1. Démarrage de la procédure d’exécution (Délai et Procédure)
Dans le cas où le locataire ne quitte pas le bien immobilier malgré un engagement d’évacuation valable obtenu auprès d’un notaire, la première étape que le propriétaire doit suivre est de saisir l’office d’exécution pour initier une procédure d’exécution avec demande d’expulsion.
Délai légal : Conformément à l’article 352/1 du Code des obligations turc n° 6098 et à l’article 272 de la Loi sur l’exécution et la faillite (İİK), la procédure d’exécution doit être initiée ou une action en justice doit être intentée dans un délai d’un mois à compter de la date d’évacuation promise. Ce délai est de forclusion.
Voie de recours : Le propriétaire, en présentant l’engagement notarié à l’office d’exécution, initie une procédure d’expulsion conformément à l’article 272 et aux articles suivants de l’İİK. Dans ce cadre, un ordre d’expulsion « Exemple 14 » est envoyé au locataire.
Ordre d’expulsion : Par l’ordre d’expulsion, le locataire est sommé de libérer et de restituer le bien immobilier dans un délai de quinze jours, et de notifier toute objection dans un délai de sept jours.
2. Objection du locataire et suspension de la procédure
Le locataire ayant reçu l’ordre d’expulsion peut former opposition auprès de l’office d’exécution dans le délai légal de sept jours.
Effet de l’opposition : L’opposition formée par le locataire dans le délai imparti suspend automatiquement la procédure d’expulsion.
Portée de l’opposition : Dans les engagements notariés, la signature et la date étant certifiées par le notaire, le locataire ne peut pas facilement nier la signature ou la date. Cependant, il peut former opposition en faisant valoir des allégations telles que le renouvellement ou la prolongation du contrat de bail.
3. Procédure de mainlevée de l’opposition et d’action en expulsion
Suite à l’opposition du locataire, le bailleur doit recourir à la voie judiciaire pour assurer la continuation de la procédure. Les engagements notariés confèrent au bailleur des droits optionnels :
Mainlevée de l’opposition devant le Tribunal d’Exécution : Si l’engagement a été établi d’office par le notaire ou si sa signature a été certifiée, le bailleur peut demander au Tribunal d’Exécution, conformément à l’article 275 du Code de Procédure d’Exécution (İİK), la mainlevée de l’opposition et le prononcé d’une décision d’expulsion.
Charge de la preuve : Conformément à l’article 275/2 du Code de Procédure d’Exécution (İİK), contre un document notarié, le locataire est tenu de prouver que la relation de bail a été renouvelée ou prolongée uniquement par un document notarié ou un document de même force et nature dont la signature est reconnue par le bailleur. Les défenses de prolongation faites avec des documents écrits ordinaires ne sont pas considérées comme valides tant qu’elles ne sont pas acceptées par le bailleur.
Annulation de l’opposition devant le Tribunal Civil de Paix : Le bailleur peut également, s’il le souhaite, intenter une action en annulation de l’opposition et en expulsion devant le Tribunal Civil de Paix, selon les dispositions générales, au lieu du Tribunal d’Exécution.
4. Exécution de l’expulsion et éviction forcée
Si, à l’issue du procès, le tribunal décide de la mainlevée ou de l’annulation de l’opposition et de l’expulsion du bien immobilier, la phase d’exécution est engagée.
Expulsion forcée : Même si la décision de mainlevée de l’opposition n’est pas définitive (à condition que le délai indiqué dans l’ordre d’expulsion soit expiré), l’expulsion forcée du bien immobilier et sa remise au bailleur sont effectuées par l’intermédiaire de l’office d’exécution.
Intérêt juridique : Si la procédure est devenue définitive (c’est-à-dire s’il n’y a pas eu d’opposition), il n’y a pas d’intérêt juridique à intenter une action en expulsion distincte ; dans ce cas, l’expulsion forcée doit être directement demandée à l’office d’exécution.
5. Situation des Tiers
Si une personne autre que le locataire se trouve dans le bien immobilier dont l’expulsion est demandée, cette personne sera immédiatement expulsée si elle ne peut pas présenter un document officiel prouvant la légitimité de son occupation. Cependant, si cette personne déclare y être depuis une date antérieure au contrat de location et si cette situation est confirmée par une enquête sur place, l’officier d’exécution différera l’expulsion et rapportera la situation au tribunal d’exécution.
Informations complémentaires obtenues de sources secondaires :
Préservation du délai pour intenter une action en justice : Le fait qu’une procédure d’exécution ait été initiée dans un délai d’un mois à compter de la date d’engagement préserve le délai légal pour une action en expulsion ultérieure. Autrement dit, si la procédure d’exécution a été effectuée dans les délais, une action en expulsion peut être intentée même après l’expiration du délai d’un mois.
Question des frais de justice : Dans les affaires d’expulsion introduites devant les tribunaux civils de paix, la valeur du litige doit être calculée sur la base du montant du loyer annuel payé récemment, et les frais proportionnels doivent être versés sur ce montant. En cas de frais de justice insuffisants, le tribunal est tenu d’accorder un délai pour leur complément.
Condition de validité : Les allégations selon lesquelles l’engagement d’évacuation a été signé le même jour que le contrat de location ou qu’une feuille blanche a été signée sont généralement considérées comme invalides face aux documents notariés. Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, la personne qui signe une feuille blanche doit en assumer les conséquences juridiques. Une proposition d’article.
Noter onaylı tahliye taahhüdü varsa kiracı mutlaka çıkar mı?
Evet. Noter onaylı tahliye taahhüdü, hukuken en güçlü tahliye sebeplerinden biridir. Kiracı, taahhüt edilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiralayan 1 ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Süre kaçırılırsa tahliye hakkı düşer.
Kiracı icra takibine itiraz ederse ne olur?
Kiracının 7 gün içinde yaptığı itiraz, tahliye takibini durdurur. Ancak noter onaylı taahhütlerde kiracının itiraz imkânı oldukça sınırlıdır. İcra Mahkemesinde itirazın kaldırılması talep edilerek tahliye kararı alınabilir.
Tahliye taahhüdü varsa tahliye için mutlaka dava mı açmak gerekir?
Hayır. Kiracı itiraz etmezse, dava açmaya gerek yoktur; doğrudan icra müdürlüğünden zorla tahliye istenir. İtiraz varsa, İcra Mahkemesi veya Sulh Hukuk Mahkemesi yolu tercih edilir. Yanlış yol seçimi, aylarca zaman kaybına neden olabilir.
Tahliye kararından sonra kiracı zorla çıkarılabilir mi?
Evet. Tahliye kararı verildiğinde (itirazın kaldırılması veya iptali), karar kesinleşmeden dahi icra müdürlüğü aracılığıyla zorla tahliye mümkündür. Taşınmazda üçüncü kişiler varsa, resmi belge ibraz edemeyenler derhal tahliye edilir.
Pourquoi le soutien d’un avocat expert est-il nécessaire ?
Les procédures d’exécution et d’expulsion basées sur un engagement d’expulsion notarié, bien qu’elles semblent simples, sont en pratique l’un des domaines où les pertes de droits sont les plus fréquentes. Il existe des différences pratiques significatives entre les bureaux d’exécution et les pratiques judiciaires, en particulier dans la région de Tuzla, Kartal, Pendik et Tepeören.
L’importance de travailler avec un avocat expert en expulsion à Tuzla / avocat en loyer à Tuzla / avocat en exécution à Tuzla : prévenir le manquement au délai de forclusion d’un mois,
éviter le rejet du dossier en raison d’une mauvaise voie de poursuite (exécution ou procès ?),
invalider les objections non valables du locataire, telles que « le bail a été renouvelé »,
l’exécution la plus rapide de la décision d’expulsion,
la gestion correcte des obstacles à l’expulsion liés aux tiers,
l’élimination du risque de rejet pour des motifs procéduraux dus à des erreurs de frais, de dépenses et de délais. Avancer avec un cabinet spécialisé dans le droit de l’exécution et des loyers, ayant une vaste expérience pratique spécifiquement dans la rive asiatique d’Istanbul, peut réduire un processus qui pourrait durer des mois à quelques semaines.
Le cabinet d’avocats 2M Hukuk offre un soutien professionnel dans les régions de Tuzla – Kartal – Pendik – Tepeören concernant les procédures d’exécution basées sur un engagement d’expulsion, les litiges locatifs et l’expulsion forcée.
