Arsa Payı Satışı ve Açık Artırma Süreci
(6306 Sayılı Kanun m.6 ve Uygulama Yönetmeliği m.15 – m.15/A Çerçevesinde Hukuki Analiz)
Kentsel dönüşüm uygulamalarında en ağır sonuç doğuran aşamalardan biri, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışıdır. Çünkü bu aşamada artık uyuşmazlık yalnızca proje tercihi, müteahhit seçimi veya paylaşım modeli olmaktan çıkar; doğrudan doğruya malikin payı üzerinde zorunlu satış mekanizması işletilmeye başlanır. 6306 sayılı Kanun, riskli yapılarda ve uygulama alanlarında dönüşüm sürecinin sürüncemede kalmaması için, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunlukla karar almasını yeterli görmüş; bu karara katılmayan maliklerin paylarının da belirli usuller içinde satışına izin vermiştir. Uygulama Yönetmeliği ise bu satışın hangi belgelerle başlatılacağını, hangi bildirimlerin yapılacağını, bedelin nasıl belirleneceğini, açık artırmanın nasıl yürütüleceğini ve satış sonrasında tapu ile takyidat işlemlerinin nasıl sonuçlandırılacağını ayrıntılı biçimde düzenlemiştir. Bu nedenle arsa payı satışı süreci, yalnızca bir “açık artırma” değil; karar alma, tebligat, bedel tespiti, satış, tescil ve yargısal denetim aşamalarından oluşan çok katmanlı bir idari prosedürdür. (6306 s. Kanun m.6/1, m.6/9; Uygulama Yönetmeliği m.15, m.15/A)
Katılmayan Maliklerin Payının Satışı
6306 sayılı Kanun’a göre riskli yapıların bulunduğu parsellerde, yeniden bina yaptırılması, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı modeliyle değerlendirme yapılması, payların satışı, tevhit, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri gibi bütün temel uygulama kararları, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınabilir. İşte bu karar alındıktan sonra, karara katılmayan maliklere teklif ve anlaşma şartları usulüne uygun şekilde bildirilir; buna rağmen teklif kabul edilmezse, bu maliklerin arsa payları satış sürecine girer. Buradaki sistem, maliki doğrudan projeye zorla ortak etmekten ziyade, karara katılmayan malikin payının rayiç değerinden aşağı olmamak üzere devrini sağlayarak çoğunluk kararının hayata geçirilmesini amaçlar. Kanun metni özellikle, karara katılmayanların arsa paylarının Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere satışa çıkarılacağını söyleyerek, satışın keyfi değil bedel güvencesi altında yürütülmesini öngörmüştür. Yönetmelik de bu satışın başlayabilmesi için, toplantıya davet belgelerinden salt çoğunluk karar tutanağına, anlaşma şartlarının bildirildiğini gösteren tebligat evrakından SPK lisanslı değerleme belgelerine kadar ayrıntılı bir dosya ibrazını zorunlu kılmıştır. (6306 s. Kanun m.6/1; Uygulama Yönetmeliği m.15/2, m.15/3, m.15/A/1)
Önce Diğer Maliklere Açık Artırma
Kanun koyucu, arsa payı satışında ilk önceliği dışarıdan üçüncü kişilere değil, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara vermiştir. Bunun sebebi, dönüşüm kararını alan malik grubunun projeyi kendi içinde yürütebilmesini ve parseldeki mülkiyet yapısının öncelikle mevcut malik çevresinde korunmasını sağlamaktır. Bu nedenle ilk satışta açık artırmaya herkes katılamaz; ilk satış, yalnızca hisseleri oranında salt çoğunlukla anlaşan paydaşlar arasında yürütülür. Yönetmelik bu noktada çok açıktır: “Yapılacak ilk satışa hisseleri oranında salt çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi biri katılamaz.” İlk satışta satılacak hisseyi anlaşan paydaşlardan hiçbiri almak istemezse, ancak o zaman sonraki satışlara üçüncü kişilerin katılımı gündeme gelebilir. Böylece sistem, önce çoğunluğu oluşturan maliklere satın alma imkânı tanımakta; projenin dış müdahale olmadan sürdürülmesini hedeflemektedir. Açık artırma sırasında komisyon başkanı, satışa çıkarılan paya ilişkin bilgileri açıklayarak rayiç bedelden aşağı olmamak üzere sözlü pey ister; verilen teklifler tutanağa geçirilir ve imza altına alınır. Bu aşamada satış, klasik özel hukuk ihalesi gibi değil, kanun ve yönetmelikle ayrıntılı biçimde şekillendirilmiş idari bir açık artırma olarak yürütülür. (6306 s. Kanun m.6/1; Uygulama Yönetmeliği m.15/A/6, m.15/A/7, m.15/A/8)
Satışın Başkanlık veya TOKİ Tarafından Yapılması
Kanun, ilk satışta paydaşlara satış gerçekleşmemesi ihtimalini de ayrıca düzenlemiştir. Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında, paydaşlara satış yapılamazsa bu paylar, rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınır. Bu düzenleme, kamu otoritesine dönüşümün tıkanmasını önleyici bir müdahale alanı açmaktadır. Riskli yapılarda ise sistem biraz farklı işler; burada anlaşan paydaşlara veya anlaşan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyarak işlem yapmayı kabul eden üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır. Yani riskli alan ve rezerv yapı alanlarında kamu kurumu devreye girerek payı satın alabilirken, münferit riskli yapı parsellerinde öncelik, anlaşan malik çevresinde ve onların kabul ettiği satın alma modelinde kalmaktadır. Yönetmelik de aynı çizgiyi sürdürerek, ilk satışın başarısız olması halinde sonraki satışların nasıl tekrar edileceğini ve hangi şartlarla üçüncü kişilerin sisteme dahil olabileceğini ayrıntılı biçimde ortaya koymuştur. Bu yönüyle satış süreci yalnızca malikler arası bir paylaşım değil; gerektiğinde Başkanlık, İdare veya TOKİ’nin doğrudan alıcı sıfatıyla sürece dahil olabildiği özel bir dönüşüm aracıdır. (6306 s. Kanun m.6/1; Uygulama Yönetmeliği m.15/3, m.15/A/11, m.15/A/12, m.15/A/13)
Satış İçin Gerekli Başvuru Dosyası ve Sürecin Başlatılması
Arsa payı satışının yapılabilmesi için, yalnızca “çoğunluk sağlandı” denilmesi yeterli değildir. Yönetmelik, satış sürecinin başlayabilmesi için Müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa İdareye kapsamlı bir başvuru dosyası sunulmasını zorunlu kılmıştır. Bu dosyada, maliklerin toplantıya davet edildiğine dair belgeler, toplantının yapıldığını gösteren tutanak, hisseleri oranında salt çoğunlukla anlaşıldığını gösteren karar tutanağı veya buna denk sözleşme ve vekâletname örnekleri, karara katılmayan maliklere teklif ve anlaşma şartlarının tebliğ edildiğini gösteren belgeler ile SPK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme kuruluşlarınca hazırlanmış değerleme belgeleri bulunmalıdır. Ayrıca yönetmelik açıkça, satış işleminin yapılabilmesi için yapıların yıktırılmış olmasının gerekmediğini söylemektedir. Bu, uygulamada çok önemlidir; çünkü çoğu malik, satışın ancak bina yıkıldıktan sonra yapılabileceğini düşünmektedir. Oysa yönetmelik, karar alma ve satış prosedürünün, yapı henüz fiilen yıkılmadan önce de ilerletilebilmesine imkân tanımaktadır. Bu nedenle satış dosyasındaki eksiklikler, yalnızca şekli kusur değildir; ileride açılacak davalarda satışın tümden iptaline yol açabilecek temel hukuka aykırılık sebepleridir. (Uygulama Yönetmeliği m.15/A/1)
Rayiç Değer Tespiti
Arsa payı satışında en önemli güvence, rayiç değer ilkesidir. Kanun, satışın rayiç değerden az olmamak üzere yapılmasını emretmiş; yönetmelik ise bu rayiç değerin nasıl belirleneceğini ayrıntılı biçimde düzenlemiştir. Buna göre, satışı yapılacak arsa paylarının rayiç değerini belirlemek üzere Müdürlük veya İdare bünyesinde en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti Komisyonu kurulur. Komisyon, maliklerce daha önce SPK lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmiş olan taşınmaz değerini de gözeterek rayiç değeri belirler. Bunun arka planında Yönetmelik m.12’de yer alan değerleme sistemi vardır; taşınmaz değeri, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesindeki esaslara göre veya Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun olarak tespit edilir. Yani değerleme yalnızca kaba piyasa tahminine dayanmaz; taşınmazın yüzölçümü, imar durumu, konumu, kullanım kabiliyeti, çevresel özellikleri ve emsal satış verileri birlikte dikkate alınır. Rayiç değerin eksik belirlenmesi, uygulamada en sık dava konusu olan hususlardan biridir. Çünkü düşük değer tespiti, malikin payının gerçek karşılığını alamadan mülkiyetini kaybetmesi sonucunu doğurur. Bu sebeple değerleme raporunun teknik açıdan incelenmesi, çoğu zaman satış sürecinin en kritik denetim alanıdır. (6306 s. Kanun m.6/1; Uygulama Yönetmeliği m.12/2, m.12/3, m.15/A/3)
Açık Artırma Süreci Nasıl İşler?
Açık artırma tarih ve yeri belirlendikten sonra, bu husus hisseleri oranında salt çoğunlukla anlaşan maliklere veya kendisinin de malik olması şartıyla bu maliklerin anlaştıkları müteahhide ve payı satılacak malike usulüne uygun olarak tebliğ edilir. Yönetmelik bu tebligatın, tapuya elektronik tebligat adresi bildirilmişse elektronik tebligat adresi üzerinden; bildirilmemişse e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan yoluyla yapılacağını düzenler. Elektronik tebligat, muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda; e-Devlet ve muhtarlık ilanı ile yapılan bildirim ise muhtarlık ilanının son günü yapılmış sayılır. Açık artırma günü satışa katılanların kimliği tespit edilerek tutanak düzenlenir; ardından komisyon başkanı satışa çıkarılan hisseye ilişkin bilgileri açıklar ve rayiç bedelin altında olmamak üzere pey vermelerini ister. Her pey artırma tutanağına yazılır ve pey sahibi tarafından imzalanır. Artırmaya devam etmeyecek katılımcılar da bu durumu tutanağa yazıp imzalamak zorundadır. Satış sonunda komisyon, en yüksek teklifi verene satış yapılmasına karar verir ve bu kişiden yedi gün içinde satış bedelini yatırması ve aynı süre içinde salt çoğunluk kararına uygun sözleşme ile diğer belgeleri şartsız ve şerhsiz biçimde imzalayıp sunması istenir. Bu süre içinde bedel yatırılmazsa veya müteahhitten kaynaklanmayan bir nedenle sözleşme imzalanmazsa sıradaki diğer pey sahibine geçilir. Dolayısıyla açık artırma, yalnızca “en yüksek teklifi ver kazandın” mantığıyla değil; bedelin yatırılması ve proje belgelerinin imzalanmasıyla tamamlanan çok aşamalı bir süreçtir. (Uygulama Yönetmeliği m.15/A/4, m.15/A/7, m.15/A/8, m.15/A/9)
Üçüncü Kişilerin Satışa Katılması
İlk satışta paydaşlar satın alma yapmazsa, sonraki satışlarda üçüncü kişilerin de sürece katılabilmesi mümkündür; ancak bu katılım tamamen serbest bırakılmamıştır. Yönetmelik, üçüncü kişilerin açık artırmaya katılabilmesi için önce salt çoğunlukla alınan kararı kabul edeceklerini, bu karar doğrultusunda yapılan sözleşmeyi ve uygulamanın gerektirdiği diğer belgeleri imzalayacaklarını yazılı olarak beyan etmelerini şart koşmuştur. Ayrıca üçüncü kişiler, satışı yapılacak arsa payının belirlenen rayiç değerinin yüzde onu oranında nakit teminat yatırmak zorundadır. Bu teminat ilgili muhasebe birimine yatırılır; ihaleyi kazanamayanlara derhal iade edilir. İhaleyi kazanan üçüncü kişinin ise yedi gün içinde bedeli yatırıp belgeleri imzalaması gerekir; aksi halde teminat Başkanlığa gelir kaydedilir. Bu sistem, üçüncü kişilerin sürece yalnızca spekülatif amaçla katılmasını önlemek ve dönüşüm kararını gerçekten kabul eden ciddi alıcıları filtrelemek amacı taşır. Kanun ve yönetmelik, üçüncü kişinin satın alma sonrasında da salt çoğunluk kararına ve proje modeline uymak zorunda olduğunu açıkça göstermektedir. (Uygulama Yönetmeliği m.15/A/11, m.15/A/13, m.15/A/14, m.15/A/15)
İpotek, Haciz ve İntifa Haklarının Satış Bedeline Taşınması
Arsa payı satışında en hassas konulardan biri, taşınmaz üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz, intifa hakkı ve benzeri takyidatların akıbetidir. Kanun ve yönetmelik, bu hakların satışa engel olmayacağını açıkça düzenlemiştir. Yani satışı yapılacak pay üzerinde ipotek veya haciz bulunması, açık artırmanın yapılmasını durdurmaz. Ancak bu haklar ortadan da kalkmaz; satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Yönetmelik, satış işlemi sonrasında satış bedelinin yatırıldığı banka hesabına malike ödeme yapılmaması için bloke konulacağını ve durumun alacaklıya, ilgili icra müdürlüğüne veya mahkemeye bildirileceğini söylemektedir. Tapu kaydındaki haklar ve şerhler ise satış sonrasında Müdürlüğün veya İdarenin talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir. Böylece yeni malik temiz tapu alırken, eski takyidat sahipleri haklarını satış bedeli üzerinde sürdürür. Bu mekanizma, hem dönüşüm sürecini hem de alacaklıların haklarını aynı anda korumaya yöneliktir. Özellikle ipotekli taşınmazlarda banka alacağının nasıl korunacağı, hacizli paylarda satış bedelinin kime ve hangi sıraya göre ödeneceği gibi hususlar bu nedenle teknik önem taşır. (6306 s. Kanun m.6/1; Uygulama Yönetmeliği m.15/A/5)
Satış Sonrası Tescil Süreci
Satış bedeli yatırıldıktan sonra iş bitmez; asıl mülkiyet geçişi tapu tescili ile tamamlanır. Yönetmelik, satış bedelinin yatırılmasından sonra satış işleminin ilgili tapu müdürlüğüne bildirilmesini ve yeni malik adına tescil yapılmasını öngörür. Tapu müdürlüğünce tescil işlemi tamamlandıktan sonra yeni tapu kaydı Müdürlüğe veya İdareye gönderilir ve payı satılan ilgiliye de durum ayrıca bildirilir. Satışla birlikte artık yeni malik, parselde çoğunlukla alınan kararın tarafı haline gelir ve dönüşüm süreci onun bakımından da bağlayıcı olur. Satışın ardından tapu kaydındaki haklar ile şerhler resen terkin edildiği için yeni malik, takyidatlardan arındırılmış bir pay iktisap eder; ancak yukarıda belirtildiği gibi eski takyidatlar satış bedeline taşınmış sayılır. Satış sonrası tescil işlemi, yalnızca tapu kaydının değişmesi değil; aynı zamanda çoğunluk kararının mülkiyet düzleminde kesin sonuç doğurması anlamına gelir. Bu nedenle satış ilanı, artırma, bedel yatırma ve sözleşme imzalama aşamalarından herhangi birindeki hukuka aykırılık, sonradan tescilin de dava konusu yapılmasına yol açabilir. (Uygulama Yönetmeliği m.15/A/10)
Satışın İptali Halinde Tescil Süreci
6306 sayılı Kanun, arsa payı satışının yargı kararı ile iptal edilmesi halinde ne olacağını da ayrıntılı biçimde düzenlemiştir. Kanuna göre, satış işlemi yargı kararı ile iptal edilirse ve satışı yapılan arsa veya arsa payı sonradan üçüncü bir kişiye devredilmemişse veya satıştan önceki malik adına doğrudan tescili hukuken ya da fiilen imkânsız hale getiren başka bir uygulamaya tabi tutulmamışsa, taşınmaz resen eski maliki adına tescil edilir. Bununla birlikte, satış bedelinin iadesi sağlanıncaya kadar satış bedeli tutarında alıcı lehine kanuni ipotek tesis ve tescil edilir. Bu düzenleme, hem hukuka aykırı satışla mülkiyetini kaybeden eski maliki korumakta hem de satış bedelini ödeyen alıcının bedel iadesi gerçekleşene kadar güvence altında kalmasını sağlamaktadır. Yani iptal kararı verildiğinde sistem, yalnızca “satış yok sayıldı” diyerek meseleyi kapatmaz; tapu iadesi ile bedel güvenliği arasında denge kurar. Bu yönüyle satışın iptali, tapu hukukunda teknik sonuçlar doğuran son derece hassas bir aşamadır. (6306 s. Kanun m.6/1)
Eksik Bedel Nedeniyle İptal Durumunda Fark Ödemesi
Kanun koyucu, satış işleminin her zaman tümden iptal edilmesini tercih etmemiş; özellikle satış bedelinin eksik hesaplandığı durumlar için özel bir düzeltme modeli benimsemiştir. 6306 sayılı Kanun’a göre, satış işleminin yargı kararı ile yalnızca satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptal edilmesi halinde, yargı kararı satışın tamamen geri alınması şeklinde değil; satış bedeli ile mahkemenin belirttiği şekilde hesaplanacak doğru bedel arasındaki farkın hisseyi satın alan malik tarafından hissesi satılan eski malike ödenmesi suretiyle uygulanır. Ayrıca yönetmelik de aynı doğrultuda, bu farkın ihale tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte ödeneceğini düzenlemiştir. Hatta mahkeme, eski malikin zararının Başkanlık veya İdare tarafından tazmini yönünde karar verirse, Başkanlık ya da İdare bu bedeli ödeyip daha sonra satın alan malike rücu edebilir. Bu sistemin mantığı şudur: Eğer hukuka aykırılık yalnızca değerlemede ise, bütün satış sürecini baştan sona bozmak yerine, malik lehine bedel denkleştirmesi yapılır. Bu nedenle rayiç değer davaları, uygulamada çoğu zaman mülkiyetin geri dönüşünden çok, eksik bedelin fark ve faizle tahsiline ilişkin uyuşmazlıklar olarak sonuçlanmaktadır. (6306 s. Kanun m.6/1; Uygulama Yönetmeliği m.15/A/16)
Yapı Ruhsatı Başvurusu Öncesinde Satış Dosyasının Önemi
Yönetmelik, karara katılmayan maliklerin hisseleri satılmadan çoğunluk kararının fiilen ruhsata dönüşmesini önlemek amacıyla önemli bir kontrol mekanizması kurmuştur. Buna göre, salt çoğunluk kararına dayanılarak ilgili İdareye yapılacak yapı ruhsatı başvurusu öncesinde, karara katılmayan maliklere karar ve teklifin usulüne uygun biçimde tebliğ edilmiş olması ve bu maliklerin hisselerinin satışı için Müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa İdareye müracaatta bulunulmuş olması gerekir. Müdürlük ya da İdare, satış dosyası üzerinde yapacağı ön inceleme neticesinde salt çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığı ve tebligat işlemlerinin tamamlanıp tamamlanmadığı hususlarını içeren yazıyı yapı ruhsatı verecek kuruma gönderir. Bu düzenleme, satış prosedürünün sadece sonradan yapılacak bağımsız bir işlem olmadığını, ruhsat ve inşa süreciyle doğrudan bağlantılı olduğunu gösterir. Uygulamada çoğu uyuşmazlık, ruhsat verilmiş olmasına rağmen satış tebligatlarının eksik yapıldığı veya salt çoğunluk hesabının hatalı olduğu iddiasından çıkmaktadır. Bu nedenle yapı ruhsatı başvurusu öncesindeki satış dosyası kontrolü, dönüşümün hukuka uygun şekilde başlaması bakımından kritik önemdedir. (Uygulama Yönetmeliği m.15/4)
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Arsa payı satışı ve açık artırma süreci, şeklen birkaç tutanak ve bir ihale günüyle sınırlı görünse de gerçekte idare hukuku, tapu hukuku, kat mülkiyeti hukuku, değerleme hukuku ve tebligat hukukunun aynı anda devreye girdiği teknik bir alandır. Salt çoğunluğun yanlış hesaplanması, toplantı çağrısının usulsüz yapılması, muhtarlık ilanının eksik olması, elektronik tebligatın hatalı işletilmesi, SPK lisanslı değerleme raporunun denetlenmemesi, Bedel Tespiti Komisyonu veya Satış Komisyonu işlemlerindeki usul eksiklikleri, satış ilanındaki yanlışlıklar ya da satış bedelinin süresinde yatırılmaması gibi pek çok husus, satışın iptaline veya malik yönünden ağır hak kayıplarına yol açabilir. Özellikle İstanbul kentsel dönüşüm avukatı desteği, büyük ve çok maliklı projelerde salt çoğunluk kararlarının denetlenmesi, açık artırma sürecinin mevzuata uygun kurulması, eksik bedel riskinin önceden tespiti ve dava stratejisinin doğru belirlenmesi bakımından büyük önem taşır. Anadolu Yakası’nda özellikle Tuzla kentsel dönüşüm avukatı arayışında olan malikler bakımından, sürecin başından sonuna kadar belgelerin hukuki kontrolü çoğu zaman dava açmaktan daha önemli hale gelir. Bu nedenle 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, kentsel dönüşüm projelerinde kat maliklerinin karar alma süreci, arsa payı satışı, açık artırma işlemleri, müteahhit uyuşmazlıkları ve idari dava aşamalarında teknik ve ayrıntılı hukuki destek ihtiyacının somutlaştığı noktalarda öne çıkan uzmanlık alanlarından birinde hizmet sunmaktadır. Özellikle İstanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe ve çevre bölgelerde yürütülen dönüşüm projelerinde, pay satışı gibi doğrudan mülkiyeti etkileyen işlemlerde uzman avukat desteği alınması, sonradan telafisi güç kayıpların önlenmesi bakımından belirleyicidir. (6306 s. Kanun m.6/1, m.6/9; Uygulama Yönetmeliği m.15, m.15/A)
Sonuç
Arsa payı satışı ve açık artırma süreci, 6306 sayılı Kanun’un dönüşümün tıkanmasını önlemek için kurduğu en güçlü mekanizmalardan biridir; ancak aynı zamanda malik bakımından en ciddi sonuç doğuran müdahalelerden birini oluşturur. Süreç; salt çoğunluk kararının alınması, karara katılmayan maliklere teklifin usulüne uygun bildirilmesi, rayiç değerin belirlenmesi, açık artırmanın yapılması, satış bedelinin yatırılması, tapu tescili, takyidatların satış bedeline taşınması ve gerektiğinde yargısal denetim aşamalarından oluşur. Bu zincirin herhangi bir halkasındaki eksiklik, satışın iptaline veya bedel farkı uyuşmazlığına yol açabilir. Bu nedenle uygulamada asıl mesele yalnızca “çoğunluk sağlandı mı?” sorusu değil; çoğunluk kararı satışa elverişli şekilde kuruldu mu, tebligat mevzuata uygun mu, rayiç değer doğru mu, açık artırma usulü eksiksiz işletildi mi sorularının her biri ayrı ayrı incelenmelidir. Kentsel dönüşümde mülkiyet hakkını korumanın en önemli yolu da tam olarak bu aşamalarda titiz hukuki denetim yapmaktır. (6306 s. Kanun m.6/1, m.6/9; Uygulama Yönetmeliği m.15, m.15/A)
Sık Sorulan Sorular
Kentsel dönüşümde çoğunluk kararına katılmayan malikin arsa payı zorla satılabilir mi?
Evet. 6306 sayılı Kanun’a göre riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak uygulamalara hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilebilir. Bu karara katılmayan maliklere, alınan karar ve anlaşma şartları tebliğ edilir; malikin bu şartları kabul etmemesi halinde arsa payı rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma ile satılabilir. Kanun koyucu burada dönüşümün azınlık maliklerin itirazı nedeniyle durmasını önlemeyi amaçlamıştır. Ancak satış işlemi keyfi değildir; rayiç değer tespiti, usulüne uygun tebligat, açık artırma ve satış komisyonu gibi çok sayıda şekil şartına bağlıdır. Bu şartlardan herhangi biri ihlal edilirse satış işlemi idare mahkemesinde iptal edilebilir. (6306 s. Kanun m.6/1; Uygulama Yönetmeliği m.15, m.15/A)
Arsa payı satışında rayiç değer nasıl belirlenir?
Arsa payı satışında satış bedeli rayiç değerden daha düşük olamaz. Bu rayiç değer, İl Müdürlüğü veya yetkili idare bünyesinde kurulan Bedel Tespiti Komisyonu tarafından belirlenir. Komisyon, taşınmazın değerini belirlerken genellikle SPK lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşlarının raporlarını esas alır ve taşınmazın konumu, imar durumu, emsal satışlar, kullanım durumu ve piyasa koşulları gibi unsurları dikkate alır. Yönetmelik ayrıca değerlemenin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesindeki kriterlere veya SPK değerleme standartlarına uygun yapılması gerektiğini açıkça düzenlemiştir. Eğer rayiç değer eksik belirlenmişse, malik satış işlemine karşı dava açabilir ve mahkeme fark bedelin ödenmesine karar verebilir. (6306 s. Kanun m.6/1; Uygulama Yönetmeliği m.12/2, m.12/3, m.15/A/3)
Açık artırmaya kimler katılabilir?
Arsa payı satışında ilk açık artırmaya yalnızca hisseleri oranında salt çoğunluk ile anlaşan paydaşlar katılabilir. Bunun sebebi, dönüşüm projesinin öncelikle mevcut malik grubu içinde yürütülmesini sağlamaktır. Eğer ilk satışta paydaşlar payı satın almazsa, sonraki satışlarda üçüncü kişilerin de açık artırmaya katılması mümkün hale gelir. Ancak üçüncü kişilerin satışa katılabilmesi için salt çoğunluk kararını ve proje şartlarını kabul ettiklerini yazılı olarak beyan etmeleri ve rayiç bedelin %10’u oranında teminat yatırmaları gerekir. Bu düzenleme, satış sürecinin spekülatif alıcılar tarafından manipüle edilmesini önlemek amacıyla getirilmiştir. (Uygulama Yönetmeliği m.15/A/6, m.15/A/11, m.15/A/13)
Arsa payı üzerinde ipotek veya haciz varsa satış yapılabilir mi?
Evet. Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, ihtiyati haciz veya intifa hakkı bulunması arsa payı satışına engel değildir. Kanun ve yönetmelik, bu tür hakların satış sonrası ortadan kalkmayacağını; ancak taşınmazdan satış bedeline taşınacağını düzenlemiştir. Yani satış yapıldıktan sonra ipotek veya haciz hakları satış bedeli üzerinde devam eder ve alacaklıların hakları bu bedelden karşılanır. Yönetmelik ayrıca satış bedelinin yatırıldığı banka hesabına malike ödeme yapılmaması için bloke konulacağını ve alacaklılara bu durumun bildirileceğini düzenlemektedir. Böylece dönüşüm süreci devam ederken üçüncü kişilerin alacak hakları da korunmuş olur. (6306 s. Kanun m.6/1; Uygulama Yönetmeliği m.15/A/5)
Arsa payı satışı mahkeme tarafından iptal edilirse ne olur?
Arsa payı satışı idari işlem niteliğinde olduğu için idare mahkemesinde dava konusu yapılabilir. Mahkeme satış işlemini hukuka aykırı bulursa iki farklı sonuç ortaya çıkabilir. Eğer satış sonrası pay üçüncü kişiye devredilmemişse veya taşınmaz üzerinde geri dönüşü imkânsız bir işlem yapılmamışsa, arsa payı tekrar eski malik adına tescil edilir. Ancak satış bedelinin iadesi sağlanıncaya kadar alıcı lehine satış bedeli tutarında kanuni ipotek tesis edilir. Buna karşılık mahkeme yalnızca satış bedelinin eksik hesaplandığını tespit ederse satış tamamen iptal edilmez; bunun yerine satış bedeli ile gerçek rayiç değer arasındaki farkın faiziyle birlikte eski malike ödenmesine karar verilebilir. Bu nedenle arsa payı satış davalarında en sık görülen uyuşmazlıklar değerleme hatalarından kaynaklanmaktadır. (6306 s. Kanun m.6/1; Uygulama Yönetmeliği m.15/A/16)
