Av. Meryem GÜNAY

Les charges du bâtiment dont le locataire est responsable et le cadre légal de cette responsabilité sont définis principalement par la Loi sur la Copropriété (KMK) et le Code Turc des Obligations (TBK), ainsi que par les dispositions du contrat de location entre les parties.

Le type de charges de bâtiment dont le locataire est responsable et le cadre légal de cette responsabilité sont déterminés principalement par les dispositions du contrat de location. Dans le contrat de location entre les parties, il peut être convenu qui paiera et comment les créances de charges communes. Ces conditions contractuelles lient les parties.

En revanche, selon la KMK, les charges communes de l’immeuble principal ainsi que les frais d’entretien, de protection, de renforcement et de réparation relèvent essentiellement de la responsabilité du propriétaire. (KMK 20/1. Parmi les dépenses mentionnées à l’article 20 de la KMK figurent les frais de concierge, de chauffagiste, de jardinier et de gardien, les avances à percevoir pour ceux-ci, les primes d’assurance de l’immeuble principal, les frais d’entretien, de protection, de renforcement et de réparation de toutes les parties communes, ainsi que d’autres dépenses telles que le salaire du gérant et les frais d’exploitation des installations communes.)

Cependant, conformément à l’article 22 de la loi sur la copropriété, le locataire est solidairement responsable avec le copropriétaire des charges et avances dues par le copropriétaire conformément à l’article 20, ainsi que des indemnités de retard. Cette responsabilité est limitée au montant du loyer que le locataire est tenu de payer et le paiement effectué est déduit du loyer dû. Le gestionnaire de l’immeuble ou l’un des copropriétaires a le droit de réclamer les dettes de charges communes impayées soit au copropriétaire, soit au locataire occupant la partie indépendante, soit aux deux conjointement. La responsabilité du locataire existe tant que le contrat de location est en vigueur. Si le locataire a quitté les lieux, sa responsabilité concernant les charges et avances prend fin. Le gestionnaire ou le copropriétaire ne peut plus intenter de procès ou engager de poursuite exécutoire contre l’ancien locataire.

Les dispositions du Code des Obligations Turc (TBK) réglementent également la responsabilité des charges. Selon les articles 302 et 303 du TBK, le bailleur supporte les dépenses inhérentes au bien loué (assurance obligatoire, taxes, etc., sauf convention contraire) et les charges accessoires effectuées par le bailleur ou un tiers en relation avec l’utilisation du bien loué. En revanche, selon l’article 317 du TBK, le locataire est tenu de payer les frais de nettoyage et d’entretien nécessaires à l’usage normal du bien loué ; l’usage local est pris en compte à cet égard.

Les types de dépenses d’immeuble ou de charges considérées comme relevant de la responsabilité du locataire, telles que précisées dans la jurisprudence, sont les suivants :

Frais de copropriété/d’immeuble et dépenses générales : Il s’agit d’une vaste catégorie qui comprend généralement les dépenses et les avances couvertes par l’article 20 de la loi sur la copropriété (KMK). Les charges sont payées à la gestion de l’immeuble/de la copropriété.

Dépenses d’utilisation commune et de gestion : Dépenses résultant de l’utilisation commune et de la gestion de l’immeuble, telles que définies par le contrat ou le règlement de copropriété. Ces dépenses peuvent inclure celles énumérées dans le contrat et des frais similaires.

Dépenses liées à l’utilisation : Les dépenses résultant de l’utilisation directe du bien loué peuvent incomber au locataire. Celles-ci incluent les frais de combustible, les honoraires du chauffagiste et les dépenses d’éclairage des parties communes. Selon le contrat, toutes les dépenses d’exploitation telles que l’eau, le gaz de ville, l’électricité, la taxe de nettoyage environnemental, le combustible, la gestion, le chauffagiste, le concierge et le gardien peuvent également incomber au locataire.

Frais courants de nettoyage et d’entretien : Conformément au Code des Obligations Turc (TBK), les frais de nettoyage et d’entretien nécessaires à l’utilisation normale du bien loué incombent au locataire. Par contrat, des frais tels que les dépenses de nettoyage et de sécurité peuvent être imputés au locataire.

Frais de gestion : Bien que les dépenses résultant de la gestion de l’immeuble, telles que le salaire du gérant, relèvent en principe de la responsabilité du propriétaire en vertu de la loi sur la copropriété (KMK), elles peuvent être imputées au locataire par contrat.

Types de dépenses dont le locataire n’est pas responsable :

Frais liés à la structure principale ou de réparations majeures: Les dépenses de réparations majeures concernant la structure principale du bâtiment ou les dépenses liées à la substance même de la structure principale ne sont pas de la responsabilité du locataire. De même, les frais de réparation de l’unité indépendante, les rénovations d’amélioration ou les dépenses permanentes telles que le renforcement de l’unité indépendante sont de la responsabilité du propriétaire de l’unité.

Dépenses non énumérées dans le contrat : Si le contrat de location a défini les responsabilités en matière de dépenses, le locataire peut ne pas être responsable des dépenses non mentionnées dans le contrat.

Pourquoi le soutien d’un expert est-il important ?

Les dépenses immobilières et les relations locatives peuvent être complexes d’un point de vue juridique. Des informations erronées ou des accords incomplets peuvent causer des préjudices financiers tant au propriétaire qu’au locataire. Surtout pour les locataires vivant dans des immeubles à plusieurs étages, les limites des charges communes peuvent ne pas être claires. De tels problèmes sont fréquemment rencontrés dans les quartiers d’Istanbul à forte croissance tels que Maltepe, Kartal, Pendik, Tuzla. L’avis d’un expert juridique vous guide tant lors de la phase de préparation du contrat qu’en cas de litige. Agir en connaissance de vos droits légaux vous protège d’éventuels procès et procédures d’exécution. N’oubliez pas, agir de manière éclairée est la solution la plus rentable à long terme.