Введение
Какие действия требуют единогласного решения владельцев квартир в зданиях или комплексах? Данная работа подготовлена с целью анализа действий и операций, которые, согласно Закону о кондоминиумах (KMK), требуют, чтобы все владельцы квартир действовали «единогласным решением» при принятии решений относительно основного недвижимого имущества, в свете представленных решений Верховного суда. Эти критические решения, напрямую затрагивающие право собственности владельцев квартир, порядок совместного проживания и основные характеристики основного недвижимого имущества, были взяты законодателем под особую защиту. В работе будет показано, как соответствующие статьи KMK (в частности, статьи 19, 24, 44 и 45) интерпретируются судебной практикой. Работа структурирована вокруг трех основных категорий: Передача прав собственности, Важные управленческие вопросы и Открытие коммерческой деятельности в независимых секциях, зарегистрированных как жилые помещения в кадастре.
1. Для отчуждающих сделок требуется единогласие.
Отчуждающие сделки — это операции, наиболее глубоко затрагивающие право собственности. Судебные решения показывают, что правило единогласия для операций этой категории не может быть смягчено.
Разделение участка: 5-я Гражданская палата Верховного суда (2021/10883 E. — 2021/13374 K.) постановила, что для разделения участка, на котором установлено кондоминиумное владение, владельцы квартир должны принять решение единогласно, и, заявив, что «суд не может принимать решения вместо владельцев квартир» тем самым подчеркнула окончательность этого принципа.
Снос и реконструкция основного здания: Решение о сносе основного здания является одним из самых серьёзных распоряжений. Главная правовая палата Верховного суда (2018/654 E. — 2022/163 K.) постановила, что такое решение, даже если оно подпадает под действие Закона № 6306, согласно статье 45 Закона о кондоминиумах (KMK), «возможно только по единогласному решению всех владельцев квартир». Решения, принятые без единогласия, считаются «абсолютно недействительными».
Структурные изменения и дополнительный этаж: 5-я Гражданская палата Верховного суда (2020/10351 E. — 2021/2131 K.) постановила, что «для строительства полного этажа вместо мансардного этажа необходимо единогласное решение собрания владельцев квартир» . Это направлено на сохранение архитектурной целостности основного здания и его соответствия проекту.
2. Для важных управленческих решений требуется единогласие
Использование общих зон для деятельности, приносящей доход, является важным управленческим вопросом, затрагивающим права и интересы всех собственников, и требует единогласного решения.
Аренда общих зон: Решения Верховного апелляционного суда по этому вопросу весьма однозначны. Для всех следующих операций требовалось единогласное решение: сдача в аренду внешней стены основного здания для рекламы (Генеральная судебная коллегия Верховного апелляционного суда, 2017/976 E.), установка базовой станции на крыше (Генеральная судебная коллегия Верховного апелляционного суда, 2017/1997 E.), установка банкомата в общем саду (5-я гражданская палата Верховного апелляционного суда, 2024/3238 E.) и сдача в аренду квартиры привратника (20-я гражданская палата Верховного апелляционного суда, 2017/5338 E.). 20-я гражданская палата Верховного апелляционного суда (2018/6662 E. — 2019/3198 K.) подчеркнула неотчуждаемость этого полномочия, заявив: «для сдачи общих зон в аренду необходимо единогласное решение всех собственников этажей согласно статье 45 Закона» .
Изменение назначения общих зон: 5-я гражданская палата Верховного апелляционного суда (2021/2974 E. — 2021/7722 K.) постановила, что преобразование общего прачечного помещения в квартиру и сдача его в аренду является незаконным, и подчеркнула приверженность общих зон их первоначальному назначению, заявив: «Использование [общих зон] для других целей без изменения их характера по проекту реконструкции, принятому единогласным решением собственников этажей… невозможно» .
3. Для открытия коммерческой деятельности в независимых секциях, зарегистрированных в кадастре как жилые помещения, требуется единогласное решение
Эта категория является одной из самых спорных в практике. Судебные решения, как правило, поддерживают императивный характер статьи 24 Закона о кондоминиумах (KMK).
Основное правило: Верховный суд (Yargıtay) и Государственный совет (Danıştay) неоднократно подтверждали, что для открытия коммерческого предприятия (кинотеатр, ресторан, магазин, галерея, производственное помещение, офис и т. д.), перечисленного в законе, в помещении, зарегистрированном в кадастре как «жилое», требуется единогласное решение собрания собственников квартир (Например: Верховный суд, 18-я Палата по гражданским делам, 2014/2934 E.; Государственный совет, 4-я Палата, 2023/6989 E.).
Преодоление Плана управления: Правило настолько строго, что даже положения плана управления не могут его изменить. Как указано в решении 18-й Палаты по гражданским делам Верховного суда (2015/23219 E. — 2016/4071 K.), было признано, что «изменение в плане управления, сделанное большинством в 4/5 голосов, не может отменить положения, требующие единогласия по закону, и, соответственно, такое изменение, сделанное в нарушение статьи 24/2 Закона, является недействительным».
Важное исключение (Характер регистрации): Ключевой момент правила заключается в том, что независимая часть зарегистрирована в кадастре как «жилое помещение». Если она уже зарегистрирована в кадастре как «магазин» или «коммерческое предприятие», это правило не применяется. 4-я Палата Государственного совета (2023/7842 E. — 2023/6987 K.) постановила, что для открытия кондитерской в месте, зарегистрированном в кадастре как магазин, не требуется единогласного решения собственников квартир.
Вывод
При всестороннем рассмотрении проанализированных судебных решений становится ясно, что правило единогласия, предусмотренное Законом о кондоминиумах, является фундаментальной гарантией, направленной на защиту сущности права собственности владельцев квартир, целостности основного здания и характера общих жилых помещений. Судебная система строго придерживается буквальной и духовной цели этого правила; не допускает исключений в таких вопросах, как сделки по передаче права собственности, использование общих зон не по прямому назначению и открытие жилых помещений для коммерческой деятельности. Владельцы квартир, управляющие и соответствующие администрации обязаны соблюдать эти императивные положения и устоявшуюся судебную практику в процессе принятия решений. Не следует забывать, что решения, принятые в обратном направлении, могут быть отменены как «абсолютно недействительные» без предъявления требования о сроке.
Сделки по передаче права собственности и действия, существенно изменяющие основное строение: Судебные решения, согласно статье 45 Закона о кондоминиумах, подтверждают, что действия, затрагивающие сущность собственности, такие как обременение основного здания правом (ипотека, сервитут и т. д.), раздел земельного участка, снос и перестройка основного здания или преобразование мансардного этажа в полноценный этаж, без исключения требуют единогласия всех владельцев квартир. Как подчеркнул Кассационный суд, в этом вопросе суд не может принимать решение, заменяя волю владельцев квартир.
Важные управленческие вопросы и использование общих зон: Действия, такие как сдача в аренду общих зон, например, внешних стен основного здания, крыши, сада или квартиры консьержа, установка рекламного щита или базовой станции, считаются «важной управленческой работой» и подлежат требованию единогласия согласно статье 45 Закона о кондоминиумах. Кассационный суд четко заявил, что это полномочие принадлежит владельцам квартир и не может быть передано правлению.
Изменение целевого назначения отдельных помещений жилого типа: Статья 24 Закона о кондоминиумах (KMK) является одним из положений, наиболее часто упоминаемых в судебных решениях. Для открытия коммерческого предприятия, такого как магазин, ресторан, офис, галерея, перечисленные в законе, в отдельном помещении, зарегистрированном как «жилое» в кадастре, абсолютной необходимостью является принятие решения советом собственников помещений единогласно. Верховный суд в своих решениях отразил, что это правило не может быть преодолено даже планом управления, и что изменение плана управления, «устраняющее вопросы, требующие единогласия по закону», является «недействительным».
Различия и исключения: Решения также определяют границы правила единогласия. Правило в основном применяется к местам, классифицируемым как «жилые». В помещении, уже зарегистрированном в кадастре как «коммерческое помещение» или «магазин», при отсутствии специального запрета в плане управления, единогласное решение для аналогичной коммерческой деятельности не требуется. Аналогично, в многоквартирных комплексах, если общая зона предназначена исключительно для использования определенным блоком, считается, что для изменения в этой зоне достаточно решения только владельцев соответствующего блока, а не всех владельцев комплекса. Предложение статьи.
Почему необходима поддержка адвоката в Тузле?
Согласно Закону о кондоминиумах (KMK), решения, требующие единогласия в многоквартирном доме, часто приводят к серьезным юридическим последствиям, которые трудно обратить вспять и которые могут привести к потере прав. В частности, вопросы, такие как отчуждающие действия (разделение участка, снос и перестройка здания), важные управленческие вопросы (сдача в аренду общих помещений, установка рекламных конструкций или базовых станций) и превращение независимых секций жилого назначения в коммерческие помещения, были четко определены как требующие единогласия решениями Кассационного суда, и решения, противоречащие процедуре, всегда могут быть отменены.
Во время таких операций мнение опытных юристов в области кондоминиумов, таких как адвокат в Тузле, адвокат в Пендике, адвокат в Картале, адвокат в Малтепе, адвокат в Гебзе, адвокат в Чайырова, адвокат в Орханлы, имеет большое значение как для обеспечения правовой основы решений, так и для предоставления гарантий против возможных исков об отмене или возмещении ущерба в будущем.
Если вы управляющий, владелец квартиры или собираетесь начать новую коммерческую деятельность, попытка предпринять действия, требующие единогласия, без консультации с опытным адвокатом в районе Тузла, может привести к серьезным потерям прав и отменам. По этой причине рекомендуется получить профессиональную юридическую поддержку, чтобы решения сохраняли свою законную силу.
