Введение

Какой процент голосов необходим для установки внешнего блока кондиционера на фасаде здания? Что произойдет, если внешний блок кондиционера будет установлен без разрешения? Данная работа анализирует правовой аспект установки внешнего блока кондиционера на фасадах зданий, которые являются общими зонами, что является часто встречающейся проблемой в местах коллективного проживания, таких как многоквартирные дома и жилые комплексы, в свете представленных решений Верховного суда и судов других инстанций. Цель работы — выяснить, требуется ли разрешение для данного действия, какие законные права имеют другие владельцы помещений в случае несанкционированной установки и каков последовательный подход судебной системы к этому вопросу. Анализ основан, главным образом, на соответствующих статьях Закона о собственности на квартиры (КМК) № 634 и устоявшейся судебной практике Верховного суда.

1. Обязательность разрешения на установку внешнего блока кондиционера и правовое основание

Установка внешнего блока кондиционера на фасад здания, без исключений, во всех решениях расценивается как действие, требующее разрешения собственников помещений. Основное юридическое основание этого обязательства — статья 19 Закона о кондоминиумах. Эта статья, на которую ссылается почти во всех своих решениях Кассационный суд, особенно после изменения, внесенного Законом № 5711, четко устанавливает правило. В одном из решений Кассационного суда сказано: «один из собственников помещений не может осуществлять строительство, ремонт, установку и изменения в общих зонах основного недвижимого имущества без письменного согласия четырех пятых всех собственников помещений.» (Кассационный суд, 20-я гражданская палата — 2018/4651; Пленум Кассационного суда по гражданским делам — 2009/254 и многие другие решения) Согласно этому положению, поскольку внешний фасад здания считается «общим местом», установка блока кондиционера в этой области является «сооружением» и требует письменного согласия четырех пятых всех собственников помещений.

2. Права и способы обращения других собственников помещений

В случае установки наружного блока кондиционера на внешний фасад без решения совета собственников квартир, принятого необходимым большинством в 4/5, или без письменного согласия, другие собственники квартир имеют право возражать против этой ситуации и обращаться в суд. Собственники квартир могут подать иск в Суд по гражданским делам (Sulh Hukuk Mahkemesi) с требованиями «предотвращения вмешательства в общее пространство» и «восстановления производства, противоречащего проекту».  Кассационный суд (Yargıtay), отменяя решение нижестоящего суда, который отклонил иск, использовал следующие выражения: «…было неверным вынести решение об отклонении иска на основании письменного обоснования, тогда как следовало принять решение о предотвращении вмешательства в общее пространство и демонтаже наружного блока кондиционера.» (18-я гражданская палата Кассационного суда — 2011/1530) Это указывает на то, что в случае несанкционированной установки иск, поданный другими собственниками квартир, скорее всего, будет решен в их пользу, и суд примет решение о демонтаже кондиционера.

3. Важные различия в подходе Кассационного суда (Разница между внутри балкона / внешний фасад): 

Устоявшаяся судебная практика Кассационного суда делает существенное различие в зависимости от места установки блока кондиционера. Это различие составляет наиболее критичную деталь применения:

Установка в пределах границ самостоятельной части: Собственникам помещений обычно разрешается устанавливать кондиционер внутри окна или балкона их самостоятельной части таким образом, чтобы не беспокоить других соседей (шум, утечка воды и т.д.). В этом случае согласие 4/5 собственников помещений не требуется. «даже если это не предусмотрено проектом основного объекта недвижимости, собственникам помещений разрешается устанавливать кондиционер на окне и балконе их самостоятельной части при условии, что это не будет беспокоить соседей.» (18-я Палата по гражданским делам Кассационного суда — 2012/9330)

Установка на внешнем фасаде, являющемся общей территорией: Установка внешнего блока кондиционера на общих территориях, таких как внешняя сторона балконных перил, парапетная стена или непосредственно внешняя стена здания, категорически считается противоречащей Закону о кондоминиумах и требует письменного согласия 4/5 собственников.

4. Важность Плана управления и Архитектурного проекта: 

Помимо Закона о кондоминиумах, план управления зданием также является обязательным. В плане управления могут содержаться более строгие положения, запрещающие пристройки, нарушающие эстетику здания. Кроме того, является ли выполненный монтаж противоречащим утвержденному архитектурному проекту здания, также является важным доказательством. Было подчеркнуто, что в случаях, когда «…в отношении выполненного вмешательства не может быть представлен в дело какой-либо проект изменений или документ о согласии собственников помещений», иск должен быть удовлетворен. (5-я Палата по гражданским делам Кассационного суда — 2023/4436)

Заключение

Выводы, сделанные в свете рассмотренных судебных решений, очевидны:

Нужно ли разрешение? Да, для установки внешнего блока кондиционера на внешнюю стену, парапет или за балконные перила, которые считаются общей собственностью здания, абсолютно необходимо письменное согласие четырех пятых (4/5) всех собственников квартир.

Что могут сделать другие собственники квартир? Любой собственник квартиры может возразить против установки, выполненной без получения такого согласия. Подав иск в Гражданский суд первой инстанции, они могут потребовать демонтажа незаконно установленного внешнего блока кондиционера и восстановления общего имущества в первоначальное состояние.

Каков подход Верховного Суда? Верховный Суд очень строго толкует статью 19 Закона о кондоминиумах. Он признает любую установку на общем внешнем фасаде без письменного согласия 4/5 незаконной и постановляет о ее демонтаже. Единственное исключение — установка кондиционера внутри собственного балкона или на окне таким образом, чтобы не беспокоить соседей.

В заключение, чтобы собственники квартир в будущем не столкнулись с юридическими спорами и расходами, крайне важно, прежде чем устанавливать внешний блок кондиционера на общий внешний фасад здания, обязательно проверить план управления и получить письменное согласие 4/5, требуемое законом.

Почему необходима поддержка адвоката в Тузле?

Самовольная установка внешнего блока кондиционера на фасад здания – это не только технический вопрос; это также спор о долевой собственности, влекущий за собой серьезные юридические обязательства. В регионах с высокой плотностью многоэтажных зданий и жилых комплексов, таких как Тузла, Пендик, Картал, Малтепе, Гебзе, подобные действия часто приводят к правовым спорам. Поэтому для разрешения споров, возникающих в этих регионах, работа с адвокатом из Тузлы, хорошо разбирающимся в местной практике и специализирующимся на Законе о долевой собственности, дает большое преимущество.

Опытный адвокат в Тузле может предоставить вам правильное руководство по следующим вопросам: устанавливает, был ли монтаж выполнен в общей зоне или в пределах независимой части, и таким образом определяет правовую основу процесса; анализирует ограничительные положения в плане управления и оценивает, препятствуют ли они реализации; в случае подачи иска о демонтаже кондиционера или защиты по такому иску формирует наиболее убедительные аргументы в соответствии с прецедентами Кассационного суда; готовит исковые заявления, основанные на детальных причинах, таких как нарушение проекта или вмешательство, противоречащее соседскому праву. Кроме того, адвокат, знающий местные практики и подходы судов в Тузле, может своевременно и эффективно использовать необходимые апелляционные средства против возможных необоснованных решений об отказе, которые могут быть встречены в таких делах в судах по гражданским делам. В итоге, установка внешнего блока кондиционера на фасад здания, кажущаяся незначительной, может повлечь за собой серьезные и дорогостоящие судебные разбирательства. Поэтому для обеспечения процесса как собственнику и для избежания риска судебного разбирательства важно получить поддержку адвоката в Тузле, адвоката в Пендике, адвоката в Гебзе, адвоката в Айдынлы, адвоката в Орханлы, адвоката в Тепеорене, адвоката в Чайырова.