1. العقد الباطل والنهج الأساسي فيما يتعلق بمسؤولية البائع عن الاسترداد

 في قرار الدائرة الثالثة القانونية لمحكمة الاستئناف العليا بتاريخ 10.11.2016، برقمي 2015/16368 أساس و 2016/12689 قرار؛ ذُكر أن عقد بيع العقار باطل لعدم تنظيمه بالشكل الرسمي، وأن هذا البطلان يشمل أيضًا الأحكام المتعلقة بالعربون الواردة في العقد. ووفقًا لهذا القرار، حتى لو تم دفع مبلغ العربون للوكيل العقاري، فقد نص الحكم بوضوح على أن البائع مسؤول عن إعادة هذا المبلغ. وقررت المحكمة، في قرارها الصادر بتاريخ 31.01.2018 امتثالاً لقرار النقض، تحصيل العربون من البائع المدعى عليه، بينما أكدت الدائرة الثالثة القانونية لمحكمة الاستئناف العليا بقرارها الصادر بتاريخ 10.10.2018، برقمي 2018/3077 أساس و 2018/9834 قرار، هذا الحكم وأكدت أن البائع مسؤول في إطار أحكام الإثراء بلا سبب.

في القرار الأخير الصادر عن الدائرة المدنية الثالثة لمحكمة الاستئناف العليا بتاريخ 11.09.2025، برقم 2025/483 أساس و 2025/4022 قرار، وبنهج مماثل؛ في الحالات التي يتم فيها إيداع العربون في حساب وكيل العقارات بموافقة البائع، اعتُبر تحميل البائع مسؤولية إعادة هذا المبلغ المدفوع كدفعة مقدمة بسبب العقد الباطل، متوافقًا مع الإجراءات والقانون.

2. بقاء العربون لدى وكيل العقارات واستثناءات مسؤولية البائع 

في بعض القرارات القضائية، تُرفض مسؤولية البائع في الحالات التي لا يصل فيها العربون إلى البائع ويبقى بحوزة وكيل العقارات:

الدائرة المدنية الرابعة عشرة لمحكمة استئناف منطقة إسطنبول بتاريخ 09.05.2019، برقم 2018/1381 أساس و 2019/678 قرار. في قرارها؛ إذا كان لا خلاف على أن العربون قد أُرسل إلى الشركة الوسيطة (وكيل العقارات) وأن المال كان لدى هذه الشركة، فقد رُفضت الدعوى المرفوعة ضد البائع بحجة عدم وجود دفعة بحوزة البائع.

المحكمة التجارية الابتدائية الرابعة في إسطنبول الأناضول بتاريخ 15.02.2018، برقم 2015/984 أساس و 2018/127 قرار. في قرارها؛ ذُكر أنه في الحالات التي يُدفع فيها العربون لوكيل العقارات بصفته أمينًا، لا يوجد مبلغ يتوجب على البائع رده، وأن الاسترداد يمكن طلبه فقط من وكيل العقارات.

الدائرة المدنية الثالثة لمحكمة الاستئناف العليا بتاريخ 01.03.2010، برقم 2009/19193 أساس و 2010/3224 قرار. في قرارها؛ تم التأكيد على أنه في الحالات التي لا يستلم فيها البائع العربون، بل يُعطى لوكيل العقارات، فإن البائع لا يتحمل مسؤولية الإعادة.

3. تقييم من حيث علاقة التمثيل والخصومة 

في قرار الدائرة المدنية الثالثة عشرة للمحكمة العليا بتاريخ 23.12.2010، ذي الرقمين 2010/9870 E. و 2010/18009 K.؛ تم الإشارة إلى أنه في الحالات التي يوقع فيها وكيل العقارات العقد نيابة عن البائع ويستلم العربون في هذا السياق، يجب توجيه الدعوى ليس إلى وكيل العقارات بصفته وكيلاً، بل إلى البائع الأصلي (المالك) الذي أقيمت معه العلاقة التعاقدية باسمه ولحسابه الخاص.

4. بطلان تعويض العدول

إن عدم إبرام عقد بيع العقار بالشكل الرسمي (مادة 706 من القانون المدني التركي، مادة 237 من قانون الالتزامات التركي، مادة 26 من قانون السجل العقاري) يجعل أحكام تعويض العدول، ذات الطبيعة التبعية للعقد، باطلة أيضاً:

في قرار الدائرة المدنية الثالثة للمحكمة العليا بتاريخ 03.12.2012، ذي الرقمين 2012/20123 E. و 2012/24842 K.؛ تم الإشارة إلى أنه بما أن العقد الأصلي باطل، فإن تعويض العدول، الذي هو حكم تبعي، يعتبر باطلاً أيضاً، ولا يمكن للبائع المطالبة بهذا التعويض، ولكن يجب عليه إعادة العربون الذي استلمه.

في قرار الدائرة المدنية الثالثة عشرة للمحكمة العليا بتاريخ 21.04.2010، ذي الرقمين 2009/15618 E. و 2010/5395 K.؛ تم التأكيد على أنه بسبب العقد الباطل، يمكن للأطراف استرداد ما قدموه بموجب أحكام الكسب بلا سبب، وأن البائع ملزم بإعادة العربون الذي استلمه، وأن الشرط الجزائي يعتبر باطلاً.

5. المصادر الثانوية والمبادئ العامة (معلومات ثانوية)

تقدم القرارات ذات الطبيعة الثانوية السياقات الإضافية التالية بشأن نطاق الالتزام بالإعادة في عقود بيع العقارات الباطلة:

الغرفة المدنية الثالثة لمحكمة النقض (2022/5945 E., 2023/1681 K.) والمحكمة التجارية الابتدائية السادسة في اسطنبول الأناضول (2021/384 E., 2022/138 K.) في قراراتهما؛ ذُكر أن العقود المبرمة دون الامتثال للشكل الرسمي لا تنتج أثراً، وفي هذا السياق، يمكن طلب استرداد مبلغ الانسحاب المدفوع أو العربون من البائع وفقاً لأحكام الإثراء بلا سبب.

الغرفة المدنية الثالثة عشرة لمحكمة النقض (2014/14864 E., 2015/913 K.) في قرارها؛ ذُكر أنه إذا لم يتضح طبيعة المبلغ المدفوع في العقد، فإنه يعتبر عربوناً ويجب إعادته في حالة عدم الصلاحية.

الغرفة المدنية الحادية عشرة لمحكمة النقض (2021/8264 E., 2023/2448 K.) في قرارها؛ تم التأكيد على أنه حتى لو لم يكن العقار مملوكاً للبائع، فإن العربون المدفوع بموجب عقد باطل يجب إعادته وفقاً لقواعد الكسب بلا سبب.

الغرفة المدنية الثالثة لمحكمة النقض (2023/3943 E., 2024/3632 K.) في قرارها بحل النزاع؛ ذُكر أن مبدأ “التزام كل طرف بإعادة ما استلمه” في العقود الباطلة، يشمل أيضاً الرسوم الإضافية مثل رسوم التنظيم، وأن العكس يعني الاعتراف بصلاحية عقد باطل.

المحكمة التجارية الابتدائية السابعة في بكركوي (2022/552 E., 2022/995 K.) في قرارها؛ أشير ضمنياً إلى أنه في حال إيداع العربون لمسؤول البائع أو في حسابات أخرى يوجهها، فإن مسؤولية البائع عن الإرجاع تنشأ.

في قرار المحكمة التجارية الابتدائية الأولى بمنطقة الأناضول في إسطنبول (2025/92 ملف، 2025/572 قرار)؛ تم البت بأن “مبلغ العربون المتفق عليه” المدفوع في عقود البناء مقابل حصة من الأرض التي لم تُبرم بالشكل الرسمي، هو بمثابة مال ربط (عربون تأكيد)، ويمكن طلب استرداده من البائع (صاحب الأرض) بناءً على الإثراء بلا سبب.

الخلاصة: تعتبر السوابق القضائية المستقرة للدائرة المدنية الثالثة في محكمة النقض أن كون العربون المدفوع بسبب عقد باطل قد سُلّم للوسيط العقاري هو عنصر لا يرفع مسؤولية البائع، وتحمّل البائع مسؤولية الإعادة بموجب أحكام الإثراء بلا سبب. ومع ذلك، في الحالات المحددة التي لم يصل فيها المال إلى البائع مطلقًا أو التي تصرف فيها الوسيط العقاري كوكيل مؤتمن، يُلاحظ أن المحاكم الابتدائية وبعض المحاكم الإقليمية لم تتحمل البائع المسؤولية. أما تعويض العدول، فيُعتبر باطلاً في جميع الأحوال بسبب بطلان العقد الأصلي.

الأسئلة المتكررة

Kapora emlakçıya verildiyse satıcıdan geri alınabilir mi?

Evet, çoğu Yargıtay kararına göre kapora emlakçıya ödenmiş olsa bile, satıcının bilgisi ve onayı varsa iade sorumluluğu satıcıya ait olabilir.

Hangi durumlarda satıcı sorumlu olmaz?

Eğer kapora tamamen emlakçıda kalmış ve satıcıya hiç ulaşmamışsa veya emlakçı “yediemin” sıfatıyla hareket etmişse, bazı mahkeme kararlarında satıcının sorumluluğu kabul edilmemektedir.

Geçersiz sözleşmede cayma tazminatı talep edilebilir mi?

Hayır. Taşınmaz satış sözleşmesi resmi şekilde yapılmadıysa geçersiz sayılır ve buna bağlı kapora, cezai şart ve cayma tazminatı hükümleri de geçersiz olur.

لماذا دعم المحامي الخبير ضروري؟

في عمليات بيع وشراء العقارات، يعتمد تحديد من يمكن استعادة العربون منه وكيفية ذلك، وما إذا كان العقد ساريًا أم لا، وما إذا كانت المسؤولية تقع على البائع أم الوسيط العقاري، كليًا على تفاصيل الحالة المحددة. لذلك، لإدارة العملية بشكل صحيح، يعد الحصول على دعم محامي عقارات في إسطنبول أو محامي بيع وشراء أمرًا ذا أهمية كبيرة.

خاصة؛

التحديد الصحيح للطرف الذي يجب توجيه طلب العربون إليه

تحليل الطبيعة القانونية للعلاقة بين الوسيط العقاري والبائع

الصياغة الصحيحة لدعوى الإثراء بلا سبب

مسائل حاسمة مثل منع رفض الدعوى بسبب الخصومة الخاطئة تتطلب معرفة قانونية متخصصة.

في هذه المرحلة، العمل مع مكتب 2M Hukuk للمحاماة ذو الخبرة في مجاله؛ يضمن سير العملية بسرعة وبشكل صحيح. بالإضافة إلى ذلك، فإن العمل مع محامٍ من توزلا، أو محامٍ من كورتكوي، أو محامٍ من بنديك، أو محامٍ من بيرام أوغلو من حيث الدعم المحلي، يساهم في متابعة العملية بفعالية على أرض الواقع.