1. Общее правило и условие единогласия при сдаче в аренду общих зон  

Согласно статье 45 Закона № 634 о кондоминиумах (ЗКМ), такие важные управленческие вопросы, как сдача в аренду общих мест основного недвижимого имущества, возможны только на основании «решения, принятого единогласно всеми собственниками квартир». В решениях Кассационного суда подчеркивается, что для действительности операции по сдаче в аренду общих зон, таких как кладовка в многоквартирном доме, убежище, парковка, крыша, внешняя стена или квартира консьержа, необходимо принятие единогласного решения на собрании собственников квартир, и что решения, принятые правлением или простым большинством, юридически недействительны, что и подчеркивается.

20-я Палата по гражданским делам Кассационного суда, дата 16.11.2017, Дело № 2017/4066, Решение № 2017/9508 : Для сдачи в аренду общих мест, таких как офисы управляющей компании в цокольном этаже, требуется единогласие собственников квартир. Сдача в аренду общих зон по решению правления или собрания собственников квартир (без единогласия) невозможна.

Апелляционный суд, 20-я Гражданская палата, дата 25.06.2019, Дело № 2019/2193, Решение № 2019/4422 : Для сдачи в аренду общих помещений требуется единогласное согласие всех собственников квартир; положения плана управления, противоречащие этому, недействительны.

Апелляционный суд, 18-я Гражданская палата, дата 24.10.2013, Дело № 2013/10734, Решение № 2013/14057 : Сдача в аренду гаражей, являющихся общей территорией комплекса, требует единогласного решения в соответствии со статьей 45 Закона о кондоминиумах (KMK). Решение вышестоящего совета, не содержащее единогласного согласия, является недействительным.

Апелляционный суд, 5-я Гражданская палата, дата 18.03.2025, Дело № 2024/3238, Решение № 2025/3635 : Для сдачи в аренду с целью установки банкомата в саду комплекса необходимо наличие решения, принятого единогласным согласием всех собственников квартир.

2. Аренда убежищ и их использование не по назначению

 Убежища, согласно статье 4 Закона о кондоминиумах (KMK), считаются «абсолютно общими помещениями», и в соответствии с положениями специального законодательства их сдача в аренду и использование не по назначению связаны со строгими условиями.

Регламент убежищ и общественный порядок: В соответствии со статьей 13 Регламента убежищ, убежища не могут быть проданы, сданы в аренду, переданы или использованы не по назначению в качестве независимых объектов. Статья 14 Регламента регулирует, что в мирное время, с единогласного решения совета собственников квартир и с разрешения местного административного органа, убежища могут быть использованы для других целей, при условии сохранения их функции убежища (Апелляционный суд, Главная юридическая палата, дата 07.12.2011, Дело № 2011/563, Решение № 2011/733 ).

Запрет на аренду: Согласно решениям 20-й Гражданской палаты Верховного суда от 21.02.2019 (Д. 2017/9217, Р. 2019/1200 ) и от 11.12.2019 (Д. 2017/7096, Р. 2019/7362 ); сдача в аренду общих помещений специального назначения, таких как убежища, невозможна даже при единогласном решении, пока не будет отменено их целевое назначение.

6-я Палата Государственного совета, дата 18.03.1996, Д. 1995/4999, Р. 1996/1273 : Переоборудование для использования убежищ не по назначению не было признано возможным, даже если все владельцы квартир дали свое согласие.

3. Кладовая в многоквартирном доме и другие помещения специального назначения 

Такие помещения, как кладовая, котельная, шахта лифта, относятся к категории «общих помещений специального назначения». Для сдачи этих помещений в аренду недостаточно лишь единогласного решения, но также может потребоваться изменение архитектурного проекта.

5-я Гражданская палата Верховного суда, дата 25.11.2020, Д. 2020/7809, Р. 2020/10390 : Использование или сдача в аренду помещений специального назначения, таких как квартира консьержа или энергетическая комната, невозможны без изменения их назначения путем внесения изменений в архитектурный проект решением, принятым единогласно.

5-я Гражданская палата Верховного суда, дата 26.05.2021, Д. 2021/2974, Р. 2021/7722 : Сдача в аренду или выделение одному из собственников квартир таких помещений, как убежище или котельная, без изменения их назначения проектом переоборудования, невозможна.

4. Ограничения Плана управления и Решений Совета

 Даже если в плане управления есть положения, уполномочивающие администрацию сдавать в аренду общие места, эти положения не могут отменять императивное требование единогласия (ст. 45) Закона о кондоминиумах (KMK).

20-я Палата по гражданским делам Кассационного суда, дата 07.05.2019, № дела E. 2018/6662, № решения K. 2019/3198 : Решения о передаче управления общими зонами администрации или третьему лицу противоречат законодательству, если не достигнуто единогласие.

18-я Палата по гражданским делам Кассационного суда, дата 23.03.2009, № дела E. 2008/11529, № решения K. 2009/2967 : Сдача в аренду части парковки и использование её в качестве холодильного склада без решения об аренде была признана незаконной.

5. Вторичные источники и дополнительный контекст 

Следующие пункты были рассмотрены как вторичные источники в предоставленных исследовательских заметках:

Вторичный источник (Кассационный суд, 5-я Палата, 14.10.2025, № дела E. 2025/3347, № решения K. 2025/12812 ): Было подчеркнуто, что такие помещения, как убежища, водохранилища и склады, не могут быть исключительно выделены конкретному владельцу квартиры по плану управления, и что убежище, будучи местом специального назначения, не может быть выделено для использования несколькими независимыми секциями.

Вторичный источник (Пленум Кассационного суда, 27.06.2012, № дела E. 2012/102, № решения K. 2012/424 ): В то время как для использования общих зон, таких как сады, которые не считаются «распорядительными сделками или важными управленческими делами» (например, размещение столов, стульев), может быть достаточно письменного согласия 4/5; было проиллюстрировано, что для таких операций, как аренда, требуется единогласие в соответствии со статьей 45 Закона о кондоминиумах (KMK).

Вторичный источник (Госсовет 6-й палаты, 21.05.2021, E. 2019/19379, K. 2021/6603 ): С точки зрения градостроительного законодательства было указано, что общие помещения в подвальных этажах (комната управления, социальные помещения) должны быть «предназначены исключительно для использования жильцами здания и не иметь коммерческой цели», и что эта ситуация может ограничивать аренду.

Вторичный источник (Верховный суд 20-й Гражданской палаты, 17.04.2019, E. 2018/5687, K. 2019/2712 ): Было заявлено, что даже при наличии полномочий на аренду в плане управления, если совершенная операция препятствует использованию другими собственниками, это может стать предметом иска о «прекращении вмешательства» и «восстановлении в прежнее состояние».

Вывод: Для того чтобы сдать в аренду кладовку в квартире, убежище или другие общие помещения, как правило, требуется решение всех собственников этажей единогласным голосованием. В местах, предназначенных для особых целей, таких как убежища и квартиры консьержа, помимо единогласия, требуются дополнительные условия, такие как изменение архитектурного проекта и, в случае убежищ, разрешение местного органа власти. Решения об аренде, принятые правлением или собранием собственников этажей большинством голосов, недействительны согласно статье 45 Закона о кондоминиумах.

Часто задаваемые вопросы

Apartman ortak alanları kiraya verilebilir mi?

Evet, ancak bu işlem sıradan bir karar değildir. Ortak alanların kiraya verilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar alması gerekir.

Oyçokluğu ile alınan kiralama kararı geçerli midir?

Hayır. Yönetim veya kat malikleri kurulunun oyçokluğu ile aldığı kiralama kararları hukuken geçersiz sayılır.

Sığınak veya depo gibi alanlar kiraya verilebilir mi?

Bu tür alanlar özel amaca tahsisli ortak yerlerdir. Sığınaklar çoğu durumda kiraya verilemez; depo gibi alanlarda ise hem oybirliği hem de proje değişikliği gerekebilir.

Yönetim planında yetki varsa kiralama yapılabilir mi?

Hayır. Yönetim planında yönetime kiralama yetkisi verilmiş olsa bile, bu durum kanundaki oybirliği şartını ortadan kaldırmaz.

Почему необходима поддержка юриста-специалиста?

Сдача в аренду общих помещений — это не простое управленческое решение, а важная юридическая операция, непосредственно затрагивающая право собственности. В этом процессе;

Правильность соблюдения условия единогласия,

Является ли помещение «общим помещением» или «специально отведенным помещением»,

Соответствие архитектурному проекту и градостроительному законодательству,

Риск отмены принятых решений,

Такие критические вопросы, как иски о прекращении вмешательства, которые могут быть поданы другими собственниками этажей, имеют большое значение.

Неправильно принятое решение может привести к признанию заключенного договора аренды недействительным и серьезным юридическим спорам. Поэтому получение поддержки адвоката в Стамбуле или адвоката в Тузле с самого начала процесса предотвращает потерю прав.

Сотрудничество с адвокатским бюро 2M Hukuk, имеющим опыт в этой области, обеспечивает юридически корректное и безопасное ведение процесса как для владельцев квартир, так и для администрации.