1. Большинство голосов, необходимое для установки лифта

При изучении судебных решений, большинство голосов, необходимое для установки лифта в здании, формируется вокруг двух основных подходов, в зависимости от того, требует ли данная процедура «изменения архитектурного проекта» и носит ли она характер «устройства в общих зонах»:

Требование единогласия: Согласно установившейся судебной практике 5-й Гражданской палаты Кассационного суда, в случае отсутствия лифта в архитектурном проекте основной недвижимости, установка лифта требует «проекта реконструкции». Для таких существенных архитектурных изменений и изменения проекта необходимо принятие решения единогласно всеми собственниками этажей (Кассационный суд, 5-я Гражданская палата, 23.05.2022, Рег. № 2022/4077, Реш. № 2022/9125 ). Аналогичным образом, было подчеркнуто, что структурные дополнения, такие как лестницы или лифты, противоречащие архитектурному проекту и требующие проекта реконструкции, должны быть одобрены единогласным решением (Кассационный суд, 5-я Гражданская палата, 08.01.2024, Рег. № 2023/9688, Реш. № 2024/52 ; Кассационный суд, 5-я Гражданская палата, 11.10.2023, Рег. № 2023/3152, Реш. № 2023/8793 ). Кроме того, единогласие требуется и в изменениях, влияющих на статическую структуру или отводящих общую зону для личного использования одним из собственников (Кассационный суд, 5-я Гражданская палата, 21.05.2025, Рег. № 2025/2290, Реш. № 2025/8049 ; Государственный совет, 6-й Отдел, 05.02.2024, Рег. № 2021/1296, Реш. № 2024/545 ).

Требование большинства в четыре пятых (4/5): В некоторых решениях для строительства, ремонта и сооружений в общих местах согласно статье 19/2 Закона о кондоминиумах № 634 (KMK) указано, что достаточным может быть письменное согласие четырех пятых (4/5) владельцев недвижимости (Верховный Суд, Генеральная коллегия по гражданским делам, 31.05.2022, E. 2019/363, K. 2022/786 ). 5-я Гражданская Палата Верховного Суда заявила, что общим правилом для сооружений и изменений в общих местах является большинство в 4/5, но это изменение не должно приводить к существенным изменениям в архитектурном проекте (5-я ГП ВС, 30.04.2025, E. 2025/2103, K. 2025/6581 ; 5-я ГП ВС, 16.01.2024, E. 2023/3517, K. 2024/499 ).

2. Правовые Основания

Решения, касающиеся установки лифтов и изменений в общих местах, в основном основываются на следующих правовых положениях:

Закон о кондоминиумах № 634 (KMK), Статья 19: Регулирует обязательство владельцев недвижимости сохранять архитектурное состояние основного имущества и требование 4/5 письменного согласия для строительства/установки в общих местах.

KMK, Статья 42: Регулирует «новшества и дополнения», которые будут сделаны в общих местах, и распределение их расходов. Установка лифта рассматривается как постоянное новшество в основной структуре в рамках этой статьи (5-я ГП ВС, 10.03.2021, E. 2020/11771, K. 2021/3111 ).

Статья 33 Закона о кондоминиумах (KMK): Регулирует порядок «вмешательства судьи» в случае невозможности достижения согласия на собрании собственников квартир. На эту статью ссылаются в случае, когда место для лифта предусмотрено в архитектурном проекте, но не удалось договориться о его строительстве (5-я Гражданская Палата Верховного Суда, 07.05.2024, № 2024/1557, Реш. № 2024/5537 ).

Статья 692 Гражданского кодекса Турции (TMK): В соответствии с положениями о долевой собственности, регулирует требование единогласия для изменения целевого назначения имущества или для выполнения капитальных строительных работ (6-й Департамент Государственного Совета, 05.02.2024, № 2021/1296, Реш. № 2024/545 ).

3. Особые случаи и исключения

Наличие лифта в архитектурном проекте: Если в утвержденном архитектурном проекте здания уже предусмотрено место для лифта и шахта лифта готова, то в случае недостижения согласия между собственниками квартир может быть запрошено вмешательство судьи. В этом случае суд может принять решение о реализации проекта и распределении расходов пропорционально доле земельного участка (5-я Гражданская Палата Верховного Суда, 07.05.2024, № 2024/1557, Реш. № 2024/5537 ).

Доступность для лиц с ограниченными возможностями: В случае наличия в здании собственников квартир с ограниченными возможностями, строительство лифта может быть рассмотрено в рамках статей 42/2 и 3 Закона о кондоминиумах (KMK), и установлено с распределением расходов пропорционально доле использования (5-я Гражданская Палата Верховного Суда, 11.05.2023, № 2022/13818, Реш. № 2023/4718 ).

Проект реконструкции и одобрение муниципалитета: Даже если обеспечено большинство, для того чтобы действие, противоречащее архитектурному проекту, было действительным, необходимо наличие проекта реконструкции, одобренного муниципалитетом. Одобрение муниципалитета само по себе недостаточно; требуется письменное согласие (единогласие) всех собственников (Верховный суд, 5-я Гражданская палата, 08.02.2021, Д. 2020/9573, Р. 2021/1107 ).

4. Вторичные источники и административное законодательство

Вторичные источники предоставляют дополнительный контекст относительно обязательности строительства лифтов и технических процессов:

Градостроительное законодательство: Согласно статье 45 Типового положения о зонировании планируемых территорий, строительство лифтов является обязательным в зданиях с 4 и более этажами. В 3-этажных зданиях обязательно предусматривается место для лифта (Государственный совет, 8-я палата, 24.03.2021, Д. 2016/1772, Р. 2021/1800 ; Коммерческий суд первой инстанции Стамбула № 15, 13.04.2023, Д. 2022/68, Р. 2023/360 ).

Кооперативы: Хотя работы по обновлению или строительству лифтов в кооперативных комплексах могут быть решены на общем собрании «большинством голосов», эти решения не должны противоречить неотчуждаемым полномочиям, предусмотренным статьей 42 Закона о кооперативах (Коммерческий суд первой инстанции Стамбула № 15, 13.04.2023, Д. 2022/68, Р. 2023/360 ).

Характер составной части: Лифты, после установки в здании, согласно статье 684 Гражданского кодекса Турции, становятся «неотъемлемой частью» (дополнительной частью) здания и приобретают статус общего имущества (Коммерческий суд первой инстанции Стамбула № 11, 03.02.2021, Д. 2019/312, Р. 2021/68 ).

Министерство окружающей среды и градостроительства Мнение: Согласие собственников квартир на установку лифта (25.11.2021)

Предыстория письма и заданный вопрос

Данное экспертное заключение было составлено Главным управлением местного самоуправления Министерства окружающей среды и градостроительства по заявлению муниципалитета от 08.07.2021. Муниципалитет задал следующий вопрос: Если в существующем здании, имеющем лифтовую шахту в архитектурном проекте, требуется установить лифт, то требуется ли согласие простого большинства или единогласное согласие собственников квартир в соответствии со статьей 42 Закона № 634 о кондоминиумах?

Содержание статьи 42 Закона о кондоминиумах (КМК)

Министерство сначала приводит соответствующее законодательное положение. Согласно статье 42 Закона о кондоминиумах, собственники квартир не могут вносить изменения в общие зоны самостоятельно. Нововведения и дополнения, направленные на то, чтобы сделать общие помещения более удобными, комфортными или эффективными, могут быть осуществлены только по решению, принятому большинством собственников квартир по количеству и доле земельного участка.

Второй абзац статьи, добавленный в 2005 году, предусматривает особое положение для владельцев квартир с ограниченными возможностями. Согласно этому положению, в случаях, когда изменение проекта является необходимостью для жизни людей с ограниченными возможностями, решение об этом принимается большинством голосов и долей земли на собрании владельцев квартир, которое должно быть проведено не позднее чем через три месяца. Если собрание не может быть проведено или запрос на изменение проекта отклонен, владелец квартиры с ограниченными возможностями может провести строительство самостоятельно, получив утвержденное изменение проекта или эскиз от соответствующих органов, приложив отчет комиссии, подтверждающий, что это не угрожает безопасности здания. Расходы на эти работы покрываются теми, кто пользуется нововведением, пропорционально их доле пользования.

Прецедентное решение Верховного суда

Для подкрепления своего мнения Министерство ссылается на решение 18-й Палаты по гражданским делам Верховного суда от 26.09.2002 под номерами 2002/7092 E. и 2002/8738 K. В этом решении были сделаны следующие выводы:

В утвержденном архитектурном проекте пятиэтажного здания было предусмотрено место для лифта, однако изначально он не был построен, поскольку градостроительные нормы того времени не обязывали устанавливать лифт в пятиэтажных зданиях. Спустя годы правление владельцев квартир большинством голосов постановило построить лифт; однако суд признал это решение недействительным на том основании, что оно не было основано на большинстве по количеству и доле земли, предусмотренном статьей 42 Закона о кондоминиумах.

Верховный суд, однако, рассмотрел этот вопрос с другой точки зрения. Палата, установив, что лифт был предусмотрен в проекте и его место было указано, постановила, что последующая установка этого объекта не может рассматриваться в рамках статьи 42 Закона о кондоминиумах. Потому что упомянутая статья применяется к новшествам и дополнениям, не предусмотренным проектом. А реализация объекта, уже предусмотренного в проекте, имеет совершенно иную юридическую природу.

Юридическая оценка и вывод Министерства

Министерство, рассматривая вместе правовое регулирование и судебное решение, приходит к следующему выводу:

В первом случае, то есть если место для лифта было предусмотрено в утвержденном архитектурном проекте здания, но не было построено во время строительства, последующая установка этого лифта выходит за рамки статьи 42 Закона о кондоминиумах (KMK). Каждый владелец самостоятельной секции имеет право требовать точного выполнения архитектурного проекта. Следовательно, в этом случае не требуется ни единогласия, ни большинства в 4/5; каждый владелец может требовать полного выполнения проекта и будет обязан участвовать в расходах на строительство при установке лифта.

Во втором случае, то есть если в проекте не предусмотрено место для лифта, но в здании проживает владелец квартиры с ограниченными возможностями, вступает в действие второй абзац статьи 42 Закона о кондоминиумах. Достаточно принять решение большинством голосов по количеству и доле земли; если большинство не достигнуто, владелец квартиры с ограниченными возможностями может обратиться в административные органы.

Практическое значение

Эта точка зрения четко различает две ситуации, которые часто путаются на практике. В зданиях, в проектах которых предусмотрено место для лифта, каждый владелец может требовать строительства этого объекта даже без решения совета собственников квартир; в зданиях, в проектах которых лифт не предусмотрен, должны применяться условия большинства и процедура, предусмотренные статьей 42 Закона о кондоминиумах. Юридические действия, предпринятые без правильного определения этого различия, могут привести к серьезным потерям прав, и рекомендуется обязательно проводить этот процесс в сопровождении специалиста по праву кондоминиумов.

Apartmana asansör yaptırmak için oybirliği mi, yoksa 4/5 çoğunluk mu yeterlidir?

Bu sorunun yanıtı, binanın mevcut mimari projesine bağlıdır. Eğer onaylı projede asansör yeri bulunmuyorsa, yapı bir tadilat projesi gerektirdiğinden tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması zorunludur. Buna karşın asansör yapımı ortak alan tesisi niteliği taşıyorsa ve mimari projede esaslı bir değişiklik yaratmıyorsa, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19/2. maddesi uyarınca kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası yeterli sayılabilmektedir. Hangi koşulun geçerli olduğunu doğru tespit edebilmek için bir İstanbul avukatı veya Tuzla avukatı ile görüşmeniz hak kaybını önler.

Kat malikleri anlaşamıyorsa asansör yapımı için mahkemeye başvurulabilir mi?

Evet. Binanın onaylı mimari projesinde asansör yeri mevcut olmakla birlikte kat malikleri yapım konusunda uzlaşı sağlayamamışsa, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi kapsamında hakimin müdahalesi talep edilebilir. Mahkeme, projenin uygulanmasına ve giderlerin arsa payı oranında paylaşılmasına hükmedebilmektedir. Bu sürecin doğru yönetilmesi ve dilekçenin usule uygun hazırlanması için alanında deneyimli bir avukatlık ofisinden destek alınması büyük önem taşır.

Binada engelli kat maliki varsa asansör yapımı daha mı kolay kararlaştırılır?

Evet, bu durum özel bir istisna oluşturmaktadır. Binada engelli kat malikinin bulunması halinde asansör yapımı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42/2 ve 42/3. maddeleri çerçevesinde değerlendirilerek faydalanma oranına göre gider paylaşımı yapılmak suretiyle gerçekleştirilebilmektedir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi bu yönde emsal kararlar vermiştir. Söz konusu istisnadan yararlanılabilmesi için hukuki sürecin bir kat mülkiyeti avukatı eşliğinde yürütülmesi önerilmektedir.

Почему необходима поддержка адвоката-специалиста?

Процесс установки лифта в многоквартирном доме, вопреки его поверхностному виду, является сложной областью, требующей одновременной оценки нескольких юридических аспектов. Решение совета собственников квартир, принятое неправильным большинством, может быть признано недействительным; даже если получено разрешение муниципалитета, лифт, установленный без письменного согласия всех владельцев, впоследствии может привести к правовому спору.

Как Адвокатское Бюро 2M Hukuk, наша команда, работающая в Стамбуле и Тузле, предоставляет своим клиентам комплексные юридические консультации в областях права собственности на помещения (кондоминиумов), споров по управлению многоквартирными домами и земельно-градостроительного права. Мы с вами на каждом этапе, от определения большинства, необходимого для принятия решения о строительстве лифта, до управления судебными процессами.

Если вы ищете адвоката в Тузле или Стамбуле, вы можете связаться с нашей опытной юридической командой по вопросам права собственности на помещения (кондоминиумов) и многоквартирных домов.

2M Hukuk Адвокатское Бюро | Стамбул – Тузла