L’action en fixation de loyer est intentée, notamment lors des périodes de renouvellement des contrats de location, dans le but de redéterminer le montant du loyer conformément aux conditions actuelles du marché. À l’expiration de la période de 5 ans, les bailleurs peuvent saisir le tribunal pour augmenter le montant du loyer dans certaines conditions.

1. Quelles sont les conditions de l’action en fixation de loyer intentée en raison de l’expiration du délai de cinq ans ?

Pour qu’une action en fixation de loyer puisse être intentée, certaines conditions doivent être remplies. Les principales conditions requises pour intenter une action en fixation de loyer à l’expiration de la période de 5 ans sont les suivantes :

Durée du Contrat de Location : La durée du contrat de location doit avoir dépassé 5 ans ou le contrat de location doit avoir accompli sa cinquième année. Conformément aux articles 344 et 345 du Code des Obligations turc, il est possible d’actualiser le montant du loyer dans les contrats de location d’une durée supérieure à 5 ans ou renouvelés à l’issue de 5 ans.

Accord sur le Taux d’Augmentation du Loyer : Même si un taux d’augmentation du loyer a été convenu entre les parties, à l’expiration de la période de 5 ans, le tribunal peut fixer un nouveau montant de loyer sans être limité par ce taux. Dans ce cas, le juge prend en considération les loyers comparables et les conditions actuelles du marché pour déterminer le montant du loyer.

Condition de l’Intérêt Légal : Le propriétaire demandeur doit être en mesure de justifier la nécessité d’adapter le loyer aux conditions du marché. Une action en fixation de loyer peut être intentée, notamment si le locataire prétend que le loyer actuel n’est pas conforme aux conditions du marché.

2. Est-il nécessaire d’envoyer un avis préalable pour intenter une action en fixation de loyer ?

En cas d’expiration de la période de 5 ans, il n’y a pas d’obligation d’envoyer un avis dans les procès en fixation de loyer. Si un contrat de location a été conclu entre les parties et que la période de 5 ans est échue, le propriétaire-bailleur peut intenter une action en fixation de loyer directement sans envoyer d’avis.

La Cour de Cassation a statué que si une clause d’augmentation est présente dans le contrat de location, une action peut être intentée à la fin de la période sans que le bailleur n’ait besoin d’envoyer un avis préalable. Ainsi, l’action en fixation de loyer peut être intentée à tout moment à compter de la date de renouvellement du contrat, sans qu’un avis ne soit nécessaire.

3. À partir de quand le nouveau montant de loyer déterminé dans une action en fixation de loyer intentée sans avis est-il valable ?

Si une action en fixation de loyer a été intentée sans avis, le nouveau loyer déterminé est généralement valable à partir de la période de location suivante. Cependant, dans ce cas, conformément à l’article 345 du Code turc des obligations, la date de dépôt de l’action ou la période d’envoi de l’avis joue un rôle important dans la détermination de la période pendant laquelle le loyer sera valable.

Selon l’article 345 du Code turc des obligations (TBK 345) : Si l’action en fixation de loyer est intentée au plus tard trente jours avant la date de renouvellement du contrat de location, ou si un avis contenant une demande d’augmentation du loyer pour la nouvelle période a été envoyé, le loyer déterminé par le tribunal sera valable à partir du début de la période de location suivante.

Par exemple, si un contrat de location de 5 ans a débuté le 01.06.2019 et s’est terminé le 01.06.2024, le bailleur peut demander le montant du loyer applicable pour la nouvelle période en envoyant un avis trente jours avant ou pendant cette date. Cependant, si un tel avis n’a pas été envoyé, le loyer déterminé par le tribunal sera valable à partir du 01.06.2025.

4. S’il y a une clause d’augmentation de loyer dans le contrat, faut-il envoyer un avis ?

S’il existe une disposition relative à l’augmentation du loyer dans le contrat de location, il n’est pas nécessaire d’envoyer un avis pour intenter une action en fixation de loyer à la fin de la période de 5 ans. Dans ce cas, conformément aux décisions de la Cour de cassation, le bailleur a le droit d’intenter une action en justice pour la détermination du nouveau loyer à la fin de la période et l’expiration de la période de 5 ans.

La Cour de cassation a statué que si une clause d’augmentation est présente dans le contrat de location et qu’une action en fixation est intentée après 5 ans, la condition d’un avis ne sera pas requise. Par exemple, dans sa décision n° 2014/8948 E. et 2015/5710 K., la 6e Chambre civile de la Cour de cassation a jugé que le bailleur pouvait intenter une action en fixation de loyer sans avoir besoin d’un avis à la fin de la période.

Dans un tel cas, le nouveau montant du loyer qui sera déterminé par le tribunal sera applicable à partir du début de la période où la durée de 5 ans a expiré.

5. Comment le juge détermine-t-il le nouveau montant du loyer dans une action en fixation de loyer ?

Dans les actions en fixation de loyer intentées après l’expiration de la période de 5 ans, le juge prend en compte plusieurs facteurs pour déterminer le montant du loyer :

Loyers Comparables : Le tribunal procède à une évaluation en tenant compte des loyers des biens immobiliers de caractéristiques similaires dans la même région.

Taux de l’IPC : Dans les actions en fixation de loyer intentées après 5 ans et au-delà, il n’y a pas d’obligation de prendre en compte le taux de l’IPC. Cependant, le tribunal peut également prendre en considération le taux de l’IPC en plus des autres conditions du marché.

Réduction pour équité : Pour les locataires de longue date, le tribunal peut appliquer une réduction pour équité de 10% à 20% sur le montant du loyer à déterminer. Ceci est appliqué notamment afin d’éviter une charge excessive pour le locataire, surtout si le locataire occupe le même bien immobilier pendant une longue période et que le loyer est mis à jour selon un certain taux d’augmentation.

6. La rectification est-elle possible dans les procès de fixation de loyer ?

La question de la rectification dans les procès de fixation de loyer, c’est-à-dire la modification ou l’augmentation ultérieure de la demande, est importante. Il peut notamment arriver que le demandeur souhaite augmenter le montant du loyer initialement demandé ou modifier sa requête dans les procès de détermination du loyer. Cependant, selon la jurisprudence établie de la Cour de cassation, la rectification n’est pas possible dans les procès de fixation de loyer.

La Cour de cassation a clairement stipulé que dans les procès de fixation de loyer, le demandeur ne peut pas se réserver le droit à un excédent ni demander une rectification. Par exemple, dans sa décision n° 2017/2792 E. et 2021/267 K., l’Assemblée Générale Civile de la Cour de cassation a précisé que la rectification n’est pas possible en raison de la nature des procès de fixation de loyer, et que le demandeur doit demander un montant de loyer clair et précis dans sa requête.

En conséquence, lors de l’introduction d’un procès en fixation de loyer, le montant du loyer demandé doit être soigneusement déterminé et clairement spécifié dès le début dans la requête. En effet, dans ce type de procès, il n’est pas possible d’augmenter le montant ou d’apporter des modifications après l’introduction de l’action.

Conseil pratique : Il est important pour les propriétaires de déterminer correctement leurs demandes de loyer dès le départ dans ces affaires et de gérer le processus méticuleusement. Il est particulièrement nécessaire de rechercher attentivement les loyers comparables et de fixer le montant du loyer demandé de manière appropriée aux conditions du marché. En pratique, l’impossibilité de réserver les droits relatifs à l’excédent en raison de l’absence du droit de rectification peut entraîner une perte de droits pour les propriétaires.

7. La médiation est-elle obligatoire dans une action en fixation de loyer ?

Depuis le 1er septembre 2023, la participation au processus de médiation est devenue obligatoire dans les actions en fixation de loyer. L’objectif de cette réglementation est de permettre aux parties de parvenir à un accord avant de recourir à une procédure judiciaire. Désormais, avant d’intenter une action en fixation de loyer, le propriétaire et le locataire doivent saisir un médiateur et achever ce processus.

Le processus de médiation dure généralement trois semaines, mais cette période peut être prolongée d’une semaine supplémentaire si aucun accord n’est trouvé. Si la médiation ne permet pas de résoudre le problème, les parties peuvent saisir le tribunal. Cette nouvelle obligation offre au propriétaire et au locataire la possibilité de résoudre les litiges plus rapidement en accélérant le processus et allège la charge des tribunaux. Par conséquent, ceux qui envisagent d’intenter une action en fixation de loyer pour des contrats de location de plus de 5 ans doivent d’abord recourir à la médiation. Suggestion d’article.

Conclusion

Dans les actions en fixation de loyer intentées à l’expiration de la période de 5 ans, le bailleur a le droit de saisir directement le tribunal sans avoir besoin d’envoyer un avertissement. Dans ce type d’affaires, le nouveau montant du loyer déterminé par le tribunal peut varier en fonction du moment de l’introduction de l’action et du délai de préavis. Si le locataire est un ancien locataire, une réduction d’équité est appliquée afin d’éviter que le locataire ne soit confronté à une charge excessive. En outre, l’impossibilité de modifier les demandes dans les actions en fixation de loyer rend nécessaire pour les bailleurs de formuler leurs demandes de manière correcte et complète dès le départ. Par conséquent, il est important que les propriétaires évaluent le processus en détail avant d’intenter une action et, si nécessaire, qu’ils obtiennent des conseils juridiques.

Pourquoi obtenir un avis d’expert ?

Les actions en fixation de loyer sont des affaires qui requièrent des connaissances techniques et une expérience juridique. Un montant de loyer mal déterminé, la présentation de précédents incomplets ou erronés, ou une erreur de procédure commise au cours du procès, peuvent entraîner une perte de droits significative pour le propriétaire. C’est pourquoi, au début du processus, obtenir un soutien juridique d’un avocat spécialisé dans ce domaine garantit l’obtention du résultat le plus favorable pour le propriétaire.

En particulier dans les régions à forte densité de population et où le marché immobilier est dynamique, telles que Istanbul et ses districts de Tuzla, Maltepe, Pendik, Kartal, ainsi que Gebze, Çayırova et Darıca, rattachés à Kocaeli, les loyers peuvent varier chaque année et les études comparatives régionales revêtent une grande importance. Il est possible que les tribunaux utilisent différents critères d’évaluation dans les actions en fixation de loyer intentées dans ces régions.

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REMARQUE IMPORTANTE : Les actions en fixation de loyer et le processus de médiation sont des procédures comportant des détails délicats et techniques. Toute erreur ou omission dans ce processus peut entraîner une perte de droits. Par conséquent, obtenir l’aide d’un expert est une étape critique pour éviter la perte de droits et atteindre le résultat le plus précis. Travailler avec un conseiller professionnel garantira le bon déroulement de ce processus.