В этой статье мы рассматриваем процедуру созыва внеочередного собрания в свете Закона № 634 о кондоминиумах и судебной практики Кассационного суда, а также пути, которые можно предпринять в случаях бездействия администрации, и последствия нарушений.
1. Процедура созыва внеочередного собрания и правовые требования
В соответствии со вторым абзацем статьи 29 Закона № 634 о кондоминиумах, при возникновении важной причины совет собственников квартир может собираться в любое время. В решениях Кассационного суда для проведения этого собрания требуется наличие трех основных условий:
Инициатор: Собрание может быть проведено по требованию управляющего, ревизора или одной трети собственников квартир (18-я Палата по гражданским делам Кассационного суда – 2014/15030-2014/18635 – 22.12.2014).
Срок уведомления: Все собственники квартир должны быть уведомлены не менее чем за 15 дней до желаемой даты собрания (20-я Палата по гражданским делам Кассационного суда – 2017/6699-2018/1134 – 19.02.2018).
Форма уведомления: Обязательно направлять уведомление всем собственникам квартир посредством документа, подписанного ими, или заказного письма, с указанием причины собрания (5-я Палата по гражданским делам Кассационного суда – 2021/13206-2021/15130 – 15.12.2021).
В данном конкретном случае сбор подписей 14 собственников квартир в здании, состоящем из 35 отдельных секций (34 квартиры и 1 магазин), соответствует минимальному требованию закона о «одной трети» (1/3) (приблизительно 12 собственников) (20-я Палата по гражданским делам Кассационного суда – 2017/3141-2017/7273 – 04.10.2017).
Соответствующий контент: Для подробного изучения того, какие элементы являются обязательными в письменном приглашении, вы можете ознакомиться с нашей статьей под названием Каковы обязательные элементы, которые должны быть в письменном приглашении на внеочередное общее собрание?.
2. Действия, которые следует предпринять, если действующее руководство не созывает собрание
Решения Верховного суда предоставляют владельцам квартир два основных варианта действий в случае, если управляющий отказывается созывать собрание, несмотря на наличие законных условий:
Организация собрания непосредственно владельцами квартир: В решении 20-й Гражданской палаты Верховного суда от 11.07.2017 за номером 2017/1901-2017/6393 было указано, что если более 1/3 владельцев квартир соберут подписи и потребуют внеочередного собрания, а руководство откажется его проводить, владельцы могут организовать собрание самостоятельно, вместо того чтобы обращаться в суд. В этом случае владельцы должны лично соблюдать установленный законом 15-дневный срок уведомления и процедуры оповещения (под расписку или заказным письмом).
Запрос на вмешательство судьи: В решении 20-й Гражданской палаты Верховного суда от 04.10.2017 за номером 2017/3141-2017/7273 было подчеркнуто, что если, несмотря на выполнение условия 1/3, требуемого законом, руководство отказывает в проведении внеочередного собрания или не выполняет его требование, может быть запрошено вмешательство судьи в соответствии со статьей 33 Закона о собственности на жилье. В этом контексте суд может уполномочить соответствующее руководство или владельцев собрать внеочередное собрание владельцев квартир.
Соответствующий контент: Ознакомьтесь с нашей статьей под названием Могут ли собственники квартир созвать собрание, если управляющий не созывает собрание?, в которой мы подробно рассмотрели условия и применение этого пути.
3. Последствия нарушения процедуры Несоблюдение надлежащей процедуры созыва собрания приводит к аннулированию принятых решений. Как указано в решении 18-го Гражданского департамента Верховного апелляционного суда от 11.03.2014 № 2014/3185-2014/4465, все решения, принятые на собраниях, где не были соблюдены законные условия (в частности, 15-дневный срок и форма уведомления), должны быть отменены. Аналогично, если между вручением повестки и датой собрания прошло менее 15 дней, это также является основанием для отмены (20-й Гражданский департамент Верховного апелляционного суда № 2017/3019-2018/6957 от 31.10.2018).
Соответствующий контент: Вы также можете найти примеры оценок по этому пути в нашей статье под названием Юридические и уголовные последствия непередачи книги решений бывшим управляющим комплексом, о том, как происходит вмешательство судьи в рамках статьи 33 Закона о кондоминиумах.
В заключение: Если действующее руководство не созывает собрание, собственники квартир, составляющие 1/3 большинства, могут организовать собрание, лично соблюдая законные процедуры (письменное/заказное уведомление за 15 дней и объявление повестки дня), или могут получить разрешение на проведение собрания, обратившись в Мировой гражданский суд с требованием о вмешательстве судьи.
Соответствующий контент: Относительно принципа соблюдения повестки дня и недействительности решений, не включенных в повестку дня, Действительна ли смена управляющего путем добавления пункта в повестку дня во время внеочередного общего собрания собственников? вы можете ознакомиться с нашей статьей под заголовком.
Часто задаваемые вопросы (ЧЗВ)
Кто может инициировать внеочередное собрание собственников?
В соответствии со статьей 29/2 Закона о кондоминиумах (KMK) внеочередное собрание может быть проведено по требованию управляющего, аудитора или не менее одной трети (1/3) собственников помещений. При наличии веской причины совет может собраться в любое время.
Сколько подписей собственников требуется в здании с 35 независимыми секциями?
В здании, состоящем в общей сложности из 35 независимых секций, включая 34 квартиры и 1 магазин, соотношение 1/3 соответствует примерно 12 собственникам. Поэтому подписи 14 собственников помещений более чем удовлетворяют минимальному требованию, установленному законом.
За сколько дней минимум должно быть сделано уведомление о внеочередном собрании?
Уведомление должно быть доставлено всем собственникам помещений не менее чем за 15 дней до желаемой даты собрания. Этот срок является обязательным; даже если в плане управления есть положение, сокращающее этот срок, за основу берется законный срок.
Каким способом должно быть сделано уведомление?
Уведомление должно быть сделано путем вручения всем собственникам помещений документа под подпись или заказным письмом, с четким указанием причины собрания (повестки дня). Такие методы, как вывешивание на доску объявлений, SMS или WhatsApp, не считаются действительными для внеочередного собрания.
Могут ли собственники помещений провести собрание самостоятельно, если управляющий не сделает уведомление?
Да. Собственники квартир, обеспечивающие большинство в 1/3, могут самостоятельно организовать собрание, лично соблюдая установленный срок уведомления и процедуру оповещения. В качестве альтернативы, в соответствии со ст. 33 Закона о кондоминиумах (KMK), путем обращения в Мировой гражданский суд с просьбой о вмешательстве судьи можно получить разрешение на проведение собрания.
Какова судьба решений, принятых на собрании с нарушением процедуры?
Решения, принятые на собраниях, проведенных без соблюдения 15-дневного срока или формы уведомления, либо с исключением некоторых собственников из оповещения, должны быть аннулированы. Иск об аннулировании, как правило, подается в Мировой гражданский суд в течение установленного законом срока с момента получения информации о решении.
Почему необходима поддержка адвоката-специалиста?
Процесс внеочередного собрания, хотя и кажется простым, включает в себя множество технических формальных требований: от расчета доли подписей до действительности метода вызова, от принципа приверженности повестке дня до сроков уведомления. Нарушение любого из этих требований может привести к аннулированию всех решений, принятых на собрании. Особенно в районах с плотной застройкой, таких как Тузла, Пендик, Картал, Мальтепе в Стамбуле и Гебзе, Дариджа, Чайырова в Коджаэли, в зданиях, состоящих из множества отдельных секций, эти расчеты и процедуры становятся сложными.
Адвокат по праву собственности на кондоминиум готовит документы о созыве собрания и списки присутствующих в соответствии с законодательством, точно определяет кворум 1/3 и кворум для принятия решений, ведет судебный процесс по требованию о вмешательстве судьи (ст. 33 KMK) и обеспечивает своевременную подачу иска об аннулировании неправомерно принятых решений. Как юридическая фирма 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, базирующаяся в Тузле, мы предоставляем услуги юридического консультирования и сопровождения судебных дел по собраниям собственников квартир, процедурам созыва и искам об аннулировании решений в районе Анатолийской части Стамбула и Коджаэли.
