La garantie de l’entrepreneur est-elle obligatoire dans le cadre de la rénovation urbaine, et si l’entrepreneur ne fournit pas de garantie, peut-il obtenir un permis de construire ?

La garantie de l’entrepreneur est une obligation légale

La loi n° 6306 sur la transformation des zones à risque de catastrophe a explicitement rendu la garantie obligatoire dans les projets de transformation. Selon la loi, il est obligatoire pour l’entrepreneur de construction qui réalise des projets dans les zones et parcelles couvertes par cette loi, de souscrire une assurance d’achèvement de construction ou de fournir les autres garanties et conditions déterminées par la Présidence avant l’obtention du permis de construire (Loi n° 6306, art. 8/6). Cette disposition est de nature impérative, car elle contient l’expression « est obligatoire » ; elle ne peut être annulée par accord des parties.

Cette disposition-cadre de la loi a été concrétisée au neuvième alinéa de l’article 13 du Règlement d’application. Conformément au règlement, la fourniture d’une garantie est obligatoire pour les applications à réaliser dans les zones à risque, les zones de construction de réserve et les parcelles où se trouvent des constructions à risque (Règlement d’application, art. 13/9). Comme on peut le constater, la loi et le règlement rendent tous deux la garantie obligatoire de la même manière, sans laisser aucune marge d’appréciation.

Que se passe-t-il si l’entrepreneur ne fournit pas de garantie ?

La garantie est, légalement, une condition préalable au permis de construire. L’administration ne peut pas délivrer de permis de construire tant que l’entrepreneur n’a pas fourni la garantie ; car l’obligation de garantie a été définie comme une condition à remplir « avant l’obtention du permis de construire » (Règlement d’application, art. 13/9-c). Par conséquent, la conséquence la plus concrète pour un entrepreneur qui ne fournit pas de garantie est l’impossibilité de commencer légalement la construction.

La signification pratique est la suivante : si l’entrepreneur « la lettre de garantie coûte cher, ne la donnons pas » dit, c’est souvent le signe que sa capacité financière n’est pas suffisante pour mener à bien le projet. La garantie sert également de filtre permettant de tester la solvabilité financière de l’entrepreneur avant même le début du projet. Du point de vue du propriétaire, cette situation doit être considérée comme un signal d’alarme. Clarifier si l’entrepreneur peut satisfaire à l’obligation de garantie avant la signature du contrat permet de prévenir d’éventuels préjudices dès le départ. Par conséquent, lors de la préparation d’un contrat de construction en échange d’une part de terrain, il est d’une grande importance d’inclure clairement dans le contrat le type, le montant et les conditions de la garantie.

Une assurance achèvement de bâtiment peut remplacer la garantie

La législation a également défini une alternative à la garantie. Si l’entrepreneur, au lieu de fournir une garantie en espèces ou une lettre de garantie à l’administration, souscrit une assurance achèvement de bâtiment, l’exigence de fournir une garantie supplémentaire n’est pas requise (Règlement d’application art. 13/9-ğ). L’étendue et les principes d’application de cette assurance sont déterminés par l’Autorité de Régulation et de Surveillance des Assurances et des Retraites Privées (SEDDK) et ses conditions générales sont entrées en vigueur le 10/06/2024. Par conséquent, la réponse complète à la question « la garantie est-elle obligatoire ? » est la suivante : l’entrepreneur est tenu soit de fournir une garantie, soit de souscrire une assurance achèvement de bâtiment ; l’un des deux doit impérativement être fourni. Pour plus de détails sur ce sujet, vous pouvez consulter notre article intitulé L’assurance achèvement de bâtiment dans la transformation urbaine.

Comment le processus fonctionne-t-il à Istanbul, Tuzla, Pendik, Kartal et Gebze ?

La rive européenne d’Istanbul, la rive anatolienne (Pendik, Kartal, Maltepe, Tuzla) et les districts de Kocaeli tels que Gebze et Darıca présentent une forte densité de transformation urbaine. Dans ces régions, la détection des bâtiments à risque, l’achèvement du processus de détection des bâtiments à risque et ensuite l’étape de contractualisation avec l’entrepreneur est un déroulement fréquent. À chaque étape, la présentation correcte de l’obligation de garantie à la municipalité concernée ou à la Présidence de la Transformation Urbaine est une condition préalable à la progression légale du processus. Vous pouvez accéder au texte actuel des réglementations officielles via le Système d’Information Législative, et aux dernières modifications via le Journal Officiel.

Questions Fréquemment Posées (FAQ)

La prestation d’une garantie est-elle obligatoire dans la transformation urbaine ? Oui. Conformément à l’article 8/6 de la loi n° 6306 et à l’article 13/9 du Règlement d’Application, il est obligatoire de fournir une garantie ou de souscrire une assurance d’achèvement de construction pour les projets réalisés dans les zones à risque, les zones de construction de réserve et les parcelles contenant des bâtiments à risque.

Si l’entrepreneur ne fournit pas de garantie, peut-il obtenir un permis de construire ? Non. La garantie est une condition qui doit être remplie avant le permis de construire. L’administration ne peut pas délivrer de permis de construire sans que la garantie ne soit déposée (Règlement d’Application art. 13/9-c).

Une autre garantie peut-elle être fournie à la place de la caution ? Oui. Si l’entrepreneur souscrit une assurance d’achèvement de construction, l’exigence de fournir une garantie supplémentaire n’est pas requise (Règlement d’Application art. 13/9-ğ).

Qui reçoit la garantie ? Pour les parcelles contenant des bâtiments à risque, la garantie est donnée à l’Administration concernée (la municipalité), et pour les zones à risque, à la Présidence de la Transformation Urbaine (Règlement d’Application art. 13/9-a et c).

Pourquoi le soutien d’un avocat expert est-il nécessaire ?

Bien que l’obligation de garantie puisse sembler être une simple procédure administrative à première vue, elle constitue une protection essentielle qui préserve l’intégralité de l’investissement du propriétaire. Une mauvaise formulation de la clause de garantie dans le contrat signé avec l’entrepreneur peut laisser le propriétaire sans interlocuteur si l’entrepreneur abandonne les travaux. Un avocat expert en droit de la transformation urbaine et de l’immobilier protège le propriétaire en reflétant correctement le type, le montant et les conditions de la garantie dans le contrat, et en vérifiant que la garantie a été dûment soumise à l’administration. En tant que Cabinet d’Avocats 2M Hukuk (Av. Meryem Günay), basé à Tuzla et desservant la Rive Anatolienne d’Istanbul et la région de Kocaeli, nous vous accompagnons à chaque étape des processus de garantie et de contrat dans les dossiers de transformation urbaine à Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze et Darıca.

Ce contenu a été préparé sur la base du texte actuel en vigueur de la Loi n° 6306 et de son Règlement d’Application (incluant les modifications numérotées 13/12/2024-32751 et 04/02/2026-33158). Avant publication, les coûts unitaires approximatifs de construction actuels et le texte de la législation doivent être confirmés auprès de sources officielles.