Introduction

Cet article analyse la question « Est-il possible d’interdire la désignation d’un syndic externe pour l’immeuble ? » à la lumière des diverses décisions judiciaires présentées. Les décisions examinées révèlent la relation entre la loi n° 634 sur la copropriété (KMK), qui constitue la base juridique fondamentale de la question, et les règlements de copropriété qui sont la constitution des immeubles. L’article vise à expliquer ce cadre juridique à travers des sections présentant les principales conclusions, une analyse détaillée et une conclusion, afin de révéler dans quelles conditions la réponse à la question peut varier.

1. La liberté accordée par la loi sur la copropriété pour la désignation d’un syndic externe

Dans presque toutes les décisions examinées, le point de référence fondamental est l’article 34 de la loi sur la copropriété (KMK). Cet article accorde aux copropriétaires un pouvoir discrétionnaire concernant le choix du syndic. Le législateur a permis la nomination d’un syndic externe (personne physique ou morale), prévoyant que la gestion d’un immeuble puisse se professionnaliser et que les copropriétaires puissent ne pas vouloir ou ne pas pouvoir choisir quelqu’un parmi eux. Les différentes chambres de la Cour de cassation et les tribunaux de première instance ont interprété cette disposition de manière constante, affirmant que le choix d’un syndic externe repose sur une base légale.

2. Le pouvoir restrictif du règlement de copropriété concernant la nomination d’un syndic externe

Cependant, le point le plus critique et décisif est le contenu du règlement de copropriété. La décision n° 2012/13818 E. de la 18ème Chambre Civile de la Cour de Cassation met clairement en évidence cette situation. Dans cette décision, il a été souligné que le règlement de copropriété est « en la nature d’un contrat liant l’ensemble des copropriétaires ainsi que leurs successeurs universels et particuliers… ». Selon cette décision, si une disposition du règlement de copropriété empêche l’élection d’un gestionnaire externe, cette disposition est impérative et l’assemblée des copropriétaires ne peut pas prendre de décision contraire à cette disposition. La Cour de Cassation a résumé cette situation comme suit : « ...si le règlement de copropriété de l’immeuble contient une disposition ‘les copropriétaires peuvent confier la gestion de l’immeuble à un gestionnaire qu’ils éliront parmi eux’ stipulant que, il ne sera pas possible d’élire un gestionnaire externe. » De même, dans la décision n° 2017/4845 E. de la 20ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, le jugement du tribunal concernant l’annulation de la décision de l’assemblée des copropriétaires d’élire un non-copropriétaire comme assistant-gestionnaire, en violation du règlement de copropriété, a été confirmé. Ceci est important pour montrer la conséquence concrète de la restriction du règlement de copropriété.

Lorsque ces deux axes principaux sont combinés, il est entendu que la loi sur la propriété par étages (KMK) délimite un domaine général de liberté, mais que les copropriétaires peuvent restreindre cette liberté par leur propre volonté, à travers le règlement de copropriété, qui est la constitution de l’immeuble.

Conclusion

En conclusion, la réponse à la question « Peut-on interdire l’élection d’un gestionnaire externe pour l’immeuble ? » est la suivante :

En principe, selon la Loi sur la Propriété par Étages, l’élection d’un gestionnaire externe pour l’immeuble ne peut être interdite. La loi reconnaît expressément aux copropriétaires le droit de choisir le gestionnaire parmi eux ou parmi une personne ou une entreprise professionnelle externe. Cependant, si le règlement de copropriété de l’immeuble contient une disposition claire, impérative et restrictive stipulant que le gestionnaire doit impérativement être choisi parmi les copropriétaires, alors l’élection d’un gestionnaire externe est interdite. Étant donné que le règlement de copropriété a la nature d’un contrat liant tous les copropriétaires, toute décision de l’assemblée des copropriétaires prise en violation de cette disposition est nulle.

L’exception la plus importante : le règlement de copropriété. Les décisions de justice soulignent que le règlement de copropriété a la nature d’un contrat contraignant et qu’il a force de loi pour les copropriétaires, à condition de ne pas être contraire aux dispositions impératives de la Loi sur la Propriété par Étages (KMK). Si le règlement de copropriété d’un immeuble contient une disposition claire et restrictive stipulant que le gestionnaire ne peut être choisi que parmi les copropriétaires, un gestionnaire externe ne peut être élu. Dans ce cas, la disposition du règlement de copropriété prévaut sur la décision de l’assemblée des copropriétaires.

Rôle de la décision de l’assemblée des copropriétaires : L’assemblée des copropriétaires, tant qu’il n’y a pas de restriction dans le règlement de copropriété, peut élire un gestionnaire externe à la majorité des voix et des tantièmes, dans le cadre de la liberté reconnue par la loi. Les tribunaux ne contrôlent pas l’opportunité de telles décisions, prises conformément à la procédure et non contraires au règlement de copropriété. Dans une décision de la 20ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, cette situation a été exprimée comme suit : « …tous les copropriétaires doivent se conformer à la décision prise par l’assemblée des copropriétaires, et ce point ne peut être contrôlé par le tribunal. » 

Par conséquent, la première chose à faire pour déterminer avec certitude si un gestionnaire externe peut être nommé dans un immeuble est d’examiner attentivement le plan de gestion enregistré au registre foncier de cet immeuble. S’il n’y a pas d’interdiction dans le plan de gestion, l’assemblée des copropriétaires a le droit de choisir un gestionnaire externe en obtenant la majorité légale. Suggestion d’un article.

Pourquoi l’assistance juridique d’un avocat spécialisé de Tuzla est-elle nécessaire pour la nomination d’un gestionnaire externe ?

La loi sur la copropriété autorise en principe la nomination d’un gestionnaire externe dans les immeubles ou complexes résidentiels. Cependant, cette liberté peut être directement limitée par le plan de gestion de l’immeuble concerné. S’il existe une disposition claire et contraignante dans le plan de gestion enregistré au registre foncier, stipulant que « le gestionnaire est choisi uniquement parmi les copropriétaires », l’assemblée des copropriétaires ne peut pas choisir une personne externe comme gestionnaire, malgré cette disposition. C’est à ce stade que la validité de chaque action entreprise dépend d’une interprétation minutieuse du plan de gestion. Pour que cette interprétation soit correcte, le soutien d’avocats expérimentés en matière de copropriété, tels que des avocats de Tuzla, des avocats de Pendik, des avocats de Kartal, des avocats de Gebze, des avocats d’Orhanlı, des avocats de Tepeören, des avocats d’Aydınlı, revêt une grande importance.

Dans le cas contraire, même si elle semble conforme à la procédure, une procédure d’élection contraire au plan de gestion devient susceptible d’annulation. Surtout ces dernières années, les procès intentés pour illégalité des contrats conclus avec des sociétés de gestion de sites professionnelles augmentent. Les décisions de la Cour de cassation rendues dans ce type de procès en annulation révèlent le caractère contraignant du plan de gestion et la nécessité d’appliquer scrupuleusement les règles de procédure. Quelle que soit la majorité avec laquelle la décision du conseil des copropriétaires a été prise, si elle est contraire au plan de gestion, elle peut être déclarée invalide par le tribunal. Cela peut entraîner de graves pertes en termes de temps et de coûts. C’est pourquoi, au début du processus, la consultation d’experts tels que des avocats à Maltepe, des avocats à Aydınlı, des avocats à Çayırova permet de prévenir d’éventuels litiges et contribue à ce que l’ensemble du processus soit sécurisé sur le plan juridique.