Savoir où les charges sont dépensées est le droit le plus naturel de tout copropriétaire. Cependant, dans la pratique, de nombreux gestionnaires ne tiennent pas régulièrement les registres de recettes et de dépenses, ne documentent pas les dépenses ou évitent de rendre des comptes aux copropriétaires. L’obligation de transparence financière et de reddition de comptes du gestionnaire de la résidence est clairement réglementée par la loi n° 634 sur la copropriété (KMK) et sa violation entraîne de graves conséquences. Dans cet article, nous examinons en détail les responsabilités financières du gestionnaire, les droits de contrôle des copropriétaires, les recours juridiques contre un gestionnaire qui ne rend pas de comptes et l’importance critique de la question de la décharge de responsabilité.
Quelles sont les obligations financières du gestionnaire ?
Les tâches et responsabilités du gestionnaire sont énumérées individuellement dans la loi (KMK art. 35-39). En termes de transparence financière, les principales obligations du gestionnaire sont les suivantes :
Tenir un registre d’exploitation : Le gestionnaire est tenu d’enregistrer toutes les recettes et dépenses de l’immeuble principal dans le registre d’exploitation par ordre chronologique et d’en conserver les pièces justificatives (KMK art. 36).
Tenir un registre de décisions : Les décisions de l’assemblée des copropriétaires sont inscrites et signées dans un registre de décisions approuvé par un notaire (KMK art. 32).
Utiliser les avances collectées conformément à leur objectif : Les avances collectées pour les charges communes sont utilisées uniquement aux fins prévues et de manière transparente (KMK art. 20).
Rendre des comptes à la fin de la période comptable : Le gestionnaire rend compte des résultats d’exploitation et de la comptabilité aux copropriétaires aux moments indiqués dans le règlement de copropriété et, en tout état de cause, à la fin de la période comptable (KMK art. 39).
Conserver et remettre les documents : Le gestionnaire dont le mandat a pris fin est tenu de remettre les registres et documents à la nouvelle administration. Nous avons abordé ce sujet en détail dans notre article intitulé « Que faire si l’ancien gestionnaire ne remet pas les registres et documents ? »
Vous pouvez consulter la base juridique dans le texte officiel de la loi n° 634 sur la copropriété sur mevzuat.gov.tr.
Droit de contrôle des copropriétaires
Le conseil des copropriétaires a le pouvoir de contrôler les comptes du gestionnaire (art. 41 de la LC). Si le conseil le souhaite, il peut confier ce contrôle à un commissaire aux comptes qu’il choisira parmi ses membres ou à l’extérieur, ou à un conseil de surveillance composé de trois personnes (art. 41 de la LC). Le commissaire aux comptes examine les comptes, présente le résultat et les éventuelles opérations défectueuses au conseil dans un rapport, et enregistre le rapport dans le registre des décisions (art. 41 de la LC). De plus, sauf disposition contraire dans le règlement de copropriété, le contrôle peut être effectué tous les trois mois et, en tout état de cause, il est effectué à la fin de la période comptable (art. 41 de la LC).
Chaque copropriétaire peut demander au gestionnaire d’examiner les registres et documents ; le fait que le gestionnaire empêche cet examen est en soi un motif de responsabilité.
Quels recours peuvent être exercés contre un gestionnaire qui ne rend pas compte ?
Voici les recours juridiques que les copropriétaires peuvent exercer contre un gestionnaire qui ne garantit pas la transparence financière :
1. Révocation du gestionnaire : Le gestionnaire peut être révoqué à tout moment pour des motifs légitimes (art. 34 de la LC). Le défaut de rendre des comptes, la non-conservation des documents et les irrégularités financières sont parmi les motifs les plus typiques de révocation justifiée. Si le conseil ne décide pas la révocation, l’un des copropriétaires peut demander au tribunal de paix de révoquer le gestionnaire (art. 34 de la LC).
2. Action en dommages et intérêts : Si l’immeuble principal a subi des dommages en raison de la négligence ou de la faute du syndic, des dommages et intérêts peuvent être demandés au syndic ; car le syndic est responsable comme un mandataire (art. 38 du Code de la Propriété par Étages). Dans la jurisprudence, des situations telles que le détournement d’argent par le syndic en ne payant pas les factures d’électricité et en présentant des dépenses fictives ont fait l’objet de poursuites judiciaires ; la décision de la 20ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, 2017/1976 E., 2017/6394 K. (11.07.2017) figurant dans les documents relève de ce cadre.
3. Procédure pénale : Si des actes tels que le détournement de fonds, l’abus de confiance ou la falsification sont en cause, une plainte pénale peut être déposée auprès du Parquet général.
L’importance du quitus
Un concept étroitement lié à l’obligation de rendre des comptes est le « quitus ». En règle générale, la décharge financière du syndic lors de l’assemblée générale met fin à sa responsabilité pour la période concernée. Cependant, la décision de quitus ne couvre pas les irrégularités dissimulées par la fraude ou découvertes ultérieurement. Il est donc extrêmement important que les comptes soient examinés par un auditeur avant le vote sur le quitus (art. 41 du Code de la Propriété par Étages).
Foire Aux Questions (FAQ)
Quels sont les registres que le syndic est tenu de tenir ? Le syndic est tenu de tenir un registre de gestion (art. 36 du Code de la Propriété par Étages) et un registre des décisions (art. 32 du Code de la Propriété par Étages) ; il doit conserver tous les documents de recettes et de dépenses.
Le syndic ne me montre pas les documents comptables, que puis-je faire ? Vous pouvez demander un contrôle, demander la nomination d’un auditeur par décision du conseil (art. 41 du Code de la Propriété par Étages) et, si nécessaire, intenter une action en révocation du syndic (art. 34 du Code de la Propriété par Étages) et une action en dommages et intérêts (art. 38 du Code de la Propriété par Étages).
Peut-on demander des comptes à un administrateur qui a reçu quitus, a posteriori ? Le quitus met fin à la responsabilité en principe ; cependant, les irrégularités dissimulées par fraude ou découvertes ultérieurement sont en dehors du champ du quitus et peuvent faire l’objet d’une action en justice.
L’absence de reddition de comptes par l’administrateur constitue-t-elle un crime ? La simple absence de reddition de comptes engendre une responsabilité de droit privé (article 38 de la loi sur la propriété par étages) ; cependant, s’il y a des actes tels que le détournement de fonds ou l’abus de confiance, une responsabilité pénale est également engagée.
À quelle fréquence peut-on effectuer un contrôle ? Sauf disposition contraire dans le règlement de copropriété, un contrôle peut être effectué tous les trois mois et, en tout état de cause, à la fin de la période comptable (article 41 de la loi sur la propriété par étages).
Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?
Les allégations d’irrégularités financières sont des affaires techniques qui nécessitent l’examen de documents, un rapport d’expert et l’évaluation individuelle des postes comptables. Une demande de destitution injustifiée, tout comme une action en indemnisation insuffisamment prouvée, peut échouer. C’est pourquoi le processus doit être planifié dès le début avec un avocat spécialisé en copropriété.
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