Le sujet le plus recherché par les étrangers souhaitant investir en Turquie — notamment ceux des marchés du Golfe et arabe — est unique : la citoyenneté turque par investissement. La raison de son attrait est claire : aucune obligation de résidence, aucune exigence linguistique, la demande couvre également le conjoint et les enfants de moins de 18 ans, et la Turquie autorise la double nationalité.

Cependant, une partie importante des informations disponibles sur internet n’est pas à jour ou est incomplète. Ce guide explique de manière précise le cadre juridique du programme valide à partir de 2026, la voie de l’investissement immobilier de 400 000 dollars étape par étape, les types d’investissements alternatifs et la condition la plus critique — la détention du bien immobilier pendant 3 ans.

Résumé : Chiffres clés et conditions

Base légale

La citoyenneté par investissement est basée sur la loi n° 5901 sur la nationalité turque (citoyenneté exceptionnelle, art. 12/1-b) et sur le 20ème article du Règlement d’application de la loi sur la nationalité turque. Le seuil immobilier a été relevé de 250 000 USD à 400 000 USD par la modification publiée au Journal officiel du 6 janvier 2022 (JO 6/1/2022-31711), et ce montant est valable à partir de 2026.

Les seuils et les principes d’application peuvent être mis à jour par des décisions présidentielles et des modifications réglementaires ; il est important de confirmer le montant actuel avant de soumettre la demande.

Voie immobilière à 400 000 dollars : Détail des conditions

1) Bien immobilier éligible

Il n’y a pas de restriction sur le type de bien immobilier à acheter : il peut s’agir d’un logement, d’un lieu de travail, d’un terrain ou d’une parcelle agricole. Il peut s’agir d’un seul bien immobilier, ou la valeur totale de plusieurs biens immobiliers peut dépasser le seuil de 400 000 USD ; dans ce cas, tous les biens immobiliers doivent être enregistrés au nom de la même personne et une mention de non-vente pendant 3 ans doit être apposée sur chacun d’eux.

2) Rapport d’évaluation (expertise) agréé par le CMB

La valeur du bien immobilier est documentée par un rapport établi par une société d’évaluation agréée et autorisée par le Conseil des marchés de capitaux (SPK). Le respect du seuil est déterminé non pas par la valeur déclarée, mais par ce rapport de valeur marchande.

3) Détermination du montant en devises (équivalent USD)

La contre-valeur en USD du montant figurant dans le rapport d’évaluation est calculée sur la base du taux de vente effectif de la Banque Centrale de la République de Turquie (TCMB) à la date de détermination (ou des taux croisés). Par conséquent, la fluctuation des taux de change affecte directement la satisfaction du seuil.

4) Paiement via le système bancaire

Le prix de la propriété doit avoir été payé via des banques turques et en devises étrangères (attesté par un document d’achat de devises). Avec la modification de 2022, le principe du dépôt du paiement en devises étrangères à la banque a été renforcé.

5) Annotation de non-vente pendant trois ans (ou promesse de vente)

La propriété est achetée avec une annotation « ne peut être vendue pendant 3 ans » inscrite au registre foncier. Alternativement, la condition peut être remplie avec un contrat de promesse de vente immobilière rédigé chez un notaire (avec l’annotation d’un engagement de non-transfert/annulation au registre foncier pendant 3 ans). Cet engagement de 3 ans est la pierre angulaire du programme ; la vente/le transfert n’est en principe pas possible avant l’expiration de ce délai.

6) Certificat de conformité / de détermination

Une fois la transaction terminée, l’institution compétente (Ministère de l’Environnement, de l’Urbanisme et du Changement Climatique / Direction Générale du Cadastre et des Titres de Propriété) délivre un certificat de conformité (ou de détermination). Ce document est la base de la demande de citoyenneté.

Processus : Trois étapes

Réalisation de l’investissement et Certificat de Conformité : Réalisation de l’acquisition immobilière (ou d’un investissement alternatif), expertise, paiement, annotation et obtention du certificat de conformité/de détermination.

Permis de séjour de courte durée : Conformément à l’article 31/1-(j) de la loi n° 6458, obtention d’un permis de séjour de courte durée pour investisseur (il ne s’agit pas d’une condition de résidence effective, mais d’une étape du processus).

Demande de citoyenneté : Après examen par la Direction générale de l’état civil et de la citoyenneté et le Ministère de l’Intérieur, admission à la citoyenneté par décision présidentielle.

Types d’investissements alternatifs (hors immobilier)

Pour les voies d’investissement en capital/fonds/dépôts, l’approbation de l’institution concernée est requise (par ex., le Ministère de l’Industrie et de la Technologie pour le capital fixe).

Qui est couvert ? (Famille)

Le droit à la citoyenneté couvre l’investisseur demandeur ainsi que son conjoint et ses enfants de moins de 18 ans. Les membres de la famille bénéficient également des droits à l’éducation, à la santé et aux droits sociaux en Turquie. Par conséquent, le programme est une solution complète pour les investisseurs visant une seconde citoyenneté et un passeport pour eux-mêmes et leur famille.

Pourquoi n’y a-t-il pas d’exigence de résidence et de langue ?

La citoyenneté exceptionnelle (par investissement) diffère de la demande de citoyenneté générale : la résidence ininterrompue ou la maîtrise du turc ne sont pas requises. Le permis de séjour de courte durée obtenu pendant le processus n’est pas une obligation de résidence effective, mais une étape technique de la procédure. (En revanche, pour les étrangers souhaitant la citoyenneté via une résidence de longue durée sans investissement, des exigences de résidence ininterrompue de 5 ans, de langue et d’intégration entrent en jeu — c’est une voie différente.)

Durée : Attente réaliste

Le processus se compose de phases successives : expertises et transactions immobilières, certificat de conformité, permis de séjour et examen de citoyenneté. Bien que les premières étapes (titre de propriété, résidence) puissent progresser relativement vite, la phase d’examen de citoyenneté varie en fonction de l’intensité des démarches. En pratique, le processus de bout en bout peut souvent s’étendre de quelques mois à 10-12 mois. Un dossier correct et complet est le facteur le plus important pour raccourcir le délai.

Points critiques à considérer

S’agissant d’une décision d’une valeur élevée, les risques les plus fréquents doivent être connus à l’avance :

Évaluation gonflée : Les biens immobiliers affichés au-dessus de leur juste valeur marchande ; conduisent au non-respect du seuil lors de l’expertise et de l’examen, et au rejet de la demande.

Bien immobilier inéligible : Le même bien immobilier peut ne pas être considéré comme « éligible » s’il a déjà fait l’objet d’une demande de citoyenneté ou en raison de certaines restrictions liées au vendeur ; par conséquent, une confirmation d’éligibilité avant l’achat est requise.

Documents de paiement et de taux de change : L’incapacité à prouver que le paiement a été effectué via le système bancaire et en devises étrangères (avec DAB) invalide la demande.

Violation de l’engagement de 3 ans : La vente/le transfert pendant la période de l’annotation risque de compromettre le statut acquis.

Fraude : Les biens immobiliers hypothéqués, dont le prix est bien supérieur à leur valeur réelle ou dont le titre de propriété est problématique ; ciblent particulièrement les acheteurs étrangers. Une vérification juridique indépendante (due diligence) est obligatoire.

Note fiscale : Lors de la vente d’un bien immobilier moins de 5 ans après l’achat, une taxe sur les plus-values peut être applicable ; cependant, le programme exige déjà une détention de 3 ans. Les détails doivent être évalués en fonction de la transaction spécifique.

Foire aux questions (FAQ)

Quel est le montant minimum d’investissement immobilier pour la citoyenneté turque ? Un bien immobilier d’une valeur minimale de 400 000 USD (ou l’équivalent en devises étrangères) ; doit être attesté par un rapport d’expertise agréé par le CMB et une clause de non-vente pendant 3 ans doit être inscrite au titre de propriété.

Dois-je vivre en Turquie ou parler turc ? Non. Dans le cadre de la citoyenneté par investissement (exceptionnelle), aucune condition de résidence ou de langue n’est requise.

Ma famille peut-elle aussi devenir citoyenne ? Oui. Votre conjoint et vos enfants de moins de 18 ans sont également couverts par la demande.

Puis-je atteindre le seuil avec plusieurs biens immobiliers ? Oui. La valeur totale de plusieurs biens immobiliers enregistrés au nom de la même personne peut dépasser 400 000 USD ; une restriction de 3 ans sera appliquée à tous.

Combien de temps dure le processus ? En pratique, le processus de bout en bout varie généralement de quelques mois à 10-12 mois ; un dossier complet raccourcit le délai.

La double nationalité est-elle possible ? La Turquie autorise la double nationalité. Le fait de perdre ou non votre nationalité actuelle dépend de la législation de votre propre pays ; cela doit être évalué séparément.

Puis-je vendre avant la fin des 3 ans ? En règle générale, non. La vente/le transfert pendant la période de restriction met en péril le statut. Les situations exceptionnelles (par exemple, par annulation de la citoyenneté) nécessitent une évaluation juridique.

Puis-je faire un autre investissement au lieu de l’immobilier ? Oui : 500 000 USD de capital fixe, dépôt, obligations d’État ou parts de fonds (3 ans) ou la création de 50 emplois sont des alternatives.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ? — Cabinet d’avocats 2M Hukuk

La citoyenneté par investissement est un processus juridique de grande valeur et à plusieurs étapes. La confirmation avant l’achat de l’éligibilité du bien immobilier, la gestion correcte de l’expertise et de la détermination du taux de change, l’exhaustivité des documents de paiement/restriction et la préparation impeccable du dossier de citoyenneté déterminent le résultat. Une seule erreur — une évaluation gonflée, un bien immobilier inéligible ou un document de paiement incomplet — entraîne à la fois une demande rejetée et un risque de 400 000 USD.

Basé à Tuzla, le Cabinet d’avocats 2M Hukuk (Fondatrice : Avocate Meryem Günay) offre des services de conseil juridique aux investisseurs étrangers sur le côté anatolien d’Istanbul (Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe) et dans la région de Kocaeli. L’expertise du cabinet en droit immobilier, commercial et des sociétés permet à l’investisseur de gérer l’ensemble du processus, du choix de la propriété au dossier de citoyenneté, d’une seule main et en toute confiance.

Le soutien que 2M Hukuk peut offrir dans ce processus :

Due diligence immobilière : Vérification du titre de propriété, de l’état hypothécaire/des privilèges et confirmation de conformité avant l’achat ; élimination du risque de fraude.

Évaluation et gestion des seuils : Exécution correcte du processus d’expertise agréé par le CMB et détermination du taux de change.

Processus de paiement et de restriction : Établissement sans erreur des documents bancaires/DAB et de la restriction de 3 ans/promesse de vente.

Dossier de résidence + citoyenneté : Gestion complète et rapide du permis de résidence et de la demande de citoyenneté de l’investisseur.

Demandes familiales : Traitement conjoint des demandes du conjoint et des enfants.

Ne laissez pas la décision de 400 000 dollars au hasard. Contactez le Cabinet d’avocats 2M Hukuk pour gérer en toute sécurité le processus d’obtention de la citoyenneté turque par investissement, du début à la fin.

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