1. Définitions conceptuelles et qualifications juridiques

Quelles sont les conditions de validité et de remboursement de l’indemnité de rétractation, de l’acompte (arrhes, kapora) et de la clause pénale dans les transactions immobilières ? Dans les décisions de justice examinées, les concepts monétaires utilisés dans les transactions immobilières sont définis comme suit dans le cadre du Code turc des obligations (TBK) n° 6098 :

Acompte (Arrhes / Kapora) : Selon l’article 177 du Code turc des obligations (TBK), l’argent versé lors de la conclusion du contrat est considéré, sauf convention contraire, non pas comme une « indemnité de rétractation » mais comme une preuve de la conclusion du contrat (arrhes). Le but de cette somme est de servir de preuve de la conclusion du contrat et d’assurer une exécution partielle. Sauf disposition contraire dans l’usage local ou le contrat, elle est déduite du montant principal de la créance. Dans les décisions de la Cour de cassation, les concepts de « kapora » et d' »arrhes » sont utilisés comme synonymes, et il est admis que ces paiements constituent une présomption de la conclusion du contrat.

Indemnité de Rétractation (Somme de désistement) : Dans le cadre de l’article 178 du Code turc des obligations (TBK), il s’agit d’une somme d’argent qui donne aux parties le pouvoir de se retirer librement du contrat. Lorsque cette somme est convenue, si celui qui la donne se rétracte, il l’abandonne ; si celui qui la reçoit se rétracte, il en restitue le double. L’indemnité de rétractation confère à la personne le droit de se retirer du contrat au prix de la perte de la somme.

Clause pénale (Condition de pénalité) : Il s’agit d’une obligation accessoire (secondaire) régie par les articles 179-182 du Code des Obligations Turc (TBK), dont le paiement est convenu en cas d’inexécution ou de mauvaise exécution de l’obligation principale. Elle vise à renforcer l’obligation.

2. Conditions de validité des ventes immobilières

Le point fondamental constamment souligné dans les décisions judiciaires est que la validité des contrats de vente et de promesse de vente immobilière est soumise à la condition de la « forme authentique » :

Obligation de la forme authentique : Conformément aux dispositions des articles 706 du Code Civil Turc (TMK), 237 du Code des Obligations Turc (TBK), 26 de la Loi sur le Cadastre et 60 de la Loi sur le Notariat, la conclusion des contrats prévoyant le transfert de propriété des biens immobiliers enregistrés au cadastre sous forme authentique (en présence d’un officier du cadastre ou d’un notaire) est une condition de validité.

Situation des contrats sous seing privé : Les contrats de vente ou de promesse de vente immobilière conclus entre les parties sous forme de seing privé (en dehors d’un notaire ou du cadastre, de manière informelle) sont juridiquement nuls et non avenus. Ces contrats ne créent ni droits ni obligations pour les parties.

3. Le sort de l’acompte, de l’indemnité de rétractation et de la clause pénale dans les contrats invalides

Si le contrat est considéré comme invalide en raison de l’absence de forme authentique, la situation des conditions accessoires (secondaires) liées au contrat a été évaluée comme suit :

Principe de l’invalidité des conditions accessoires : Dans les décisions de la Cour de Cassation et des Cours d’Appel Régionales, le principe selon lequel « lorsque l’obligation principale est nulle, les conditions accessoires telles que la clause pénale, l’indemnité de rétractation ou les arrhes sont également nulles » a été adopté. Par conséquent, les dispositions figurant dans un contrat non conclu sous forme authentique, telles que « celui qui renonce perd les arrhes » ou « celui qui renonce paie telle pénalité », sont invalides et inapplicables.

Enrichissement sans cause et restitution : En raison d’un contrat invalide, les parties ne peuvent pas demander l’exécution du contrat ni la clause pénale. Cependant, elles peuvent réclamer ce qu’elles ont donné dans le cadre des dispositions relatives à l' »enrichissement sans cause » (acquisition injuste).

L’acheteur peut récupérer l’acompte qu’il a versé.

Le vendeur ne peut pas conserver l’acompte ni réclamer une clause pénale en se fondant sur un contrat invalide.

4. Charge de la preuve et présomption

Présomption d’acompte : Si le but de l’argent versé lors de la conclusion du contrat n’est pas clairement compris, il est considéré comme un « acompte » (arrhes) (art. 177/1 du CO).

Preuve des arrhes de rétractation : La partie qui prétend que l’argent versé est une « indemnité de rétractation » est tenue de prouver cette allégation. À moins qu’il ne soit expressément stipulé dans le contrat qu’il s’agit d’une « indemnité de rétractation » ou d' »arrhes de rétractation », l’argent versé ne peut être qualifié d’arrhes de rétractation et doit être restitué.

Conclusion

Selon la jurisprudence, pour que les arrhes, les arrhes de confirmation, les arrhes de rétractation et les clauses pénales soient légalement valables et exigibles dans les transactions immobilières, il est impératif que le contrat principal soit établi officiellement (devant un notaire ou au cadastre) . Étant donné que les contrats établis sous forme écrite simple sont invalides, les dispositions de ces contrats concernant la « perte de l’acompte » ou le « paiement d’une clause pénale » sont également invalides. Les parties peuvent réclamer l’argent qu’elles ont versé en vertu d’un contrat invalide, conformément aux dispositions relatives à l’enrichissement sans cause. Une proposition d’article.

Pourquoi le soutien d’un avocat expert est-il nécessaire dans les litiges relatifs aux acomptes immobiliers et aux frais de rétractation ?

La distinction entre acompte, arrhes, frais de rétractation et clause pénale dans les transactions immobilières ; requiert une évaluation conjointe du Code des Obligations turc, du Code Civil turc et de la jurisprudence de la Cour de Cassation. C’est un domaine juridique technique et formel. L’erreur la plus courante en pratique est de penser que les expressions « l’acompte est perdu » ou « la clause pénale est due » figurant dans un contrat écrit ordinaire sont valables à elles seules. Cependant, dans les contrats qui ne respectent pas les exigences de forme officielle, de telles dispositions ne produisent aucun effet juridique.

En particulier dans les régions où les transactions immobilières sont intenses, telles que Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze et Çayırova, la question du remboursement ou de la perte de l’acompte fait souvent l’objet de litiges, et des évaluations juridiques erronées entraînent de graves pertes de droits.

Le Cabinet d’avocats 2M Hukuk de Tuzla, dans les litiges concernant la nature juridique de l’acompte, la distinction entre les frais de rétractation et les arrhes, ainsi que les actions en remboursement fondées sur l’enrichissement sans cause lors des ventes immobilières, offre des services de conseil juridique et d’avocature orientés vers les résultats, en conformité avec la pratique de la Cour de Cassation. Pour éviter toute perte de droits et assurer une gestion correcte du processus, le soutien d’un avocat expert est d’une grande importance.