1. Contrat Invalide et Approche Fondamentale Concernant la Responsabilité de Remboursement du Vendeur

 Dans sa décision datée du 10.11.2016, numéro 2015/16368 E. et 2016/12689 K., la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a statué que le contrat de vente immobilière était invalide car il n’avait pas été établi dans la forme officielle, et que cette invalidité couvrait également les dispositions relatives à l’acompte inclus dans le contrat. Conformément à cette décision, même si l’acompte a été versé à l’agent immobilier, il a été clairement statué que le vendeur était responsable du remboursement de ce montant. Le tribunal, se conformant à l’arrêt d’annulation, a décidé dans sa décision du 31.01.2018 que l’acompte devait être recouvré auprès du vendeur défendeur, et la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation, par son arrêt daté du 10.10.2018, numéro 2018/3077 E. et 2018/9834  K., a confirmé cette décision, réaffirmant la responsabilité du vendeur en vertu des dispositions relatives à l’enrichissement sans cause.

Dans une décision récente similaire de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, datée du 11.09.2025, portant les numéros 2025/483 E. et 2025/4022  K., il a été jugé conforme à la procédure et à la loi que le vendeur soit tenu responsable du remboursement de cet acompte versé en raison d’un contrat invalide, dans les cas où l’acompte a été déposé sur le compte de l’agent immobilier avec le consentement du vendeur.

2. La Rétention de l’Acompte par l’Agent Immobilier et les Exceptions à la Responsabilité du Vendeur 

Dans certaines décisions de justice, la responsabilité du vendeur est rejetée dans les cas où l’acompte n’a pas été remis au vendeur et est resté en possession de l’agent immobilier :

Dans la décision de la 14ème Chambre Civile de la Cour d’Appel Régionale d’Istanbul, datée du 09.05.2019, portant les numéros 2018/1381 E. et 2019/678  K., il a été jugé que si l’envoi de l’acompte à la société intermédiaire (l’agent immobilier) et la possession de cet argent par cette société sont incontestables, l’action en justice intentée contre le vendeur doit être rejetée au motif qu’aucun paiement n’a été effectué au vendeur.

Dans la décision de la 4ème Cour Commerciale de Première Instance d’Istanbul Anadolu, datée du 15.02.2018, portant les numéros 2015/984 E. et 2018/127  K., il a été stipulé que dans les cas où l’acompte est versé à l’agent immobilier en tant que séquestre, le vendeur n’a pas à rembourser de montant, et que le remboursement ne peut être demandé qu’à l’agent immobilier.

Dans la décision de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, datée du 01.03.2010, portant les numéros 2009/19193 E. et 2010/3224  K., il a été souligné que le vendeur n’a pas de responsabilité de remboursement dans les cas où l’acompte n’a pas été reçu par le vendeur mais a été remis à l’agent immobilier.

3. Évaluation sous l’Angle de la Relation de Représentation et de la Qualité de Défendeur 

Dans la décision n° 2010/9870 E. et 2010/18009 K. du 23.12.2010 de la 13ème Chambre Civile de la Cour de Cassation ; il a été déclaré que, dans les cas où l’agent immobilier a signé le contrat au nom du vendeur et a reçu l’acompte dans ce cadre, la plainte devait être dirigée non pas contre l’agent immobilier agissant en tant que mandataire, mais contre le vendeur principal (le propriétaire) avec qui la relation contractuelle a été établie en son propre nom et pour son propre compte.

4. Invalidité de l’indemnité de rétractation

L’absence de forme officielle pour le contrat de vente immobilière (Code Civil Turc art. 706, Code des Obligations Turc art. 237, Loi du Cadastre art. 26) invalide également les dispositions relatives à l’indemnité de rétractation, qui sont accessoires au contrat :

Dans la décision n° 2012/20123 E. et 2012/24842 K. du 03.12.2012 de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation ; il a été stipulé que, le contrat principal étant invalide, l’indemnité de rétractation, qui est une disposition accessoire, est également invalide et que le vendeur ne peut pas réclamer cette indemnité, mais qu’il doit restituer l’acompte reçu.

Dans la décision n° 2009/15618 E. et 2010/5395 K. du 21.04.2010 de la 13ème Chambre Civile de la Cour de Cassation ; il a été souligné que, en raison du contrat invalide, les parties peuvent réclamer ce qu’elles ont donné en vertu des dispositions de l’enrichissement sans cause, que le vendeur est tenu de restituer l’acompte qu’il a reçu, et que la clause pénale est invalide.

5. Sources secondaires et principes généraux (Informations secondaires)

Les décisions constituant des sources secondaires offrent les contextes supplémentaires suivants concernant l’étendue de l’obligation de restitution dans les contrats de vente immobilière invalides :

Dans les décisions de la 3e Chambre Civile de la Cour de Cassation (Aff. 2022/5945, Déc. 2023/1681) et du 6e Tribunal de Commerce de première instance d’Istanbul Anadolu (Aff. 2021/384, Déc. 2022/138), il a été indiqué que les contrats conclus sans respecter la forme officielle ne produiraient pas d’effets juridiques et que, dans ce cadre, les arrhes ou acomptes versés pouvaient être réclamés au vendeur conformément aux dispositions relatives à l’enrichissement sans cause.

Dans sa décision, la 13e Chambre Civile de la Cour de Cassation (Aff. 2014/14864, Déc. 2015/913) a indiqué que si la nature de l’argent donné dans le contrat ne pouvait être comprise, il serait considéré comme des arrhes et qu’en cas de nullité, sa restitution serait nécessaire.

Dans sa décision, la 11e Chambre Civile de la Cour de Cassation (Aff. 2021/8264, Déc. 2023/2448) a confirmé que même si l’immeuble n’appartient pas au vendeur, l’acompte payé en vertu d’un contrat invalide devait être restitué conformément aux règles de l’enrichissement sans cause.

Dans sa décision de résolution de litige, la 3e Chambre Civile de la Cour de Cassation (Aff. 2023/3943, Déc. 2024/3632) a précisé que le principe selon lequel « chacun est tenu de restituer ce qu’il a reçu » dans les contrats invalides couvre également les frais supplémentaires tels que les frais d’organisation, et qu’une situation contraire reviendrait à reconnaître la validité d’un contrat invalide.

Dans sa décision, le 7e Tribunal de Commerce de première instance de Bakırköy (Aff. 2022/552, Déc. 2022/995) a implicitement indiqué que la responsabilité de restitution du vendeur naîtrait si l’acompte était versé à son représentant ou sur d’autres comptes qu’il aurait désignés.

La 1ère Cour Commerciale de Première Instance d’Istanbul-Anatolie (2025/92 D., 2025/572 Arr.) a statué dans sa décision que l' »acompte d’accord » payé dans les contrats de construction en échange d’appartements non conclus en forme officielle a la nature d’un acompte (arrhes) et que son remboursement peut être demandé au vendeur (propriétaire du terrain) en vertu de l’enrichissement sans cause.

Conclusion : La jurisprudence établie de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation considère que le fait que l’acompte versé en raison d’un contrat invalide ait été remis à l’agent immobilier n’exonère pas la responsabilité du vendeur et lui impose l’obligation de remboursement conformément aux dispositions relatives à l’enrichissement sans cause. Cependant, dans des cas concrets où l’argent n’a jamais atteint le vendeur ou si l’agent immobilier a agi en tant que dépositaire, il est observé que les tribunaux inférieurs et certaines cours d’appel régionales ne retiennent pas la responsabilité du vendeur. Quant à l’indemnité de rétractation, elle est considérée comme nulle en toutes circonstances en raison de l’invalidité du contrat principal.

Foire Aux Questions

Kapora emlakçıya verildiyse satıcıdan geri alınabilir mi?

Evet, çoğu Yargıtay kararına göre kapora emlakçıya ödenmiş olsa bile, satıcının bilgisi ve onayı varsa iade sorumluluğu satıcıya ait olabilir.

Hangi durumlarda satıcı sorumlu olmaz?

Eğer kapora tamamen emlakçıda kalmış ve satıcıya hiç ulaşmamışsa veya emlakçı “yediemin” sıfatıyla hareket etmişse, bazı mahkeme kararlarında satıcının sorumluluğu kabul edilmemektedir.

Geçersiz sözleşmede cayma tazminatı talep edilebilir mi?

Hayır. Taşınmaz satış sözleşmesi resmi şekilde yapılmadıysa geçersiz sayılır ve buna bağlı kapora, cezai şart ve cayma tazminatı hükümleri de geçersiz olur.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

Dans les processus d’achat et de vente immobilière, savoir à qui et comment l’acompte sera remboursé, si le contrat est valide ou non, et si la responsabilité incombe au vendeur ou à l’agent immobilier, dépend entièrement des détails du cas concret. Pour cette raison, afin de gérer correctement le processus, il est d’une grande importance de bénéficier du soutien d’un avocat immobilier d’Istanbul ou d’un avocat spécialisé dans les transactions immobilières.

En particulier;

Déterminer correctement à quelle partie l’acompte doit être demandé

Analyser la nature juridique de la relation entre l’agent immobilier et le vendeur

Établir correctement l’action en enrichissement sans cause

Des questions critiques telles que la prévention du rejet d’une affaire en raison d’un mauvais défendeur nécessitent des connaissances juridiques professionnelles.

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