвижимость сменила владельцапродажа, наследство, принудительное исполнение
▼
2 · Можно ли доказать прежние арендные отношения?договор · квитанция · подписка · предупреждение · свидетель
НЕТ → ДАТА НОВОГО договорабремя доказывания не выполнено
ДА ▼
3 · Соответствует ли сумма в новом договоре рыночной стоимости?аналогичная аренда · эксперт · рыночные данные
ДА → ДАТА НОВОГО договорадействительно новые арендные отношения
НЕТ → ДАТА ПЕРВОГО договорапродление / обновление — срок не прерывается
Схема 1: Определяющим является не название договора, а соответствие суммы рыночной стоимости.
9. Как на практике измеряется «соответствие рыночной стоимости»?
Закон не даёт определения «рыночной стоимости»; критерий конкретизируется судебной практикой и экспертной оценкой. На практике суды принимают во внимание следующие пункты:
- Аналогичные договоры аренды: Оригиналы или заверенные копии договоров на недвижимость аналогичного характера в том же здании, на той же улице или в том же районе.
- Конкретные характеристики недвижимости: Расположение, брутто/нетто площадь, этаж, фасад, возраст, наличие лифта и парковки, уровень ремонта, а для коммерческих помещений — расположение на улице/углу и поток клиентов.
- Характер коэффициента увеличения: Является ли увеличение, внесённое в новый договор, символическим, близким к индексному показателю, или это значительный скачок, соответствующий рынку?
- Буква договора и сопутствующие обстоятельства: Записи о том, что арендованное имущество было “передано пустым”, получение нового залога, новый поручитель, изменения подписок — это сильные презумпции в пользу фактически новых отношений.
- Непрерывность фактического положения: Непрерывное владение арендатором, продолжение использования тех же подписок, оплата на тот же IBAN создает презумпцию в пользу продления.
Практический критерий: Если сумма в новом договоре значительно ниже уровня аналогичной арендной платы на дату подписания (на практике часто, когда среднее значение аналогов в отчете эксперта выходит за пределы разумного диапазона), суды расценивают это как “не соответствующее рыночной стоимости”. Сама ставка не прописана в законе; в каждом деле решающими являются отчет эксперта и сравнение с аналогами.
10. Руководство по доказательствам: Какие документы должны быть собраны?
| Для арендатора (срок начинает действовать с первого договора) | Для арендодателя (срок начинает действовать с нового договора) |
|---|---|
| Оригинал первого договора аренды, подписанного с бывшим владельцем | Содержание нового договора, показывающее, что стоимость установлена в соответствии с рыночной ценой |
| Бесперебойные банковские квитанции / записи платежей с первого года | Сопоставимые договоры аренды на дату подписания и данные объявлений/рынка |
| Даты начала подписок на электричество, воду, природный газ | Документы, такие как новый залог, новый поручитель, новый перечень инвентаря |
| История места жительства в системе регистрации адресов (MERNİS) | Протокол или запись договора о пустой передаче арендованного имущества |
| Уведомление, переписка, записи WhatsApp/электронной почты от бывшего владельца | Запись о праве собственности и дата продажи; уведомления, сделанные арендатору |
| Налоговая табличка, лицензия, записи торгового реестра, если есть рабочее место по тому же адресу | Пропорциональный анализ увеличения между стоимостью предыдущего и нового периодов |
11. Обязательное посредничество и судебный процесс
Шаг, пропуск которого приводит к отклонению иска по процедурным основаниям: В соответствии с изменением, внесенным Законом № 7445, с 1 сентября 2023 года в спорах, вытекающих из арендных отношений — за исключением выселения арендуемого недвижимого имущества путем исполнительного производства без судебного решения согласно Закону об исполнительном производстве и банкротстве — обращение к медиатору до подачи иска является процессуальным условием (ст. 18/Б Закона № 6325 о посредничестве в гражданских спорах). Иск об установлении арендной платы также подпадает под это. Если протокол о недостижении соглашения не приложен к заявлению и не представлен, несмотря на предоставленный окончательный срок, иск будет отклонен по процедурным основаниям.
Порядок процесса:
- Предварительная подготовка: Определение даты начала арендных отношений и истечения пятилетнего срока; исследование прецедентов.
- Уведомление (для арендодателя): Письменное уведомление о повышении арендной платы не позднее чем за 30 дней до начала нового арендного периода.
- Заявление на медиацию: Обращение в бюро медиации при суде по месту нахождения недвижимого имущества. С подачей заявления приостанавливается срок исковой давности, не применяются пресекательные сроки.
- Иск: В случае недостижения соглашения иск подается в Мировой гражданский суд с приложением заключительного протокола (ст. 4/1-а ГПК). Общее правило подсудности — суд по месту жительства ответчика (ст. 6 ГПК); в исках, вытекающих из договора, суд по месту исполнения договора также является альтернативно уполномоченным (ст. 10 ГПК). Поскольку в договорах аренды местом исполнения, как правило, считается местонахождение арендованного имущества, на практике иск чаще всего подается по месту нахождения недвижимого имущества. Поскольку иск об установлении арендной платы не относится к вещному праву на недвижимое имущество, правило исключительной подсудности, предусмотренное ст. 12 ГПК, здесь не применяется.
- Судебный процесс: Осмотр на месте, анализ прецедентов и экспертное заключение; затем оценка справедливости.
- Решение и средства правовой защиты: С какого арендного периода решение будет обязательным, определяется в соответствии со статьей 345 Обязательственного кодекса Турции (TBK).
Критическое пересечение на практике: Процесс медиации может исчерпать тридцатидневное окно, предусмотренное статьей 345 Обязательственного кодекса Турции (TBK). Самый безопасный способ устранить этот риск, независимо от подачи заявления на медиацию, — вручить письменное уведомление не позднее чем за 30 дней до начала нового арендного периода. Если уведомление было вручено надлежащим образом, то даже если медиация и судебное разбирательство затянутся, сумма, определенная судом, будет применяться с начала нового периода.
График по делу об установлении арендной платы
Первоначальный договорПятилетний срок начинает действовать с этой даты.
Продажа + договор продленияЕсли сумма ниже рыночной стоимости, срок не прерывается и продолжает действовать.
Конец 5-го годаИндексный потолок заканчивается; начинается период прецедентов и справедливости.
За 30 дней до нового периодаВручение уведомления или подача иска. Медиация до судебного разбирательства является обязательным условием иска с 01.09.2023.
Новый арендный периодСумма, определенная судом, обязательна для арендатора с начала периода.
Схема 2: Ход срока, окно уведомления и этап медиации.
12. ТБО ст.345: Тридцатидневный срок и истинная функция уведомления
Один из наиболее часто путаемых моментов на практике — это заблуждение, что тридцатидневный срок является сроком для подачи иска. Однако для иска об определении арендной платы нет пресекательного срока или срока исковой давности; иск может быть подан в любое время. Тридцатидневный срок определяет только, с какого арендного периода будет действовать решение.
- Если иск был подан не менее чем за 30 дней до начала нового периода: Определенная сумма действует с начала этого нового периода.
- Если в течение этого срока было сделано письменное уведомление (предупреждение): Даже если иск будет подан до конца следующего арендного периода, решение все равно будет применяться с начала нового периода.
- Если в договоре есть пункт об увеличении: Кроме того, без необходимости в дополнительном уведомлении, решение по иску, поданному до конца нового периода, будет действовать с начала этого периода.
- Если ничего из вышеперечисленного не было сделано: Решение вступает в силу для следующего арендного периода; арендодатель теряет разницу в арендной плате за один год.
Отсутствие указания ставки повышения в договоре или использование расплывчатых выражений, таких как «по законной ставке», является отдельной темой для обсуждения; мы подробно рассмотрели эту тему в нашей статье под названием Если в договоре аренды нет ставки повышения, возможно ли повышение?.
13. Скидка по справедливости (для старого арендатора)
Когда истекает пять лет, суд не определяет напрямую рыночную стоимость. Согласно устоявшейся практике, сначала определяется стоимость, которую принесет недвижимость при повторной сдаче в аренду в свободном состоянии; затем, учитывая, что арендатор является прежним арендатором, из этой стоимости делается справедливая скидка. На практике это называется «скидкой для прежнего арендатора».
При этой оценке учитываются два нижних предела:
- Определяемая стоимость не может быть ниже суммы, полученной путем применения индекса (среднее 12-месячное значение ИПЦ) к последней уплаченной арендной плате.
- Определяемая стоимость не может превышать стоимость аренды свободного помещения; разница покрывается разумной скидкой.
Ставка скидки не прописана в законе; она определяется на основании экспертного заключения в соответствии с конкретными условиями каждого дела. Поэтому выбор прецедента и возражения против экспертного заключения напрямую влияют на исход дела.
14. Неделимость требования и запрет на изменение иска
В делах об установлении арендной платы требование неделимо. Согласно устоявшейся практике Генеральной гражданской палаты Верховного суда, сумма арендной платы должна быть запрошена истцом однократно, четко и ясно; права на излишнее не могут быть зарезервированы, и невозможно подать ходатайство об изменении иска в отношении этого зарезервированного права (см. Верховный суд, Генеральная гражданская палата, E. 2017/2792, K. 2021/267, T. 16.03.2021). Указание низкой суммы в заявлении приводит к прямой потере прав, так как позднее она не может быть увеличена.
Кроме того, в иске об установлении арендной платы может быть запрошено только определение суммы арендной платы, действующей в соответствующий период; в том же иске не может быть запрошено выселение или взыскание задолженности по арендной плате. Эти требования являются предметом отдельных исков или исполнительных производств.
15. Альтернативный путь нового собственника: выселение по статье 351 Обязательственно-правового кодекса (TBK)
Иск об определении арендной платы — не единственное средство в руках нового собственника. Собственник, который приобрел недвижимость позже, может потребовать выселения в соответствии со статьей 351 Обязательственно-правового кодекса (TBK), если у него, его супруга, нисходящих или восходящих родственников, или лиц, которых он обязан содержать по закону, есть потребность в жилом или коммерческом помещении. Для этого необходимо:
- письменно уведомить арендатора в течение одного месяца с даты приобретения,
- иск должен быть подан через шесть месяцев с даты приобретения.
- В качестве альтернативы новый собственник может подать иск в течение одного месяца с момента окончания срока действия договора.
- В любом случае, требуется, чтобы потребность была реальной, искренней и обязательной и сохранялась на протяжении всего судебного процесса.
Процедурные правила этого пути очень строги; пропуск месячного срока уведомления приводит к полной потере права. Подробнее: Достаточно ли одного уведомления для выселения арендатора?
16. 8 наиболее распространенных ошибок на практике
- Предположение, что новый договор «обнуляет» предыдущий. В то время как арендодатели, полагаясь на новый договор, ждут пять лет, арендаторы по той же ошибке не пользуются своими правами.
- Несохранение старого договора. Арендатор, не сумевший выполнить бремя доказывания, теряет накопленную годами защиту.
- Пропуск стадии медиации. Иск отклоняется по процедурным основаниям без рассмотрения по существу; возникают потери времени и судебных издержек.
- Пропуск тридцатидневного срока. Даже если дело выиграно, решение переносится на следующий период; теряется разница за один год.
- Указание заниженной суммы в исковом заявлении. Поскольку требование не может быть разделено или изменено, нет возможности последующего увеличения.
- Пренебрежение исследованием прецедентов. В деле, где прецеденты не представлены, заключение эксперта становится единственным определяющим фактором.
- Опора на отмененный критерий. Использование цитат периода ИПЦ без указания примечания об обновлении.
- Смешение требований о выселении и установлении факта. Два требования не могут быть объединены в одном иске; они подчиняются разным процедурам и срокам.
17. Арендные споры на Анатолийской стороне Стамбула
В последние годы заметно увеличилась разница между арендной платой и существующими договорными ценами на линии Тузла, Пендик, Картал, Малтепе, Аташехир, Умрание, Санджактепе, Султанбейли, Кадыкёй, а также Гебзе и Коджаэли. Промышленная и логистическая интенсивность в регионе делает определение прецедентов в аренде коммерческих помещений также техническим вопросом: стоимость аренды двух магазинов на одной улице может значительно отличаться даже из-за разницы в фасаде и уровне входа.
В делах, где недвижимость сменила владельца, необходимо совместно оценивать запись в кадастре, дату продажи и историю фактического владения арендатором. Успех в таких делах часто зависит не столько от юридического обоснования в исковом заявлении, сколько от качества документов, собранных на подготовительной стадии.
Юридическое бюро 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, базируясь в Тузле, предоставляет услуги по определению арендной платы, выселению, взысканию арендной задолженности и спорам о кондоминиумах в районах Анатолийской стороны Стамбула и Коджаэли. Наше бюро, представляющее отдельно как арендаторов, так и арендодателей, ведет дело, ориентируясь на стратегию, начиная со стадии медиации. Для других наших статей: Все статьи · О нас
18. Часто задаваемые вопросы
Владелец сменился, я подписал новый договор. Начинается ли пятилетний срок заново?
Как правило, нет. Поскольку новый собственник является правопреемником прежнего собственника согласно ст. 310 Обязательственного кодекса Турции, арендные отношения продолжаются. Если сумма в новом договоре ниже рыночной, срок исчисляется с даты первого договора. Однако, если сумма согласована в соответствии с рыночной, суд может считать это новыми отношениями.
Обязательно ли истечение пяти лет для подачи иска об определении арендной платы?
Нет. Иск об определении размера арендной платы может быть подан в любое время. Однако в иске, поданном до истечения пяти лет, суд не может превысить двенадцатимесячный средний потолок индекса потребительских цен (TÜFE). Для того чтобы превысить этот потолок на основе прецедента и справедливости, должен истечь пятилетний срок.
Можно ли вписать в договор «пять лет начинаются заново»?
Написать можно, но это не будет иметь юридических последствий. Статья 344 Обязательственного кодекса Турции относится к публичному порядку и носит защитный характер для арендатора; положения, имеющие неблагоприятные последствия для арендатора, считаются недействительными.
Обязательна ли медиация до подачи иска?
Да. С 1 сентября 2023 года в спорах, возникающих из арендных отношений (за исключением выселения путем бессудебного исполнения), обращение к медиатору является условием подачи иска. Если заключительный протокол о недостижении соглашения не будет приложен к исковому заявлению, иск будет отклонен по процедурным основаниям.
Какой суд является компетентным и уполномоченным?
Компетентным судом, независимо от стоимости иска, является Гражданский суд первой инстанции (Гражданский процессуальный кодекс, ст. 4/1-а). Хотя общим правилом юрисдикции является суд по месту жительства ответчика, суд по месту исполнения договора также является альтернативно уполномоченным; поскольку в договорах аренды местом исполнения, как правило, считается место нахождения арендуемого имущества, на практике иск обычно подается там. Юрисдикция относится к общественному порядку и не может быть изменена сторонами.
Суд напрямую устанавливает рыночную арендную плату?
Нет. Сначала определяется стоимость недвижимости при сдаче ее в аренду без жильцов, затем с учетом того, что арендатор является прежним арендатором, производится справедливая скидка. Установленная сумма не может быть ниже суммы, полученной путем применения индекса к последней арендной плате.
Может ли арендатор также подать иск об определении арендной платы?
Да. Арендатор, который считает, что арендная плата превышает рыночную или что условие об увеличении в договоре превышает установленный законом потолок, также имеет юридический интерес в подаче иска.
Достаточно ли указать в исковом заявлении: «Я оставляю за собой право требовать большего»?
Нет. В исках об определении арендной платы требование не может быть разделено; сумма должна быть запрошена открыто и четко за один раз. Также не может быть внесено изменение в отношении зарезервированного права.
Может ли новый владелец требовать как определение арендной платы, так и выселение?
В одном и том же иске это не может быть запрошено одновременно. Определение арендной платы и выселение по причине необходимости в рамках статьи 351 Обязательственного кодекса Турции являются отдельными требованиями, подлежащими разным условиям и срокам.
У меня нет старого договора, что я могу сделать?
Банковские выписки, даты начала подписки, история системы регистрации адресов, переписка, показания свидетелей и, если имеются, налоговые/лицензионные записи могут подтвердить начало арендных отношений. Сбор этих доказательств до суда имеет решающее значение.
Начнем ваше дело с правильной даты
В делах об определении арендной платы есть один вопрос, который определяет результат: с какой даты отсчитывается пятилетний срок? Изучив ваши договоры и историю платежей, давайте вместе разработаем дорожную карту, которая будет следовать с этапа медиации.
Источники и законодательство
- Гражданский кодекс Турции № 6098 (ст. 310, ст. 344, ст. 345, ст. 351) — актуальный текст на mevzuat.gov.tr · PDF
- Закон № 7161 от 17.01.2019, ст. 56 (изменение ИПЦ → ИПП в ст. 344 ГК Турции)
- Закон № 6325 о медиации в правовых спорах, ст. 18/B — mevzuat.gov.tr
- Гражданский процессуальный кодекс № 6100, ст. 4 (компетентный суд) — mevzuat.gov.tr
- Решение Верховного суда об унификации судебной практики от 18.11.1964 № 2/4 (принцип права и справедливости)
- TÜİK — Средние двенадцатимесячные темпы изменения индекса потребительских цен: tuik.gov.tr
- Решения Верховного суда и Региональных судов, упомянутые в тексте — Системы поиска прецедентов / решений UYAP
Юридическое предупреждение: Эта статья носит общий информационный характер; она не является юридическим заключением или адвокатской услугой по конкретному делу. Каждое дело должно быть оценено индивидуально в рамках его собственных документов и условий. Сведения о решениях, упомянутых в тексте, должны быть подтверждены через UYAP перед использованием.
Последнее обновление: 28 июля 2026 · Адвокатское бюро «2M Hukuk» — квартал Постане, улица Сехер, №18/2, Тузла/Стамбул
