Introduction
Cette étude examine, dans le cadre des contrats de construction en échange d’une part de terrain, le droit du propriétaire foncier de réclamer des dommages-intérêts résultant du retard, notamment en cas de non-livraison de la construction par l’entrepreneur dans les délais convenus (manquement), et plus particulièrement la perte de revenus locatifs, l’augmentation du loyer stipulé dans le contrat et d’autres postes d’indemnisation. Le rapport a été préparé sur la base des résultats de l’analyse de la littérature présentée.
1. Nature Juridique et Conditions des Dommages-Intérêts pour Retard
L’indemnité de retard est régie par l’article 118 du COB (Code des Obligations Turc) et vise à réparer le préjudice subi par le créancier en raison de l’exécution tardive de l’obligation. Dans la littérature, il est admis que cette indemnité relève des « dommages positifs ».
Pour qu’une demande d’indemnisation puisse naître, certaines conditions doivent être réunies. Pour que le propriétaire foncier puisse réclamer des dommages-intérêts pour retard, il est nécessaire que l’entrepreneur soit en défaut concernant son obligation de livrer l’ouvrage, qu’un préjudice en résulte, qu’il existe un lien de causalité approprié entre ce préjudice et la livraison tardive de l’ouvrage par l’entrepreneur, et que ce préjudice découle de la faute de l’entrepreneur.
La faute de l’entrepreneur est un élément essentiel pour la responsabilité en matière de dommages-intérêts. L’entrepreneur est présumé en faute, et il lui incombe de prouver son absence de faute. L’entrepreneur qui prouve son absence de faute face à la demande du propriétaire foncier sera exonéré du paiement des dommages-intérêts. Le propriétaire foncier, quant à lui, a la charge de prouver l’existence du préjudice subi.
2. Portée de l’indemnité de retard : Perte de loyer et autres dommages
L’indemnité de retard vise à combler l’écart entre la situation actuelle et celle dans laquelle se trouverait le propriétaire du terrain s’il n’y avait pas eu de retard. À ce titre, l’indemnité couvre à la fois les dommages réels et le manque à gagner.
a) Perte de loyer en tant que manque à gagner : Le revenu locatif dont le propriétaire du terrain a été privé en raison de la non-livraison à temps de la construction est l’exemple le plus typique de manque à gagner. Les loyers que le propriétaire du terrain obtiendrait par la livraison de la construction ou des parties indépendantes sont considérés comme un manque à gagner. Cependant, il ne sera pas nécessaire qu’une clause expresse figure dans le contrat pour que la demande relative à ces loyers considérés comme un manque à gagner puisse être adressée à l’entrepreneur, et dans les cas où le montant du loyer n’a pas été explicitement déterminé, le calcul sera effectué en tenant compte des loyers comparables.
b) Augmentation du loyer resté insuffisant : Un montant de loyer forfaitaire peut avoir été stipulé dans le contrat comme indemnité de retard. Cependant, il est possible que ce montant devienne insuffisant avec le temps en raison de l’inflation ou des conditions du marché. Si les parties ont fixé un montant forfaitaire pour chaque mois de retard, mais que ce montant est devenu insuffisant avec le temps, un nouveau montant peut être déterminé selon l’équité.
c) Dommages réels : Les dépenses engagées par le propriétaire du terrain en raison du retard et qu’il n’aurait normalement pas effectuées sont qualifiées de dommages réels. Suite au défaut, le propriétaire du terrain a pu être contraint de louer une autre unité indépendante au nom de l’unité indépendante qu’il n’a pas pu recevoir, ou il a pu être contraint de payer des dommages-intérêts parce qu’il n’a pas pu exécuter sa prestation dans un autre contrat qu’il avait conclu sur la base de ce contrat… Ces situations constituent les dommages réels subis par le propriétaire du terrain en raison du défaut de livraison de l’entrepreneur. »
En plus de ces éléments, des frais tels que les frais de mise en demeure et de notaire peuvent également être réclamés dans le cadre des dommages réels.
3. Exercice du droit de réclamation et questions de procédure
L’indemnité de retard doit être réclamée conjointement avec l’« exécution en nature », qui est l’un des droits optionnels fondamentaux du propriétaire du terrain. Si le propriétaire du terrain renonce à l’exécution en nature, il ne peut pas demander une telle indemnisation. Le propriétaire du terrain ne pourra demander des dommages-intérêts pour retard qu’avec l’exécution en nature.
L’acceptation de l’exécution par le propriétaire du terrain, même si elle est tardive, n’annule pas le droit de réclamer des dommages-intérêts pour retard. Détail procédural important : le propriétaire du terrain n’a pas besoin d’ajouter une « réserve » indiquant qu’il se réserve ce droit lors de l’acceptation de l’exécution. Pour que l’indemnité puisse être demandée après l’acceptation de l’exécution, il n’est pas nécessaire que le propriétaire du terrain ait spécifié avoir réservé son droit avec une clause de réserve lors de l’acceptation.
La période pendant laquelle des dommages et intérêts peuvent être réclamés couvre le laps de temps entre la date à laquelle l’entrepreneur est tombé en défaut et la date à laquelle la construction a été effectivement livrée. Même si la construction est achevée par le propriétaire du terrain ou un tiers (exécution par procuration), des pénalités de retard peuvent être demandées pour la période écoulée jusqu’à la date d’achèvement des travaux.
Conclusion
Dans le cadre de la littérature présentée, il est constaté que dans un contrat de construction en échange d’une part de terrain, le propriétaire dispose de droits juridiques solides si l’entrepreneur ne livre pas la construction à temps.
Demande de loyer : Le propriétaire du terrain peut réclamer à l’entrepreneur les revenus locatifs dont il a été privé pendant la période de retard, en tant que « manque à gagner » (lucrum cessans), conjointement avec une demande d’exécution en nature.
Demande d’augmentation de loyer : Si l’indemnité de retard (montant du loyer) convenue dans le contrat est devenue trop faible avec le temps, le propriétaire du terrain peut demander au tribunal d’augmenter ce montant conformément aux tarifs actuels et dans les limites de l’équité.
Autres dommages : En plus de la perte de loyer, le propriétaire du terrain a également le droit de réclamer ses dommages réels, tels que les frais de loyer supplémentaires qu’il a dû payer en raison du retard, les indemnités versées à des tiers et d’autres dépenses.
Pour que ces droits puissent être exercés, il est essentiel que l’entrepreneur soit en faute dans son défaut. Cependant, la présomption de faute opérant contre l’entrepreneur, sa responsabilité en dommages et intérêts perdurera tant qu’il ne prouvera pas son absence de faute. Quant au propriétaire du terrain, il doit prouver le montant de son préjudice et le lien de causalité avec le retard. Une suggestion d’article .
Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?
Le processus de réclamation des indemnités de retard, de la perte de loyer, des demandes d’augmentation de loyer et des autres dommages matériels dans les contrats de construction en échange de parts de terrain est un domaine juridique très technique et nécessitant une expertise. Même une petite erreur dans de tels litiges peut entraîner de graves pertes financières pour le propriétaire foncier ou l’empêcher d’exercer ses droits. En particulier dans les projets de construction en échange de parts de terrain, courants dans des régions comme Istanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Gebze, Tepeören et Bayramoğlu, des aspects tels que la structure complexe des contrats, les calculs d’indemnités de loyer, la preuve du lien de causalité et l’interprétation des dispositions contractuelles ne peuvent être gérés correctement que par un avocat spécialisé dans ce domaine.
Comme souligné dans les décisions de justice ; des questions telles que la réclamation de la perte de loyer en tant que manque à gagner, l’augmentation du loyer fixe déterminé dans le contrat selon les conditions du marché courantes, la documentation et la réclamation des dommages réels auprès de l’entrepreneur et le calcul correct de la période de défaut, nécessitent une connaissance juridique approfondie et une expérience pratique. De plus, des détails procéduraux importants, tels que le fait que l’indemnité de retard ne puisse être réclamée qu’avec une demande d’exécution en nature et la manière dont la charge de la preuve de la faute de l’entrepreneur sera répartie, influencent directement le résultat du procès.
Par conséquent, travailler avec un avocat expérimenté en droit de la construction dès le début du processus est d’une importance capitale pour que le propriétaire foncier puisse réclamer l’intégralité de son préjudice, que les calculs d’indemnisation soient effectués correctement et qu’une position juridique solide soit obtenue face aux éventuelles défenses de l’entrepreneur. Agir avec le soutien d’un avocat à Istanbul Tuzla Pendik Kartal Gebze Tepeören Bayramoğlu ne se contente pas d’assurer une gestion efficace du processus judiciaire, mais garantit également l’investissement et les droits de propriété du client.
