هل يوجد إعفاء من الضمان للمباني التي لا تتجاوز مساحتها 500 متر مربع في التحول الحضري، وما هي شروطه؟ شروط القبو، عدد الطوابق، وقيود البيع.

على الرغم من أن الضمان إلزامي كقاعدة عامة في التحول الحضري، فقد حددت التشريعات استثناءً لمجموعة من المباني صغيرة الحجم والمخصصة للاستخدام الشخصي. هذا الاستثناء له أهمية كبيرة بشكل خاص لأصحاب العقارات الذين سيقومون ببناء هيكل صغير ومستقل على أراضيهم؛ لأن التخلص من عبء الضمان يقلل بشكل كبير من تكلفة المشروع واحتياجاته النقدية. ومع ذلك، فإن الاستفادة من هذا الإعفاء تعتمد على شروط معينة يجب توفيرها مجتمعة.

ما هي المباني التي يسري عليها الاستثناء؟

لقد نصت التشريعات على إعفاء من الضمان للمباني صغيرة الحجم والتي يقوم المالك ببنائها بنفسه. وفقًا للتنظيم؛ في المباني التي لا تتجاوز مساحتها الإجمالية 500 متر مربع وتتكون من طابقين على الأكثر، بالإضافة إلى طابق سفلي واحد، في قطعة أرض واحدة، إذا كان مالك قطعة الأرض يقوم ببناء منشأته الخاصة، بشرط عدم بيعها لأطراف ثالثة قبل اكتمال البناء وتسجيل ذلك في سجلات الطابو، فإنه لا يُطلب تقديم ضمان بنسبة 6% في مرحلة ترخيص البناء (اللائحة التنفيذية م. 13/9-ج). كما يتضح، فإن الاستثناء هو تنظيم مشروط للغاية يعتمد على الحجم المادي للمبنى، وعلى الشخص الذي يقوم بالبناء، وعلى قيود البيع.

الشروط الأربعة للاستفادة من الاستثناء

للاستفادة من هذا الإعفاء، يجب توفير الشروط الأربعة التالية معًا (اللائحة التنفيذية م. 13/9-ج):

أولاً، يجب أن يتكون المبنى من طابقين كحد أقصى، باستثناء الطابق السفلي، في قطعة أرض واحدة. ثانياً، يجب ألا يتجاوز إجمالي مساحة البناء 500 متر مربع. ثالثاً، يجب أن يقوم مالك قطعة الأرض ببناء منشأته الخاصة؛ أي يجب أن يكون المبنى منشأة خاصة بالمالك نفسه، وليس مشروعًا يُبنى بواسطة مقاول طرف ثالث بهدف الربح. رابعاً، يجب ألا يتم البيع لأطراف ثالثة قبل اكتمال البناء، ويجب وضع إشارة على سجل السجل العقاري بهذا الخصوص.

إذا كان أي من هذه الشروط غير متوفر، فلن يسري الاستثناء، ويعود الالتزام بتقديم كفالة بنسبة 6% مرة أخرى. على سبيل المثال، إذا تجاوز المبنى 500 م² أو إذا كان المالك يقوم ببناء المنشأة بواسطة مقاول بهدف بيعها، فلن تُطبق الإعفاءات.

لماذا هذه الشروط صارمة إلى هذا الحد؟

السبب في ربط الاستثناء بشروط صارمة هو الرغبة في قصر الإعفاء على الهياكل الصغيرة المخصصة للاستخدام الشخصي بالمعنى الحقيقي. الهدف الرئيسي للضمان هو تأمين الأطراف الثالثة (خاصة مشتري الشقق) والعملية. في حالة قيام المالك ببناء هيكله الصغير الخاص به وعدم بيعه قبل الانتهاء من البناء، لا يتم البحث عن ضمان لعدم وجود خطر على طرف ثالث يتطلب الحماية. ومع ذلك، فإن شرط تسجيل قيود البيع في سند الملكية يضمن عدم بقاء هذا الضمان حبراً على ورق. لجميع مراحل العملية الإطار العام لعملية التحول الحضري ولاختيار الضمان حسب نموذج التمويل يمكن مراجعة النموذج الأكثر فائدة في التحول الحضري. يمكن الوصول إلى النص الحالي للتشريع عبر نظام معلومات التشريعات و وزارة البيئة والتخطيط العمراني وتغير المناخ.

الأسئلة المتكررة (SSS)

هل الضمان إلزامي في مبنى لا يتجاوز 500 متر مربع؟ لا، إذا تحققت الشروط الأربعة معًا؛ لا يُطلب ضمان في المباني التي تقع على قطعة أرض واحدة، ولا تتجاوز طابقين بالإضافة إلى قبو واحد، ولا تتجاوز مساحتها 500 متر مربع، والتي بناها المالك بنفسه ولم يتم بيعها قبل الانتهاء من البناء وتم وضع إشارة لها في سند الملكية (لائحة التنفيذ، المادة 13/9-ج).

ماذا يحدث إذا كان أحد الشروط مفقودًا؟ لا يسري الاستثناء ويدخل التزام تقديم ضمان بنسبة 6% حيز التنفيذ (لائحة التنفيذ، المادة 13/9-ج).

ماذا يغطي حد 500 متر مربع؟ يشير إلى إجمالي مساحة بناء المبنى؛ يجب ألا تتجاوز هذه المساحة 500 متر مربع (لائحة التطبيق مادة 13/9-ج).

هل أكون معفى إذا قمت بالبناء بواسطة مقاول؟ لا. يعتمد الاستثناء على شرط أن يقوم مالك القطعة ببناء هيكله الخاص (لائحة التطبيق مادة 13/9-ج).

لماذا الدعم من محامٍ متخصص ضروري؟

التقييم الصحيح لما إذا كانت الشروط الأربعة لاستثناء 500 متر مربع قد تحققت بالكامل، يمنع دفع ضمانات غير ضرورية أو، على العكس من ذلك، يمنع رفض الترخيص بسبب طلب إعفاء خاطئ. غالبًا ما يتم إغفال شروط “بناء هيكله الخاص” و”تسجيل قيود البيع في سند الملكية”. التحول الحضري هو عملية متعددة الطبقات تتقاطع فيها قوانين الإدارة والعقارات والعقود، حيث يمكن لخطأ إجرائي واحد أن يؤدي إلى خسائر كبيرة في الحقوق. لهذا السبب، فإن إجراء تقييم الإعفاء مع محامٍ متخصص في هذا المجال له أهمية كبيرة.

مكتب المحاماة 2M Hukuk (المحامية مريم جوناي) بصفتنا، نقدم خدماتنا في جميع أنحاء تركيا، وخاصة في إسطنبول حيث تشهد التحول الحضري الأكثر كثافة؛ في مناطق التحول ذات الأولوية في إسطنبول مثل توزلا، بينديك، كارتال، مالتيبي، أومراني، أتاشهير، كاديكوي، سانجاكتيبي وكوتشوك تشكميجي، وكذلك في مناطق جبزي وداريجا في كوجايلي. بصفتنا محامين للتحول الحضري في إسطنبول ومحامين للتحول الحضري في توزلا، نقدم الدعم القانوني لأصحاب الحقوق والمقاولين في عمليات إعفاء الضمانات.