مقدمة

تحلل هذه المقالة، في ضوء قرارات قضائية متنوعة معروضة، سؤال “هل يمكن حظر انتخاب مدير من خارج المبنى؟”. تكشف القرارات التي تم فحصها العلاقة بين القانون رقم 634 بشأن ملكية الوحدات السكنية (KMK)، وهو الأساس القانوني الرئيسي للموضوع، وخطط الإدارة التي تعتبر بمثابة دستور للمباني. ومن خلال شرح هذا الإطار القانوني عبر أقسام النتائج الرئيسية، والفحص المفصل، والخاتمة، تهدف المقالة إلى الكشف عن الظروف التي قد يتغير فيها جواب هذا السؤال.

1. الحرية التي يمنحها قانون ملكية الوحدات السكنية لانتخاب مدير من الخارج

في جميع القرارات التي تم فحصها تقريبًا، تعد المادة 34 من قانون ملكية الطوابق (KMK) هي النقطة المرجعية الأساسية. تمنح هذه المادة أصحاب الوحدات السكنية سلطة تقديرية في اختيار المدير. لقد أتاح المشرع إمكانية تعيين مدير خارجي (شخص طبيعي أو اعتباري)، متوقعًا أن إدارة المباني قد تصبح احترافية، وأن أصحاب الوحدات قد لا يرغبون أو لا يتمكنون من اختيار مدير من بينهم. وقد فسرت الدوائر المختلفة لمحكمة النقض والمحاكم الابتدائية هذا الحكم بشكل ثابت، مشيرة إلى أن اختيار مدير خارجي يستند إلى أساس قانوني.

2. قوة خطة الإدارة في تقييد اختيار مدير خارجي

ومع ذلك، فإن النقطة الأكثر أهمية وحسمًا هي محتوى خطة الإدارة. قرار الدائرة الثامنة عشرة للقانون في محكمة النقض رقم 2012/13818 يوضح هذا الوضع بشكل جلي. وقد تم التأكيد في القرار على أن خطة الإدارة هي “بمثابة حكم تعاقدي يلزم جميع مالكي الوحدات وخلفاءهم الكليين والجزئيين…”. ووفقًا لهذا القرار، إذا كان هناك حكم في خطة الإدارة يمنع اختيار مدير من الخارج، فإن هذا الحكم إلزامي ولا يمكن لمجلس مالكي الوحدات اتخاذ قرار يتعارض معه. وقد لخصت محكمة النقض هذا الوضع على النحو التالي: “...إذا كان هناك حكم في خطة إدارة المبنى ينص على ‘أن مالكي الوحدات يمكنهم تسليم إدارة العقار الرئيسي لمدير يختارونه من بينهم’ شكل من الحكم، فلن يكون من الممكن اختيار مدير من الخارج.” وبالمثل، في قرار الدائرة العشرين للقانون في محكمة النقض رقم 2017/4845، تم تأييد حكم المحكمة بإلغاء قرار مجلس مالكي الوحدات بشأن اختيار شخص ليس مالكًا للوحدة كمساعد للمدير، بما يتعارض مع خطة الإدارة. وهذا مهم من حيث إظهار النتيجة الفعلية للقيود الواردة في خطة الإدارة.

عند دمج هذين المحورين الرئيسيين، يتضح أن قانون ملكية الوحدات (KMK) يرسم مجالًا عامًا للحرية، ولكن مالكي الوحدات يمكنهم تقييد هذه الحرية بإرادتهم، من خلال خطة الإدارة التي تعد دستور المبنى.

الخلاصة

في الختام، إجابة سؤال “هل يمكن منع اختيار مدير للمبنى من الخارج؟” هي كالتالي:

كقاعدة عامة، لا يمكن حظر اختيار مدير خارجي للمبنى وفقًا لقانون ملكية الوحدات العقارية. وقد أقر القانون صراحةً حق مالكي الوحدات في اختيار المدير من بينهم أو من شخص مهني أو شركة خارجية. ولكن، إذا كان هناك بند صريح وملزم ومقيّد في خطة إدارة المبنى ينص على وجوب اختيار المدير من بين مالكي الوحدات حصراً، ففي هذه الحالة يحظر اختيار مدير خارجي. ونظرًا لأن خطة الإدارة تعتبر بمثابة عقد ملزم لجميع مالكي الوحدات، فإن أي قرار يتخذه مجلس مالكي الوحدات مخالفًا لهذا البند يكون باطلاً.

الاستثناء الأهم: خطة الإدارة. وتؤكد القرارات القضائية أن خطة الإدارة ذات طبيعة تعاقدية ملزمة، وأنها تعد بمثابة قانون لمالكي الوحدات، شريطة ألا تتعارض مع الأحكام الإلزامية لقانون ملكية الوحدات العقارية. إذا كانت خطة إدارة المبنى تحتوي على بند صريح ومقيد ينص على وجوب اختيار المدير من بين مالكي الوحدات فقط، فلا يجوز اختيار مدير خارجي. في هذه الحالة، يكون بند خطة الإدارة أعلى من قرار مجلس مالكي الوحدات.

دور قرار مجلس مالكي الوحدات: يجوز لمجلس مالكي الوحدات، في إطار الحرية التي يمنحها القانون، اختيار مدير خارجي بأغلبية العدد وحصة الأرض، طالما لا يوجد قيد في خطة الإدارة. لا تراقب المحاكم مدى صوابية هذه القرارات التي تم اتخاذها وفق الأصول ولا تتعارض مع خطة الإدارة. وقد ورد هذا الأمر في قرار صادر عن الدائرة الحقوقية العشرين في محكمة النقض بقولها:  “…يجب على جميع مالكي الوحدات الالتزام بالقرار الذي اتخذه مجلس مالكي الوحدات، ولا يمكن للمحكمة مراجعة هذا الأمر” .

لذلك، فإن أول ما يجب فعله لتحديد ما إذا كان يمكن تعيين مدير خارجي في مبنى سكني أم لا هو فحص خطة الإدارة التي تم قيدها في سجل الأراضي الخاص بذلك المبنى بعناية. إذا لم يكن هناك حظر في خطة الإدارة، فإن مجلس ملاك الشقق لديه الحق في اختيار مدير خارجي بتوفير الأغلبية القانونية. اقتراح مقال.

لماذا يعد الدعم القانوني من محامٍ متخصص في تعيين مدير خارجي في توزلا ضروريًا؟

يسمح قانون ملكية الشقق، كقاعدة عامة، بتعيين مدير خارجي في المباني السكنية أو المجمعات. ومع ذلك، يمكن تقييد هذه الحرية مباشرة بـخطة الإدارة الخاصة بذلك المبنى. إذا كانت هناك فقرة واضحة وملزمة في خطة الإدارة المسجلة في السجل العقاري تنص على أن “المدير يُختار فقط من بين ملاك الشقق”، فلا يمكن لمجلس ملاك الشقق اختيار شخص خارجي كمدير على الرغم من هذه الفقرة. في هذه المرحلة، تعتمد صلاحية كل إجراء يتم اتخاذه على التفسير الدقيق لخطة الإدارة. لضمان صحة هذا التفسير، يعتبر دعم القانونيين ذوي الخبرة في قانون ملكية الشقق مثل محامي توزلا، محامي بنديك، محامي كارتال، محامي جبزي، محامي أورهانلي، محامي تيبي أورين، محامي أيدينلي أمرًا ذا أهمية كبيرة.

وفي حال خلاف ذلك، حتى لو بدا متوافقًا مع الإجراءات، فإن عملية انتخابية تخالف خطة الإدارة تصبح عرضة للإلغاء. خاصة في السنوات الأخيرة، تزداد الدعاوى المرفوعة بحجة عدم قانونية العقود المبرمة مع شركات إدارة المواقع الاحترافية. إن قرارات محكمة النقض الصادرة في دعاوى الإلغاء من هذا النوع، تُظهر أن خطة الإدارة ملزمة وأن القواعد الإجرائية يجب أن تُطبق بدقة. بغض النظر عن مدى الأغلبية التي تم بها اتخاذ قرار مجلس ملاك العقارات، إذا كان يتعارض مع خطة الإدارة، يمكن اعتباره باطلاً من قبل المحكمة. وهذا قد يؤدي إلى خسائر فادحة من حيث الوقت والتكلفة. لذلك، في بداية العملية، فإن الحصول على استشارة من خبراء مثل محامٍ في مالتيبي، محامٍ في أيدينلي، محامٍ في تشايروفا، يضمن منع النزاعات المحتملة ويساعد في تأمين العملية برمتها على أساس قانوني.