Cabinet d’Avocats 2M Hukuk | Droit de la Rénovation Urbaine (Loi n° 6306) | Tuzla / Istanbul

De nombreux propriétaires qui ont démoli leur structure à risque et l’ont reconstruite se retrouvent confrontés à la même question lorsqu’ils ouvrent la lettre de taxation de la municipalité : « Puisque je suis en rénovation urbaine, l’État m’exonère des frais ; d’où vient cette redevance de parking ? » Parfois, l’entrepreneur essaie de faire supporter cette dépense aux propriétaires en disant : « Vous paierez la redevance de parking » ; parfois, la municipalité impose des milliers, voire des centaines de milliers de lires de frais sans appliquer l’exonération. Dans cet article, nous expliquons si la redevance de parking est couverte par l’exonération dans le cadre de la rénovation urbaine, les limites de cette exonération, comment la redevance est calculée, et à qui incombe légalement cette charge, à la lumière de la législation actuelle et de la jurisprudence du Conseil d’État.

Réponse Courte

Oui — dans le cadre de la rénovation urbaine, les frais de parking sont en principe exemptés ; cependant, cette exemption n’est pas illimitée. L’exemption est limitée à la nouvelle surface de construction allant jusqu’à une fois et demie (1,5) la surface de construction existante de la structure démolie. Des frais peuvent être dus pour la partie dépassant cette limite, et cet élément doit souvent être à la charge de l’entrepreneur.

Ci-dessous, nous expliquons étape par étape la base juridique de cette réponse.

Qu’est-ce que les « Frais de parking » ?

En Turquie, conformément au Règlement sur les parkings, chaque nouveau bâtiment est tenu de fournir un certain nombre de places de parking en fonction de sa taille et de son usage. Si le bâtiment ne peut pas satisfaire ce besoin en interne (sous-sol, aire ouverte, étage couvert, etc.), la municipalité facture une obligation financière sous le nom de « frais de parking » pour chaque place de parking manquante. Cet argent collecté est déposé sur le compte de parking de la municipalité et est utilisé pour la construction de parkings collectifs/publics dans la région.

Sur quel article est fondée l’exemption des frais de parking dans le cadre de la rénovation urbaine ?

L’exemption a deux sources principales :

1. Loi art. 7/9 et art. 7/10 — Exemption Générale

La loi n° 6306 sur la transformation des zones à risque de catastrophe a introduit une exonération étendue d’impôts, de taxes et de frais afin d’encourager la transformation urbaine. L’alinéa 10 de l’article 7 de la loi (modifié par la loi n° 7153) a stipulé que les municipalités ne percevront ni taxes ni frais pour les nouvelles surfaces de construction allant jusqu’à une fois et demie la surface de construction existante, indépendamment du changement de fonction, lorsque des personnes physiques et des personnes morales de droit privé effectuent des travaux dans les zones à risque, les zones de construction de réserve et les parcelles où se trouvent des constructions à risque.

Le concept de « frais » ici est critique, car le coût du parking n’est pas une taxe, mais une obligation financière sous forme de frais, et il est considéré comme relevant du champ d’application de cette expression générale.

2. Règlement d’Application art. 16/12 — Liste des éléments non exigibles

L’alinéa 12 de l’article 16 du Règlement énumère un par un les éléments qui ne doivent pas être perçus dans le cadre des alinéas 7/9 et 7/10 de la Loi :

Le coût du stationnement n’est pas explicitement mentionné dans la liste — D’où provient alors l’exonération ?

C’est précisément ici que se situe le point de contestation le plus fréquemment invoqué par les municipalités : Dans aucun des alinéas (a) à (f) ci-dessus, l’expression « coût du stationnement » n’est explicitement inscrite. Certaines municipalités, se fondant sur cette lacune, « le coût du stationnement n’est pas répertorié dans la liste des exonérations et n’est donc pas exempté » avancent cet argument.

Cette défense est juridiquement faible. Le fondement de l’exemption pour les frais de stationnement est la seconde moitié de l’alinéa (f) : « …tous les frais déterminés et perçus par décision du conseil municipal concernant la structure identifiée comme risquée et la nouvelle structure à construire en remplacement de celle-ci. »

Les frais de stationnement correspondent précisément à cette définition. En effet, les principes d’imputation et de perception des frais de stationnement sont déterminés par les administrations compétentes, en tenant compte des dispositions du Règlement — à Istanbul, cette compétence relève du Conseil municipal métropolitain. Étant donné que le montant est déterminé par décision du conseil municipal (groupe/taux) et qu’il est perçu pour la nouvelle structure à construire en remplacement de la structure à risque, il entre dans le champ d’application de « tous les frais mentionnés à l’alinéa (f) ».

Le Conseil d’État accepte cette interprétation

La jurisprudence a de fait accepté que les frais de stationnement fassent l’objet d’une exemption pour les structures à risque. Dans sa décision du 21.12.2023, la 6ème Chambre du Conseil d’État a souligné que, concernant les structures à démolir et à reconstruire dans le cadre de l’identification d’une structure à risque, seules les différences calculées pour les changements d’usage et les augmentations de surface de construction peuvent être perçues, en plus des droits et frais précédemment perçus pour la surface existante, et que les frais de stationnement doivent être évalués dans ce cadre. Le texte de la décision stipule également que l’expression « perçu » ne peut pas être interprétée de manière restrictive comme « collecté » ; que, que le prix ait été effectivement collecté ou non auparavant par la municipalité pour l’ancienne structure ayant un permis de construire et un permis d’habitation, seule une différence peut être perçue pour l’augmentation de surface et le changement d’usage.

Note importante sur la citation : Les numéros de dossier/décision du Conseil d’État ci-dessous ont été extraits du matériel du dossier et de la recherche jurisprudentielle. Avant de les utiliser dans une contestation ou une requête en justice, ils doivent impérativement être confirmés à partir du texte officiel/consolidé du Conseil d’État. Même un numéro incorrect dans un texte de publication/blog entraîne une perte de crédibilité.

Seuil critique : La règle du « 1,5 fois »

L’exonération n’est pas absolue. L’exonération de l’article 7/10 de la loi est limitée à la nouvelle surface de construction allant jusqu’à 1,5 fois la surface de construction existante. En pratique : Si la surface de construction du nouveau bâtiment ne dépasse pas 1,5 fois celle de l’ancien bâtiment → les taxes et frais municipaux, y compris les frais de stationnement, ne sont pas perçus. Pour la partie dépassant cette limite → des frais de stationnement proportionnels à la surface de construction excédentaire peuvent être dus et perçus. Étant donné que cette surface excédentaire sert généralement à l’entrepreneur pour obtenir des appartements/étages à vendre, imputer ce poste au contractant est ce qui est correct du point de vue de la structure contractuelle. De plus, si la nouvelle structure est composée de logements et de lieux de travail, la surface de construction exonérée est appliquée dans le cadre des ratios de mètres carrés des logements et des lieux de travail dans le nouveau bâtiment — c’est-à-dire qu’un changement de fonction peut affecter le calcul de l’exonération.

Comment sont calculés les frais de stationnement ? (Formule légale)

Dans l’article 12 du Règlement sur les Parcs de Stationnement (avec la modification du 16.06.2022), les frais unitaires de stationnement sont calculés avec la formule suivante :

Frais Unitaires de Stationnement = (A + B) × 20 × Y

Les composants de la formule :

A — Quote-part de terrain : La valeur obtenue en divisant la valeur des parcelles désignées comme parking de quartier/général, redéterminée chaque année conformément à la loi sur la taxe foncière, par la surface des étages définie dans le plan. Varie selon l’emplacement et la valeur marchande ; dans les zones à forte valeur marchande comme Küçükçekmece, Maltepe, Kartal, cet élément peut atteindre des montants considérables.

B — Quote-part de construction : Prix unitaire par place de parking figurant dans le communiqué sur les coûts unitaires approximatifs de construction, publié par le Ministère de l’Environnement, de l’Urbanisme et du Changement Climatique pour l’année d’émission du permis de construire. Les parkings étagés/couverts appartiennent aux constructions de groupe A de classe III.

20 : Superficie minimale d’une place de stationnement (m²) pour les véhicules de tourisme, y compris l’espace de manœuvre.

Y : Taux applicable selon le groupe de zone d’habitation déterminé par décision du Conseil municipal / métropolitain. Les administrations concernées sont autorisées à réduire le nombre de groupes et à augmenter les taux relatifs au calcul du coût par une décision du conseil.

Estimation sommaire (2026) : Dans le communiqué de 2026, le coût unitaire pour les constructions de groupe A de classe III est d’environ 19 800 TL/m². Pour une seule place de parking manquante, la composante de la quote-part de construction peut atteindre environ 19 800 × 20 ≈ 396 000 TL ; à cela s’ajoute la quote-part de terrain (A × 20), puis le tout est multiplié par le taux Y. Lorsque deux ou trois places manquantes sont en jeu, le coût peut rapidement atteindre des millions. Par conséquent, l’application correcte de l’exemption crée une différence financière très significative pour le propriétaire.

Droits Acquis et Interdiction de Double Paiement

Si des frais de stationnement ont déjà été payés pour l’ancienne construction, seule l’augmentation de la surface doit être prise en compte pour la nouvelle construction. Une présomption contraignante s’applique ici pour les municipalités : Conformément à l’article 37 de la loi sur l’aménagement du territoire, un permis d’occupation ne peut être délivré pour une construction sans qu’une place de stationnement soit réservée ou que son coût soit payé ; par conséquent, s’il existe un permis d’occupation (iskân) pour l’ancienne construction, il doit être considéré que les frais de stationnement ont été effectivement payés. Par conséquent : Si l’ancienne construction a un iskân → les frais sont considérés comme payés → seule la différence pour l’augmentation de surface peut être facturée pour la nouvelle construction. Si un paiement a été effectué en raison de permis précédents → ce montant doit être déduit ou remboursé ; sinon, cela entraînera un double paiement.

Obligation d’enquête de l’Administration

La municipalité est tenue d’effectuer une recherche d’archives détaillée sur l’historique de la propriété avant de facturer les frais de stationnement. L’administration ne peut pas prendre de décision sans établir concrètement si des frais ont été perçus auparavant, s’il y a eu un changement d’usage ou une augmentation de surface. Facturer injustement des dettes en se basant sur des décisions de commission antérieures ou des engagements abstraits est contraire à la loi. Ces lacunes constituent un motif d’annulation solide dans une action en annulation qui pourrait être intentée.

Que faire si la Municipalité n’applique pas l’exemption ?

Dans la pratique, certaines municipalités peuvent ne pas appliquer l’exemption automatiquement et facturer les frais. Dans ce cas, la procédure à suivre est la suivante :

Opposition écrite : Une objection est soumise à l’administration dans les délais avec le certificat de bâtiment à risque et la lettre d’exemption. La lettre d’exemption est délivrée par l’unité de transformation urbaine de la municipalité concernée ou par la Direction Provinciale de l’Environnement, de l’Urbanisme et du Changement Climatique.

Épuisement de la voie administrative : Il existe une voie de recours administratif qui doit être épuisée pour le remboursement des taxes, droits et frais perçus, même s’ils sont exemptés au titre de l’article 16/12 du règlement.

Action en annulation et remboursement : Si le recours est infructueux, une action en annulation est intentée devant la juridiction administrative ; le remboursement du montant perçu indûment est demandé.

Recours contre la procédure de recouvrement : La législation prévoit qu’une certaine proportion du coût du parking est perçue au stade du permis, et le reste après l’attribution de la place de parking. La pratique de l’administration consistant à exiger l’intégralité du paiement à l’avance fait l’objet d’un recours distinct.

Modification du Règlement du 04.02.2026 — Une Nouvelle Garantie d’Exemption

La législation sur la transformation urbaine est en constante évolution. La modification apportée au règlement d’application de la loi n° 6306 le 04.02.2026 lève une incertitude importante concernant les exonérations de droits et de taxes : Auparavant, il y avait une incertitude quant à l’application des exonérations de droits et de taxes après la radiation de la mention de structure à risque ; selon la nouvelle réglementation, après la radiation de la mention de structure à risque, une mention sera inscrite dans la section des déclarations du registre foncier de la propriété indiquant que l’application de la loi n° 6306 se poursuit, et les incertitudes potentielles seront évitées. Ce changement est favorable aux propriétaires car il empêche le refus d’exonération sous prétexte que « la mention a été levée, il n’y a plus d’exonération ».

Alors, qui paie ce coût — le propriétaire ou l’entrepreneur ?

C’est l’un des points les plus fréquemment débattus des contrats de construction en échange d’une quote-part du terrain. La répartition correcte des risques est la suivante :

Coût dans la limite de 1,5 fois : Il est déjà couvert par l’exemption, il n’est pas dû. Il ne peut être réclamé aux propriétaires.

Coût correspondant à la surface excédant 1,5 fois : Cette surface excédentaire découlant du droit de construction/vente supplémentaire de l’entrepreneur, elle doit être prise en charge par l’entrepreneur (le constructeur).

Si la municipalité n’applique pas l’exemption : L’entrepreneur doit mener les processus d’objection/d’annulation/de remboursement, à ses propres frais.

Les clauses contractuelles qui imputent inconditionnellement les frais de parking aux copropriétaires sont erronées et défavorables aux propriétaires. Il est impératif que cette clause soit examinée par un expert avant la signature du contrat.

Exemple de clause pouvant être incluse dans le contrat

ARTICLE […] — Frais de parking et exemption de transformation urbaine

(1) La structure faisant l’objet du contrat a été identifiée comme une structure à risque dans le cadre de la loi n° 6306. Le coût/tarif de parking pouvant être imputé conformément au Règlement sur les Parkings pour la nouvelle surface de construction allant jusqu’à une fois et demie (1,5) la surface de construction de la structure existante démolie, est soumis à exemption en vertu de l’article 7/9 de la Loi et de l’article 16/12 (notamment le paragraphe (f)) du Règlement d’Application ; il ne peut être demandé aux copropriétaires, ni imputé à leurs parts.

(2) Si des frais de parking sont générés pour la surface additionnelle excédant 1,5 fois la surface de construction existante, la totalité de ces frais est prise en charge par l’ENTREPRENEUR.

(3) Pour la détermination de la limite d’exemption, les permis et projets architecturaux de la structure démolie ainsi que les permis et projets de la nouvelle structure sont pris en compte pour les surfaces de construction. L’ENTREPRENEUR fournit les documents et demandes nécessaires.

(4) Si la municipalité impute des frais en n’appliquant pas l’exemption ou en l’appliquant de manière incomplète ; l’ENTREPRENEUR mène les processus d’objection, d’action en annulation et de remboursement (y compris le droit de remboursement de 5 ans) en son propre nom, pour son propre compte et à ses propres frais. Aucune charge financière ne peut être imposée aux copropriétaires pendant ces processus.

(5) La fourniture de tous les documents, y compris le certificat de structure à risque et la lettre d’exemption, incombe à l’ENTREPRENEUR. Les propriétaires d’appartements ne sont pas responsables des retards et des pénalités pouvant survenir en raison de la non-application de l’exemption par l’administration.

(Ce texte est un exemple ; il doit être adapté au dossier spécifique.)

Questions Fréquemment Posées

Des frais de stationnement sont-ils prélevés en cas de rénovation urbaine ? En règle générale, ils ne sont pas prélevés pour la zone située dans la limite de 1,5 fois ; les frais correspondant à la partie dépassant cette limite peuvent être prélevés.

Pourquoi les frais de stationnement ne sont-ils pas explicitement mentionnés dans la liste des exemptions ? L’article 16/12 du Règlement ne mentionne pas nommément les « frais de stationnement » ; l’exemption est basée sur l’expression « toutes sortes de frais déterminés par décision du conseil municipal » au paragraphe (f) et sur l’exemption générale de l’article 7/9-10 de la Loi. Le Conseil d’État accepte cette interprétation.

Puis-je récupérer les frais si la municipalité les a prélevés ? Oui. Après épuisement des voies de recours administratifs, une action en annulation et une demande de remboursement peuvent être envisagées, en principe dans un délai de 5 ans.

Ces frais doivent-ils être payés par l’entrepreneur ? Les frais relatifs à la zone dépassant 1,5 fois doivent incomber à l’entrepreneur qui bénéficie du droit de construction supplémentaire. Le contrat doit être rédigé en conséquence.

Des frais de stationnement avaient été payés pour mon ancien bâtiment, devrai-je les payer à nouveau ? Non. Si l’ancienne structure a un permis d’occupation, les frais sont considérés comme payés ; seule une différence peut être prélevée pour l’augmentation de surface, aucun paiement répété ne peut être effectué.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

Le coût du parking dans la transformation urbaine, bien qu’il puisse apparaître comme un élément unique à première vue, cache en réalité une situation multicouche où la législation, la jurisprudence du Conseil d’État, les décisions du conseil municipal, les calculs de surface des projets architecturaux et le droit des contrats sont étroitement liés. L’acceptation sans question de chaque coût demandé par l’entrepreneur ou la municipalité, sous l’idée que « l’État couvre déjà les frais », peut se traduire par des centaines de milliers de lires de pertes pour les propriétaires à long terme. Le soutien d’un avocat spécialisé dans ce domaine est déterminant sur les points suivants :

Calcul correct du seuil d’exonération : Comparaison technique des surfaces de construction de l’ancienne et de la nouvelle structure, de leur usage et de la limite de 1,5 fois, à travers les projets architecturaux ; gestion du processus d’expertise et d’évaluation si nécessaire.

Établissement de la chaîne de fondement juridique correcte : Justification de l’exonération du coût du parking sur la base de l’alinéa (f) + Article 7/9 de la Loi + jurisprudence, de manière à invalider d’emblée l’objection de la municipalité « non listé ».

Confirmation des numéros de jurisprudence et d’article : Vérification de chaque numéro de décision/fond du Conseil d’État à inclure dans la requête à partir du texte officiel — une citation incorrecte nuit à la crédibilité et à la force de l’affaire.

Répartition correcte du risque par le contrat : S’assurer que le coût du parking, les pénalités de retard et la responsabilité de l’exonération, dans le contrat de construction en échange de parts foncières, incombent à l’entrepreneur et non aux propriétaires.

Gestion des processus d’objection, d’annulation et de remboursement dans les délais : Épuisement de la voie administrative conformément à la procédure, respect des délais de recours et récupération des sommes injustement perçues.

Suivi de la législation en vigueur : Application des réglementations constamment mises à jour, telles que la modification du règlement du 04.02.2026, au dossier concret.

Dans un domaine où une seule phrase mal interprétée peut coûter des millions de lires aux propriétaires, la bonne démarche juridique à prendre au début du processus prévient des litiges qui dureraient des années par la suite.

Cabinet d’avocats 2M Hukuk

Le Cabinet d’avocats 2M Hukuk (Avocate Meryem Günay), basé à Tuzla, fournit des services dans les régions d’Istanbul et de Kocaeli, dans les domaines du droit de la transformation urbaine (loi n° 6306), des procédures relatives aux bâtiments à risque, des contrats de construction en échange de parts de terrain, ainsi que des litiges de copropriété et immobiliers. Vous pouvez contacter notre cabinet pour l’imputation des frais de stationnement liés à votre bâtiment à risque, les clauses de dépenses dans votre contrat d’entrepreneur ou les procédures d’opposition/remboursement à mener contre la municipalité.