Правовое основание: Закон № 6306, Статья 3/1 | Положение о применении, Статья 7/2а

Если вы задаетесь вопросом, является ли ваше здание сейсмостойким, или если вам пришло уведомление о выявлении рискованного строения, это руководство идеально вам подходит. Выявление рискованного строения — это не просто техническая экспертиза, а критически важная административная процедура, которая напрямую затрагивает ваше право собственности, гарантию жилья и все последующие юридические процессы. В этой статье, в рамках статьи 3 Закона № 6306 и статьи 7 Положения о его применении, мы рассматриваем, кто может заказать выявление, как оно проводится, кто несет расходы, и практические моменты, на которые следует обратить внимание, с учетом актуальной информации 2026 года. (Ст. З. 3 — Ст. П. 7)

Что такое рискованное строение?

Согласно статье 2 Закона № 6306, рискованное строение — это сооружение, находящееся внутри или за пределами зоны риска, которое завершило свой экономический срок службы или, как установлено на основе научных и технических данных, несет риск обрушения или серьезного повреждения. (Ст. З. 2/d — Ст. П. 3/g)

На практике здания, подпадающие под определение рискованных строений, обычно обладают следующими характеристиками:

Были построены с нарушением действующих норм сейсмостойкости

Несущие колонны, балки или стены имеют серьезные повреждения или разрушения

Недостаточное качество бетона (низкая прочность на сжатие)

Нарушение конструктивной целостности из-за недостаточного армирования или коррозии

Завершение экономического срока службы

Важно: Не каждое старое здание автоматически считается рискованным строением. Год постройки здания сам по себе не является определяющим фактором; техническая экспертиза обязательна. (П. Ст. 7/1)

Кто может проводить оценку? Уполномоченные организации

Полномочия по определению рискованных строений предоставлены ограниченному числу учреждений и организаций. Отчеты, подготовленные нелицензированными лицами или фирмами, юридически недействительны, не могут привести к наложению обременения на земельный кадастр или к началу процесса сноса. (З. Ст. 3/1 — П. Ст. 6/1)

Учреждения и организации, уполномоченные проводить оценку рискованных строений в соответствии с Законом и Положением, следующие:

1. Управление по городской трансформации: В случаях, которые оно считает необходимыми, может проводить или заказывать оценку по собственной инициативе. (З. Ст. 3/1 — П. Ст. 7/2б)

2. Администрация (муниципалитеты и специальные провинциальные администрации): В границах муниципалитетов и прилегающих территорий уполномочены муниципалитеты, за их пределами — специальные провинциальные администрации, а в крупных городах — столичные муниципалитеты. (З. Ст. 2/б — П. Ст. 6/1)

3. Учреждения и организации, лицензированные Управлением:

Государственные учреждения и организации

Университеты

Компании, не менее 40% капитала которых принадлежит государственным учреждениям и организациям

Неправительственные организации, работающие в области сейсмостойкого строительства и защиты от землетрясений

Организации по строительному надзору и лаборатории, получившие разрешение от Министерства в соответствии с Законом № 4708

Учреждения и организации в области гражданского, геологического и геофизического проектирования, зарегистрировавшие свои офисы в соответствии с Законом TMMOB № 6235 (Полож., ст. 6/1)

Критическое предупреждение: Индивидуальные инженеры, муниципалитеты, университеты или профессиональные палаты могут проводить определение рискованных строений только в случае наличия лицензии от Управления. Определение, проведенное без лицензии является юридически недействительным. Перед проведением определения обязательно подтвердите наличие лицензии Управления у организации по адресу www.kentseldonusum.gov.tr. (Полож., ст. 6/1)

Кто может инициировать определение? Право на подачу заявления

Право инициировать определение рискованного строения в первую очередь предоставлено владельцу строения. Арендаторы или другие правообладатели не имеют права подавать такой запрос самостоятельно. (Закон, ст. 3/1 — Полож., ст. 7/2а)

Владельцем или законным представителем

Граждане могут заказать определение рискованности своих строений за свой счет, обратившись через одного из владельцев или его законного представителя в организации и учреждения, лицензированные Управлением. Одновременное обращение всех владельцев здания не является обязательным; достаточно обращения одного владельца. (Закон, ст. 3/1 — Полож., ст. 7/2а)

Лицо, подающее заявление, меняется в зависимости от статуса собственности:

В строениях с долевой собственностью или кондоминиумом: Заявление подает владелец соответствующей самостоятельной части.

В свидетельствах о долевом участии в земельном участке (где не установлено право сервитута на этаж): Подает заявление владелец доли земельного участка, являющийся собственником фактически существующего на участке строения.

Если строение принадлежит другому лицу, отличному от владельца участка, и это указано в земельной книге: Обследование проводится стороной, в пользу которой существует пометка. (П. Ст. 7/2а)

Самостоятельно Президиумом или Администрацией

Президиум/Администрация может проводить обследование рискованных строений самостоятельно, а также требовать его проведения от собственников или их законных представителей, предоставив для этого срок. Если собственники не проведут обследование в установленный срок, обследования будут проведены или заказаны Президиумом или Администрацией. (З. Ст. 3/1 — П. Ст. 7/2б)

В этом случае расходы по-прежнему несут собственники; Президиум или Администрация будет взыскивать понесенные расходы с собственников пропорционально их долям в соответствии с Законом № 6183. (П. Ст. 7/2б)

Последствия препятствования обследованию

В случае препятствования проведению обследования рискованного строения; По требованию Президиума/Администрации, на основании письменного разрешения, выданного главой гражданской администрации, обследование проводится/заказывается самостоятельно путем открытия или принуждения к открытию закрытых дверей/помещений с помощью достаточных сил правопорядка. В отношении лиц, препятствующих обследованию, также подается уголовное заявление в Генеральную прокуратуру в соответствии с соответствующими положениями Уголовного кодекса Турции. (З. Ст. 3/1 — П. Ст. 7/2в)

К каким строениям не применяется обследование рискованных строений?

Регламент также четко определяет строения, исключенные из области обследования. Следующие строения не могут быть предметом обследования рискованных строений: (П. Ст. 7/1)

Строения, находящиеся в стадии строительства и еще не заселенные

Ветхие или строения, структурная целостность которых нарушена по статическим причинам или по какой-либо иной причине

Оценка применяется только к строениям, обладающим следующими характеристиками: пригодным для самостоятельного использования, крытым, доступным для людей; строениям, используемым для проживания, работы, развлечений, отдыха или поклонения, а также строениям, служащим для защиты животных и имущества. (Ст. 7/1)

Как происходит процесс определения шаг за шагом?

Шаг 1: Обращение в лицензированную организацию

Владелец или законный представитель обращается в организацию, лицензированную Президиумом. Запрос на определение производится через электронную программную систему. При подаче заявления обычно требуются следующие документы: (Ст. 7/2a)

Ксерокопия удостоверения личности

Документ о праве собственности (актуальная запись в кадастре с обременениями)

Выписка из кадастра на все отдельные секции

Декларация о недвижимости (здании)

Документ о нумерации (определении адреса)

Документ об отсутствии разрешения на строительство или проекта по укреплению

Шаг 2: Технический осмотр на месте

Лицензированная организация после подачи заявления проводит технический осмотр объекта. В рамках осмотра выполняются следующие действия:

Наблюдение за несущей системой здания

Измерение прочности на сжатие путем взятия керна (цилиндрического образца) из бетона

Определение арматуры (толщина и состояние коррозии стальных стержней)

Работы по обмеру (обмеры здания)

Дополнительный анализ, если требуется исследование грунта

Выявление осуществляется в соответствии с Принципами выявления аварийных строений, изложенными в Приложении-2 Положения, и с использованием электронного программного обеспечения, разработанного Президентством (Ведомством). (Ст. 7/1 Положения)

Шаг 3: Составление отчета и представление его в администрацию

После завершения выявления лицензированной организацией составляется Отчет о выявлении аварийного строения, который отправляется в Управление городской трансформации или, если полномочия были делегированы, в муниципалитет через систему электронного программного обеспечения. В отчете обязательно должны быть указаны адрес и код здания, являющегося предметом выявления, в Национальной базе данных адресов. (Ст. 7/4 Положения)

Шаг 4: Рассмотрение отчета и отметка в земельной книге

Управление или муниципалитет рассматривает отчет. В случае выявления недостатков отчет возвращается лицензированной организации для исправления. В случае отсутствия недостатков не позднее 10 рабочих дней направляется уведомление в управление земельного кадастра, и в раздел заявлений кадастровой книги вносится отметка «аварийное строение». (Ст. 3/2 Закона — Ст. 7/4 Положения)

Шаг 5: Уведомление владельца

Протокол, содержащий информацию о выявлении, выполняется по трем каналам одновременно: (Ст. 3/2 Закона — Ст. 7/4 Положения)

Протокол лично вывешивается на строении

Владельцы уведомляются через Портал электронного правительства (e-Devlet)

Объявляется в соответствующем мухтарстве (местной администрации) на 15 дней

В последний день объявления мухтарства считается, что уведомление было доставлено всем владельцам вещных и личных прав. Здания также объявляются на веб-сайте Президиума в течение 15 дней. С этой даты начинает течь 15-дневный срок для подачи возражений. (Ст. 7/4-5 Регламента)

Принцип одного отчета для каждого здания

Статья 7/3 Регламента предусматривает, что для каждого здания может быть составлен только один отчет об определении рискованного здания. Исключения следующие: (Ст. 7/3 Регламента)

Если требуется составить новый отчет на основании возражения или судебного решения

Если установлено, что отчет был составлен с нарушением действительности

Если произошло конкретное событие, не связанное с преднамеренным вмешательством, которое может повлиять на рисковое состояние здания

Лицензированные организации обязаны проверять через электронную программную систему, был ли ранее составлен отчет для данного здания, прежде чем создавать его запись. (Ст. 7/3 Регламента)

Внимание: Если после создания записи здания в течение 2 месяцев не будет проведена экспертиза, по требованию любого из собственников, или если она не будет проведена в течение 6 месяцев, по инициативе Президиума, запись удаляется из электронной системы. (Ст. 7/3 Регламента)

Кто несет расходы по определению?

Расходы на определение рискованных зданий несут собственники. В случае проведения определения рискованного здания и сноса Президиумом или Администрацией, собственники несут ответственность за расходы на определение пропорционально своим долям. (Ст. 3/1 Закона — Ст. 7/2б Регламента)

Уведомление о расходах направляется Президиумом или Администрацией, и оплата должна быть произведена в течение 1 месяца после уведомления. Расходы, не оплаченные в срок, взыскиваются в соответствии с положениями Закона № 6183. (Ст. 7/2b Правил применения)

Стоимость экспертизы на 2026 год (ориентировочно)

Стоимость выявления рискованных строений варьируется в зависимости от размера здания, количества этажей и применяемого метода. Ориентировочные диапазоны цен на рынке следующие:

Примечание: Эти цифры могут меняться в зависимости от рыночных условий. Для получения точной цены рекомендуется запросить предложения у нескольких лицензированных организаций. Список единичных расценок Министерства можно найти на сайте www.kentseldonusum.gov.tr. (Ст. 7/2b Правил применения)

Результаты отчета: Опасно или безопасно?

После завершения технической экспертизы возможен один из двух результатов:

Безопасно: Строение не признается рискованным; в запись в кадастре не вносится отметка, и процесс завершается.

Рискованное: Здание регистрируется в земельном кадастре как «рискованное строение». Это примечание также действительно в отношении третьих лиц и становится видимым при операциях купли-продажи и передачи недвижимости. Владельцам с момента получения уведомления предоставляется 15-дневный срок для обжалования. Если возражение не подано или отклонено, решение становится окончательным, и начинается процесс сноса. (K. Md. 3/1-2 — Y. Md. 7/4-5)

Как подать возражение против определения рискованного строения?

Владелец или законный представитель может подать возражение против результатов определения в Управление городской трансформации или, если полномочия были переданы, в муниципалитет в течение 15 дней с последнего дня объявления старосты, подав заявление. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/5)

Важно: Право на возражение принадлежит только владельцу строения и его законному представителю. Возражение только одного из владельцев влечет последствия для всего строения; участие других владельцев в возражении не является обязательным. Возражения, поданные вне установленного срока, а также возражения лиц, не являющихся владельцами, не рассматриваются. (Y. Md. 7/5)

Возражения рассматриваются технической комиссией из 7 человек, состоящей из 4 преподавателей университета и 3 технических сотрудников Министерства/Президиума. Комиссия, независимо от обоснования в заявлении о возражении, изучает все технические элементы отчета и, при необходимости, посещает строение на месте. Решение технической комиссии является окончательным. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 9-10)

Вариант усиления: Обязательно ли сносить?

Даже если факт наличия рискованного строения установлен, снос не является обязательным. Здание может быть усилено, если в течение срока, предоставленного владельцам, будут соблюдены следующие условия: (Ст. 8/7 Постановления)

Установление экспертной организацией технической возможности усиления

Получение письменного согласия 4/5 владельцев квартир в соответствии со статьей 19/2 Закона о кондоминиумах

Подготовка проекта усиления и получение разрешения

Завершение работ по усилению в срок, указанный в разрешении

После завершения усиления для снятия отметки о рискованном строении в кадастровой записи обращаются в Управление городского преобразования. (Ст. 8/7 Постановления)

Особое правило для строений, являющихся культурными ценностями

Выявление рискованных строений, подпадающих под действие Закона № 2863 об охране культурных и природных ценностей, может быть произведено только по запросу владельцев строения. После окончательного определения уведомление направляется в соответствующий Региональный совет по охране культурных ценностей, и порядок действий определяется в соответствии с решением совета. (Ст. 7/8 Постановления)

Запрос о выявлении рискованного строения через e-Devlet

Вы можете проверить, является ли ваше здание предметом выявления рискованного строения, через портал e-Devlet. Для этого вы можете ввести «Riskli Yapı Tespiti» (Выявление рискованного строения) в строку поиска e-Devlet, чтобы перейти на соответствующую страницу. Кроме того, вы можете получить доступ к списку лицензированных организаций и объявлениям о рискованных строениях в вашем регионе через официальный веб-сайт Управления городского преобразования www.kentseldonusum.gov.tr.

Практические предупреждения: Частые ошибки в процессе

Не заказывайте проверку у нелицензированных компаний. Отчеты, составленные лицами или фирмами без лицензии Министерства, полностью недействительны. Это приводит как к потере прав, так и к потере времени. (Ст. П. 6/1)

Внимательно следите за каналами уведомлений. Уведомление считается доставленным в последний день объявления мухтарства. Отсутствие просмотра уведомления в e-Devlet не защищает вас; 15-дневный срок для подачи возражения начинается с этой даты. (Ст. З. 3/2 — Ст. П. 7/4)

Не пропустите срок подачи возражения. 15-дневный срок подачи возражения является пресекательным. Возражения, поданные после истечения срока, не принимаются к рассмотрению. (Ст. П. 7/5)

Своевременно оплачивайте расходы. Если срок оплаты в 1 месяц будет пропущен при проверках, проведенных Председательством или Администрацией, может быть инициировано исполнительное производство в рамках Закона № 6183. (Ст. П. 7/2b)

Знайте принцип: одно строение — один отчет. Невозможно запросить более одного отчета для одного и того же строения; однако повторная проверка может быть проведена путем подачи возражения. (Ст. П. 7/3)

Препятствование проверке является преступлением. Препятствование доступу технической группы к строению влечет за собой подачу заявления о преступлении в рамках Уголовного кодекса Турции, и администрация также имеет право на принудительный вход при поддержке правоохранительных органов. (Ст. З. 3/1 — Ст. П. 7/2c)

Заключение

В рамках статьи 3 Закона № 6306 и статьи 7 Регламента по его применению, определение рискованных строений — это многоуровневый процесс, который в первую очередь оставлен на усмотрение собственника, но при необходимости может быть инициирован Председательством и Администрацией. Определение могут проводить только организации, лицензированные Министерством; расходы, как правило, несут собственники. Против решения об определении имеется 15-дневное право на возражение, которое рассматривается технической комиссией из 7 человек. Хотя опция усиления также доступна, для этого необходимо выполнить определенные технические и юридические условия. (Ст. З. 3/1 — Ст. Р. 7)

Правильное управление процессом с самого начала имеет большое значение как для предотвращения потери прав, так и для защиты от ненужных сносов и расходов. Получение поддержки от юридического консультанта до определения или на стадии возражения облегчит здоровое управление этим процессом.

Эта статья подготовлена на основе Закона № 6306 (Ст. 3/1) и Регламента по его применению (Ст. 7/2a), а также официальных источников и открытых данных Управления по городской трансформации по состоянию на апрель 2026 года. Стоимость определения варьируется в зависимости от рыночных условий, и перед подачей заявления рекомендуется ознакомиться с актуальной информацией на сайте www.kentseldonusum.gov.tr.

Почему необходима поддержка эксперта-юриста?

Процесс оспаривания определения рискованных строений, хотя на первый взгляд может показаться лишь вопросом подачи заявления, на самом деле является крайне техническим и юридическим процессом. Самая распространенная проблема, с которой сталкиваются граждане в Стамбуле, Тузле и окрестностях в этом процессе, это подача необоснованных возражений или упущение 15-дневного срока по незнанию.

В качестве Адвокатского бюро 2M Hukuk, в процессе оказания консультационных услуг в области права городского преобразования по всему Стамбулу, особенно в Тузле, мы наблюдаем следующее:

Это процесс, требующий совместного применения технических и юридических знаний. Апелляционная жалоба, которая будет представлена техническому комитету, должна объединять инженерные вопросы, такие как процедура отбора керна, анализ несущих систем и соответствие нормативным актам, с юридическим языком. Адвокат по городской реконструкции может построить этот технико-юридический мост, работая в координации со строительными инженерами. (Ст. 10/7 Регламента)

Управление сроками имеет решающее значение. 15-дневный срок для административной апелляции и следующий за ним 30-дневный срок для подачи иска об отмене — это последовательные и чрезвычайно короткие сроки. Владелец, получивший уведомление о рискованном строении в Тузле или любом другом районе Стамбула, должен незамедлительно обратиться к адвокату по городской реконструкции.

Для принятия решения о приостановлении исполнения необходимо действовать быстро. Запрос на приостановление исполнения (YD), который должен быть сделан одновременно с иском об отмене, может быть отклонен судом, если он будет подан с нарушением процедуры или несвоевременно. Эта ситуация создает условия для сноса здания во время рассмотрения дела.

Процессом согласования также необходимо управлять стратегически. Даже если апелляция окажется безуспешной, поддержка опытного стамбульского адвоката по городской реконструкции значительно поможет получить максимальную выгоду от таких прав, как помощь с арендой, временное жилье и помощь в строительстве, до сноса здания. (Ст. 5/1 Закона — Ст. 16/1 Регламента)

Наша Юридическая фирма «2M Hukuk», осуществляющая деятельность в качестве адвоката по делам Тузлы, предоставляет услуги по вопросам оспаривания статуса рискованных строений, исков об отмене, требований о приостановлении исполнения и консультирования по вопросам городской трансформации в рамках Закона № 6306. Получив своевременную и правильную консультацию по вопросам городской трансформации с самого начала процесса, вы сможете предотвратить потерю прав как в техническом, так и в юридическом аспектах.