Introduction

Quelles sont les affaires nécessitant l’unanimité des copropriétaires dans les bâtiments ou les complexes résidentiels ? Ce travail a été préparé dans le but d’analyser, à la lumière des décisions de la Cour de cassation présentées, les actes et opérations qui, conformément à la Loi sur la copropriété (KMK), exigent que tous les copropriétaires agissent à « l’unanimité » lors de la prise de décisions concernant un immeuble. Ces décisions critiques, qui affectent directement le droit de propriété des copropriétaires, l’ordre de la vie commune et les caractéristiques fondamentales de l’immeuble, ont été placées sous une protection spéciale par le législateur. L’étude présentera la manière dont les articles pertinents de la KMK (notamment les articles 19, 24, 44 et 45) sont interprétés par la jurisprudence. L’étude est structurée autour de trois catégories principales : Actes de Disposition Translatifs, Affaires de Gestion Importantes et Ouverture d’Activités Commerciales dans des Parties Indépendantes Enregistrées comme Résidentielles au Cadastre.

1. L’unanimité est requise pour les actes de disposition.

Les actes de disposition sont des opérations qui affectent le plus profondément le droit de propriété. Les décisions judiciaires montrent que la règle de l’unanimité ne peut être assouplie pour les opérations de cette catégorie.

Division de la parcelle : La 5e Chambre Civile de la Cour de Cassation (2021/10883 E. – 2021/13374 K.) a souligné la fermeté de ce principe, déclarant que pour la division d’une parcelle sous régime de copropriété, les copropriétaires doivent décider à l’unanimité et que « le tribunal ne peut pas décider à la place des copropriétaires » .

Démolition et reconstruction de la structure principale : La décision de démolir la structure principale est l’un des actes de disposition les plus importants. L’Assemblée Générale des Chambres Civiles de la Cour de Cassation (2018/654 E. – 2022/163 K.) a précisé qu’une telle décision, même si elle relève de la Loi n° 6306, n’est possible, conformément à l’article 45 du Code de la Copropriété (KMK), « qu’avec la décision unanime de tous les copropriétaires » . Les décisions prises sans unanimité sont considérées comme « absolument nulles ».

Modifications structurelles et étage supplémentaire : La 5e Chambre Civile de la Cour de Cassation (2020/10351 E. – 2021/2131 K.) a statué que « la construction d’un étage complet à la place d’un étage en attique nécessite une décision unanime du conseil des copropriétaires » . Ceci vise à préserver l’intégrité architecturale de la structure principale et sa conformité au projet.

2. L’unanimité est requise pour les affaires de gestion importantes

L’utilisation des parties communes pour une activité génératrice de revenus est une affaire de gestion importante qui concerne les droits et les intérêts de tous les propriétaires et nécessite l’unanimité.

Location des parties communes : Les décisions de la Cour de cassation sont très claires à ce sujet. La location du mur extérieur pour la publicité de l’immeuble principal (Cour Générale Civile de Cassation, 2017/976 E.), l’installation d’une station de base sur son toit (Cour Générale Civile de Cassation, 2017/1997 E.), l’installation d’un distributeur automatique de billets dans le jardin commun (5ème Chambre Civile de la Cour de cassation, 2024/3238 E.) et la location du logement du concierge (20ème Chambre Civile de la Cour de cassation, 2017/5338 E.) ont tous requis l’unanimité pour de telles opérations. La 20ème Chambre Civile de la Cour de cassation (2018/6662 E. – 2019/3198 K.) a souligné l’incessibilité de cette compétence, déclarant : « Pour pouvoir louer les parties communes, tous les copropriétaires doivent prendre une décision à l’unanimité, conformément à l’article 45 de la loi. » 

Modification de la nature des parties communes : La 5ème Chambre Civile de la Cour de cassation (2021/2974 E. – 2021/7722 K.) a jugé illégale la transformation de la buanderie commune en appartement et sa mise en location, et a souligné l’attachement des parties communes à leur destination en affirmant : « L’utilisation à d’autres fins sans que les copropriétaires n’aient pris une décision à l’unanimité et que sa nature n’ait été modifiée par un projet de rénovation… n’est pas possible.«  

3. L’unanimité est requise pour l’ouverture d’activités commerciales dans les parties indépendantes enregistrées comme logements au cadastre

Cette catégorie est l’un des sujets qui causent le plus de litiges dans la pratique. Les décisions judiciaires tendent à préserver le caractère impératif de l’article 24 de la Loi sur la propriété par étages (KMK).

Règle fondamentale : La Cour de cassation et le Conseil d’État ont maintes fois confirmé qu’il est obligatoire que l’assemblée des copropriétaires prenne une décision à l’unanimité pour l’ouverture d’un lieu de travail énuméré par la loi (cinéma, restaurant, magasin, galerie, atelier, bureau, etc.) dans une section figurant comme « logement » au cadastre (Ex: 18ème Chambre civile de la Cour de cassation, 2014/2934 E.; 4ème Chambre du Conseil d’État, 2023/6989 E.).

Dépassement du règlement de copropriété : La règle est si forte que même les dispositions du règlement de copropriété ne peuvent la modifier. Comme l’a précisé la 18ème Chambre civile de la Cour de cassation dans sa décision (2015/23219 E. – 2016/4071 K.), il a été admis que « la modification apportée au règlement de copropriété par une majorité de 4/5 ne peut pas avoir pour effet d’écarter les questions pour lesquelles la loi requiert l’unanimité, et par conséquent, cette modification faite en violation de l’article 24/2 de la loi est nulle et non avenue. » 

Exception importante (nature cadastrale) : Le point clé de la règle est que la partie indépendante soit enregistrée comme « logement » au cadastre. Si elle est déjà enregistrée comme « magasin » ou « lieu de travail » au cadastre, cette règle ne s’applique pas. La 4ème Chambre du Conseil d’État (2023/7842 E. – 2023/6987 K.) a statué que l’unanimité des copropriétaires n’est pas requise pour l’ouverture d’une pâtisserie dans un lieu enregistré comme magasin au cadastre.

Conclusion

Lorsque l’ensemble des décisions de justice examinées est évalué, il est entendu que la règle de l’unanimité prévue par la loi sur la copropriété est une garantie fondamentale visant à protéger l’essence du droit de propriété des copropriétaires, l’intégrité de l’immeuble principal et la qualité des espaces de vie communs. La justice adhère strictement à l’objectif littéral et spirituel de cette règle ; elle n’ouvre pas la porte aux exceptions concernant des questions telles que les aliénations, l’utilisation des parties communes à des fins autres que celles prévues et l’ouverture de logements à des activités commerciales. Les copropriétaires, les gestionnaires et les administrations concernées sont tenus de se conformer à ces dispositions impératives et à la jurisprudence établie lors des processus de prise de décision. Il ne faut pas oublier que les décisions prises dans le sens contraire peuvent être annulées sans condition de délai, étant considérées comme « nulles et non avenues ».

Aliénations et Opérations Modifiant Fondamentalement la Structure Principale : Les décisions de justice confirment que, conformément à l’article 45 de la loi sur la copropriété, les opérations affectant l’essence de la propriété, telles que la greffe d’un droit sur l’immeuble principal (hypothèque, servitude, etc.), la division du terrain, la démolition et la reconstruction de la structure principale ou la transformation d’un étage en attique en étage complet, nécessitent, sans exception, l’unanimité de tous les copropriétaires. Comme l’a souligné la Cour de cassation, en la matière, le tribunal ne peut pas décider en se substituant à la volonté des copropriétaires.

Affaires de Gestion Importantes et Utilisation des Parties Communes : La location de parties communes telles que les murs extérieurs, le toit, le jardin ou le logement du concierge de l’immeuble principal, l’installation de panneaux publicitaires ou de stations de base, sont considérées comme des « affaires de gestion importantes » et sont soumises à la condition d’unanimité conformément à l’article 45 de la loi sur la copropriété. La Cour de cassation a clairement stipulé que cette compétence appartient aux copropriétaires et ne peut être déléguée au conseil d’administration.

Modification de la destination des lots privatifs à usage d’habitation : L’article 24 de la loi sur la copropriété (KMK) est l’une des dispositions les plus fréquemment citées dans les décisions de justice. Pour l’ouverture d’un commerce (boutique, restaurant, bureau, galerie, etc.) listé dans la loi, dans un lot privatif enregistré comme « habitation » au cadastre, il est absolument nécessaire d’obtenir l’unanimité des voix des copropriétaires. La Cour de cassation a statué que cette règle ne peut être contournée même par un règlement de copropriété, et qu’une modification du règlement de copropriété « visant à écarter les exigences d’unanimité de la loi » est « nulle et non avenue » selon ses décisions.

Distinctions et Exceptions : Les décisions de justice tracent également les limites de la règle de l’unanimité. La règle s’applique fondamentalement aux lieux qualifiés de « résidentiels ». Pour un lot déjà enregistré comme « local commercial » ou « boutique » au cadastre, si le règlement de copropriété ne contient pas d’interdiction spécifique, l’unanimité n’est pas requise pour des activités commerciales de même nature. De même, dans les ensembles immobiliers, si une partie commune est réservée à l’usage exclusif d’un bloc spécifique, il a été admis que la décision des seuls copropriétaires de ce bloc, et non de tous les propriétaires de l’ensemble, peut être suffisante pour apporter une modification à cet espace. Une suggestion d’article.

Pourquoi le soutien d’un avocat à Tuzla est-il nécessaire ?

Selon la loi sur la copropriété (KMK), les décisions nécessitant l’unanimité dans un immeuble entraînent souvent des conséquences juridiques graves, difficiles à annuler et pouvant entraîner une perte de droits. En particulier, des questions telles que les dispositions translatifs (division de terrain, démolition et reconstruction de la structure), les affaires de gestion importantes (location de parties communes, installation de publicités ou de stations de base) et la transformation de parties indépendantes à usage d’habitation en lieux de travail, ont été clairement soumises à l’unanimité par les décisions de la Cour de cassation, et les décisions contraires à la procédure sont toujours susceptibles d’être annulées.

Lors de ce type de transactions, l’avis de juristes expérimentés dans le domaine de la copropriété, tels qu’un avocat à Tuzla, un avocat à Pendik, un avocat à Kartal, un avocat à Maltepe, un avocat à Gebze, un avocat à Çayırova, un avocat à Orhanlı, revêt une grande importance tant pour fonder les décisions sur une base légale que pour assurer une protection contre d’éventuels recours en annulation ou en dommages et intérêts.

Si vous êtes gestionnaire, copropriétaire ou si vous allez démarrer une nouvelle activité commerciale, entreprendre des opérations nécessitant l’unanimité sans consulter un avocat spécialisé de la région de Tuzla peut entraîner de graves pertes de droits et des annulations. C’est pourquoi il est conseillé de solliciter un soutien juridique professionnel afin que les décisions puissent conserver leur validité sur le plan légal.