Base Légale : Loi n° 6306 Article 3/1 | Règlement d’application Article 7/2b

« Mon bâtiment est-il résistant aux tremblements de terre ? » cette question préoccupe aujourd’hui des millions de citoyens turcs. L’évaluation des bâtiments à risque est-elle une obligation légale ou une décision laissée à la discrétion du propriétaire ? À qui incombent les frais d’évaluation, que se passe-t-il si vous ne la faites pas, et l’Administration peut-elle faire tester votre bâtiment de force ? Cet article répond à toutes ces questions avec les informations actualisées de 2026, dans le cadre de l’article 3 de la loi n° 6306 et de l’article 7/2b du Règlement d’application. (Art. L. 3/1 — Art. R. 7/2b)

L’évaluation des bâtiments à risque est-elle obligatoire ?

La réponse à cette question est à la fois « oui » et « non » — mais les deux dépendent de conditions différentes.

En termes d’obligation légale : Il n’y a pas d’obligation de faire réaliser une évaluation des risques ; cependant, il est important que les propriétaires fassent évaluer l’état de risque de leurs bâtiments dès que possible pour la sécurité des vies. En d’autres termes, le propriétaire peut faire réaliser l’évaluation de son propre gré, sans aucune contrainte ; aucune sanction légale directe n’y est attachée. (Art. L. 3/1 — Art. R. 7/2a)

En pratique, la situation est différente. Si l’Administration « demande une évaluation en accordant un délai », et que l’évaluation n’est pas réalisée dans ce délai, la Présidence ou l’Administration procède d’office à l’évaluation et recouvre les frais auprès du propriétaire. À ce stade, une obligation de fait émerge. De plus, le renforcement ou la démolition des structures dont le caractère risqué a été confirmé est une disposition impérative de la loi. (Article 3/1 de la Loi – Article 7/2b du Règlement)

En conclusion : Il n’y a aucune obligation légale de faire réaliser l’évaluation par vous-même. Cependant, si l’Administration le demande ou si elle procède d’office à l’évaluation, le processus devient inévitable et les frais sont, dans tous les cas, à la charge du propriétaire.

Qui peut initier l’évaluation ? Trois scénarios différents

1. Demande à l’initiative du propriétaire (Article 3/1 de la Loi – Article 7/2a du Règlement)

Le droit et l’initiative prioritaires appartiennent au propriétaire du bâtiment. N’importe lequel des propriétaires, sans obtenir le consentement des autres, peut faire réaliser l’évaluation en s’adressant à un organisme agréé par la Présidence. Même si le propriétaire d’un seul appartement dans un immeuble de 10 appartements dépose une demande, l’évaluation est réalisée pour l’ensemble du bâtiment.

La personne habilitée à déposer la demande est déterminée comme suit, en fonction du statut du titre de propriété :

2. Demande de l’Administration en accordant un délai (Art. 3/1 de la Loi — Art. 7/2b du Règlement)

La Présidence ou l’Administration peut demander au propriétaire de faire réaliser la constatation pour les structures qu’elle juge nécessaires, en lui accordant un délai spécifique. Si le propriétaire ne fait pas réaliser la constatation dans le délai imparti, la Présidence ou l’Administration la réalise elle-même ou la fait réaliser.

Le point critique à noter dans ce cas est le suivant : Les frais de constatation sont en tout état de cause à la charge des propriétaires et doivent être réglés dans le délai imparti.

3. Action d’office de la Présidence ou de l’Administration (Art. 3/1 de la Loi — Art. 7/2b du Règlement)

La Présidence/l’Administration peut également réaliser ou faire réaliser une constatation d’office sans accorder de délai aux propriétaires. Cela intervient généralement dans les situations d’urgence ou dans les zones où une menace publique est en jeu. En cas de tentatives d’empêcher la constatation, celle-ci est effectuée en ouvrant les portes fermées avec le soutien des forces de l’ordre. (Art. 3/1 de la Loi — Art. 7/2c du Règlement)

À qui incombent les frais de constatation ?

La Loi et le Règlement sont très clairs à ce sujet : Les frais sont dans tous les cas à la charge des propriétaires. (Art. L. 3/1 — Art. R. 7/2b)

Si le propriétaire fait réaliser

Les frais de constatation sont directement à la charge du propriétaire et sont payés à l’organisme agréé avec lequel il a contracté de sa propre volonté.

Dans les structures à plusieurs propriétaires, comme les immeubles :

Dans la copropriété : Chaque propriétaire peut faire réaliser la constatation pour sa propre partie privative ou pour l’ensemble de la structure par décision du conseil des copropriétaires. Dans le cas d’une constatation réalisée par décision du conseil des copropriétaires, les frais sont répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs quotes-parts terrain.

Pour les titres de propriété avec quote-part terrain : Bien qu’il soit de principe que le propriétaire qui initie la constatation en supporte les frais, le résultat engage tous les propriétaires.

Si la Présidence ou l’Administration le fait réaliser (Art. R. 7/2b)

Dans le cas où la constatation d’une structure à risque et les procédures de démolition sont effectuées par le Ministère ou l’Administration, les propriétaires sont responsables des frais de la procédure de constatation au prorata de leurs parts. Les frais de la constatation de la structure à risque sont payés dans un délai d’un mois suivant la notification faite à l’intéressé par le Ministère ou l’Administration.

En cas de non-paiement : Si la constatation a été effectuée ou commandée par la Présidence, sur notification de la Présidence au bureau des impôts compétent, elle est poursuivie et recouvrée par le bureau des impôts ; si elle a été effectuée ou commandée par l’Administration, elle est poursuivie et recouvrée par l’Administration conformément aux dispositions de la Loi n° 6183 sur la Procédure de Recouvrement des Créances Publiques. Cela signifie que l’État peut la recouvrer par voie d’exécution, comme une créance fiscale. (Art. 7/2b du Règlement)

Quel est le montant des frais de constatation pour l’année 2026 ?

Les frais de constatation des bâtiments à risque varient en fonction de la taille du bâtiment, du nombre d’étages et de la méthode appliquée. Voici les fourchettes approximatives selon les conditions du marché en 2026 :

Remarque : Ces chiffres sont des valeurs approximatives basées sur les données du marché. Il est recommandé d’obtenir des devis auprès de plusieurs organismes agréés pour un prix exact. Vous pouvez consulter la liste des prix unitaires du Ministère à l’adresse www.kentseldonusum.gov.tr.

Les frais de constatation ne sont pas la seule dépense obligatoire durant le processus. De plus, les coûts suivants peuvent être rencontrés :

Prélèvement de carottes (échantillons de béton) et analyse en laboratoire

Étude géotechnique (en cas de suspicion de risque lié au sol)

Travaux de relevé (mesure de la structure)

Frais de rédaction du rapport

Conséquences de ne pas faire effectuer l’évaluation

Ne pas faire réaliser l’évaluation par soi-même n’entraîne pas de sanction directe, mais les conséquences en cascade suivantes peuvent survenir :

1. L’Administration procède d’office à l’évaluation et vous facture les frais. (Art. K. 3/1 — Art. Y. 7/2b) Les évaluations non réalisées dans le délai imparti sont effectuées par la Présidence ou l’Administration. Si les frais ne sont pas payés dans un délai d’un mois à compter de la notification, une procédure d’exécution est engagée.

2. Entraver l’évaluation a des conséquences pénales. (Art. K. 3/1 — Art. Y. 7/2c) Empêcher l’équipe technique d’accéder à la structure, utiliser la menace ou la contrainte constitue un crime au sens du Code pénal turc. De plus, une entrée forcée peut être effectuée avec le soutien des forces de l’ordre, avec l’autorisation écrite de l’autorité administrative civile.

3. Le processus peut échapper à tout contrôle. (Art. K. 5/3) Si la structure est jugée risquée lors d’une évaluation effectuée d’office, le processus se déroule à toute vitesse ; une fois l’évaluation finalisée, un délai de démolition pouvant aller jusqu’à 90 jours est accordé, et le droit de recours est également exercé de facto pendant cette période.

4. La mention au registre foncier sera également opposable aux tiers. (Art. K. 3/2) Une fois la mention de structure à risque inscrite au registre foncier, même les acheteurs non informés de cette situation ne sont pas protégés. La valeur de la propriété est sérieusement affectée.

Que se passe-t-il si les propriétaires ne s’entendent pas sur le partage des frais ?

Des désaccords surviennent parfois concernant la répartition des frais de constatation dans les structures multi-propriétaires. La loi a apporté une réglementation claire à ce sujet : Les frais sont répartis proportionnellement aux parts. (Art. 3/1 du K. — Art. 7/2b du Y.)

Ainsi, dans un immeuble de 10 appartements, un propriétaire dont la quote-part foncière est de 12 % est responsable du paiement de 12 % du coût total. Des poursuites d’exécution peuvent être engagées contre les propriétaires qui refusent de partager les frais une fois le délai de paiement expiré.

Point à noter en pratique : Lors d’une constatation effectuée à la demande d’un seul propriétaire sans décision du conseil des copropriétaires, le propriétaire demandeur a le droit de réclamer la part des frais aux autres propriétaires ; cependant, cette demande peut nécessiter une procédure juridique interne distincte.

Avantages stratégiques de la réalisation d’une constatation

Bien qu’il n’y ait pas d’obligation légale, les avantages pratiques de réaliser la constatation tôt peuvent être énumérés comme suit :

Le contrôle du processus reste entre vos mains. Lorsque la constatation est initiée par votre propre demande, vous choisissez l’organisme agréé ; en revanche, pour une constatation effectuée d’office, ce choix ne vous est pas laissé.

Vous utilisez votre délai d’opposition plus efficacement. Lors d’une constatation que vous avez initiée, vous pouvez être préparé au résultat du rapport et, si nécessaire, préparer votre requête d’opposition à l’avance en obtenant un soutien professionnel.

Vous avez droit plus tôt à l’aide au loyer et autres soutiens. Il est avantageux d’initier le processus sans délai afin de bénéficier de la durée la plus longue possible de l’aide au loyer, qui commence après la finalisation de la constatation et l’accord. (Art. 5/1 du K. — Art. 16/1 du Y.)

Vous pouvez évaluer l’alternative de renforcement. Lorsque le constat est effectué tôt, vous avez plus de temps pour prouver que la structure peut être renforcée. (Art. R. 8/7)

Avertissements Pratiques

Ne faites pas réaliser de constat par une entreprise non agréée. Les rapports préparés par des personnes ou des entités non agréées par le Ministère sont entièrement invalides ; aucune annotation n’est apposée au registre foncier et le processus ne démarre pas. Avant le constat, vérifiez l’agrément sur www.kentseldonusum.gov.tr. (Art. R. 6/1)

Ne manquez pas la notification de l’Administration. La notification de la Présidence ou de l’Administration demandant un constat vous parvient par trois canaux : le procès-verbal affiché sur la structure, la notification e-Devlet, l’avis de la mairie. Ne pas prendre connaissance de cette notification à temps entraîne une perte de délai et un constat d’office. (Art. L. 3/2 — Art. R. 7/4)

Ne manquez pas le délai de paiement d’un mois. Si les frais du constat effectué par la Présidence ou l’Administration ne sont pas payés dans un délai d’un mois à compter de la notification de ces frais, des poursuites exécutoires seront engagées par l’intermédiaire de l’administration fiscale. (Art. R. 7/2b)

Décidez des frais de constatation lors de l’assemblée des copropriétaires. Si, dans les immeubles, la répartition des frais pour les constats effectués sur décision de l’assemblée des copropriétaires est préalablement documentée, cela permet d’éviter de futurs litiges.

Empêcher un constat d’office constitue un délit. Menacer l’équipe technique, refuser d’ouvrir la porte ou recourir à la force constitue un délit au sens du Code Pénal Turc (TCK) ; de plus, une entrée forcée peut être effectuée avec le soutien des forces de l’ordre. (Art. L. 3/1 — Art. R. 7/2c)

Pourquoi l’assistance d’un avocat spécialisé est-elle nécessaire ?

Bien que l’identification d’une structure à risque puisse sembler n’être « qu’une expertise technique », ses conséquences juridiques sont extrêmement graves. En tant que Cabinet d’avocats 2M Hukuk, qui suit de près les processus de transformation urbaine à Istanbul et Tuzla, nous observons ce qui suit :

Les inconnues du processus sont nombreuses et le temps est court. Qui fera l’expertise, comment les frais seront-ils partagés, que faire si le rapport conclut à un risque ? Les propriétaires non préparés à ces questions subissent des pertes de droits dans des délais courts, comme le délai de contestation de 15 jours. Un avocat en transformation urbaine planifie le processus dès le début, clarifiant quelle étape doit être prise et quand. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/5)

Le choix d’une entreprise agréée est une décision juridique. La sélection de la bonne entité agréée est cruciale pour la qualité technique du rapport et sa pertinence en cas d’éventuelles contestations. En tant qu’avocat à Tuzla, dans le cadre de nos services de conseil en transformation urbaine, nous guidons également nos clients dans ce choix.

Les litiges concernant le partage des frais peuvent être portés devant les tribunaux. Dans les structures à plusieurs propriétaires, si un propriétaire refuse de payer les frais, un processus d’exécution ou de litige commence. Avec l’aide d’un avocat en transformation urbaine à Istanbul, ces litiges peuvent être résolus avant d’être portés devant les tribunaux.

Des voies légales sont ouvertes contre la décision de constatation d’office. Contre la constatation effectuée d’office par l’Administration, il est possible de former un recours administratif ou d’intenter une action en annulation, en alléguant que la constatation a été faite en violation de la procédure. Bénéficier d’un conseil en transformation urbaine fait une grande différence pour pouvoir utiliser efficacement cette voie. (K. Md. 3/1 — K. Md. 6/9)

Le processus post-détection est également critique. Lorsqu’un rapport est jugé « risqué », une période de contestation de 15 jours commence, suivie d’un processus de démolition pouvant aller jusqu’à 90 jours, de demandes d’aide au loyer et d’accords avec les entrepreneurs. Le Cabinet d’Avocats 2M Hukuk fournit des services d’avocat en transformation urbaine tout au long de ce processus — de la contestation aux conditions d’accord, de la demande d’aide au loyer à l’action en annulation — dans tout Istanbul, en particulier dans tous les districts, notamment Tuzla.

Conclusion

Faire réaliser une évaluation de bâtiment à risque dans le cadre de l’article 3 de la Loi n° 6306 et de l’article 7/2b du Règlement n’est pas une obligation légale directe. Cependant, lorsque l’Administration en fait la demande ou procède d’office à la détection, il n’y a pas d’échappatoire à ce processus, et les frais d’évaluation sont en tout état de cause à la charge des propriétaires. Si les frais ne sont pas payés dans un délai d’un mois, une procédure d’exécution peut être engagée par l’intermédiaire de l’administration fiscale. Le principal avantage de faire réaliser l’évaluation vous-même est de pouvoir maîtriser le processus et d’exercer efficacement votre droit d’opposition. (Art. L. 3/1 — Art. R. 7/2b)

Cet article a été préparé sur la base de la Loi n° 6306 (Art. 3/1) et du Règlement d’Application (Art. 7/2b), ainsi que des sources officielles et des données publiques de la Présidence de la Transformation Urbaine en date d’avril 2026. Les frais d’évaluation varient selon les conditions du marché, et il est recommandé de consulter www.kentseldonusum.gov.tr pour des informations actualisées avant de faire une demande.