Introduction

Cette étude analyse, lors d’une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires d’un immeuble, la validité juridique d’une décision prise en ajoutant à l’ordre du jour la question du « changement de syndic », qui ne figurait pas dans la convocation à la réunion, et l’impact de cette décision sur le mandat du syndic actuel, à la lumière des décisions de la Cour de cassation présentées. Les décisions analysées révèlent le caractère impératif de la procédure des assemblées extraordinaires, régie par l’article 29 de la loi n° 634 sur la copropriété (KMK), et l’importance du « principe de l’adhésion à l’ordre du jour » pour ce type de réunion.

Dans l’ensemble des décisions de justice examinées, il est constaté que le principe de l’adhésion à l’ordre du jour est strictement appliqué lors des assemblées générales extraordinaires et que la violation de ce principe entraîne l’annulation des décisions prises. Les principales conclusions sont les suivantes :

Le principe de l’adhésion à l’ordre du jour est obligatoire : Les assemblées générales extraordinaires sont tenues, conformément à l’article 29/2 du Code de la copropriété (KMK), « à condition que le motif de la réunion soit également communiqué ». La Cour de cassation interprète cette disposition comme signifiant que la réunion est limitée uniquement aux points de l’ordre du jour spécifiés dans la convocation. L’ajout d’un nouveau point à l’ordre du jour lors de la réunion pour prendre une décision, en particulier sur une question importante telle que le changement de syndic, constitue une violation de ce principe.

Les décisions prises hors de l’ordre du jour sont nulles : Les décisions prises en séance sur un sujet non spécifié dans la convocation et ajouté à l’ordre du jour sont juridiquement nulles et sujettes à annulation. Dans une décision de la 20e Chambre Civile de la Cour de Cassation, cette situation a été « …clairement énoncée comme constituant également une violation du principe d’attachement à l’ordre du jour, tel que défini par l’article 29/2 de la Loi sur la Copropriété. » (2019/1267 E., 2019/3980 K.).

Le mandat de l’ancien administrateur ne prend pas fin : Étant donné que la décision de changement d’administrateur prise en violation du principe de l’attachement à l’ordre du jour ou d’autres règles de procédure (procédure de convocation, quorum de la réunion, etc.) est invalide, le mandat de l’ancien administrateur ne prend pas fin légalement sur la base de cette décision. La Cour de Cassation a statué dans de tels cas que « …il a été décidé que le mandat de la direction actuelle se poursuivait jusqu’à ce qu’une élection valide soit tenue. » (2019/1267 E., 2019/3980 K.).

La procédure de convocation et la raison de la réunion sont impératives : Non seulement l’ajout ultérieur d’un point à l’ordre du jour, mais aussi le non-respect de la procédure de convocation (non-notification à tous les propriétaires au moins 15 jours à l’avance) ou l’absence totale de mention du motif de la réunion dans la convocation, entraînent l’annulation de toutes les décisions prises.

De l’examen des décisions judiciaires, il ressort que les assemblées extraordinaires, contrairement aux assemblées ordinaires, sont organisées en raison de l’existence d’un motif urgent et important, et que ce motif doit être préalablement connu de tous les copropriétaires. L’expression figurant à l’article 29/2 de la loi sur la copropriété (KMK) du législateur,  « …à condition que le motif de la réunion soit également notifié… » vise à ce que les copropriétaires se présentent à la réunion préparés, évaluent la question au préalable et évitent la perte de droits due à des décisions hâtives.

Dans plusieurs de ses décisions, telles que celles de la 18e Chambre civile (2014/21113 E., 2015/1666 K.) et de la 20e Chambre civile (2017/3316 E., 2018/7303 K. ; 2017/888 E., 2017/5014 K.) de la Cour de cassation, il a été constamment souligné que « les sujets non inscrits à l’ordre du jour ne peuvent être abordés ni discutés lors des assemblées extraordinaires » Ces décisions démontrent que le principe d’adhérence à l’ordre du jour est impératif et qu’une violation de cette règle entraîne directement la nullité de la décision prise.

En outre, l’article 41 de la loi sur la copropriété (KMK) confère au conseil des copropriétaires le pouvoir de changer le syndic à tout moment pour une juste cause. Toutefois, l’exercice de ce pouvoir exige le respect des procédures prévues par la KMK, notamment les règles d’appel et d’ordre du jour mentionnées à l’article 29 pour les assemblées extraordinaires.

Conclusion

Les conclusions tirées à la lumière des décisions judiciaires présentées sont les suivantes :

Validité : Lors de la réunion extraordinaire de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble, l’ajout du point « changement de gérant », non mentionné dans la convocation, et sa décision ne sont pas juridiquement valides. Cette situation contrevient clairement à la condition de « notification du motif de la réunion » régie par l’article 29/2 de la Loi sur la Copropriété (KMK) et au « principe d’adhérence à l’ordre du jour » établi par la jurisprudence constante de la Cour de Cassation.

Fonction de l’ancien gérant : Étant donné que le changement de gérant effectué par une décision prise hors de l’ordre du jour, en violation de la procédure, est invalide, le mandat de l’ancien gérant ne prend pas fin sur la base de cette décision. Le gérant actuel continue d’exercer ses fonctions jusqu’à ce qu’un nouveau gérant soit élu conformément à la procédure.

Étant donné que les décisions prises et les actions menées par le nouveau gérant élu par une telle décision irrégulière deviendront également juridiquement contestables, il est important d’intenter une action en justice dans les délais légaux pour l’annulation d’une décision prise de cette manière. Suggestion d’un article.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

L’un des domaines où les désaccords sont les plus fréquents dans la gestion des copropriétés ou des résidences est l’ajout de points à l’ordre du jour des assemblées générales extraordinaires et en particulier la question de la validité des décisions de « changement de gérant ». L’article 29 de la loi n° 634 sur la copropriété a prévu des règles de procédure strictes pour ces réunions et a rendu le « principe d’adhérence à l’ordre du jour » impératif. Par conséquent, l’ajout et la décision d’un point non inclus dans la convocation de la réunion sont considérés comme invalides selon la jurisprudence de la Cour de cassation.

Étant donné que les décisions concernant le changement de gérant peuvent entraîner des conséquences telles que l’annulation de ces décisions, la question de savoir si la direction en place continuera ses fonctions ou si la réunion sera entièrement déclarée invalide, le processus doit être mené avec rigueur. À ce stade, le soutien juridique d’un avocat expert expérimenté en matière de loi sur la copropriété, de gestion d’immeubles et de jurisprudence de la Cour de cassation est d’une grande importance pour prévenir les pertes de droits et établir un mécanisme de gestion conforme aux procédures. Le Cabinet d’Avocats 2M Hukuk, avec son équipe d’experts dans les domaines de la gestion d’immeubles, de résidences et de complexes immobiliers à Tuzla et ses environs,

la préparation des assemblées générales ordinaires et extraordinaires,

la mise en conformité des processus de convocation, d’ordre du jour et de rédaction des procès-verbaux avec la législation,

l’ouverture de procès en annulation de décisions prises irrégulièrement,

la gestion des procédures de nomination, de révocation et de contrôle des gérants
offre des conseils juridiques professionnels.

Pour que les décisions prises par les copropriétaires lors des réunions soient valides, il est nécessaire de respecter scrupuleusement les exigences de forme légales et d’assurer un contrôle juridique à chaque étape. Dans le cas contraire, les décisions prises sont annulées, les fonctions des gérants actuels se poursuivent et les actions des nouvelles directions élues peuvent devenir invalides.