En l’absence de disposition spécifique dans le contrat de bail concernant la partie qui doit payer les charges de l’immeuble, la responsabilité du locataire est déterminée en fonction de la soumission du bien loué à la Loi sur la propriété par étages (KMK) et de la nature de la dépense.

Situation des biens immobiliers soumis à la Loi sur la propriété par étages

Si le bien loué est soumis à la Loi sur la propriété par étages (un immeuble principal composé de sections indépendantes comme un appartement, une résidence, un immeuble de bureaux), les charges de l’immeuble sont généralement traitées selon les dispositions de la KMK.

Responsabilité du copropriétaire: Conformément à l’article 20 de la Loi sur la propriété par étages, chaque copropriétaire est tenu, sauf accord contraire, de participer aux charges communes et aux avances qui y sont prélevées, telles que les primes d’assurance de l’immeuble principal, les dépenses d’entretien, de protection, de renforcement et de réparation de toutes les parties communes, le salaire du syndic, les dépenses de concierge, de chauffagiste, de jardinier et de gardien, proportionnellement à sa quote-part foncière.

Responsabilité du Locataire Envers la Gérance/Administration: Conformément à l’article 22 de la loi sur la propriété par étages, le locataire résidant en permanence dans une partie indépendante en vertu d’un contrat de location est solidairement et conjointement responsable avec le propriétaire des dettes de dépenses et d’avances qui incombent au propriétaire selon l’article 20, ainsi que des pénalités de retard. Cela signifie que la gérance de l’immeuble ou les autres copropriétaires peuvent s’adresser directement au locataire pour la dette des charges communes. Cependant, la responsabilité du locataire à cet égard est limitée au montant du loyer qu’il est tenu de payer.

Imputation des Paiements Effectués par le Locataire: Les paiements effectués par le locataire dans le cadre de l’article 22 de la loi sur la propriété par étages sont déduits du loyer dû.

Relation Interne Entre le Bailleur et le Locataire (En l’absence de Disposition Contractuelle)

L’absence de disposition spécifique concernant la responsabilité des charges communes dans le contrat de location détermine qui sera finalement responsable dans la relation interne entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, les principes généraux et les dispositions du Code des obligations turc sont pris en compte, selon les sources :

Règle Générale: Si la responsabilité des charges communes n’est pas réglementée dans le contrat de location, il faut considérer que le locataire est responsable selon la règle générale. Cela signifie que le bailleur peut réclamer au locataire les charges communes qu’il a payées à la gérance.

Distinction Selon les Types de Dépenses: Compte tenu des distinctions faites dans le Code des obligations turc et les sources :

Les frais accessoires liés à l’utilisation du bien loué ou les frais de nettoyage et d’entretien nécessaires à son usage normal (CO 317) sont généralement à la charge du locataire. Ainsi, les frais d’utilisation et de gestion communs tels que « combustible, entretien-réparation, eau, électricité, nettoyage, ascenseur, concierge » peuvent être cités comme exemples de dépenses qui devraient être à la charge du locataire, car elles découlent directement de l’usage normal du bien loué. Les « charges communes » sont également généralement considérées comme relevant de la responsabilité du locataire (Source 27).

Les frais permanents tels que les dépenses inhérentes au bien loué lui-même, les frais de réparations majeures, les modifications structurelles ou le renforcement de la section indépendante (CO 302, 303) sont des dépenses à la charge du bailleur (propriétaire).

Frais à la Charge du Bailleur Effectués par le Locataire : Si le locataire effectue les dépenses obligatoires qui incombent au bailleur, il peut les déduire du loyer.

En Conclusion :

S’il n’y a pas de disposition spéciale concernant les charges de l’immeuble dans le contrat de location : Dans les immeubles soumis à la loi sur la copropriété, le locataire est solidairement et conjointement responsable avec le propriétaire envers la gestion. Cependant, cette responsabilité est limitée au montant du loyer que le locataire est tenu de payer, et les paiements effectués sont déduits du montant du loyer dû.

Dans la relation interne entre le bailleur et le locataire , la règle générale est que le locataire est responsable des charges communes. Une distinction est faite selon la nature de la dépense ; les dépenses liées à l’usage et à l’exploitation ordinaire du bien loué (charges, chauffage, nettoyage, concierge, etc.) sont généralement considérées comme la responsabilité du locataire, tandis que les dépenses liées à la structure ou aux réparations majeures de l’immeuble relèvent de la responsabilité du bailleur. Si le locataire effectue des dépenses qui relèvent de la responsabilité du bailleur, il a le droit de les déduire du loyer.

Dans les lieux non soumis à la loi sur la copropriété (KMK), la responsabilité est déterminée selon le contrat de location ou les dispositions générales (Code des Obligations Turc – TBK).

Pourquoi est-il important d’obtenir un avis d’expert ?

Dans les relations locatives, la question de savoir quelle partie doit prendre en charge les charges communes est souvent une source de litiges entre les parties. Le type d’obligations en question et leur relation avec la Loi sur la Copropriété ou le Code des Obligations nécessitent une évaluation spécifique. En particulier dans les quartiers d’Istanbul tels que Maltepe, Kartal, Pendik, Tuzla, où l’urbanisation rapide et les logements collectifs sont répandus, les lacunes dans les contrats de location peuvent entraîner de graves préjudices.

Si vous êtes confronté à de telles situations, obtenir le soutien d’un avocat spécialisé en droit immobilier réduira au minimum les risques juridiques futurs.

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