Voie de la résiliation administrative dans le cadre de l’article 6/14 de la loi n° 6306 et de l’article 13/11 du Règlement d’application

Le paragraphe (14) de l’article 6 de la loi n° 6306 est une disposition spéciale qui permet que les contrats de construction signés entre les propriétaires et les entrepreneurs dans le cadre des applications de rénovation urbaine soient considérés comme résiliés d’office par l’application d’une procédure administrative, sous certaines conditions. Cette disposition diffère du mécanisme classique de résiliation du droit privé. Ici, le contrat n’est pas résilié uniquement par la déclaration de volonté unilatérale de l’une des parties ; mais est considéré comme résilié d’office en vertu de la loi (Art. 6/14 de la Loi) dès la réalisation des conditions matérielles prévues par la loi, la décision de résiliation par la majorité des propriétaires, la saisine de l’administration compétente, l’établissement et l’examen par l’administration, l’octroi d’un délai et d’une mise en demeure à l’entrepreneur, et la détermination de la persistance des conditions lors du contrôle final. Par conséquent, bien que cette institution concerne un contrat de droit privé, il s’agit d’un mécanisme juridique de nature hybride, fonctionnant à travers le processus d’établissement et de mise en demeure de l’administration.

L’objectif de ce système est d’éviter que les propriétaires soient laissés dans l’incertitude face à l’entrepreneur pendant le processus de transformation urbaine, notamment en cas de non-démarrage des travaux de construction ou de leur stagnation, d’éliminer les comportements de l’entrepreneur qui bloquent le projet et de relancer la transformation. La disposition du règlement concrétise également cet objectif ; en détaillant non seulement les motifs de résiliation, mais aussi la manière de déposer la demande, les documents à soumettre, l’ordre d’examen par l’administration, le délai à accorder à l’entrepreneur à chaque étape et les conséquences juridiques de la résiliation (Art. 13/11-a, b, c, ç, d, e, f, g, ğ du Règlement).

1. Nature juridique de la procédure de résiliation administrative

Après qu’il a été stipulé dans le texte de loi que « la résiliation des contrats conclus peut être décidée par la majorité absolue des propriétaires en proportion de leurs parts« , il a été réglementé qu’il sera fait appel à la Présidence suite à cette décision, que la Présidence procédera à une constatation, qu’un délai de trente jours sera accordé à l’entrepreneur et qu’en cas de non-début ou de non-poursuite des travaux malgré cette mise en demeure, les contrats « seront considérés comme résiliés d’office » (Loi art. 6/14). Cette formulation est très importante. Car ici, la résiliation n’est pas une opération achevée par la volonté directe des propriétaires en vertu du droit privé ; la majorité des propriétaires ne fait que déclencher le processus. Le résultat principal naît automatiquement après la constatation et la mise en demeure de l’administration, lorsque les conditions prévues par la loi sont remplies. Par conséquent, cette voie peut être techniquement qualifiée de « mécanisme de résiliation légale sous contrôle administratif ».

À cet égard, le système en question se distingue des dispositions de résiliation ou de rétractation pour cause de défaillance prévues par le Code des obligations turc. En effet, dans le Code des obligations turc, la partie contractante notifie le plus souvent la partie adverse et déclare la résiliation de sa propre volonté ; tandis qu’ici, la constatation, l’examen et, enfin, la mise en demeure de l’administration revêtent une importance constitutive. Ce point est également davantage précisé dans le Règlement ; la conformité de la demande aux conditions formelles et matérielles est d’abord vérifiée, puis des informations et documents écrits sont requis de l’entrepreneur, suivis d’une inspection sur le terrain et de correspondances institutionnelles, enfin une mise en demeure est délivrée et après trente jours, un nouveau contrôle local est effectué, aboutissant à la constatation finale qui produit l’effet (Règlement art. 13/11-d, e).

2. Deux causes fondamentales de résiliation prévues à l’article 6/14 de la loi

Le législateur a prévu pour la résiliation administrative deux motifs matériels distincts. Premièrement, après qu’un accord ait été atteint à l’unanimité ou qu’une décision ait été prise à la majorité absolue des actionnaires proportionnellement à leurs parts, la construction de la nouvelle structure n’a pas été commencée dans un délai d’un an pour des raisons imputables à l’entrepreneur (Article 6/14 de la Loi). Deuxièmement, les travaux de construction ont été arrêtés à un certain niveau et les activités de construction n’ont pas repris avec l’équipe et l’équipement nécessaires pour achever le projet pendant au moins six mois (Article 6/14 de la Loi). Ainsi, le premier cas est celui du non-commencement, tandis que le second cas est celui de l’abandon partiel ou de la poursuite insuffisante..

Le Règlement s’efforce de résoudre les problèmes de preuve dans la pratique en détaillant ces deux raisons. Ainsi, pour la première raison, il ne suffit pas de dire seulement « n’a pas été commencé dans un délai d’un an » ; de plus, si les titulaires de droits devaient exécuter des prestations avant le début des travaux de construction, celles-ci doivent avoir été exécutées, l’absence d’une décision de justice, d’une décision administrative, d’une pratique administrative ou d’une justification valable similaire qui empêcherait le début des travaux de construction et le fait que le non-démarrage provienne réellement de l’entrepreneur (Règlement art. 13/11-a-1). Pour la deuxième raison, il doit être établi que les travaux ont été arrêtés et n’ont pas repris avec un niveau d’équipement et de personnel suffisant pour achever le projet depuis au moins six mois ; cela doit être démontré par les constatations, procès-verbaux et registres de l’administration concernée, les registres du système de contrôle des bâtiments, des photographies, des images satellites et des documents et informations similaires (Règlement art. 13/11-a-2). Ainsi, le règlement ne recherche pas une allégation de retard abstraite, mais une situation de retard ou d’arrêt étayée par des données objectives.

3. Signification de l’élément « raisons imputables à l’entrepreneur »

Le législateur n’a pas lié la résiliation à tout type de retard ; il a expressément stipulé que le retard ou l’arrêt doit provenir de l’entrepreneur (Loi art. 6/14). Par conséquent, s’il existe des obstacles externes tels que le non-respect par les propriétaires de leurs obligations, l’impossibilité de finaliser les procédures de permis en raison de documents manquants de la part des propriétaires, l’arrêt de l’exécution par décision de justice, la suspension de la procédure par la municipalité, l’annulation de l’application du plan d’urbanisme, les interventions des propriétaires entraînant un procès-verbal de suspension des travaux ou des obstacles similaires ; il ne devrait pas être possible de procéder à une résiliation administrative simplement parce que le délai est écoulé. Le Règlement le confirme également explicitement ; il exige en outre qu’il n’y ait pas de décision judiciaire, de décision administrative, de pratique administrative ou de justification valable similaire empêchant le début des travaux de construction (Règlement art. 13/11-a-1).

Dans ce contexte, la notion de « cause imputable à l’entrepreneur » ne doit pas être comprise comme un concept étroitement limité au comportement fautif. Des raisons relevant du domaine de l’entrepreneur, telles que l’incapacité à assurer le financement, à mettre en place une organisation, à envoyer une équipe et de l’équipement, à ne pas effectuer les préparatifs techniques, à ne pas mener les processus de permis ou de projet dans la mesure où il s’est engagé, à abandonner physiquement le site, ou à suspendre les travaux de construction pour des raisons économiques ou commerciales, sont également considérées dans ce cadre. En revanche, s’il existe des obstacles objectifs dont l’entrepreneur n’est pas responsable, les conditions du régime de résiliation administrative ne seront pas remplies. La prévision du Règlement, qui impose une correspondance avec les institutions pertinentes telles que les municipalités et les institutions de sécurité sociale pendant l’examen, vise précisément à établir de manière saine cette causalité de la faute et de la raison (Règlement art. 13/11-d).

4. Comment est calculé le début de la période d’un an

L’un des problèmes les plus critiques dans la pratique est la date à partir de laquelle le critère de « non-démarrage dans un délai d’un an » sera calculé. Le Règlement l’a détaillé (Règlement art. 13/11-b). Ainsi, dans les cas où un accord est conclu avec tous les propriétaires, la date du contrat signé avec le dernier propriétaire ayant conclu un accord est prise comme base ; toutefois, si cette date est antérieure à la finalisation de la détermination de la structure à risque ou à la procédure de détermination de la zone de structure à risque / de réserve, la date de début n’est pas la date du contrat, mais la date à laquelle la détermination de la structure à risque a été finalisée ou la zone a été déterminée. Si la date du contrat signé avec le dernier propriétaire ayant conclu un accord est postérieure à ces procédures, la date de début est celle du dernier contrat. Dans les cas où une décision est prise à la majorité simple des copropriétaires proportionnellement à leurs parts, le début de la période d’un an est la date de la décision à la majorité simple (Règlement art. 13/11-b).

Cette réglementation montre que le législateur et le rédacteur du règlement se basent sur le moment où l’obligation de commencer les travaux de construction devient effectivement exigible. En effet, certains contrats conclus avant la finalisation de la détermination de la structure à risque ou la délimitation légale de la zone peuvent ne pas encore avoir créé le cadre juridique permettant le démarrage effectif de la mise en œuvre. Pour cette raison, le début de la période n’est pas la seule date du contrat, mais est évalué en conjonction avec le moment où la mise en œuvre de la transformation devient légalement effective. Ainsi, il a été voulu d’éviter à la fois un démarrage précoce de la période au détriment de l’entrepreneur et la création d’une période indéfinie au détriment des propriétaires (Règlement art. 13/11-b).

5. Critère d’arrêt de six mois et d’activité insuffisante

Quant au deuxième motif de résiliation, une activité limitée sur le chantier ne signifie pas que les travaux sont réellement exécutés. La loi a adopté le critère de « l’absence de poursuite des activités de construction avec un niveau d’équipe et d’équipement suffisant pour achever le projet » (Loi art. 6/14). Cette expression indique que les activités symboliques ou de façade ne sont pas suffisantes. Le Règlement, dans la même optique, exige que l’état d’arrêt et l’absence de niveau suffisant depuis six mois soient prouvés par les registres de l’administration, le système de contrôle de la construction, des photographies, des images satellites et des preuves similaires (Règlement art. 13/11-a-2).

Le critère ici est plus fonctionnel que quantitatif. Autrement dit, il ne s’agit pas de savoir s’il y a trois ouvriers sur le site, mais si l’équipe et l’équipement existants ont la capacité de mener à bien le projet de manière raisonnable. Le fait que le Règlement stipule clairement que cette appréciation relève de la Direction ou de l’Administration en charge de l’examen en est la conséquence (Règlement art. 13/11-e). Cependant, ce pouvoir d’appréciation n’est pas illimité ; il doit être étayé par des données concrètes, des procès-verbaux, des observations techniques et les registres de l’institution. Dans le cas contraire, l’acte administratif pourrait être jugé illégal lors d’un contrôle judiciaire.

6. Majorité des propriétaires requise pour la décision de résiliation

La loi a jugé suffisant qu’une décision soit prise par la majorité simple des propriétaires en proportion de leurs parts pour que la volonté de résiliation se manifeste (Loi art. 6/14). Le Règlement, réitérant la même majorité, stipule que la décision de résiliation n’est soumise à aucune condition de forme (Règlement art. 13/11-c). Le point à noter ici est que la majorité est déterminée non pas par le nombre de personnes, mais par la proportion des parts. Pour cette raison, un petit nombre de propriétaires peut obtenir la majorité avec une proportion de parts plus élevée ; inversement, un grand nombre de propriétaires pourrait ne pas atteindre la majorité avec une faible proportion de parts.

Le règlement, bien qu’il n’exige pas de formalité spécifique, a énuméré de manière exemplative les moyens de preuve. Ainsi, des documents tels qu’un procès-verbal de décision signé par les propriétaires ayant convenu, une demande de résiliation soumise par la seule majorité des propriétaires, ou des exemples de contrats ou de procurations attestant que la seule majorité des propriétaires a conclu un accord avec un autre entrepreneur, peuvent être utilisés pour prouver la volonté de résiliation (Règlement article 13/11-c). Cette disposition montre qu’en pratique, aucune exigence notariée ni procédure de réunion spéciale n’est requise ; mais que la volonté de la majorité doit être établie par des documents vérifiables.

7. Autorité de recours et contenu du dossier de demande

Selon la loi, après que la majorité des propriétaires a pris une décision de résiliation, une demande doit être soumise à la Présidence pour déterminer si les travaux de construction ont commencé ou si les travaux sont poursuivis avec un équipement et des effectifs suffisants (Loi art. 6/14). Le règlement stipule que cette demande doit être faite par écrit à la Direction ou, si le pouvoir a été délégué, à l’Administration, et que des informations et des documents doivent être joints à la demande en fonction de la décision de résiliation et de son motif (Règlement article 13/11-ç). En d’autres termes, la demande doit contenir deux éléments principaux : premièrement, la décision de résiliation montrant la volonté de la majorité, et deuxièmement, des données concrètes étayant le motif de la résiliation.

Dans ce cadre, un dossier de résiliation bien préparé doit contenir ; la liste des propriétaires et leurs parts, le procès-verbal de décision ou les pétitions montrant la majorité, des exemples de contrats, des documents d’identification de structure à risque ou de délimitation de zone, des documents de permis / projet / démolition / évacuation, des registres de contrôle de construction, des lettres sur l’état des procédures obtenues de la municipalité, des registres d’entreprise et d’employés de la SGK, des photos de chantier, des procès-verbaux de constatation datés, des images satellites si nécessaire et, le cas échéant, des sommations notariées précédemment adressées à l’entrepreneur. Bien que le règlement ne rende pas tous ces types de documents obligatoires individuellement, la norme de preuve qu’il exige nécessite de fait la préparation d’un dossier aussi complet (Règlement art. 13/11-a-2, ç, d).

8. Examen préliminaire de l’administration : contrôle formel et matériel du seuil

Conformément au règlement, lors d’une demande de résiliation, il est d’abord examiné si la demande est conforme aux paragraphes régissant les motifs de résiliation, à la règle déterminant le début du délai et à la condition de majorité (Règlement art. 13/11-d). Cette étape n’est pas seulement un contrôle de documents. L’administration procède à une évaluation préliminaire pour vérifier si la période d’un an a effectivement expiré, si la condition d’arrêt de six mois est remplie, si la majorité est atteinte et si la raison invoquée provient de l’entrepreneur. Il n’est pas possible de passer à l’étape de l’avertissement à l’entrepreneur avant que la demande n’ait franchi ces seuils fondamentaux.

Cette disposition est importante ; car l’administration n’est pas une autorité passive qui applique automatiquement toute décision de résiliation prise par la simple majorité des propriétaires. La loi et le règlement obligent l’administration à mener une enquête. Par conséquent, les décisions de résiliation prises suite à une enquête incomplète comportent un risque d’annulation devant la juridiction administrative. En effet, concernant les actes administratifs relevant de l’article 6 de la loi n° 6306, la Cour constitutionnelle souligne particulièrement que les actes administratifs doivent être ouverts au contrôle juridictionnel et permettre un recours effectif. Il a également été précisé, dans les décisions relatives aux ventes d’actions dans le cadre de la loi 6306, que l’administration doit établir le fondement et la nécessité de l’acte.

9. Demande de défense / d’explication au contractant

Le règlement stipule que, si la demande est jugée recevable, des informations et documents écrits seront demandés au contractant concernant les raisons du non-démarrage des travaux de construction ou de la non-poursuite du travail à un niveau suffisant, en fonction du motif de résiliation, et qu’un délai de quinze jours sera accordé à cet effet (Règlement art. 13/11-d). Cette disposition est extrêmement importante en termes de droit à la défense et de garantie procédurale. Car la résiliation administrative entraîne des conséquences sérieuses pour le contractant ; c’est pourquoi il est nécessaire que le contractant puisse présenter ses objections telles que « Je n’ai pas pu commencer car le propriétaire n’a pas exécuté ses obligations », « Le permis est en attente », « Il y a une décision de justice », « L’arrêt du chantier est dû à la municipalité ».

En pratique, cette étape est un point de rupture dans le processus. En effet, dans la plupart des litiges, les parties se rejettent mutuellement la faute du retard. Le fait que le Règlement prévoie une procédure de demande d’explication de quinze jours indique que l’administration ne peut pas prendre de décision sur la seule déclaration unilatérale du propriétaire. Par conséquent, si la défense de l’entrepreneur n’est pas du tout recueillie, est recueillie de manière incomplète ou irrégulière, ou si la résiliation est prononcée directement sans enquêter sur les obstacles concrets mentionnés dans la défense, l’illégalité de l’acte administratif peut être soulevée. Ce point est déterminant pour le contrôle judiciaire des éléments de motif et de procédure dans les actes administratifs.

10. Obligation d’enquête de l’administration

Le Règlement stipule qu’à l’issue du délai de quinze jours, « toutes sortes d’examens et d’enquêtes sont effectués, y compris l’inspection sur le site de la construction et la correspondance avec les institutions et organisations concernées telles que la municipalité et les institutions de sécurité sociale » (Règlement, art. 13/11-d). Cette expression révèle clairement l’obligation d’enquête d’office de l’administration. L’administration ne peut pas se contenter d’examiner les documents présentés par les parties ; elle doit effectuer une inspection physique sur le site de la construction, vérifier le statut du permis et de l’application à partir des registres municipaux, la main-d’œuvre et l’activité du chantier à partir des registres de la SGK (Institution de Sécurité Sociale), le niveau de fabrication à partir du système de contrôle de la construction, et si nécessaire, le déroulement juridique et contractuel du projet auprès d’autres institutions.

À cet égard, le Règlement admet que l’administration n’est pas seulement un « arbitre« , mais aussi une « autorité de constatation« . En particulier, l’appréciation de l’existence d’ « équipements et de matériel au niveau requis pour l’achèvement du projet » dans le second motif de résiliation est une évaluation technique ; c’est pourquoi l’examen de l’administration ne doit pas être superficiel, mais basé sur le terrain et les documents. Les actions contraires peuvent constituer des actes administratifs sans fondement ou sans motif. En ce qui concerne les autres actes administratifs relevant de la loi 6306, la Cour constitutionnelle attache également de l’importance à la question de savoir si le fondement juridique de l’acte est toujours valide et si l’acte administratif peut faire l’objet de voies de recours suffisantes. Si l’acte de base est annulé, l’acte subséquent qui en découle peut également perdre sa base juridique.

11. Avertissement de trente jours et mécanisme de dernière chance

Si l’administration constate, suite à son enquête, que les conditions de résiliation sont remplies, elle avertit l’entrepreneur, en lui accordant un délai de trente jours, qu’il doit commencer les travaux ou les poursuivre avec le personnel et l’équipement nécessaires à l’achèvement du projet ; à défaut, elle l’informe que les contrats seront résiliés d’office à la fin de ce délai (Loi art. 6/14 ; Règlement art. 13/11-e). Cet avertissement est un élément essentiel du régime de résiliation administrative. Il n’est pas possible de procéder directement à la résiliation. En d’autres termes, le législateur a accordé à l’entrepreneur une dernière « opportunité de correction / réparation ».

Le point à noter ici est qu’il ne suffit pas qu’une activité purement symbolique commence dans le délai de trente jours. Surtout, lorsque la loi et le règlement sont lus ensemble concernant le deuxième motif de résiliation, ce qui est recherché est une activité réelle, durable et ayant la capacité de mener le projet à terme. En effet, le Règlement stipule qu’un nouveau contrôle sera effectué sur place à l’issue des trente jours, et que le pouvoir d’appréciation quant à la poursuite ou non des travaux avec un équipement et un personnel suffisants appartient à la Direction ou à l’Administration (Règlement art. 13/11-e). Cela signifie qu’une activité limitée de quelques jours après la première mise en demeure pourrait ne pas être considérée comme suffisante par l’administration. L’important est de savoir si le travail a vraiment repris son cours normal.

12. Moment où la résiliation d’office est réputée effective

La Loi dispose que si les travaux ne sont pas commencés ou poursuivis malgré la mise en demeure, les contrats seront réputés résiliés d’office « sans qu’il soit nécessaire d’envoyer une mise en demeure supplémentaire » à compter de la date d’expiration du délai de trente jours (Loi art. 6/14). Le Règlement va dans le même sens, stipulant que si, lors du contrôle final effectué à l’issue des trente jours, il est constaté que les travaux n’ont pas été commencés ou poursuivis de manière suffisante, les contrats seront réputés résiliés d’office à partir de cette même date, sans qu’il soit nécessaire de recueillir le consentement des parties concernées, et que cela sera notifié aux propriétaires et à l’entrepreneur (Règlement art. 13/11-e).

Dès que ce résultat est produit, il n’est plus nécessaire d’attendre une résiliation notariée, le consentement de l’autre partie ou une décision de justice. Cependant, cela ne signifie pas que l’opération échappe au contrôle judiciaire. Au contraire, la chaîne de constats administratifs et d’avertissements menant à cette conséquence de résiliation d’office est ouverte au contrôle de la juridiction administrative dans la mesure où elle constitue un acte administratif. L’approche de la Cour Constitutionnelle concernant les actes administratifs relevant de l’article 6 de la loi n° 6306 est également qu’un recours effectif et un contrôle juridictionnel doivent être assurés. Pour cette raison, tant les propriétaires que l’entrepreneur peuvent saisir la juridiction administrative en invoquant l’illégalité sur le plan de la procédure ou de la cause.

13. Radiation de l’annotation foncière

Selon la Loi, après la résiliation, les contrats de construction annotés au registre des biens immobiliers sont radiés à la demande des propriétaires ou de la Présidence (Loi art. 6/14). Le Règlement le réitère, stipulant que la radiation sera effectuée par le bureau du cadastre à la demande des propriétaires, de la Direction ou de l’Administration (Règlement art. 13/11-f). Ce résultat montre que l’institution de la résiliation n’est pas seulement théorique ; elle produit une conséquence directe qui se reflète dans le registre foncier et affecte la circulation juridique du bien immobilier.

La radiation de l’annotation est particulièrement importante ; car il est souvent impossible d’établir une architecture contractuelle saine avec un nouvel entrepreneur sans lever l’annotation du contrat établi avec l’entrepreneur actuel. Par conséquent, l’objectif pratique du mécanisme de résiliation administrative n’est pas seulement de liquider l’entrepreneur défaillant, mais aussi d’assurer la poursuite du projet de transformation sur une nouvelle base juridique. D’ailleurs, les dernières alinéas du Règlement prévoient également comment les nouvelles décisions concernant les applications post-résiliation seront prises (Règlement art. 13/11-g).

14. Travaux réalisés jusqu’à la date de résiliation, parts transférées et paiements

La Loi et le Règlement prévoient ensemble que les dispositions du droit commun s’appliqueront aux travaux effectués jusqu’à la date de résiliation, aux parts transférées, aux paiements effectués et à d’autres questions (Loi art. 6/14 ; Règlement art. 13/11-g). Cette disposition établit clairement la distinction entre la résiliation administrative et la liquidation de droit privé. Le processus administratif met fin au contrat ; cependant, il ne résout pas automatiquement les questions telles que les créances, les indemnités, l’enrichissement sans cause, l’exécution incomplète, les travaux défectueux, le sort juridique des parts transférées, la compensation et le règlement de comptes survenus jusqu’à cette date entre les parties. Pour celles-ci, il est fait appel aux voies de droit commun.

Par conséquent, lorsqu’une décision de résiliation administrative est prise, « tout n’est pas remis à zéro ». Par exemple, le coût des travaux réellement effectués par l’entrepreneur et bénéficiant aux propriétaires, la restitution ou le sort du prix des parts transférées, la compensation des avances et des paiements supplémentaires, les clauses pénales ou les demandes de dommages-intérêts peuvent également faire l’objet d’un litige distinct. Le législateur a délibérément laissé ce domaine aux « dispositions du droit commun ». Ainsi, le rôle de l’administration est de liquider le contrat ayant conduit au blocage du projet sous l’angle de l’ordre public ; tandis que le règlement des comptes de droit privé relève du domaine judiciaire ou contractuel.

15. Non-réclamabilité des aides au loyer

La Loi stipule expressément que les paiements d’aide au loyer effectués par l’entrepreneur aux ayants droit jusqu’à la date de résiliation ne peuvent être réclamés aux ayants droit (Loi art. 6/14). Le Règlement répète également la même disposition (Règlement art. 13/11-g). Cette disposition est extrêmement protectrice. En effet, si l’aide au loyer reçue par les propriétaires pour leurs besoins de logement après expulsion pendant le processus de transformation était réclamée rétroactivement en raison de la résiliation du contrat, le préjudice des propriétaires serait aggravé. Le législateur a prévenu cela.

Cette disposition révèle également la finalité sociale de la voie de la résiliation administrative. La loi vise non seulement l’équilibre contractuel, mais aussi la protection des propriétaires victimes de la transformation. Par conséquent, la charge de l’échec de l’entrepreneur ne peut être reportée sur les propriétaires par le remboursement des aides au loyer versées par le passé.

16. Décision sur la nouvelle mise en œuvre après la résiliation

Le règlement dispose que les applications à réaliser après la résiliation seront décidées à la majorité absolue des actionnaires proportionnellement à leurs parts, et que les parts de ceux qui ne participent pas à cette décision seront vendues par voie d’enchères publiques dans le cadre du premier alinéa de l’article 6 de la Loi (Règlement art. 13/11-ğ). Cette disposition montre que la dernière étape de la résiliation administrative est en fait une transition vers une nouvelle mise en œuvre. L’objectif n’est pas seulement de mettre fin au contrat existant ; il est de poursuivre la transformation avec un nouvel entrepreneur, un nouveau projet, un nouveau modèle de financement ou un nouveau cadre de mise en œuvre.

C’est ici qu’intervient la systématique générale de l’article 6 de la Loi n° 6306. En effet, dans les décisions de la Cour constitutionnelle relatives aux ventes de parts dans le cadre de l’article 6 de la loi 6306, il a été souligné que ces processus ont la nature d’actes administratifs directs, qu’ils peuvent faire l’objet d’un contrôle juridictionnel administratif et que, si l’acte de base est illégal, les actes subséquents peuvent également être privés de fondement juridique. Dans la décision Selvi Karakoçoğlu et autres, il a été admis que la vente de parts subséquente avait perdu son fondement juridique en raison de l’annulation de l’opération de regroupement de parcelles sous-jacente. Dans la décision Hanife Yıldız Torum et Nimet Filiz Seven, il a été jugé important que le caractère de « dernier recours » de l’opération de vente dans le cadre de la loi 6306 soit démontré par l’administration et qu’il puisse être contrôlé par le tribunal administratif. Cette approche est également un guide pour la nouvelle chaîne de mise en œuvre à établir après la résiliation administrative. Titres possibles de litiges et d’objections en cas de résiliation administrative

Les principaux litiges juridiques pouvant survenir au cours du processus de résiliation administrative sont les suivants : si la majorité a été ou non effectivement obtenue ; si les parts ont été mal calculées ; si le début de la période d’un an a été mal déterminé ; si la faute a été imputée à l’entrepreneur alors que les ayants droit n’ont pas rempli leurs obligations préalables ; si les obstacles émanant de la municipalité ou du tribunal ont été ignorés alors qu’ils existaient ; si le fait d’un arrêt de six mois et d’un équipement/matériel insuffisant n’a pas été suffisamment prouvé ; si la défense de l’entrepreneur n’a pas été reçue ou évaluée ; si aucune inspection sur place n’a été effectuée ; si l’avertissement de trente jours n’a pas été donné conformément à la procédure ; si la situation réelle n’a pas été constatée lors du dernier contrôle ; si l’annotation au registre foncier a été annulée de manière irrégulière après la notification de résiliation d’office. Tous ces points peuvent être discutés dans le cadre des éléments de cause, de procédure, de compétence, d’objet et de but de l’article 6/14 de la Loi et de l’article 13/11 du Règlement.

Conclusion

En conséquence, lorsque le paragraphe (14) de l’article 6 de la loi n° 6306 et le paragraphe (11) de l’article 13 du règlement d’application sont considérés conjointement, il est constaté qu’un régime de résiliation administrative spécifique, strict et en plusieurs étapes a été établi pour la résiliation des contrats de construction signés entre les propriétaires et l’entrepreneur dans les projets de transformation urbaine. Dans ce régime ; la volonté de résiliation doit d’abord être formée par une majorité appropriée, puis les conditions matérielles doivent être établies par des preuves concrètes, la demande doit être faite à la Direction ou à l’Autorité compétente, une explication écrite doit être obtenue de l’entrepreneur, une enquête détaillée doit être menée sur le terrain et dans les registres, puis un préavis de trente jours doit être donné pour accorder une dernière chance, et seulement si les travaux ne commencent pas ou ne se poursuivent pas à un niveau suffisant malgré cela, le contrat doit être considéré comme résilié d’office conformément à la loi (Loi art. 6/14 ; Règlement art. 13/11-a, b, c, ç, d, e). Après la résiliation, l’inscription hypothécaire est annulée ; en revanche, les dispositions générales du droit s’appliquent aux travaux effectués, aux paiements et aux parts transférées jusqu’à la résiliation ; les aides au loyer ne peuvent être réclamées ; la nouvelle application est décidée par la majorité des parts et des copropriétaires (Loi art. 6/14 ; Règlement art. 13/11-f, g, ğ).

Foire aux questions

Kentsel dönüşümde müteahhit sözleşmesi idari yolla feshedilebilir mi?

Evet. 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği kapsamında, belirli şartların gerçekleşmesi hâlinde hak sahipleri, hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alarak idari fesih sürecini başlatabilir. Ancak bu süreç, doğrudan tek taraflı fesih değil; ilgili idarenin incelemesi, müteahhide süre verilmesi ve kanundaki şartların oluştuğunun tespiti ile ilerleyen özel bir prosedürdür.

Müteahhidin işe başlamaması hâlinde kentsel dönüşüm projesi nasıl feshedilir?

Eğer bütün maliklerle anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınmasından sonra, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yapım işine başlanmamışsa, hak sahipleri idareye başvurarak fesih talebinde bulunabilir. Ancak maliklerin kendi yükümlülüklerini yerine getirmiş olması ve gecikmenin gerçekten müteahhitten kaynaklanması gerekir.

İnşaat başladıktan sonra yarım kalırsa idari fesih mümkün müdür?

Evet. Yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuşsa ve en az altı aydır projenin tamamlanmasını sağlayacak düzeyde ekip ve ekipmanla inşai faaliyet sürdürülmüyorsa, bu durum idari fesih sebebi olabilir. Bu aşamada fotoğraflar, yapı denetim kayıtları, idari tutanaklar ve benzeri belgeler büyük önem taşır.

Kentsel dönüşümde idari fesih için oybirliği mi gerekir?

Hayır. Kanundaki bu özel fesih yolunda, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu yeterlidir. Burada kişi sayısından çok arsa payı ve hisse oranı esas alınır. Bu nedenle çoğunluğun doğru hesaplanması, sürecin geçerliliği bakımından kritik önemdedir.

İdari fesih sonrası eski müteahhitten alınan kira yardımı geri istenir mi?

Hayır. Kanun açık biçimde, fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine ödenen kira yardımlarının geri talep edilemeyeceğini düzenlemektedir. Ancak feshe kadar yapılan işler, ödemeler, devredilen hisseler ve diğer alacak-borç ilişkileri bakımından genel hukuk hükümleri uygulanır.

Pourquoi le soutien d’un avocat expert est-il nécessaire ?

Les litiges avec l’entrepreneur dans les projets de transformation urbaine ne sont pas seulement une question de droit des contrats ; il s’agit également d’un domaine multicouche qui concerne simultanément le droit administratif, le droit foncier, la majorité des parties prenantes, le processus de construction à risque, les procédures de mainlevée de restrictions et la stratégie de litige. Par conséquent, une mauvaise gestion du processus peut entraîner le rejet de la demande de résiliation des ayants droit, le maintien de la validité du contrat existant, ou de graves pertes de droits dans les litiges ultérieurs. Le soutien d’experts est particulièrement important pour le calcul correct de la majorité, la preuve du motif de résiliation par des preuves concrètes, la préparation conforme de la demande à l’administration, l’anticipation des objections possibles de l’entrepreneur et la bonne structuration du nouveau processus de mise en œuvre après la résiliation. À cet égard, le soutien d’un avocat en transformation urbaine à Istanbul, d’un avocat en transformation urbaine à Tuzla, d’un avocat en transformation urbaine à Pendik et d’un avocat en transformation urbaine à Gebze offre un avantage considérable, notamment en termes de maîtrise de l’application et d’expérience régionale. Dans les litiges de transformation urbaine, l’obtention d’un soutien juridique professionnel auprès du cabinet d’avocats 2M Hukuk est extrêmement précieuse pour que les ayants droit puissent gérer le processus de manière sûre et efficace, afin de prévenir les erreurs de procédure et d’éviter les pertes de droits.