1. بدء إجراءات التنفيذ (المدة والإجراءات)
في حال عدم إخلاء المستأجر للعقار على الرغم من وجود تعهد إخلاء صحيح وموثق من كاتب العدل، فإن الخطوة الأولى التي يجب على المؤجر اتخاذها هي التقدم بطلب إلى دائرة التنفيذ لبدء إجراءات تنفيذ الإخلاء.
المدة القانونية: وفقًا للمادة 352/1 من قانون الالتزامات التركي رقم 6098 والمادة 272 من قانون التنفيذ والإفلاس (İİK)، **يجب بدء إجراءات التنفيذ أو رفع دعوى قضائية خلال شهر واحد من تاريخ الإخلاء المتعهد به.** هذه المدة ذات طبيعة مسقطة للحق.
طريقة التنفيذ: يقوم المؤجر بتقديم تعهد الإخلاء الموثق من كاتب العدل إلى دائرة التنفيذ، ويبدأ إجراءات تنفيذ الإخلاء وفقًا للمادة 272 وما يليها من قانون التنفيذ والإفلاس. في هذا السياق، يُرسل إلى المستأجر أمر إخلاء “نموذج 14“.
أمر الإخلاء: بواسطة أمر الإخلاء، يُنذَر المستأجر بإخلاء العقار وتسليمه خلال خمسة عشر يومًا، وفي حال وجود اعتراض، يجب عليه إبلاغ ذلك خلال **سبعة أيام**.
2. اعتراض المستأجر ووقف إجراءات التنفيذ
يمكن للمستأجر الذي تبلغ بأمر الإخلاء أن يقدم اعتراضًا إلى دائرة التنفيذ خلال المدة القانونية البالغة سبعة أيام.
تأثير الاعتراض: الاعتراض الذي يقدمه المستأجر في المدة المحددة يوقف إجراءات الإخلاء تلقائيًا.
نطاق الاعتراض: بما أن التوقيع والتاريخ في التعهدات الموثقة يتم التصديق عليهما من قبل الكاتب العدل، لا يمكن للمستأجر إنكار التوقيع أو التاريخ بسهولة. ومع ذلك، يمكنه الاعتراض بمزاعم مثل تجديد أو تمديد عقد الإيجار.
3. عملية رفع الاعتراض ودعوى الإخلاء
بناءً على اعتراض المستأجر، يجب على المؤجر اللجوء إلى القضاء لضمان استمرار المتابعة. تمنح التعهدات الموثقة المؤجر حقوقًا اختيارية:
رفع الاعتراض في محكمة التنفيذ: إذا تم تنظيم التعهد تلقائيًا من قبل الكاتب العدل أو تم التصديق على توقيعه، يمكن للمؤجر أن يطلب من محكمة التنفيذ رفع الاعتراض وإصدار قرار الإخلاء وفقًا للمادة 275 من قانون التنفيذ والإفلاس.
عبء الإثبات: وفقًا للمادة 275/2 من قانون التنفيذ والإفلاس، يجب على المستأجر، في مواجهة وثيقة موثقة، إثبات تجديد أو تمديد علاقة الإيجار بوثيقة موثقة أو بوثيقة ذات نفس القوة والطبيعة تم الإقرار بتوقيعها من قبل المؤجر. لا تعتبر دفاعات التمديد المقدمة بوثائق مكتوبة عادية صالحة ما لم يقبلها المؤجر.
إبطال الاعتراض في محكمة الصلح المدنية: إذا رغب المؤجر، يمكنه أيضًا رفع دعوى إبطال الاعتراض والإخلاء في محكمة الصلح المدنية وفقًا للأحكام العامة، بدلاً من محكمة التنفيذ.
4. تنفيذ الإخلاء والإخراج القسري
في حال صدور قرار من المحكمة بنتيجة المحاكمة برفع الاعتراض أو إبطاله وإخلاء العقار، يتم الانتقال إلى مرحلة التنفيذ.
الإخلاء القسري: حتى لو لم يصبح قرار رفع الاعتراض نهائياً (بشرط انقضاء المدة المحددة في أمر الإخلاء)، يتم تنفيذ الإخلاء القسري للعقار وتسليمه للمؤجر عن طريق مديرية التنفيذ.
المصلحة القانونية: إذا أصبح التنفيذ نهائياً (لم يتم الاعتراض عليه)، فلا توجد مصلحة قانونية في رفع دعوى إخلاء منفصلة؛ في هذه الحالة، يجب طلب الإخلاء القسري مباشرة من مديرية التنفيذ.
5. وضع الأطراف الثالثة
إذا كان هناك شخص آخر غير المستأجر في العقار المطلوب إخلاؤه، ولم يتمكن هذا الشخص من إظهار وثيقة رسمية تثبت حقه في الإشغال، فسيتم إخلاؤه على الفور. ومع ذلك، إذا أعلن هذا الشخص أنه كان هناك منذ تاريخ سابق لعقد الإيجار، وتم تأكيد ذلك من خلال تحقيق في الموقع، يؤجل مدير التنفيذ الإخلاء ويبلغ محكمة التنفيذ بالحالة.
معلومات إضافية تم الحصول عليها من مصادر ثانوية:
الحفاظ على مدة رفع الدعوى: إن بدء إجراءات التنفيذ خلال شهر واحد من التاريخ الملتزم به يحفظ المدة القانونية لدعوى الإخلاء التي ستُرفع لاحقاً. أي إذا تم بدء إجراءات التنفيذ في الوقت المحدد، يمكن رفع دعوى الإخلاء حتى بعد مرور مدة الشهر الواحد.
مسألة الرسوم: في دعاوى الإخلاء التي تُرفع في محاكم الصلح المدنية، يجب حساب قيمة الدعوى بناءً على إيجار سنة واحدة تم دفعه في الفترة الأخيرة، ويجب دفع الرسم النسبي بناءً على هذا المبلغ. في حالة نقص الرسوم، من الضروري أن تمنح المحكمة فترة زمنية لاستكمالها.
شرط الصلاحية: عادةً ما تُعتبر الادعاءات مثل توقيع تعهد الإخلاء في نفس يوم عقد الإيجار أو التوقيع على ورقة بيضاء باطلة أمام المستندات الموثقة من الكاتب العدل. وفقًا لقرارات المحكمة العليا، فإن الشخص الذي يوقع على ورقة بيضاء يجب أن يتحمل عواقبها القانونية. اقتراح لـ مقال.
Noter onaylı tahliye taahhüdü varsa kiracı mutlaka çıkar mı?
Evet. Noter onaylı tahliye taahhüdü, hukuken en güçlü tahliye sebeplerinden biridir. Kiracı, taahhüt edilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiralayan 1 ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Süre kaçırılırsa tahliye hakkı düşer.
Kiracı icra takibine itiraz ederse ne olur?
Kiracının 7 gün içinde yaptığı itiraz, tahliye takibini durdurur. Ancak noter onaylı taahhütlerde kiracının itiraz imkânı oldukça sınırlıdır. İcra Mahkemesinde itirazın kaldırılması talep edilerek tahliye kararı alınabilir.
Tahliye taahhüdü varsa tahliye için mutlaka dava mı açmak gerekir?
Hayır. Kiracı itiraz etmezse, dava açmaya gerek yoktur; doğrudan icra müdürlüğünden zorla tahliye istenir. İtiraz varsa, İcra Mahkemesi veya Sulh Hukuk Mahkemesi yolu tercih edilir. Yanlış yol seçimi, aylarca zaman kaybına neden olabilir.
Tahliye kararından sonra kiracı zorla çıkarılabilir mi?
Evet. Tahliye kararı verildiğinde (itirazın kaldırılması veya iptali), karar kesinleşmeden dahi icra müdürlüğü aracılığıyla zorla tahliye mümkündür. Taşınmazda üçüncü kişiler varsa, resmi belge ibraz edemeyenler derhal tahliye edilir.
لماذا دعم المحامي المتخصص ضروري؟
إجراءات التنفيذ والإخلاء بناءً على تعهد إخلاء موثق من الكاتب العدل، على الرغم من أنها قد تبدو بسيطة، إلا أنها في الواقع من أكثر المجالات التي تشهد فقدانًا للحقوق. خاصة في منطقة توزلا، كارتال، بينديك، وتيبورين، توجد اختلافات عملية كبيرة بين ممارسات دوائر التنفيذ والمحاكم.
أهمية العمل مع محامٍ متخصص في إخلاء العقارات في توزلا / محامٍ عقاري في توزلا / محامٍ تنفيذ في توزلا: منع فوات المدة المسقطة للحق البالغة شهر واحد،
عدم رفض الملف بسبب مسار المتابعة الخاطئ (تنفيذ أم دعوى قضائية؟)،
إبطال اعتراضات المستأجر غير الصالحة مثل “تم تجديد عقد الإيجار”،
تنفيذ قرار الإخلاء بأسرع وقت ممكن،
إدارة عوائق الإخلاء المتعلقة بالأطراف الثالثة بشكل صحيح،
القضاء على خطر الرفض الإجرائي الناجم عن أخطاء الرسوم والمصاريف والمدد، التقدم مع مكتب ذو خبرة عملية مكثفة في هذا المجال، خاصة في الجانب الأناضولي من إسطنبول، ويعمل في مجال قانون التنفيذ والإيجار، يمكن أن يقلص العملية التي قد تستغرق أشهرًا إلى أسابيع.
مكتب 2M للمحاماة، يقدم دعمًا مهنيًا في مناطق توزلا – كارتال – بنديك – تيبي أورن في مجالات المتابعة التنفيذية القائمة على تعهد الإخلاء، ونزاعات الإيجار، والإخلاء القسري.
