1. Points généraux à prendre en considération dans les contrats de construction en échange de parts de terrain 

Conformément aux décisions de justice, pour que les contrats de construction en échange de parts de terrain soient valides, la participation ou le consentement de tous les copropriétaires est obligatoire, conformément à l’article 692 du Code civil turc. Pour la protection du propriétaire foncier, le contrat doit clairement définir la conformité de la construction au plan et au projet, les délais d’obtention des permis et les dates de livraison « clé en main ». La Cour de cassation considère comme une pratique établie que l’expression « livraison clé en main » inclut l’obtention du permis d’occupation (iskan). De plus, l’obligation du propriétaire foncier de livrer le bien « vide et libre de toute charge » à l’entrepreneur, ainsi que l’effet des restrictions sur le titre de propriété (hypothèque, saisie, etc.) sur la durée de la construction, doivent être clairement réglementés dans le contrat.

2. Clauses relatives à la perte de loyer, aux indemnités de retard et aux pénalités 

Afin que le propriétaire foncier puisse protéger ses droits en cas de retard, les types de clauses suivants doivent être ajoutés au contrat :

Indemnité de retard (Perte de loyer) : Le droit du propriétaire foncier à une indemnité de loyer découle de la loi si l’entrepreneur n’exécute pas son obligation en temps voulu. Le contrat peut stipuler qu’un montant mensuel fixe (par exemple 800 TL ou 500 Euros) ou une somme basée sur la valeur locative du marché sera versée pour chaque section indépendante. Il doit être précisé que l’indemnité sera due à partir du début du mois suivant la date de livraison prévue et continuera jusqu’à la livraison des sections indépendantes par procès-verbal.

Clause Pénale : Lors de la détermination d’une clause pénale additionnelle à l’exécution (CO 158/II), il ne faut pas oublier l’obligation d’émettre une « réserve » au moment de la livraison ; sinon, ce droit peut être perdu. Le contrat peut inclure des dispositions selon lesquelles l’indemnité de retard et la clause pénale (par exemple, 25 USD par m² par mois ou 10 USD par m² par jour) peuvent être exigées conjointement.

Soutien au Loyer : Une clause peut être ajoutée stipulant qu’un soutien forfaitaire mensuel au loyer (par exemple, 20 000 TL) sera versé aux propriétaires fonciers pendant la période de construction.

3. Frais de Transfert et Obligations Financières

Afin d’alléger la charge financière du propriétaire foncier, les dispositions suivantes doivent être ajoutées au contrat :

Il doit être clairement stipulé que les primes SGK, les paiements municipaux, les frais de titre de propriété de la copropriété, les droits de rectification du type d’immeuble et toutes les taxes/dépenses seront à la charge de l’entrepreneur.

Il doit être stipulé que les frais d’abonnement tels que l’électricité, l’eau et le gaz naturel pour les appartements revenant au propriétaire foncier seront couverts par l’entrepreneur.

Il doit être convenu que les augmentations des coûts de construction ne peuvent pas être répercutées sur le propriétaire foncier et que l’entrepreneur ne peut pas formuler de demande supplémentaire (sur la base d’un prix/part fixe).

4. Dispositions Restrictives et Garanties Concernant les Demandes de l’Entrepreneur

Afin d’empêcher les demandes injustifiées de l’entrepreneur et de forcer l’exécution, les restrictions suivantes doivent être prévues :

Transfert Échelonné et Condition de Permis d’Habiter : Les transferts de titre de propriété doivent être effectués en fonction du niveau d’avancement de la construction (par exemple, 80 % de transfert pour 80 % d’avancement), et le transfert du dernier appartement (appartement de garantie) doit être subordonné à l’obtention du permis d’habiter et à une livraison complète.

Condition d’approbation écrite : L’obligation d’obtenir un « accord écrit » du propriétaire du terrain pour les modifications ou les aménagements du projet doit être introduite. Il doit être stipulé que l’entrepreneur sera responsable des pertes de valeur résultant des modifications apportées sans accord écrit.

Interdiction de résiliation et de demande de frais : Des clauses pénales peuvent être ajoutées stipulant que, dans un délai déterminé, si le permis n’est pas obtenu ou si la construction ne commence pas, le contrat sera résilié de plein droit et l’entrepreneur ne pourra pas réclamer les frais engagés.

5. Analyse concernant l’impossibilité de modifier l’étage et le numéro de l’appartement

Pour la protection des lots indépendants à attribuer au propriétaire du terrain, les détails suivants doivent être inclus dans le contrat :

Les informations relatives aux appartements laissés au propriétaire du terrain, via un croquis ou un tableau de répartition annexé au contrat, doivent être définies clairement en termes d’étage, de numéro, de façade et de surface en m².

La clause « L’étage et les numéros des appartements désignés ne peuvent en aucun cas être modifiés » doit être ajoutée ; s’il est nécessaire d’apporter une modification obligatoire en raison de la législation sur l’urbanisme, il doit être stipulé que le consentement écrit du propriétaire du terrain sera obtenu, faute de quoi la différence de valeur résultante sera indemnisée par l’entrepreneur.

Dans le cas où l’entrepreneur réduirait la taille ou modifierait la nature des appartements appartenant au propriétaire du terrain (par exemple, en construisant des logements à la place de commerces), il est souligné dans les décisions que le propriétaire du terrain a le droit de refuser le transfert de propriété et d’empêcher l’enregistrement, conformément à la règle de la « exécution conjointe ».

6. Informations supplémentaires obtenues de sources secondaires

Les décisions de justice, en tant que sources secondaires, offrent les contextes suivants en complément des points ci-dessus :

Risque de modification du plan d’urbanisme : Dans les accords basés sur l’état du plan d’urbanisme à la date du contrat, il est essentiel de clarifier comment le propriétaire foncier bénéficiera des augmentations ultérieures de la constructibilité (augmentation du nombre d’étages, etc.) ; sinon, les tribunaux peuvent se baser sur l’intention à la date du contrat.

Pouvoir de surveillance : Le fait que le propriétaire foncier ait le pouvoir de superviser la construction, pouvant créer le risque d’« être considéré comme ayant donné son approbation » dans le cadre de futures allégations de défauts ou de travaux incomplets, la limite entre l’exercice du pouvoir de surveillance et les approbations de modifications de projet doit être clairement définie.

Capacité d’exécution : Il est crucial que les descriptions des appartements dans le contrat, telles que « appartement n°7 au 4ème étage du bloc D », avant l’établissement de la servitude de propriété par étage, soient harmonisées avec les données du cadastre et du projet afin d’éviter des problèmes de capacité d’exécution à l’avenir.

Prescription : Il ne faut pas oublier que les actions en dommages et intérêts pour exécution défectueuse sont soumises à un délai de prescription de 5 ans à compter de la livraison, mais que les créances périodiques, telles que les indemnités de loyer, deviennent exigibles à la fin de chaque mois et sont soumises à des délais de prescription distincts.

Conclusion : La protection la plus solide pour le propriétaire foncier est assurée par le transfert progressif du titre de propriété lié à la condition d’occupation, la distinction entre l’indemnité de retard et la clause pénale, et la soumission des modifications de projet à un accord écrit. Une suggestion de lecture .

Foire aux Questions

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli sayılmak için hangi şartları taşımalıdır?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için tüm paydaşların katılımı veya açık onayı zorunludur; aksi halde sözleşme kesin hükümsüz sayılabilir. Ayrıca inşaatın projeye uygunluğu, ruhsat süreleri ve anahtar teslim tarihi açıkça belirlenmelidir. Yargı uygulamasına göre “anahtar teslim”, yalnızca fiili teslimi değil, iskan (yapı kullanma izin belgesi) alınmasını da kapsar; iskan alınmadan teslim gerçekleşmiş sayılmaz.

Yüklenici inşaatı geç teslim ederse arsa sahibi kira kaybı ve cezai şartı birlikte isteyebilir mi?

Evet. Arsa sahibi, gecikme halinde kira kaybı (gecikme tazminatı) talep edebilir; bu hak kanundan doğar. Buna ek olarak sözleşmede kararlaştırılmışsa ifaya ekli cezai şart da talep edilebilir. Ancak cezai şart için, teslim anında ihtirazi kayıt ileri sürülmesi zorunludur. Sözleşmede kira tazminatının hangi tarihten itibaren muaccel olacağı ve teslim tutanağına kadar devam edeceği açıkça yazılmalıdır.

Tapu devri yüklenici lehine erken yapılırsa arsa sahibi hangi risklerle karşılaşır?

Erken ve koşulsuz tapu devri, arsa sahibinin en büyük riskidir. Bu nedenle tapu devirleri aşamalı yapılmalı; son daire veya “teminat dairesi” devri mutlaka iskan alınması ve eksiksiz teslim şartına bağlanmalıdır. Yargı kararlarında, iskan alınmadan yapılan son tapu devrinin arsa sahibini ciddi hak kayıplarına uğrattığı sıklıkla vurgulanmaktadır.

Sözleşmede belirlenen dairelerin katı, numarası veya niteliği sonradan değiştirilebilir mi?

Hayır. Arsa sahibine bırakılan bağımsız bölümlerin kat, numara, cephe ve m² bilgileri sözleşme eki kroki veya paylaşım tablosu ile net şekilde belirlenmelidir. Bu dairelerin tek taraflı olarak değiştirilmesi mümkün değildir. İmar mevzuatı nedeniyle zorunlu bir değişiklik doğarsa, arsa sahibinin yazılı muvafakati şarttır; aksi halde oluşan değer kaybı yüklenici tarafından tazmin edilir ve arsa sahibi tapu devrinden kaçınabilir.

Pourquoi le soutien d’un avocat expert est-il nécessaire ?

Les contrats de construction en échange de parts foncières ne sont pas seulement un « accord de construction » ; ce sont des contrats extrêmement complexes impliquant le transfert de propriété, une exécution à long terme, une valeur économique élevée et un risque de litige sérieux. Une seule clause mal rédigée ou incomplète peut entraîner une perte de loyer, des problèmes de permis d’occupation (certificat d’autorisation d’utilisation du bâtiment), des obstacles au transfert de titre de propriété ou des procédures judiciaires pouvant durer des années.

Par conséquent, la rédaction du contrat avec des dispositions conformes à la jurisprudence de la Cour de Cassation, hautement exécutoires et garantissant fortement le propriétaire foncier, comporte un risque sérieux sans la prévoyance juridique d’un avocat spécialisé. En particulier, les clauses relatives au transfert de titre de propriété, à la clause pénale, à la condition de permis d’occupation et à la modification du projet ne peuvent être structurées en toute sécurité sans assistance professionnelle.

À cet égard, le cabinet d’avocats 2M Hukuk, basé à Tuzla / Istanbul, grâce à sa pratique judiciaire et son expérience contractuelle en matière de contrats de construction en échange de parts foncières, offre un soutien juridique efficace et sûr aux propriétaires fonciers, tant pour la rédaction du contrat que pour la prévention des éventuels litiges.