Introduction

Dans les zones de vie collective comme les résidences et les immeubles, l’ajout ultérieur d’installations sociales telles que des parcs de jeux, des terrains de football en gazon synthétique ou des piscines aux espaces communs est fréquemment mis à l’ordre du jour par le désir des copropriétaires d’améliorer leur qualité de vie. Cependant, la construction de telles installations peut engendrer des discussions concernant le partage des coûts, ainsi que le bruit, la sécurité et le droit d’utilisation.

Dans le cadre de la Loi sur la Copropriété, le taux de vote requis pour les ajouts à apporter aux espaces communs est important en termes de droits et d’obligations des propriétaires. Cet article, conformément aux décisions actuelles de la Cour de Cassation et du Conseil d’État, examine en détail les conditions de majorité ou d’unanimité requises pour l’ajout ultérieur d’installations telles qu’un terrain de football en gazon synthétique, une aire de jeux pour enfants ou une piscine aux espaces communs d’une résidence ou d’un immeuble, les droits de recours légaux des propriétaires qui ne participent pas à ces décisions, et la situation des locataires.

1. Processus de prise de décision et majorités requises pour les aménagements supplémentaires dans les parties communes

Les décisions judiciaires établissent des règles strictes pour les aménagements importants et permanents dans les parties communes. Ces aménagements, plutôt qu’une simple réparation ou un ajout utile, sont considérés comme une « installation » ou une « construction » modifiant la nature de la partie commune. Cette distinction affecte directement l’article du Code de la Propriété par Étages (KMK) applicable et, par conséquent, la majorité requise.

Prédominance de la Règle des 4/5 : La grande majorité des décisions examinées se basent sur l’article 19/2 du Code de la Propriété par Étages (KMK) pour des installations telles que les terrains de football synthétiques et les piscines. Cette situation a été clairement énoncée dans une décision de la 18e Chambre Civile de la Cour de Cassation : « Il est interdit à l’un des copropriétaires de faire effectuer des réparations, des installations, ou de la peinture extérieure ou de l’enduit de couleur différente dans les parties communes de l’immeuble principal, à moins d’avoir le consentement des quatre cinquièmes de tous les copropriétaires » (Yargıtay 18. HD-2013/19532-2014/1814). Cette règle, en plus d’empêcher un copropriétaire d’agir arbitrairement, garantit également que la gestion ne peut pas entreprendre un tel projet sans obtenir la majorité requise. Les décisions prises sans la majorité requise peuvent même être considérées comme « nulles et non avenues ».

Cas Nécessitant l’Unanimité : Si l’ajout à réaliser est de nature à modifier le projet architectural du bâtiment, le taux de vote passe au-delà des 4/5, se transformant en unanimité. La Cour Générale de Justice (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu) a expliqué cette situation comme suit : « si l’ajout à réaliser est de nature à altérer la « situation architecturale » de l’immeuble principal et à constituer une « violation du projet architectural approuvé », de telles modifications ne peuvent être « possibles qu’avec une décision prise à l’unanimité de tous les copropriétaires » » (Yargıtay HGK-2017/1996-2022/5). De même, l’attribution d’une piscine, qui est une partie commune, à un copropriétaire spécifique nécessite également l’unanimité (Yargıtay 20. HD-2017/1708-2017/6501).

Priorité du Règlement de Copropriété : Le règlement de copropriété, qui est un contrat entre les copropriétaires, peut prévoir des conditions plus strictes que la loi. Par exemple, la disposition du règlement de copropriété citée dans une décision de la Cour de cassation est la suivante : « la clause 8/e du règlement de copropriété stipule que ‘sans l’accord écrit de tous les copropriétaires, aucune construction, installation, peinture ou modification ne peut être entreprise par un copropriétaire seul dans les parties communes…' » (Yargıtay 5. HD-2024/8778-2025/3062). Dans ce cas, même la majorité des 4/5 requise par la loi sera insuffisante et l’unanimité sera recherchée.

2. Droits des copropriétaires s’opposant aux décisions et statut des locataires

Les copropriétaires bénéficient d’une protection juridique face aux décisions prises en violation de la loi ou du règlement de copropriété.

Droit de recours et motifs : Tout copropriétaire ayant participé à la réunion et exprimé son opposition, ou n’ayant pas participé du tout, peut intenter une action en annulation de la décision devant le Tribunal de Paix et de Contentieux dans des délais précis à compter de la notification de la décision. Comme indiqué dans la décision de la 20e Chambre Civile de la Cour de Cassation, les tribunaux doivent prononcer l’annulation dans les cas où le quorum de décision n’est pas atteint : « il aurait dû être décidé d’annuler les décisions prises lors de la réunion au motif que le quorum de décision requis par les articles … et 42 de la loi sur la propriété par étage n’était pas atteint, or le rejet de l’affaire par écrit n’a pas été jugé approprié » (20e Ch. Civ. de la Cour de Cassation-2018/409-2018/3162). Les motifs d’action ne se limitent pas seulement aux proportions de vote, mais peuvent également inclure des situations telles qu’une convocation irrégulière à la réunion ou une violation de la législation sur l’urbanisme.

Position du locataire : Le point souligné sans exception dans toutes les décisions examinées est que le locataire n’a pas le droit d’intenter directement une action contre les décisions de l’assemblée des copropriétaires. Le locataire n’étant pas titulaire d’un droit de propriété, il n’est pas partie aux processus de gestion. Cependant, cela ne signifie pas qu’il est totalement sans protection. Si le locataire estime que ses droits découlant du contrat de bail (par exemple, la difficulté d’utiliser le logement en raison du bruit) sont violés en raison des ajouts effectués, il peut en informer le copropriétaire et lui demander d’intenter une action, ou faire valoir ses propres droits contractuels contre le propriétaire.

3. Approche des tribunaux et application de la législation

Les tribunaux procèdent à un examen rigoureux, tant sur la forme que sur le fond, dans ce type de litiges.

Examen par un expert et conformité au projet : Les rapports d’experts jouent un rôle clé dans la résolution des litiges. Les tribunaux, « en faisant venir le projet architectural de l’immeuble principal et, le cas échéant, le plan de situation, et en faisant effectuer une inspection sur place par un expert spécialisé dans ces domaines » (Cour de cassation 18e chambre civile-2011/4915-2011/9120) déterminent la nature de l’ajout, s’il constitue une infraction au projet et s’il causera des dommages à la structure existante. Il est décidé de retirer les constructions réalisées en violation du projet et sans la majorité requise, et de les rétablir dans leur état antérieur.

Conformité à la législation d’urbanisme : Même si l’ajout à réaliser obtient le consentement de tous les copropriétaires, il doit être conforme à la législation d’urbanisme. Comme l’a souligné l’Assemblée générale des chambres civiles de la Cour de cassation, « les dispositions relatives à la législation d’urbanisme relèvent de l’ordre public » et un accord contraire à ces règles ne peut être considéré comme valide. Les décisions du Conseil d’État soulignent également que ces ajouts doivent être conformes aux plans et règlements d’urbanisme.

Partage des frais : L’article 43 de la loi sur la propriété par étages (KMK) apporte une réglementation importante pour les ajouts coûteux. Si l’ajout n’est pas situé dans un endroit dont l’utilisation est obligatoire pour tous les copropriétaires, « les copropriétaires qui ne souhaitent pas en bénéficier [ne sont pas] obligés de participer aux frais. Les dépenses de telles innovations et ajouts sont payées par les copropriétaires qui ont décidé de les réaliser » (Cour de cassation 20e chambre civile-2019/5205-2020/1427). Cette disposition protège également financièrement les copropriétaires qui s’opposent aux projets.

Conclusion

L’ajout d’aménagements aux parties communes des immeubles collectifs, tels qu’un terrain de football, une aire de jeux ou une piscine, qui ajoutent de la valeur mais représentent également une charge et un potentiel de litiges, est un processus juridique régi par des règles légales strictes, bien au-delà d’une simple décision de gestion. Les décisions de justice examinées montrent que la règle de la majorité qualifiée des 4/5 requise par la loi sur la copropriété, notamment pour les modifications de type « installation » et « construction » dans les parties communes, est appliquée sans compromis par les tribunaux. Pour des modifications plus radicales, qui altèrent le projet architectural ou qui attribuent une partie commune à une seule personne, l’unanimité est requise.

Dans ce processus, les dispositions du règlement de copropriété sont tout aussi contraignantes que la loi. Les copropriétaires qui s’opposent aux décisions peuvent efficacement protéger leurs droits en saisissant la justice en cas de non-conformité à la loi et à la procédure. Quant aux locataires, ils n’ont pas de rôle direct dans ce processus.

En conclusion, il est d’une importance capitale que les administrations de sites et les copropriétaires, avant de mettre en œuvre de tels projets, examinent attentivement le règlement de copropriété et les articles pertinents de la loi sur la copropriété, déterminent correctement la nature de l’ajout à réaliser, assurent le taux de vote requis et mènent l’ensemble du processus de manière transparente, afin de prévenir de longs et coûteux litiges juridiques qui pourraient survenir à l’avenir. Il est fortement recommandé de recourir à des conseils juridiques en cas de besoin. Une suggestion d’article.

Pourquoi le soutien d’un avocat à Tuzla est-il nécessaire ?

L’ajout d’installations telles qu’un terrain de sport synthétique, une aire de jeux pour enfants ou une piscine aux espaces communs d’un immeuble ou d’un complexe résidentiel est soumis aux règles de quorum et aux limitations du projet architectural spécifiées dans la Loi sur la Copropriété. La moindre erreur de procédure ou évaluation incorrecte commise durant ces processus peut entraîner l’annulation des décisions prises, la démolition de la construction réalisée et de graves pertes financières.

En particulier dans les régions où l’urbanisation est rapide et où il existe de nombreux complexes résidentiels/immeubles, comme Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze, Çayırova, les désaccords concernant l’ajout de telles installations sociales augmentent. C’est pourquoi travailler avec un avocat de Tuzla qui connaît bien la région et les pratiques est d’une grande importance pour la protection des droits des propriétaires et pour que la gestion du complexe résidentiel agisse correctement sur le plan juridique.

Un avocat spécialisé en copropriété à Tuzla peut sécuriser le processus sur les points suivants : la détermination correcte du quorum (4/5 ou unanimité ?), l’interprétation des dispositions contraignantes du règlement de copropriété, l’évaluation du droit de recours des propriétaires n’ayant pas participé à la décision, la réalisation d’un examen préliminaire du projet au regard de la législation en matière d’urbanisme et de construction, un contrôle juridique préventif contre d’éventuels recours en annulation et demandes d’indemnisation futurs. En conclusion, dans les régions connaissant une urbanisation de densité similaire, notamment à Tuzla, agir sans support juridique sur des questions sensibles comme l’ajout d’installations sociales peut entraîner de graves risques. C’est pourquoi commencer le processus avec un avocat expert de Tuzla assure la prévention d’éventuels litiges et le déroulement de l’ensemble du processus conformément à la loi.