1. Cadre Réglementaire de Base et Exemption Légale

L’exercice des activités de cabinets d’avocats dans des immeubles à usage d’habitation est garanti par une disposition spéciale prévue à l’article 43 de la loi n° 1136 sur les avocats. Conformément à cet article, dans les parties indépendantes enregistrées comme logements au cadastre selon la loi n° 634 sur la copropriété (KMK), les cabinets d’avocats peuvent exercer leurs activités sans nécessiter le consentement des copropriétaires ou des conditions similaires. Conformément à la législation, les dispositions contraires figurant dans le règlement de copropriété, telles que « les parties indépendantes ne peuvent être utilisées qu’à des fins d’habitation », ne s’appliquent pas aux cabinets d’avocats.

Cette disposition constitue une exception absolue à la règle générale énoncée à l’article 24/2 de la loi sur la copropriété, qui subordonne l’ouverture d’un lieu de travail dans un logement à la décision unanime des copropriétaires. De plus, conformément à l’article 2 de la loi n° 3572 sur les licences d’ouverture et d’exploitation des établissements, les cabinets d’avocats étant exclus du champ d’application de cette loi, il n’est pas nécessaire d’obtenir une licence auprès des municipalités ni de présenter un certificat de consentement des copropriétaires à ce stade.

2. Contrôle Constitutionnel et Jurisprudence Établie de la Cour de Cassation

La Cour Constitutionnelle a décidé que cette exemption, prévue à l’article 43 de la loi sur les avocats, n’est pas contraire au principe d’égalité énoncé à l’article 10 de la Constitution (AYM, 04/06/2014, 2014/75 E., 2014/102  K.). La Cour, tenant compte de la nature de service public de la profession d’avocat, a estimé que ces cabinets peuvent être traités différemment des autres commerces et a confirmé que cette restriction au droit de propriété est conforme à la loi.

La 20e Chambre Civile de la Cour de Cassation applique de manière constante ce statut légal dans ses décisions récentes :

Cour de cassation, 20e ch. civ., 21.02.2018, Dossier n° 2017/2517, Décision n° 2018/1255  : Il a été jugé que les dispositions du règlement de copropriété ne seront pas prises en compte et que l’autorisation des copropriétaires ne sera pas requise pour un cabinet d’avocats exerçant ses activités dans une section indépendante enregistrée comme logement au cadastre.

Cour de cassation, 20e ch. civ., 21.02.2018, Dossier n° 2017/2479, Décision n° 2018/1254  : De même, il a été clairement stipulé que l’exercice d’un cabinet d’avocats est possible sans l’autorisation des copropriétaires dans les locaux à usage d’habitation.

Cour de cassation, 20e ch. civ., 26.02.2019, Dossier n° 2017/9992, Décision n° 2019/1283  : Il a été souligné que la condition d’unanimité de l’article 24/2 de la loi sur la propriété par étages (KMK) est soumise à une exception pour les cabinets d’avocats.

3. Exceptions et restrictions en pratique

Il est constaté que cette large exemption accordée aux cabinets d’avocats est limitée dans certaines situations particulières :

A. Zones urbaines protégées et obstacle du plan d’urbanisme : Selon les décisions récentes du Conseil d’État, si la zone où se trouve le bien immobilier est une « zone urbaine protégée » et qu’elle est désignée comme « zone résidentielle absolue » dans le plan d’urbanisme, l’utilisation comme bureau peut être interdite conformément aux plans d’urbanisme de protection.

Conseil d’État, 2e ch., 29.12.2022, Dossier n° 2022/3937, Décision n° 2022/7000  : L’opération visant à mettre fin à l’utilisation non résidentielle d’un cabinet d’avocats situé dans une zone résidentielle au sein d’une zone urbaine protégée a été jugée légale.

Conseil d’État, 4e ch., 24.01.2024, Dossier n° 2023/8737, Décision n° 2024/536  : L’action municipale visant à utiliser la structure dans la zone urbaine protégée à des fins résidentielles a été confirmée.

B. Droit de voisinage et règle de bonne foi : Dans le cadre de l’article 18 du KMK (Loi sur la copropriété), si l’activité du cabinet d’avocats entraîne des nuisances sonores ou des actions perturbatrices de nature à déranger les autres copropriétaires, une intervention peut être demandée.

C. Décisions contradictoires : Dans certaines décisions, il est constaté que les dispositions générales du KMK sont appliquées malgré la disposition explicite de la Loi sur le barreau. Par exemple, dans la décision n° 5e Chambre Civile de la Cour de Cassation, 05.04.2023, 2022/13390 E., 2023/3496  K., il a été soutenu que l’utilisation d’un bien immobilier résidentiel comme cabinet d’avocats est soumise à l’autorisation unanime des copropriétaires, et qu’à défaut, il doit être remis en état. Cependant, cette décision est en contradiction avec la jurisprudence établie des cours supérieures et la réglementation légale actuelle figurant dans la note législative.

4. Comparaison avec d’autres groupes professionnels

Les décisions judiciaires distinguent les cabinets d’avocats des autres professions libérales comme l’architecture ou l’ingénierie. Dans la décision n° 2e Chambre du Conseil d’État, 20.04.2021, 2021/5821 E., 2021/1364  K., il a été spécifiquement souligné la disposition d’exception selon laquelle l’exigence de l’unanimité des copropriétaires est recherchée pour les cabinets d’architecture, mais pas pour les cabinets d’avocats.

5. Sources secondaires et évaluation générale des lieux de travail

Les décisions qualifiées de sources secondaires confirment les règles strictes concernant l’ouverture de lieux de travail généraux dans les résidences, mettant en évidence l’importance de l’exception accordée aux cabinets d’avocats :

4e Chambre du Conseil d’État, 20.11.2023, 2023/9146 E., 2023/6399 K. (Source Secondaire) : Il a été stipulé que la condition de l’unanimité des copropriétaires est obligatoire pour les établissements tels que cafés/galeries d’art dans les locaux à usage d’habitation.

5e Chambre Civile de la Cour de Cassation, 26.03.2025, 2024/12166 E., 2025/4099 K. (Source Secondaire) : Il a été affirmé que la disposition du règlement de copropriété stipulant « utilisation exclusivement résidentielle » était contraignante pour les locaux commerciaux tels que les magasins de confection et était considérée comme un motif d’expulsion.

5e Chambre Civile de la Cour de Cassation, 20.05.2025, 2025/4505 E., 2025/7970 K. (Source Secondaire) : Il a été sous-entendu que même des activités comme les cabinets médicaux ne pouvaient être exercées sans l’autorisation des copropriétaires face à la clause d’interdiction du règlement de copropriété, mais qu’une situation particulière pourrait exister pour les cabinets d’avocats en dehors du champ d’application de l’art. 24 de la loi sur la copropriété (KMK).

En conclusion ; Conformément à la législation et à la jurisprudence établie des hautes juridictions, les avocats peuvent ouvrir un bureau dans des biens immobiliers enregistrés comme résidentiels au cadastre, sans l’autorisation des copropriétaires et sans être soumis aux interdictions du règlement de copropriété. Toutefois, ce droit est limité par les restrictions d’urbanisme spécifiques dans les zones urbaines protégées et par les règles générales du droit de voisinage.

1. Réglementation Légale Fondamentale (Article 43 de la Loi n° 1136 sur les Avocats)

Réglementation : Avec la modification apportée par la Loi n° 6460 du 30/4/2013 ; la disposition suivante a été introduite : « Selon la Loi n° 634 sur la Copropriété, dans les parties indépendantes de l’immeuble principal désignées comme résidentielles, sans nécessiter l’autorisation des copropriétaires ni de conditions similaires, les cabinets d’avocats peuvent exercer leurs activités. »

Obstacle du plan de gestion : Conformément au même article, les dispositions contraires du plan de gestion ne sont pas applicables à cet égard. En d’autres termes, même si le plan de gestion stipule que « les sections indépendantes sont utilisées uniquement comme logement », cette disposition n’empêche pas l’ouverture d’un cabinet d’avocats.

2. Évaluation au regard de la loi sur la copropriété (KMK) (Art. 24)

Règle générale : Conformément à l’article 24/2 de la loi sur la copropriété (KMK), l’ouverture d’un lieu de travail dans des zones résidentielles est, dans des circonstances normales, soumise à une décision unanime des copropriétaires.

Exception spéciale : Un amendement ajouté à l’article 24 de la loi sur la copropriété (KMK) en 2011 a introduit une disposition temporaire pour les cabinets d’avocats, mais avec la modification de la loi sur les avocats en 2013, cette situation est devenue un droit permanent et absolu. Par conséquent, les cabinets d’avocats sont exemptés de l’exigence d’unanimité de l’article 24 de la loi sur la copropriété (KMK).

3. Exemption d’ouverture de lieu de travail et de licence (Loi n° 3572, Art. 2)

Obligation de licence : Conformément à l’article 2 de la loi n° 3572 sur les licences d’ouverture et d’exploitation de lieux de travail, les cabinets ouverts en vertu de la loi sur les avocats sont exclus du champ d’application de cette loi.

Conclusion : Les cabinets d’avocats n’ont pas besoin d’obtenir une « Licence d’ouverture et d’exploitation de lieu de travail » auprès de la municipalité. Par conséquent, l' »accord des copropriétaires » demandé par les municipalités lors de la phase de délivrance de la licence ne peut être exigé des avocats.

4. Exceptions à prendre en compte dans la pratique

Sites Urbains Protégés et Plans d’Urbanisme : Selon la jurisprudence actuelle du Conseil d’État (Ex: Conseil d’État, 2ème Ch., 2022/3937 E.), si la zone où se trouve le bien immobilier est un « Site Urbain Protégé » et est désignée comme « zone résidentielle absolue » dans le plan d’aménagement, l’utilisation comme bureau peut être empêchée par la municipalité ou l’administration concernée, conformément aux plans d’aménagement à des fins de protection.

Droit de Voisinage : Pendant l’activité du cabinet d’avocats, en cas de bruit, de trafic intense ou d’actions perturbant la paix à un niveau qui dérangerait les autres copropriétaires, une intervention peut être demandée dans le cadre de l’article 18 de la Loi sur la Copropriété (Utilisation conforme au principe de bonne foi).

Objet d’Utilisation : Cette exemption ne concerne que l’activité de « bureau ». En cas d’utilisation de la partie indépendante à la fois comme logement et comme bureau (home-office), des évaluations différentes peuvent être faites, dans certains cas, au regard des règles disciplinaires du barreau ou de la législation fiscale.

En résumé : Les avocats peuvent ouvrir un bureau dans des biens immobiliers enregistrés comme résidentiels au cadastre, sans l’autorisation des copropriétaires et sans être soumis aux interdictions du règlement de copropriété.

Pour la déclaration faite par l’Union des Barreaux de Turquie en 2013 à ce sujet, voir.