مقدمة

ما هي نسبة التصويت المطلوبة لتركيب محرك تكييف الهواء على الواجهة الخارجية للمبنى؟ ماذا يحدث إذا تم تركيب محرك تكييف الهواء بدون إذن؟ هذا العمل يحلل البعد القانوني لتركيب محرك تكييف الهواء على الواجهات الخارجية للمباني، والتي تعد مساحة مشتركة في مناطق المعيشة الجماعية مثل الشقق والمجمعات السكنية، وهي مشكلة شائعة، وذلك في ضوء قرارات محكمة النقض وغيرها من المحاكم الابتدائية المقدمة. يهدف العمل إلى الكشف عما إذا كان هذا الإجراء يتطلب إذنًا، وما هي الحقوق القانونية التي يتمتع بها مالكو الطوابق الآخرون في حالة التركيب غير المصرح به، والنهج المتسق للسلطة القضائية في هذا الشأن. تستند التحليلات بشكل أساسي إلى المواد ذات الصلة من القانون رقم 634 بشأن ملكية الوحدات العقارية (KMK) والسوابق القضائية المستقرة لمحكمة النقض.

1. إلزامية الحصول على إذن لتركيب محرك تكييف الهواء والسند القانوني

يعتبر تركيب محرك تكييف الهواء على الواجهة الخارجية للمبنى عملاً خاضعاً لموافقة مالكي الوحدات في جميع القرارات دون استثناء. الأساس القانوني الرئيسي لهذا الشرط هو المادة 19 من قانون ملكية الوحدات. هذه المادة، التي يُشار إليها في جميع قرارات محكمة النقض تقريباً، توضح القاعدة بشكل جلي، خاصة بعد التعديل الذي تم بموجب القانون رقم 5711. في أحد قرارات محكمة النقض “لا يجوز لأحد مالكي الوحدات إجراء بناء أو إصلاح أو تركيب أو تغيير في الأماكن المشتركة للعقار الرئيسي إلا بموافقة كتابية من أربعة أخماس جميع مالكي الوحدات.” تم التعبير عنه على النحو التالي. (الدائرة المدنية العشرون لمحكمة النقض – 2018/4651؛ الهيئة العامة للقانون في محكمة النقض – 2009/254 والعديد من القرارات الأخرى) بموجب هذا الحكم، وبما أن الواجهة الخارجية للمبنى تُعتبر “مكاناً مشتركاً”، فإن تركيب محرك تكييف الهواء في هذه المنطقة يُعد “تثبيتاً” ويتطلب موافقة كتابية من أربعة أخماس جميع مالكي الوحدات.

2. حقوق مالكي الوحدات الآخرين وطرق التقديم

في حال تركيب وحدة تكييف على الواجهة الخارجية بدون قرار من مجلس ملاك العقار بأغلبية 4/5 اللازمة أو بدون موافقة خطية، يحق للملاك الآخرين الاعتراض على هذا الوضع واللجوء إلى الطرق القانونية. يمكن للملاك رفع دعوى قضائية في محكمة الصلح المدنية بطلبات مثل “منع التدخل في المساحة المشتركة” و”إعادة الإنشاء المخالف للمشروع إلى حالته الأصلية”.  وقد استخدمت محكمة النقض العبارات التالية عند إلغاء قرار محكمة الدرجة الأولى التي رفضت الدعوى: “…لم يرَ صحيحًا إصدار حكم برفض الدعوى بناءً على مبررات مكتوبة بينما كان ينبغي إصدار قرار بمنع التدخل في المساحة المشتركة وإزالة الوحدة الخارجية للمكيف.” (الدائرة الثامنة عشرة القانونية بمحكمة النقض – 2011/1530) هذا يشير إلى أنه في حال التركيب غير المصرح به، من المرجح أن تنتهي الدعوى التي سيرفعها الملاك الآخرون لصالحهم، وستقرر المحكمة إزالة المكيف.

3. الفروقات المهمة في نهج محكمة النقض (الفرق بين داخل الشرفة / الواجهة الخارجية): 

تميّز اجتهادات محكمة النقض المستقرة فرقاً مهماً بناءً على مكان تركيب وحدة التكييف. يشكل هذا التمييز التفصيل الأكثر أهمية في التطبيق:

التركيب ضمن حدود القسم المستقل: عادةً ما يُسمح لأصحاب الشقق بتركيب مكيف الهواء على نافذة قسمهم المستقل أو داخل شرفتهم، بشرط ألا يزعج الجيران الآخرين (ضوضاء، تسرب ماء، إلخ). في هذه الحالة، لا يُشترط الحصول على موافقة 4/5 من أصحاب الشقق. “يُسمح لأصحاب الشقق بوضع جهاز تكييف الهواء على نافذة وشرفة قسمهم المستقل، حتى لو لم يكن مدرجًا في مشروع المبنى الرئيسي، بشرط عدم إزعاج الجيران.” (المحكمة العليا الدائرة المدنية الثامنة عشرة – 2012/9330)

التركيب على الواجهة الخارجية التي تعتبر مساحة مشتركة: يُعتبر تركيب وحدة تكييف الهواء في الأماكن المشتركة مثل خارج درابزين الشرفة، أو الجدار الحاجز، أو مباشرة على الجدار الخارجي للمبنى، مخالفًا تمامًا لقانون ملكية الشقق ويُشترط الحصول على موافقة خطية بنسبة 4/5.

4. أهمية خطة الإدارة والمشروع المعماري:

بالإضافة إلى قانون ملكية الشقق، فإن خطة إدارة المبنى ملزمة أيضًا. قد تحتوي خطة الإدارة على أحكام أكثر صرامة تمنع الإضافات التي قد تخل بجمالية المبنى. علاوة على ذلك، ما إذا كان التركيب يتعارض مع المشروع المعماري المعتمد للمبنى يعد دليلًا مهمًا في القضايا. دليل. تم التأكيد على أنه يجب قبول الدعوى في الحالات التي “…لم يتم فيها تقديم أي مشروع تعديل بخصوص التدخل أو وثيقة تثبت موافقة أصحاب الشقق” (المحكمة العليا الدائرة المدنية الخامسة – 2023/4436)

الخلاصة

النتائج التي تم التوصل إليها في ضوء القرارات القضائية التي تمت مراجعتها واضحة:

هل الإذن ضروري؟ نعم، لتركيب محرك مكيف هواء على الجدار الخارجي أو الدرابزين أو خارج قضبان الشرفة، والتي تعتبر مناطق مشتركة في المبنى، الموافقة الكتابية لأربعة أخماس (4/5) جميع مالكي الطوابق ضرورية للغاية.

ماذا يمكن أن يفعل مالكو الطوابق الآخرون؟ يمكن لأي مالك طابق الاعتراض على تركيب تم دون الحصول على هذه الموافقة. من خلال دعوى قضائية تُرفع أمام محكمة الصلح المدنية، يمكنهم المطالبة بإزالة محرك المكيف الذي تم تركيبه دون إذن وإعادة المنطقة المشتركة إلى حالتها الأصلية. 

ما هو نهج محكمة النقض؟ تفسر محكمة النقض المادة 19 من قانون ملكية الشقق بشكل صارم للغاية. وتعتبر أي تركيب على الواجهة الخارجية المشتركة دون موافقة كتابية بنسبة 4/5 غير قانوني وتأمر بإزالته. الاستثناء الوحيد هو تركيب المكيف داخل شرفة خاصة أو على نافذة، بشرط ألا يزعج الجيران.

في الختام، من الضروري لمالكي الطوابق، لتجنب النزاعات القانونية والتكاليف في المستقبل، أن يتحققوا بالضرورة من خطة الإدارة قبل تركيب محرك المكيف على الواجهة الخارجية المشتركة للمبنى وأن يضمنوا توفير شرط الموافقة الكتابية بنسبة 4/5 الذي يطلبه القانون.

لماذا تعد الحاجة إلى دعم محامي توزلا ضرورية؟

إن تركيب محرك مكيف الهواء على الواجهة الخارجية بدون إذن، ليس مجرد مسألة فنية؛ بل هو أيضًا نزاع ملكية شقق يترتب عليه مسؤوليات قانونية خطيرة. لا سيما في المناطق التي تكثر فيها المباني متعددة الطوابق والمجمعات السكنية، مثل توزلا وبنديك وكارتال ومالتيبه وجبزي، غالبًا ما تؤدي هذه الممارسات إلى نزاعات قانونية متكررة. لذلك، في حل النزاعات التي تنشأ في هذه المناطق، يوفر العمل مع محامٍ من توزلا متخصص في قانون ملكية الشقق وملم بالممارسات المحلية ميزة كبيرة.

يمكن لمحامٍ متخصص في توزلا أن يرشدك بشكل صحيح في الأمور التالية: تحديد ما إذا كان التركيب في منطقة مشتركة أم ضمن حدود قسم مستقل، ووضع العملية في إطارها القانوني، تحليل الأحكام التقييدية في خطة الإدارة وتقييم ما إذا كانت تشكل عائقًا أمام التطبيق، في حالة رفع دعوى قضائية للمطالبة بإزالة محرك المكيف أو الدفاع ضد مثل هذه الدعوى، يقوم بتكوين أقوى الحجج وفقًا لقرارات محكمة الاستئناف، إعداد عرائض الدعاوى القضائية بناءً على أسباب مفصلة مثل مخالفة المشروع أو التدخل المخالف لقانون الجوار. بالإضافة إلى ذلك، يمكن لمحامٍ ملم بالممارسات المحلية في توزلا ونهج المحاكم، استخدام طرق الاعتراض اللازمة في الوقت المناسب وبفعالية ضد قرارات الرفض غير الواعية المحتملة التي قد تواجه في مثل هذه القضايا في محاكم الصلح المدنية. ونتيجة لذلك، فإن تركيب محرك مكيف على الواجهة الخارجية، وهو إجراء قد يبدو بسيطًا، يمكن أن يؤدي إلى عمليات قضائية جادة ومكلفة. لذلك، لضمان العملية بصفتك مالكًا ولتجنب خطر الدعاوى القضائية، من المهم الحصول على دعم محامي توزلا , محامي بينديك, محامي غبزة, محامي أيدينلي, محامي أورهانلي, محامي تيبي أورين, محامي تشاييروفا.