Introduction

Cette étude a été préparée afin d’analyser les recours juridiques qu’un titulaire de droits peut intenter, après avoir postulé pour un projet de logement social mené par l’Administration du développement du logement (TOKİ) pour un emplacement spécifique (par exemple, le district de Tuzla), mais s’étant vu attribuer un logement dans un autre district (par exemple, Arnavutköy) contre son gré suite au résultat du tirage au sort, ainsi que la manière dont la pratique est façonnée à la lumière des décisions judiciaires existantes. L’examen a été réalisé sur la base des résumés des décisions judiciaires présentées.

1. La nature juridique du litige TOKİ et le point de vue de la Cour de cassation

Les arrêts de la Cour de cassation traitent généralement la question comme une violation de contrat ou une mauvaise exécution. Le fait que le demandeur ait affirmé qu’il ne s’agissait pas « d’appartements construits dans la zone promise » est considéré comme une question que les tribunaux doivent examiner sérieusement. Comme indiqué dans la décision de la 13e Chambre civile de la Cour de cassation, numérotée 2017/9980 E. et 2018/2719 K., le fait que la Cour de cassation ait annulé la décision du tribunal de première instance au motif que « l’allégation selon laquelle un emplacement devait être attribué à partir de la 1ère étape mais a été attribué à partir de la 12ème étape, qui figurait parmi les demandes du plaignant dans sa requête, n’a pas été examinée du tout » montre que de telles allégations doivent être examinées sur le fond.

La Cour de cassation a clairement tracé la feuille de route que les tribunaux doivent suivre dans ce type d’affaires. Dans plusieurs décisions (par ex. : Cour de cassation 13e Ch. civ., 2016/7522 E., 2017/8332 K.), la déclaration suivante est répétée :

« …alors qu’il aurait fallu rendre un jugement fondé sur le résultat d’un rapport explicatif d’expert, obtenu au besoin par une expertise sur place, permettant de déterminer le nombre de phases de l’ensemble de la zone de construction, si elle est divisée en régions internes, et dans quelle phase se trouvent les biens immobiliers attribués au demandeur, rapport susceptible d’être examiné par les parties, le juge et la Cour de cassation, la décision rendue par écrit suite à une enquête et une évaluation incomplètes est contraire à la procédure et à la loi, et nécessite donc une annulation. »

Cette approche a le potentiel d’être interprétée en faveur du titulaire du droit, car, dans le cas de deux districts différents tels que Tuzla et Arnavutköy, la différence est beaucoup plus significative qu’une simple différence de « phase » ou de « région ».

Cependant, comme dans la décision n° 2023/2706 E., 2024/785 K. de la 3e Chambre civile de la Cour de cassation, si l’examen révèle que « l’ensemble de la zone du projet a été aménagé comme zone résidentielle de la 1ère phase et que seule la 1ère phase a été divisée en régions », il peut être décidé que les logements attribués depuis différentes régions sont conformes au contrat. Par conséquent, des détails tels que la question de savoir si TOKİ a présenté ses projets de Tuzla et Arnavutköy dans le cadre d’un seul « méga projet » prendront de l’importance.

2. TOKİ : Voie de juridiction compétente

Dans de nombreuses décisions de la Cour des conflits, telle que la décision n° 2010/337 E., 2011/110 K., il a été stipulé que la relation de logement social entre l’administration et le citoyen « ne découle pas d’une action ou d’un acte administratif unilatéral et d’office, basé sur l’autorité et le pouvoir public » et qu’il s’agit d’une « relation de droit privé » , et il a été jugé que la juridiction judiciaire (Tribunal de première instance civil) est compétente dans ce type d’affaires. Selon ce point de vue, l’action à intenter sera une action en dommages-intérêts ou en exécution en nature résultant d’une violation du contrat.

3. Voies de Recours et Demandes Possibles

À la lumière des analyses ci-dessus, les voies de recours et les demandes que le titulaire du droit peut soumettre sont les suivantes :

Action en Exécution en Nature ou en Dommages-Intérêts : Si le point de vue de la juridiction judiciaire est adopté, il peut être demandé en premier lieu au Tribunal de première instance civil qu’un logement soit fourni à Tuzla conformément à l’engagement (exécution en nature), et si cela n’est pas possible, l’indemnisation du préjudice subi en raison de la mauvaise exécution peut être réclamée. Ce préjudice peut inclure la différence de valeur des logements entre les deux districts, le préjudice moral ou les frais supplémentaires.

Indemnisation de la différence de valeur (Différence de survaleur) : La Cour de Cassation considère la livraison d’un logement dans un lieu différent de celui promis dans le contrat comme une violation contractuelle et statue que la différence de valeur résultant de cette situation peut être indemnisée. Dans une décision, il a été stipulé que le tribunal devait « rendre une décision sur la base d’un rapport explicatif, obtenu si nécessaire par une inspection sur place par un expert, et propre au contrôle des parties, du juge et de la Cour de Cassation » (yargitay-13. Hukuk Dairesi-2017/9980). Le demandeur peut réclamer la différence de valeur entre le logement à Tuzla et celui à Arnavutköy.

Indemnisation du préjudice positif (Indemnisation en lieu et place de l’exécution) : L’Assemblée Générale des Chambres Civiles de la Cour de Cassation a statué qu’en cas de non-livraison par l’administration du logement promis par contrat, le bénéficiaire peut demander l’indemnisation de son préjudice positif en lieu et place de l’exécution. Étant donné que ce préjudice correspond « à la juste valeur marchande du logement qui aurait dû être livré au demandeur » (yargitay-Hukuk Genel Kurulu-2019/42), le bénéficiaire peut réclamer la valeur marchande actuelle du logement promis à Tuzla.

Importance de la signature sous réserve : Si le titulaire des droits est contraint de prendre possession du logement à Arnavutköy, la signature du contrat ou du procès-verbal de livraison avec une réserve telle que « sous réserve de mes droits à Tuzla » peut prévenir la perte de ses droits dans une future action en justice (Cour de cassation, 3e Chambre civile, 2023/1177 E., 2023/3044 K.). La Cour de cassation a souligné que la prise de possession du logement sans émettre d’objection peut entraîner une perte de droits dans une future action en justice. Dans une décision, il est constaté que l’affaire a été rejetée au motif que le demandeur  « a pris possession de ces appartements … sans émettre aucune réserve ». Par conséquent, lors de la prise de possession du logement, la signature d’un procès-verbal avec une réserve (ihtirazî kayıt) indiquant que l’attribution est contraire à la demande, revêt une importance critique pour la preuve dans le processus judiciaire.

Conclusion

L’attribution par TOKİ d’un appartement à Arnavutköy en réponse à une demande de logement social à Tuzla est une situation sérieuse qui confère au demandeur le droit de recourir à des voies légales. La démarche à suivre dépend avant tout d’un examen détaillé du guide de candidature et de tous les documents pertinents. Par la suite, une action en exécution forcée ou en dommages-intérêts peut être intentée. Il est conseillé au titulaire des droits de consulter un avocat avant de signer tout document ou de prendre possession du logement afin d’engager la procédure judiciaire. Une suggestion d’article.

Pourquoi est-il nécessaire de faire appel à un avocat spécialisé ?

Les litiges survenant lors des demandes de logements sociaux TOKİ dans les districts d’Istanbul tels que Tuzla, Arnavutköy, Pendik, Kartal et Gebze sont complexes et détaillés du point de vue des procédures légales. Pour protéger les droits du demandeur, formuler les bonnes demandes dans les actions en exécution ou en dommages-intérêts, et suivre scrupuleusement les étapes critiques telles que la réserve, il est d’une grande importance d’obtenir le soutien d’un avocat expert. Un avocat expérimenté guide le titulaire des droits à toutes les étapes, de l’examen des documents de candidature à la conduite du processus judiciaire, prévenant ainsi d’éventuelles pertes de droits.