Право городской трансформации в отношении недвижимости, обремененной ипотекой, арестом и вещными правами в рамках Закона № 6306 | Актуальная судебная практика 2025-2026 годов

Вопросы «Моя квартира обременена банковской ипотекой, могу ли я участвовать в процессе городской трансформации?» или «На меня наложен арест, могу ли я заключить договор с подрядчиком?» являются одними из самых часто задаваемых вопросов о городской трансформации сегодня. Четкое положение Закона и устоявшаяся судебная практика однозначно отвечают на эти вопросы: наличие ипотеки, ареста, обеспечительного ареста, права пользования (узуфрукта) или аналогичных вещных прав и обременений не препятствует процессу городской трансформации. В этой статье рассматриваются правовые основы данного принципа, его применение на практике и исключения, на которые следует обратить внимание.

1. Основной принцип: Не препятствие, а изменение формы

Статья 6/1 Закона № 6306 устанавливает основной принцип законодательства о городской трансформации следующим образом:

Суть данного положения заключается в следующем: независимо от того, что записано в вашем кадастровом документе — банковская ипотека, исполнительный арест, обеспечительный арест, право пользования (узуфрукт), сервитут — технические и административные процедуры в рамках городской трансформации не могут быть остановлены. Согласие кредитора не требуется; Министерство и Администрация имеют право действовать по собственной инициативе.

Права и обременения не исчезают; они лишь продолжают следовать за новой формой недвижимости — сначала за долей земли, затем за новой отдельной частью — путем трансформации. В юридическом языке это называется принципом «следования права» или «продолжения в измененной форме».

2. Этап земельного участка после сноса: Прекращение сервитута этажей и права собственности на этажи по собственной инициативе

Когда рискованное строение сносится, здание юридически прекращает свое существование; независимые секции и доли земельного участка в кадастровой книге регистрируются как земля без необходимости отдельного действия. На этом этапе закон предельно ясен:

Государственный совет и Конституционный суд подтвердили соответствие данного регулирования конституционному праву собственности. В решении Конституционного суда от 10.07.2025 (дело № 2023/149, решение № 2025/147) было признано, что цель создания безопасной жилой среды против риска бедствий требует общественного интереса, и отсутствие необходимости согласия соразмерно этой цели.

3. Продолжение прав в новом здании: К какой отдельной части они относятся?

Когда строительство завершено и устанавливается новое право этажного сервитута и кондоминиума, старые права и обременения переносятся на новое здание. Однако этот перенос осуществляется не для всех, а только в отношении обязанного собственника следующим образом:

Практический результат: Ипотека, зарегистрированная в кадастровой записи владельца квартиры А, переходит на самостоятельную секцию, которую получит владелец А в новом здании; она не затрагивает других владельцев кондоминиумов. Это положение обеспечивает критическую гарантию для покупателей жилья и инвесторов.

4. Ипотечная и арестованная доля при продаже на открытом аукционе

Когда доля земельного участка собственника, не участвующего в проекте, принудительно выставляется на продажу, обременения по документу о праве собственности не могут препятствовать продаже:

Практическое значение этого положения велико: заложенная или арестованная доля не может препятствовать продаже в рамках городской регенерации. Банк-кредитор или исполнительная служба взимает свой долг из суммы продажи; для этого не требуется дополнительно инициировать исполнительное производство или получать судебное решение — Президиум уведомляет об этом самостоятельно.

5. Специальная защита от ареста после передачи подрядчику

После подписания договора о долевом строительстве и передачи права собственности подрядчику закон предусматривает особую защиту от кредиторов подрядчика, отличающуюся от защиты от кредиторов собственника:

В этой статье есть важные различия, на которые следует обратить внимание:

Объем защиты: Действует только в отношении долгов подрядчика перед третьими лицами.

 Не включено в объем защиты: Собственные долги собственника не подпадают под эту защиту; кредитор собственника может наложить арест на переданную недвижимость.

Ограничение по сроку: Если право общей долевой собственности на этаж не будет установлено в течение 6 месяцев с начала строительства, защита прекращается.

 Исключение: Требования по материалам и работам не могут воспользоваться защитой от ареста.

6. Часто задаваемые вопросы в свете закона

В: У меня есть квартира с ипотекой, могу ли я заключить договор с подрядчиком?

Да. Заключению договора ничто не препятствует. В договоре должна быть указана информация обо всех собственниках и обладателях ограниченных вещных прав; обладатель вещного права, не подписавший договор, включается в него.

В: Есть исполнительный арест, могу ли я участвовать в собрании простого большинства?

Да. Собственник арестованной недвижимости может участвовать в собрании, голосовать и быть стороной решений. Арест не исключает правообладателя из этих процессов.

В: Моя заявка на помощь по аренде будет отклонена из-за ипотеки на мне?

Нет. Заявка на помощь по аренде подается независимо от обременений на титуле собственности. Требуемые для заявки документы — это документ о выселении, удостоверение личности и IBAN; наличие ипотеки не влияет на заявку.

В: На какую квартиру в новом здании перейдет ипотека банка?

На новую независимую часть, причитающуюся предыдущему владельцу недвижимости, переходит автоматически без согласия кредитора. Другие собственники квартир не затрагиваются этой ипотекой.

В: Может ли моя ипотечная доля быть продана на открытом аукционе?

Да. Ипотека не является препятствием для продажи. Цена продажи блокируется, и ипотечный кредитор уведомляется; кредитор реализует свое право за счет цены продажи.

В: Могут ли расходы на снос быть взысканы с ипотечного кредитора?

Нет. Расходы на снос взыскиваются с собственников пропорционально их долям. Ипотечный кредитор не несет ответственности за эти расходы.

7. Исключения, на которые следует обратить внимание

Как и у любого правила, у этого принципа есть исключения:

Решение об укреплении: Если вместо сноса предпочтение отдается укреплению, требуется письменное согласие 4/5 владельцев квартир (ст. 19/2 Закона о кондоминиумах). В этом процессе вопрос о необходимости согласия ипотечного кредитора является спорным.

Возражение против определения рыночной стоимости: Если доля, находящаяся под арестом или в ипотеке, указана в оценочном акте ниже ее реальной стоимости, как владелец, так и кредитор имеют право на возражение.

Возражение кредитора против продажной цены: При выплате заблокированной продажной цены кредитору применяются положения исполнительного права или Гражданского кодекса; этот процесс выходит за рамки закона № 6306.

Трудности с получением согласия (практическая проблема): На практике некоторые кадастровые управления требуют согласия ипотечного кредитора при сделках, требующих изменения доли земельного участка. Хотя эта практика противоречит духу закона, она может вызывать задержки на практике.

8. Судебная практика: Основные решения

Заключение

Закон № 6306 четко устанавливает, что ипотека, арест, обеспечительный арест, право пользования (узуфрукт) и другие вещные права на недвижимое имущество не являются препятствием для процесса городской трансформации. Этот подход устанавливает баланс между правами кредиторов и общественным интересом, ставя во главу угла создание здоровой строительной среды для защиты от рисков стихийных бедствий: кредиторы не теряют своих прав, права переходят от недвижимости к цене продажи или новой независимой секции (помещению).

Однако на практике наблюдается, что некоторые управления земельного кадастра неправомерно требуют согласия, существуют недостатки в определении рыночной стоимости, и важен 6-месячный лимит защиты от ареста после передачи подрядчику. В связи с этим рекомендуется вести процесс в сопровождении адвоката по вопросам городской трансформации, устанавливать связь с кредиторами на ранней стадии и включать в договор четкие положения, касающиеся управления ипотекой.

Адвокатское бюро 2M Hukuk   |  Тузла / Стамбул  |  Основано на Законе № 6306 и Регламенте по его применению.  Данная статья предназначена для общей информации; она не заменяет конкретную юридическую консультацию.

Почему необходима поддержка юриста-специалиста?

Хотя юридически возможно включить недвижимость, обремененную ипотекой, арестом или вещным правом, в процесс городской трансформации, правильное управление этим процессом имеет критическое значение. Следующие факты делают это обязательным.

Закон ясен, практика отличается. Хотя Закон № 6306 прямо указывает, что согласие не требуется, на практике некоторые управления земельного кадастра запрашивают одобрение у кредитора по ипотеке. Эта позиция противоречит закону; однако, если ей не противостоять, она может заморозить процесс на месяцы, а то и годы. Без юридического давления и правильной переписки этот барьер не может быть преодолен.

Определение рыночной стоимости является решающим для кредитора. Если на долю, выставленную на открытые торги, имеется ипотека, то правильное определение цены продажи является основной гарантией как для собственника, так и для кредитора. Для оспаривания отчета об оценке установлен 30-дневный срок подачи иска; если этот срок будет упущен, право утрачивается. Принятие стоимости, установленной комиссией, без проведения независимой оценки может привести к невозместимым убыткам.

На этапе заключения договора управление ипотекой игнорируется. В подавляющем большинстве договоров о долевом строительстве положение о защите ипотеки от подрядчика либо отсутствует, либо является неполным. Когда обязательство по установлению права на долевое участие в течение 6 месяцев, предусмотренное статьей K.Md.6/10, не включено в договор в качестве обязанности, и окно защиты закрывается, кредиторы могут наложить арест на участок; эта ситуация может напрямую остановить строительство.

Процесс блокировки и оплаты не происходит автоматически. После завершения аукционной продажи блокировка суммы продажи и выплата ипотечному кредитору теоретически автоматизированы; на практике же это процесс, требующий координации между исполнительным делом, кадастровым управлением и Управлением по городской трансформации. Если процесс не будет отслеживаться, кредитор не сможет получить оплату в течение длительного времени, а собственник может столкнуться с необоснованной ответственностью.

Владельцы ограниченных вещных прав часто упускаются из виду. Если владельцы права узуфрукта, права проживания или сервитута не будут включены в договор, впоследствии возникнут проблемы с действительностью. Для выявления этих лиц необходимо экспертное изучение записи в кадастре; фактический пользователь и юридический правообладатель не всегда являются одним и тем же лицом.

Задержка в подаче заявлений на получение помощи по аренде и по программе «Половина от нас» не может быть компенсирована. 1-летний пресекательный срок, исчисляемый с момента выселения, может истечь незамеченным, пока внимание сосредоточено на решении проблемы с ипотекой. Одному и тому же лицу не могут быть предоставлены одновременно и помощь по аренде, и субсидия на проценты; неверный выбор создаст разницу в сотни тысяч лир за годы.

В результате, чтобы фактически воспользоваться правами, предоставленными вам законом, обеспечить своевременную и полную защиту ваших прав, а также сбалансировать интересы сторон на каждом этапе процесса, обращение за поддержкой к опытному адвокату в области права городской трансформации является не просто необходимостью, а разумной инвестицией.