Одной из наиболее частых проблем в управлении многоквартирными домами или жилыми комплексами является невозможность связаться с управляющим и, как следствие, невозможность проведения собрания собственников. Возможно, управляющий покинул свою должность, не сообщил свой адрес или не отвечает на запросы собственников о проведении собрания. В такой ситуации здание оказывается в управленческом тупике; общие расходы не могут быть взысканы, срочные решения не могут быть приняты, и возникает вакуум ответственности.

Хорошая новость заключается в том, что Закон № 634 о кондоминиумах (КМК) предлагает четкий план действий для решения этой проблемы. В этой статье юридическая фирма 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, основываясь на текущем законодательстве и судебных решениях, рассматривает обязанность управляющего сообщать свои контактные данные, порядок проведения собраний собственниками лично в случае уклонения управляющего, методы определения адреса и уведомления, а также процесс назначения управляющего через Мировой суд в качестве крайней меры.

1. Обязанность управляющего сообщать контактные данные и административный штраф

В соответствии со статьей 34 Закона № 634 о кондоминиумах, прозрачность контактных данных управляющего является юридическим обязательством. Согласно тексту статьи, обязательно вывешивание имени, фамилии, рабочего и домашнего адреса управляющего в рамке рядом с дверью главного объекта недвижимости или в другом видном месте у входа (21-я Гражданская палата Верховного суда – 2018/2496 – 2019/2633 – 08.04.2019).

Это обязательство не является произвольным, а представляет собой подлежащее контролю правило общественного порядка. Ведь от этой информации зависит, по какому адресу собственник будет связываться с управляющим, и куда направлять свои иски и уведомления.

В случае неисполнения обязательства, по заявлению соответствующего собственника квартиры, может быть применен административный штраф к управляющему или каждому члену правления (6-я Гражданская палата Верховного суда – 2022/3890 – 2023/3698 – 07.11.2023). Штраф налагается Мировым судом по гражданским делам по месту нахождения основного объекта недвижимости, по заявлению.

Важная деталь: В основных объектах недвижимости с восемью или более отдельными частями назначение управляющего уже является обязательным по закону. Следовательно, невозможно избежать этого обязательства, заявив «управляющего нет»; если управляющего нет, он должен быть назначен, а если он есть, его идентификационные и адресные данные должны быть объявлены.

2. Порядок проведения собрания собственников квартир и уклонение управляющего

Процедура проведения собрания совета собственников квартир регулируется статьей 29 Закона о кондоминиумах.

Процедура внеочередного собрания: В случае возникновения важной причины, по требованию управляющего, ревизора или одной трети (1/3) собственников квартир, собрание может быть проведено не позднее чем за пятнадцать (15) дней до даты собрания, путем направления всем собственникам повестки, подлежащей подписанию, или заказного письма, с уведомлением о причине собрания. Этот срок начинается со дня получения (уведомления) собственником квартиры.

Важный момент на практике: недостаточно просто вывесить уведомление о внеочередном собрании у входа в дом или на доске объявлений. Требуемая законом форма — это либо письменное уведомление под подпись, либо заказное письмо с уведомлением о вручении. Несоблюдение этой формы дает право собственнику помещения, не присутствовавшему на собрании, потребовать отмены всех принятых решений в Суде по гражданским делам (Sulh Hukuk Mahkemesi). То есть ненадлежащее уведомление может свести на нет месяцы работы.

Что делать, если управляющий уклоняется? Если управляющий уклоняется от выполнения своих обязанностей или от проведения собрания, собственники помещений могут действовать самостоятельно. Верховный суд постановил, что если собственники помещений, собрав подписи 1/3 состава, создадут необходимые условия для внеочередного собрания, но администрация не проведет собрание, то собственники помещений могут организовать и провести собрание самостоятельно (Верховный суд, 20-й гражданский отдел – 2017/1901 – 2017/6393 – 11.07.2017).

Последовательный путь действий обычно таков: сначала обратиться в управление с письменным заявлением и запросить собрание; если результат не достигнут, самостоятельно провести собрание, надлежащим образом уведомив о нем с подписями 1/3 собственников помещений; если и это невозможно, то запросить вмешательство судьи.

3. Определение адреса и порядок уведомления

В случаях, когда адрес управляющего или собственника помещения неизвестен, задействуются официальные записи и методы поиска.

Верховный суд указал, что в случаях, когда личность управляющего не может быть установлена, необходимо провести полицейское расследование для установления его личности, а также что уведомление может быть вручено путем определения адресов всех собственников квартир, зарегистрированных в системе MERNİS (Верховный суд 21-я Гражданская палата – 2018/6344 – 2019/6015 – 10.10.2019).

Закон об уведомлениях, дополнительная статья 1: В случае, если собственник отдельного помещения (или управляющий) не сообщает адрес, уведомления вручаются фактически проживающему в этом отдельном помещении. Если в отдельном помещении фактически никто не проживает, образец уведомления, вывешенный на доске объявлений у входа в дом, считается врученным соответствующему лицу (Конституционный суд – 20/3/2014).

Здесь критическое условие следующее: Метод доски объявлений действителен только в случае, если предварительно установлено отсутствие фактически проживающего в отдельном помещении. Использование доски объявлений напрямую без такого установления делает уведомление недействительным (Верховный суд 12-я Гражданская палата – 2012/3846 – 2012/19285 – 05.06.2012).

4. Назначение управляющего через Мировой гражданский суд

Если собственники квартир не могут договориться об управлении основным недвижимым имуществом, не могут собраться и назначить управляющего, или если управление становится нефункциональным, можно обратиться в суд в соответствии с шестым абзацем статьи 34 Закона о кондоминиумах.

По заявлению одного из собственников квартир, Мировой гражданский суд по месту нахождения недвижимости может назначить управляющего (Конституционный суд – 19/11/2015). Управляющий, назначенный судом, обладает теми же полномочиями и несет ту же ответственность перед собственниками квартир, что и управляющий, назначенный самими собственниками; его вознаграждение покрывается из общих расходов.

Характер дела: Невозможность проведения собрания из-за недоступности управляющего или неизвестности его адреса является признаком того, что управление зданием заблокировано. В этом случае иск о назначении управляющего должен быть подан как «безответный», и процесс должен быть направлен на устранение управленческого пробела (18-й Гражданский отдел Верховного суда – 2014/21117 – 2014/19005 – 25.12.2014).

Важность официальных записей: Суд не может прийти к выводу, что «препятствий в управлении нет», основываясь только на заявлениях сторон. В случае невозможности получения протоколов собраний или отсутствия официального документа о выборе управляющего, суд должен назначить управляющего (18-й Гражданский отдел Верховного суда – 2011/1649 – 2011/1911 – 15.02.2011).

Тенденция в практике: В некоторых случаях суды, вместо того чтобы напрямую назначать управляющего, предпочитают назначать только представителя с ограниченными полномочиями по созыву внеочередного общего собрания и проведению собрания. Суть здесь в том, что воля должна проявляться на собрании собственников квартир; вмешательство судьи же ограничивается лишь обеспечением проведения собрания.

5. Заметки по судебной практике, требующие внимания

Вакуум в управлении и вмешательство суда: Невозможность проведения собрания из-за недоступности управляющего или неизвестности его адреса указывает на блокировку управления зданием и открывает путь для иска о назначении управляющего без ответчика (18-й Гражданский отдел Верховного суда – 2014/21117 – 2014/19005).

Сроки подачи иска (иск об отмене): Если из-за недоступности управляющего было проведено нерегулярное собрание и был избран управляющий, крайне важно подать иск об отмене этого решения в течение установленных законом сроков (1 месяц / 6 месяцев) по статье 33 Закона о кондоминиумах (KMK) (Генеральная Ассамблея по правовым вопросам – 2019/34 – 2022/654 – 17.05.2022). Эти сроки являются пресекательными; в случае их пропуска незаконное решение может стать действительным.

Часто Задаваемые Вопросы (ЧЗВ)

Что произойдет, если управляющий не разместит свое имя и адрес в здании? По заявлению одного из собственников квартир, Мировой гражданский суд по месту нахождения основного объекта недвижимости может наложить административный штраф на управляющего или на каждого из членов правления (KMK ст. 34).

Управляющий не созывает собрание; могут ли собственники квартир провести собрание сами? Да. Одна треть (1/3) собственников квартир может лично провести внеочередное собрание, направив всем собственникам приглашение под подпись или заказным письмом не менее чем за 15 дней до даты собрания (KMK ст. 29; Верховный суд 20. Гражданская палата – 2017/1901 – 2017/6393).

Достаточно ли просто вывесить объявление о собрании в подъезде? Нет. Требование к форме, предусмотренное законом для внеочередного собрания, — это приглашение под подпись или заказное письмо с уведомлением о вручении. Объявление, вывешенное только на доске объявлений, не соответствует этому требованию и может привести к отмене собрания.

Мы не можем связаться с управляющим или собственником квартиры по адресу, как нам отправить уведомление? Установление адреса может быть произведено путем полицейского расследования и проверки записей MERNİS. Если в независимом помещении фактически проживает кто-либо, уведомление направляется ему; если заранее установлено, что фактически никто не проживает, образец уведомления, вывешенный на доске объявлений, считается врученным (Закон об уведомлениях, доп. ст. 1).

Что делать, если собственники квартир никак не могут договориться о выборе управляющего? Один из собственников квартир может обратиться в Мировой гражданский суд по месту нахождения недвижимости и ходатайствовать о назначении управляющего (или представителя, ограниченного ведением собрания) судом (KMK ст. 34/6).

Обязательно ли назначать управляющего в зданиях с менее чем 8 квартирами? По закону это не обязательно; однако это может быть предусмотрено планом управления. Назначение управляющего в зданиях с 8 и более независимыми секциями (квартирами/помещениями) является обязательным в любом случае.

Сколько времени у нас есть, чтобы оспорить назначение управляющего, избранного на собрании с нарушением процедуры? В сроки, предусмотренные KMK ст. 33 (как правило, 1 месяц / 6 месяцев), должен быть подан иск об аннулировании в Мировой гражданский суд. Если срок будет упущен, решение может стать действительным.

Почему необходима поддержка опытного адвоката?

Невозможность связаться с управляющим или отсутствие управления, хотя на первый взгляд может показаться простой «проблемой связи», юридический процесс чрезвычайно чувствителен к формальным требованиям. Неправильный расчет 15-дневного срока уведомления о собрании, неполный сбор 1/3 подписей большинства, размещение уведомления на доске объявлений без проведения проверки MERNİS/полиции или упущенные сроки (1 месяц / 6 месяцев) по KMK ст. 33 могут свести на нет усилия, длившиеся месяцами, и привести к отмене принятых решений.

Правильные шаги в таких спорах зависят от конкретного случая, содержания плана управления и количества независимых секций (квартир/помещений). Надлежащая организация созыва внеочередного общего собрания, правильное оформление иска о назначении управляющего без ответчика, тщательное соблюдение процедур уведомления и, при необходимости, своевременное возбуждение иска об аннулировании должны быть гарантированы под руководством опытного адвоката в этой области.

Адвокатское бюро 2M Hukuk, основанное адвокатом Мерием Гюнай, является юридической фирмой, расположенной в Тузле, на Анатолийской стороне Стамбула, и предоставляющей услуги в регионах Пендик, Картал, Малтепе, а также Гебзе/Коджаэли. В области права кондоминиумов и управления многоквартирными домами/жилыми комплексами, городской трансформации, недвижимости и споров, связанных с взносами/управлением, бюро предлагает комплексные консультации и ведение судебных дел, включая дела о назначении управляющих, отмену решений совета собственников квартир, процессы внеочередных общих собраний и споры, связанные с уведомлениями.

Если в вашем многоквартирном доме или жилом комплексе невозможно связаться с управляющим, невозможно провести собрание или существует вакуум в управлении, прежде чем понести ущерб своим правам, рекомендуем получить поддержку опытного адвоката.