1. Правовая основа и основные принципы

Закон № 634 об этажной собственности (ЗЭС) ст. 3:Этажная собственность и сервитут этажа устанавливаются на основе доли в земельном участке, выделенной пропорционально стоимости независимых секций, рассчитанной в соответствии с их расположением и размером. В случаях, когда доли в земельном участке определены непропорционально этим стоимостям, каждый владелец этажной собственности или обладатель сервитута этажа может обратиться в суд для пересмотра долей в земельном участке.

Критерии оценки: При корректировке доли в земельном участке за основу берется стоимость независимой секции на дату установления сервитута этажа или этажной собственности. При этой оценке учитываются такие факторы, как тип секции, этаж, площадь, система отопления, освещение, архитектурное использование, расположение, фасад и вид. Изменения стоимости, произошедшие после даты установления (изменения в зонировании, техническое обслуживание и ремонт и т.д.), не учитываются.

2. Компетентный суд и формирование сторон

Компетентный суд: В соответствии с Дополнительной статьей 1 ЗЭС, по всем спорам, возникающим из применения данного закона, компетентны Мировые гражданские суды.

Формирование сторон: Поскольку корректировка долей земельного участка может затронуть все доли в основном недвижимом имуществе, за исключением истца, всех собственников отдельных помещений или владельцев сервитута на строительство обязательно должны быть указаны в иске в качестве стороны (ответчика).

3. Городская трансформация и критичность сроков

Условие до сноса: Иск о корректировке доли земельного участка может быть подан только до тех пор, пока основное строение сохраняет статус сервитута на строительство или кондоминиума.

Закона № 6306, ст. 6 Влияние: Со сносом рискованных строений кондоминиум/сервитут на строительство прекращается, и недвижимость переходит в долевую собственность. После сноса здания, поскольку независимые секции юридически перестают существовать, иск о корректировке доли земельного участка не может быть подан. По этой причине, чтобы избежать потери прав в процессе городской трансформации, крайне важно подать иск до сноса и провести осмотр места судом.

4. Принцип добросовестности и честности (Гражданский кодекс Турции, ст. 2)

Требование последующей корректировки долей земельного участка собственниками (или их наследниками), которые лично регулировали эти доли, подписали официальный акт сервитута на строительство или активно участвовали в их определении, может быть отклонено в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Турции как противоречащее принципу добросовестности.

Суд тщательно изучает, имеет ли истец законный интерес, достойный защиты, в подаче данного иска и действует ли он добросовестно.

5. Что следует учитывать на практике

Бремя доказывания: Истец должен доказать конкретными доказательствами (проект, официальный акт, заключение эксперта и т.д.), что доли земли были непропорциональны стоимости независимых секций на дату их установления.

Срок: Хотя законом не предусмотрен специальный срок давности для данного иска, длительное отсутствие возражений может создать неблагоприятную ситуацию при оценке «добросовестности».

Дополнительные секции: Согласно статье 44 Закона о кондоминиумах (КМК), при добавлении впоследствии этажей или независимых секций доли земли должны быть переопределены единогласно; несоблюдение этой процедуры также может быть предметом иска о корректировке.

Правовая основа и основные принципы

Согласно статье 3 Закона о кондоминиумах (ЗК) № 634; право собственности на этаж или сервитут на этаж устанавливается на долю земли, выделенную каждой из независимых секций основного строения пропорционально ее стоимости на дату установления сервитута на этаж (или на эту же дату в случае прямого перехода к праву собственности на этаж). В случаях, когда доли земли не выделены пропорционально стоимости независимых секций, каждый владелец этажа или собственник сервитута на этаж может обратиться в суд с требованием о пересмотре доли земли (5-я Гражданская Палата Кассационного суда – 2021/3126-2022/6381 – 05.04.2022).

Критерии оценки и порядок рассмотрения

При корректировке доли земли за основу берется стоимость независимой секции на дату установления сервитута на этаж или права собственности на этаж. Элементы, которые следует учитывать при этой оценке, и критерии, определенные в соответствии с прецедентами Кассационного суда, приведены в таблице ниже:

Как подчеркивается в решении 5-й Гражданской Палаты Верховного суда-2024/10992-2025/4077 -25.03.2025, первое условие для пересмотра распределения долей участка заключается в том, что доли участка были определены непропорционально стоимости независимых секций. Судом, путем получения дополнительного отчета от экспертной комиссии, должны быть тщательно изучены все факторы, влияющие на стоимость независимых секций (5-я Гражданская Палата Верховного суда-2024/13683-2025/6630 -30.04.2025).

Компетентный Суд и Состав Сторон

Компетентный Суд: В соответствии с Дополнительной статьей 1 Закона о кондоминиумах, по всем спорам, возникающим из применения данного закона, компетентны Мировые гражданские суды.

Формирование сторон: Поскольку иск об исправлении долей земельных участков может затронуть все доли в основном недвижимом имуществе, необходимо указать всех владельцев этажей или владельцев права кондоминиума, кроме истца, в качестве стороны (ответчика) в деле (5-я Гражданская палата Верховного суда-2022/3766-2022/14315 -19.10.2022).

Условие до городского преобразования и сноса

Иск об исправлении доли земельного участка может быть подан только до тех пор, пока основное строение сохраняет статус права кондоминиума или владения квартирой. С разрушением рискованных строений в рамках Закона № 6306 право собственности на квартиру прекращается, и недвижимость превращается в долевую собственность.

Согласно решению 20-й Гражданской палаты Верховного суда № 2016/11562-2017/72 от 16.01.2017; в недвижимом имуществе, разрушенном по таким причинам, как землетрясения, и не имеющем независимых секций, применение статьи 3 Закона о собственности на квартиры (КМК) невозможно, так как отсутствуют независимые секции, стоимость которых могла бы быть определена.

В решении 5-й Гражданской палаты Верховного суда № 2025/2631-2025/7777 от 20.05.2025 было указано, что решение об исправлении долей земельных участков в недвижимости, разрушенной землетрясением 1999 года и перешедшей в долевую собственность, не может быть вынесено, и отклонение иска было утверждено.

В решении 18-й Гражданской палаты Верховного суда № 2007/9977-2008/2372 от 2008 года также было подчеркнуто, что после разрушения основного строения нельзя говорить о независимых секциях, и по этой причине иск может быть подан только до тех пор, пока сохраняется статус.

Принцип добросовестности и честности (ст. 2 ГК Турции)

Требование последующего исправления долей земельных участков владельцами (или их наследниками), которые лично регулировали эти доли или чья подпись стоит в официальном документе о праве кондоминиума, может быть признано противоречащим принципу добросовестности согласно статье 2 ГК Турции.

Апелляционный суд, 5-я Гражданская палата-2025/1665-2025/6965 -06.05.2025: В случаях, когда доли земли определены планом управления и в этом документе присутствует подпись наследодателя, который является владельцем всех независимых секций, это определение обязательно для наследников. Последующее возбуждение иска наследниками несовместимо с правилами добросовестности.

Апелляционный суд, 5-я Гражданская палата-2021/10013-2021/13186 -15.11.2021: Если в документах и списке, составленных при установлении кондоминиума, имеется подпись истца, то считается, что истец не может быть признан добросовестным в требовании исправления долей земли и не имеет юридического интереса, подлежащего защите.

Апелляционный суд, 20-я Гражданская палата-2018/3094-2018/7017 -05.11.2018: Поскольку никто не может передать право, которым он не обладает, было заявлено, что право на иск лица, получившего независимую секцию от собственника, участвовавшего в регулировании, также ограничено.

Другие аспекты, на которые следует обратить внимание на практике

Бремя доказывания: Истец должен доказать конкретными доказательствами, что доли земли были несоразмерны стоимости независимых секций на дату их установления. Отсутствие возражений в течение длительного времени может создать неблагоприятную ситуацию при оценке добросовестности (Апелляционный суд, 5-я Гражданская палата-2022/10440-2023/7959 -26.09.2023).

Дополнительные секции: Если при последующем добавлении этажей или независимых секций в соответствии со статьей 44 Закона о кондоминиумах имеется согласие всех собственников, то исправление таких операций, установленных в соответствии с этой процедурой, в рамках статьи 3 Закона о кондоминиумах не представляется возможным (Апелляционный суд, 5-я Гражданская палата-2025/150-2025/8239 -22.05.2025).

Недостаточное рассмотрение: При определении долей земельного участка необходимо рассматривать все независимые секции основного объекта недвижимости как единое целое; исключение некоторых секций из рассмотрения противоречит закону (5-я Гражданская палата Верховного суда — 2021/6858-2021/10097 — 22.09.2021).

Прямой результат

Иск о корректировке доли земельного участка (Закон о кондоминиуме, ст. 3) по своему характеру является иском об установлении факта, подаваемым в случаях, когда доли земельного участка, выделенные независимым секциям, были определены непропорционально их стоимости на дату установления кондоминиума или сервитута участка L1. Самым критическим результатом этого иска в процессах городской трансформации является требование о том, чтобы основное здание сохраняло статус кондоминиума или сервитута участка для подачи иска. Когда здание сносится и статус кондоминиума прекращается, возможность подачи иска о корректировке доли земельного участка юридически исчезает; собственники вынуждены соглашаться на регистрацию долевой собственности на основе их текущих (ошибочных) долей

Концептуальная основа и терминология

Доля земельного участка: Согласно статье 3 Закона о кондоминиуме № 634, это доля, выделяемая независимым секциям пропорционально их расчетной стоимости в соответствии с их расположением и размером. Эта доля устанавливает порядок «долевой собственности, привязанной к вещи» L

Распределение, основанное на стоимости: При определении доли земельного участка учитываются такие факторы, как площадь независимой части, этаж, фасад, вид и система отопления. Важно, чтобы эта оценка производилась по рыночным ценам на дату ее установления 

Условие сохранения статуса: Для рассмотрения дела недвижимое имущество должно продолжать подпадать под режим кондоминиума или сервитута этажей. Это называется «вторым условием» в литературе 

Основные подходы в доктрине 

Доктрина и практика Верховного суда рассматривают иск о корректировке доли земельного участка в контексте защиты права собственности и принципа добросовестности:

Характер иска об установлении: Преобладающее мнение утверждает, что этот иск является не иском об исполнении или неосновательном обогащении, а судебным установлением права (правильной доли). 

Запрет административного вмешательства: Поскольку доли земельного участка определяются автором проекта (архитектором/инженером), административные органы (муниципалитет и т.д.) не имеют права вмешиваться в эти доли; корректировка возможна только через суд. 

Влияние городской трансформации: Поскольку решения, принимаемые в рамках Закона № 6306 (снос, перестройка, продажа долей), основаны на долях земельного участка, корректировка ошибочной доли напрямую влияет на волеизъявление собственника в процессе принятия решений. 

Различия и конфликты между подходами

Дискуссия о сроке исковой давности: В статье 3 Закона о кондоминиуме (KMK) не предусмотрен срок. Хотя одна точка зрения утверждает, что иск не подлежит сроку давности, поскольку он основан на праве собственности; в некоторых решениях Кассационного суда наблюдалась тенденция к применению 5-летнего срока давности путем установления отношений по договору подряда. Вопрос был передан в Конституционный суд (AYM) для конкретного нормативного контроля из-за отсутствия условия о сроке.

Исключение по праву долевого владения на этаж: Некоторые мнения утверждают, что даже если рискованное строение будет снесено, право долевого владения на этаж не прекращается автоматически согласно статье 49/2 Закона о кондоминиуме (KMK), и поэтому в местах с правом долевого владения на этаж иск может быть оспорен и после сноса, однако общая тенденция заключается в том, что иск станет беспредметным после сноса.

Определение правовой природы: Колеблющиеся решения Кассационного суда между «недействительностью» и «оспоримостью» делают спорной правовую основу исков, которые собственник с ошибочной долей земельного участка подаст против решений о городской трансформации.

Процессуальные последствия и влияние на стратегию судебного разбирательства

Компетенция и юрисдикция: Согласно Дополнительной статье 1 Закона о кондоминиуме (KMK), компетентным судом является Мировой гражданский суд. Юрисдикция же принадлежит суду по месту нахождения недвижимого имущества и носит характер исключительной юрисдикции.

Формирование сторон: Поскольку сумма долей земельного участка должна составлять 1 целое число (знаменатель), увеличение доли одного собственника означает уменьшение долей других. Поэтому обязательно указывать всех собственников отдельных частей здания, кроме истца, в качестве ответчиков.

Доказательства и экспертиза: Суд должен обязательно провести осмотр на месте и с помощью эксперта установить соотношение стоимости по ценам на дату строительства.

Материально-правовые последствия и области риска

Принцип добросовестности (ст. 2 ГК Турции): Требование собственников, которые лично определили доли земельного участка или длительное время не оспаривали эти доли, пользуясь такими преимуществами, как уплата низких сборов, о повышении долей на этапе городской трансформации может быть отклонено в рамках «запрета на противоречивое поведение»

Утрата права после сноса: После сноса здания, согласно статье 6/2 Закона № 6306, кадастровое управление по собственной инициативе осуществляет процедуру аннулирования и регистрирует недвижимость как «долевую собственность». Поскольку после этой стадии иск о корректировке доли земельного участка не может быть подан, владелец остается с ошибочной долей.

Выводы, применимые к конкретному делу

Сроки: Если иск о корректировке доли земельного участка подается в отношении здания, находящегося в процессе городской трансформации, это обязательно должно быть сделано до сноса.

Установление доказательств: Если снос очень близок и судебный процесс не будет завершен вовремя, для владельцев крайне важно подать как минимум «иск об установлении доказательств» и зафиксировать стоимость отдельных секций и здания через суд, что имеет жизненно важное значение для их будущих прав на компенсацию.

Решение 18-й гражданской палаты Верховного суда № 2007/9977: Согласно этой судебной практике, поскольку после сноса основного здания отдельные секции юридически считаются несуществующими, требование о пересмотре долей земельного участка будет отклонено.

Открытые вопросы, исключения и неопределенности

Определение сноса: На практике существуют серые зоны относительно того, означает ли выражение «полный снос» фактический снос или процедуру автоматического исключения из кадастра 

Ожидание решения Конституционного суда: Рассмотрение Конституционным судом вопроса о том, подрывает ли отсутствие ограничения по сроку в исках о корректировке долей земли безопасность собственности, может изменить будущие судебные стратегии 

Собственность, установленная решением суда: Если право собственности на этаж ранее было установлено решением суда (например, в результате иска о прекращении долевой собственности), иск о корректировке доли земли не может быть подан из-за окончательного решения 

Вывод и практическая оценка 

Иск о корректировке доли земли является мощным инструментом, способным изменить «математическую основу» городской трансформации. Однако этот инструмент может быть использован только пока здание стоит. На практике собственникам необходимо подать этот иск до того, как решение о признании здания рискованным станет окончательным, или самое позднее на этапе получения разрешения на снос, и немедленно запросить судебную экспертизу. Хотя ошибка в доле земли может быть оспорена после сноса только на основании общих положений о возмещении ущерба или нарушения принципа добросовестности, «корректировка» в значении ст. 3 Закона о кондоминиумах больше не будет возможна