Introduction

Cette étude a été préparée par l’analyse des décisions de la Cour de cassation (Yargıtay), du Conseil d’État (Danıştay), de la Cour des conflits (Uyuşmazlık Mahkemesi) et des tribunaux de première instance, concernant la question « Peut-on établir la copropriété sans plan de gestion ?« . Les décisions examinées révèlent que la réponse à la question n’est ni unique ni définitive, et que la problématique présente des différences selon les réglementations légales, les situations factuelles et les interprétations judiciaires. L’étude vise à éclairer les dimensions juridiques de cette question en rassemblant ces différentes perspectives.

Les principales conclusions tirées des décisions judiciaires examinées sont les suivantes :

Principe d’obligation légale : Conformément à l’article 12 de la loi n° 634 sur la copropriété (KMK), parmi les documents à soumettre à l’administration du cadastre pour l’établissement de la copropriété, figure un plan de gestion signé par les propriétaires. Ceci indique que le plan de gestion est, en règle générale, un élément constitutif pour l’établissement de la copropriété.

Flexibilité et Solutions Judiciaires : La Cour de cassation a développé des solutions pour que le refus des propriétaires de signer le plan de gestion ne constitue pas un obstacle à l’établissement de la copropriété. Il est admis que le passage à la copropriété est possible par la « considération comme signé » du plan de gestion par décision de justice.

Situation de Fait et Différence avec le Complexe d’Immeubles : En particulier dans les ensembles immobiliers construits sur plusieurs parcelles mais n’ayant pas adopté la gestion de structure collective conformément à la procédure du KMK, il peut y avoir des copropriétés distinctes et des plans de gestion distincts pour chaque parcelle. Dans ces situations, la copropriété continue d’exister même sans un plan de gestion unique et unifié couvrant toutes les parcelles.

Exception lors du Passage de la Servitude de Construction : Si un plan de gestion a été soumis au cadastre lors de l’établissement de la servitude de construction, un plan de gestion supplémentaire n’est pas requis au stade du passage à la copropriété. Cette situation indique que l’existence du plan de gestion peut être assurée à une étape antérieure à l’établissement de la copropriété.

1. Fondement Juridique du Plan de Gestion en tant qu’Élément Constitutif

La Loi sur la Copropriété considère le règlement de copropriété comme l’un des documents fondamentaux nécessaires à l’établissement de la copropriété. Les décisions de la Cour de Cassation et du Conseil d’État confirment fréquemment cette obligation légale. Cette situation a été clairement exprimée dans la décision n° 2013/15750 E. de la 18e Chambre Civile de la Cour de Cassation : « Un règlement de copropriété préparé selon les principes de l’article 28, en fonction du mode d’utilisation des parties indépendantes et des caractéristiques des constructions en cas de pluralité de bâtiments, et signé par le ou les propriétaires fondateurs de la copropriété. » De même, dans sa décision n° 2023/572 E., l’Assemblée Générale des Chambres Civiles de la Cour de Cassation a souligné la nature unificatrice et obligatoire du règlement de copropriété, notamment pour les ensembles immobiliers : « Un seul règlement de copropriété couvrant l’ensemble des bâtiments et des lieux compris dans un ensemble immobilier est établi. Le règlement de copropriété lie tous les copropriétaires de l’ensemble immobilier. » Ces décisions montrent que la réglementation légale rend obligatoire le règlement de copropriété en tant que « contrat » qui constitue le fondement du régime de la copropriété et lie tous les propriétaires.

2. Cas où l’obligation légale est assouplie et interprétations judiciaires

Malgré la rigidité de la règle légale, les décisions judiciaires font preuve de flexibilité en fonction de l’équité et des nécessités pratiques.

Décision de justice : « Présumé signé » : Le fait qu’un désaccord survienne entre les propriétaires et que certains refusent de signer le règlement de copropriété ne devrait pas abolir le droit d’établir la propriété par étage. Une solution à cette situation a été apportée par la décision n° 2017/2000 E. de l’Assemblée générale des chambres civiles de la Cour de cassation. La décision stipule que les documents énumérés à l’article 12 de la loi sur la propriété par étage (projet, certificat de conformité et règlement de copropriété) doivent être complétés, mais qu’il est possible de passer à la propriété par étage « en considérant le règlement de copropriété comme signé si les copropriétaires refusent de le signer ». Cette interprétation vise à empêcher les obstacles de mauvaise foi.

Passage de la servitude de copropriété à la propriété par étage : La décision n° 2019/363 E. de l’Assemblée générale des chambres civiles de la Cour de cassation met en évidence une exception importante. La décision, se référant à l’article 14 de la loi sur la propriété par étage, rappelle la disposition selon laquelle « aucun règlement de copropriété supplémentaire n’est requis lors du passage à la propriété par étage » si un règlement de copropriété a été fourni lors de l’établissement de la servitude de copropriété. Cela indique qu’un plan fourni au début du processus est jugé suffisant et qu’une procédure répétitive est évitée.

Propriété par étages existante de fait sans plan de gestion ou avec des plans distincts : Dans les sites comprenant plusieurs parcelles, il est observé que chaque parcelle conserve sa propre propriété par étages et son propre plan de gestion si la gestion de la « construction collective » au sens juridique n’a pas été adoptée. La décision n° 2024/8460 E. de la 5e Chambre Civile de la Cour de Cassation illustre cette situation : « …il n’existe pas de plan de gestion couvrant les deux parcelles entre les parties, et un plan de gestion de construction collective au sens de la loi n° 634 n’a pas été accepté par l’assemblée des copropriétaires pour les deux parcelles et enregistré au registre foncier… » Dans de tels cas, la propriété par étages existe, mais les litiges concernant les relations entre parcelles et les dépenses communes sont résolus selon les dispositions générales (Code civil turc, Code des obligations) et non selon la loi sur la propriété par étages (KMK). Comme indiqué dans la décision n° 2018/3771 E. de la 20e Chambre Civile de la Cour de Cassation, si la gestion de la construction collective n’a pas été adoptée,  « ce ne sont pas les dispositions de la loi sur la propriété par étages qui doivent être appliquées dans le litige, mais les dispositions générales. »

Conclusion

En conclusion, « Peut-on établir une copropriété sans plan de gestion ? » la réponse à cette question varie selon la situation juridique et de fait :

Juridiquement (De Jure) : Non, conformément à l’article 12 de la loi n° 634 sur la propriété par étages, le plan de gestion est un document constitutif obligatoire pour l’établissement de la propriété par étages. Il doit être présenté pour être enregistré au registre foncier.

Dans la pratique judiciaire et de fait (De Facto) : Oui, sous certaines conditions, une propriété par étages peut être établie ou perdurer sans plan de gestion.

En cas de refus de signature par les propriétaires, il est possible que le plan soit « considéré comme signé » par décision de justice.

Un plan de gestion présenté au stade de la servitude d’étage est suffisant pour le passage à la copropriété.

Dans les structures composées de plusieurs parcelles, même en l’absence d’un « plan de gestion d’immeuble collectif » unifié couvrant toutes les parcelles, chaque parcelle peut exister en copropriété. Dans ce cas, les litiges concernant la gestion commune des parcelles sont soumis aux dispositions générales plutôt qu’à la Loi sur la Copropriété (KMK).

Par conséquent, bien que l’absence d’un plan de gestion ne constitue pas un obstacle absolu à l’établissement de la copropriété, cette lacune entraîne une conséquence juridique importante qui modifie fondamentalement la nature de la gestion de l’immeuble principal et les règles de droit applicables aux litiges qui pourraient survenir. Une proposition d’article.

Pourquoi le soutien d’un avocat expert à Tuzla est-il nécessaire ?

Les litiges liés à la copropriété et au plan de gestion ne se limitent pas aux seules transactions foncières ; ils entraînent des problèmes dans de nombreux domaines tels que les charges communes, la gestion des immeubles collectifs, les droits et obligations des propriétaires. Les décisions de la Cour de cassation (Yargıtay) et du Conseil d’État (Danıştay) montrent également que, en l’absence de plan de gestion ou lorsque celui-ci n’est pas valide, la résolution des litiges est effectuée selon les dispositions générales, et ce processus requiert des connaissances techniques.

Pour cette raison, il est d’une grande importance d’obtenir le soutien d’un avocat spécialisé en copropriété à Tuzla ou d’un avocat expert en droit immobilier. Dans ces problèmes fréquemment rencontrés dans des régions comme Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze, un avocat expert peut :

Diriger les processus de préparation, de modification ou d’annulation du plan de gestion.

Fournir un soutien juridique pour les transactions foncières (cadastre) concernant la copropriété et la servitude d’étage.

Protège les droits des propriétaires pendant la procédure judiciaire, prévenant ainsi d’éventuelles pertes de droits.

Développe une solide défense en faveur du client dans les litiges concernant les charges communes et la gestion des ensembles immobiliers.

En conséquence, bien que l’absence de plan de gestion n’empêche pas complètement l’établissement de la copropriété, elle peut entraîner de sérieux problèmes juridiques dans les litiges futurs. C’est pourquoi, dans des régions comme Istanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze, Aydınlı, Orhanlı, Tepeören, Darıca, Bayramoğlu ou Çayırova, obtenir le soutien d’un avocat expert de Tuzla est d’une importance capitale pour le bon déroulement du processus et pour éviter toute perte de droits.