الأساس القانوني: القانون رقم 6306 المادة 6/8 | لائحة التنفيذ المادة 8/7

تم تحديد مبناك كبناء محفوف بالمخاطر، لكنك تريد إنقاذ الهيكل الحالي بدلاً من هدم المبنى والبدء من جديد. هذا خيار مفهوم من الناحيتين المادية والعاطفية. عقود من السنوات التي قُضيت في المنازل، وموقع المبنى، وخسائر المساحة المحتملة في تغييرات التخطيط الحضري، أو مجرد شعور “أريد الاحتفاظ بمنزلي كما هو” — قد يكون وراء هذا الخيار العديد من الأسباب الوجيهة. إذن، هل هناك حق في التعزيز، وما هي الشروط المطلوبة، وماذا يحدث إذا لم يتم استيفاء الشروط؟ تجيب المادة 6/8 من القانون رقم 6306 والمادة 8/7 من لائحة التنفيذ على كل هذه الأسئلة. (ق. م 6/8 — ل. ت 8/7)

لماذا يعد خيار التعزيز مهمًا؟

التعزيز هو أداة قانونية حاسمة تُظهر أن الهدم ليس الخيار الإلزامي الوحيد في عملية المباني الخطرة. وقد قضت المحكمة الدستورية في هذا الاتجاه: بأنه لم يتم النص على الهدم كحل وحيد في القانون رقم 6306، وأنه قد أُتيحت هذه الفرصة للراغبين في تعزيز مبانيهم الخطرة الواقعة خارج المنطقة الخطرة ومنطقة البناء الاحتياطية. (AYM E. 2012/87, K. 2014/41)

النص الأساسي للائحة بشأن التعزيز هو كما يلي: في حال الرغبة في تعزيز المبنى الخطير بدلاً من هدمه، يجب استيفاء أربعة شروط معًا خلال مدة الهدم الممنوحة للملاك. (م. ق. 6/8 — م. ل. 8/7)

القاعدة الأساسية: لا يمكن تعزيز كل مبنى

التعزيز ليس خيارًا تلقائيًا لكل مبنى خطر. لقد نص القانون واللائحة على خيار التعزيز فقط للمباني التالية: المباني الخطرة الواقعة خارج المنطقة الخطرة ومنطقة البناء الاحتياطية. في الحالات التي يتم فيها إعلان قطعة أرض كمنطقة خطرة أو منطقة بناء احتياطية، لا يمكن استخدام خيار التعزيز كقاعدة عامة؛ في هذه المناطق يكون قرار الإدارة بشأن التحول هو المحدد. (م. ق. 6/8)

علاوة على ذلك، لا يمكن تطبيق التعزيز من الناحية الفنية على كل مبنى. هذا المسار مغلق في المباني التي يكون فيها مستوى الضرر مرتفعًا جدًا، أو جودة الخرسانة منخفضة للغاية، أو بسبب مشاكل في التربة التي تجعل التعزيز مستحيلًا. يجب إثبات قابلية التنفيذ فنيًا أولاً.

الشرط الأول: تحديد الصلاحية الفنية

لكي يتسنى إجراء التعزيز، يجب أولاً التأكد من إمكانيته الفنية من قبل الشخص أو المؤسسة المختصة. (المادة ك. 6/8 — المادة ي. 8/7)

يتم هذا التحديد من قبل مهندسي الإنشاءات المرخصين أو مؤسسات فحص المباني، من خلال تحليل أداء سلامة المبنى ضد الزلازل، والفحص الفني مثل فحص اللب (الكاروت) أو فحوصات مماثلة، وتقييم النظام الإنشائي الحالي. يجب أن يوضح التقرير الفني المُعد في النهاية بوضوح أن التعزيز ممكن. لا يكفي تصريح مجرد؛ بل يتطلب الأمر وثيقة ملموسة بمستوى استشارة فنية أو تقرير خبير.

أوضحت الدائرة السادسة في مجلس الدولة، في أحد قراراتها، أن عدم تقديم الملاك لأي طلب لإعداد مشروع تعزيز وعدم إثبات إمكانية التعزيز الفنية سيؤدي إلى رفض طلب التعزيز. (مجلس الدولة، الدائرة السادسة، القرار رقم 2019/10532، الحكم رقم 2020/4078)

وفقًا للقبول العام، تُعتبر المباني التي لا يتجاوز عمرها المتوسط 40-50 عامًا بناءً على ترخيص البناء، والتي لم تنخفض جودة الخرسانة فيها عن حد معين، والتي لا يوجد بها أضرار في نظامها الإنشائي لا يمكن إصلاحها، مناسبة للتعزيز الفني. كما يُعتبر عدم تجاوز تكلفة التعزيز 40% من تكلفة إعادة البناء حدًا معقولًا في التطبيق العملي.

الشرط الثاني: قرار التعزيز بأغلبية مؤهلة 4/5

بعد تحديد الصلاحية الفنية، يجب على مالكي الوحدات اتخاذ قرار التعزيز بالطريقة المحددة في الفقرة الثانية من المادة 19 من قانون ملكية الوحدات. (المادة 19/2 من قانون ملكية الوحدات — المادة ك. 6/8 — المادة ي. 8/7)

الأغلبية التي ينص عليها القانون ليست أغلبية بسيطة، بل هي أغلبية مؤهلة: موافقة كتابية من أربعة أخماس (4/5) جميع أصحاب العقارات ضرورية. يجب تحقيق هذه النسبة بشكل منفصل من حيث حصة الأرض وعدد المالكين. أي، في مبنى يتكون من 10 شقق، يجب على 8 مالكين تقديم موافقة كتابية لقرار التعزيز؛ وإذا لم يتم تحقيق هذا النصاب، فلن يكون قرار التعزيز ساري المفعول.

السبب وراء تحديد هذا النصاب أعلى من الأغلبية المطلوبة لقرار الهدم وإعادة البناء، هو أن التعزيز يمثل تدخلاً شاملاً في المناطق المشتركة للمبنى ويلزم جميع المالكين.

إذا لم يتم تحقيق أغلبية 4/5، يتوفر طريقان. أولاً، يمكن اللجوء إلى قيام المحكمة بتحديد ضرورة تعزيز الهيكل بتقرير فني؛ إذا قامت المحكمة بهذا التحديد، يمكنها أن تحكم بتنفيذ قرار التعزيز دون الحاجة إلى أغلبية 4/5. (قانون ملكية الشقق مادة 19/2) ثانياً، يمكن محاولة الحصول على موافقة المالك الأقلية المعترض عن طريق كاتب العدل. إذا لم تنجح أي من هاتين الطريقتين، فلا يمكن اتخاذ قرار التعزيز وتستمر عملية الهدم.

إن اتخاذ قرار التعزيز يحمل أيضاً صفة إلزامية لجميع المالكين. حتى المالكين الذين لم يشاركوا في القرار يضطرون لدفع تكاليف التعزيز بنسبة حصصهم في الأرض. يمكن رفع دعوى لإلغاء القرار؛ ولكن إذا تم الحصول على ترخيص التعزيز وبدأ العمل، يصبح من الصعب على المحكمة اتخاذ قرار احتياطي.

الشرط الثالث: إعداد مشروع التعزيز

بعد اتخاذ قرار التعزيز بأغلبية 4/5، من الضروري إبرام عقد تعزيز مع شركة هندسة إنشائية متخصصة وإعداد مشروع التعزيز. (قانون مادة 6/8 — لائحة مادة 8/7)

يجب أن يتضمن مشروع التعزيز (أو التدعيم) على الأقل العناصر التالية: الحالة الإنشائية الحالية للمبنى وتحليل الأضرار، طريقة التعزيز (تكسية الأعمدة، إضافة جدران قص، تطبيق ألياف الكربون، تدعيم بالصلب وما إلى ذلك)، الأداء المتوقع للزلزال بعد التعزيز وتوافقه مع هدف الأداء المنصوص عليه في اللائحة، مراحل التطبيق والوقت المقدر. يجب أن يتم إعداد المشروع من قبل مؤسسات مرخصة من قبل الوزارة أو شركات هندسة مدنية معتمدة قامت بتسجيل مكاتبها.

اعتبارًا من عام 2026، تتراوح تكاليف مشاريع التعزيز (أو التدعيم) بين 150.000 ليرة تركية و 400.000 ليرة تركية، اعتمادًا على حجم المبنى وتعقيده. أما تكاليف التطبيق، فيمكن أن تكون في مبنى متوسط الحجم حوالي خمس تكلفة الهدم وإعادة البناء لكل شقة.

الشرط الرابع: الحصول على ترخيص تعزيز في إطار تشريعات العمران

بعد اكتمال مشروع التعزيز، من الضروري الحصول على ترخيص تعزيز من البلدية المختصة. (مادة القانون 6/8 – مادة اللائحة 8/7)

أي نوع من التدخلات التي تؤثر على النظام الإنشائي — تكسية الأعمدة، إضافة جدران قص، تغليف بألياف الكربون، تدعيم بالصلب — يتطلب ترخيص تعزيز من البلدية. قد تقع أعمال التعزيز التي تتم بدون ترخيص ضمن حالة المباني غير القانونية، وقد لا يتم قبول طلب رفع قيد السجل العقاري في المستقبل، وقد يؤدي ذلك أيضًا إلى غرامة إدارية.

عادة ما تُطلب المستندات التالية عند تقديم طلب الترخيص: مشروع التعزيز (بما في ذلك الحسابات الإنشائية)، تقرير الصلاحية الفنية، محضر قرار مجلس مالكي الشقق بالتعزيز، عقد تعزيز موقع.

المرحلة الخامسة: استكمال أعمال التعزيز ورفع قيد السجل العقاري

بعد الحصول على ترخيص التعزيز، يجب إتمام أعمال التعزيز فعلياً خلال المدة التي تحددها الإدارة المانحة للترخيص. (Y. Md. 8/7)

تختلف هذه المدة حسب حجم المبنى والطريقة المطبقة وتقدير الإدارة المانحة للترخيص. في التطبيقات الحديثة مثل طريقة ألياف الكربون، يمكن إتمام التعزيز خلال 3-6 أشهر، بينما قد يمتد في طريقة تكسية الأعمدة التقليدية إلى 6-8 أشهر. بعد الانتهاء من أعمال التعزيز، يتم إجراء تفتيش موقعي من قبل المديرية المعنية، وفي حال الموافقة، يتم تقديم طلب إلى مديرية التحول الحضري لرفع إشارة المبنى الخطير من السجل العقاري. تقوم المديرية بإجراء الفحوصات اللازمة وتقدم إشعاراً لمديرية السجل العقاري المعنية بطلب رفع قيد السجل العقاري. (K. Md. 3/2 — Y. Md. 7/7)

يجب استيفاء جميع الشروط خلال فترة الهدم

هذه هي النقطة الأكثر إغفالاً: يجب أن تكون جميع المراحل الخمس المذكورة أعلاه —تحديد الصلاحية الفنية، قرار 4/5، التصميم، الترخيص، وإتمام التعزيز في المدة المحددة في الترخيص— قد بدأت ووصلت إلى مرحلة الترخيص خلال فترة الهدم الأولى البالغة 60-90 يوماً التي تُمنح للملاك لهدم المبنى الخطير. (K. Md. 5/3 — Y. Md. 8/3a)

من الصعب في الممارسة العملية استكمال جميع الشروط خلال هذه الفترة. ومع ذلك، عند النظر إلى قرارات المحكمة وتصريحات الوزارة، يتضح أن الحصول على الترخيص خلال فترة الهدم يبدأ فعليًا عملية التعزيز ويمكن أن يوقف إجراء الهدم. بعد الحصول على الترخيص، تحدد الإدارة مدة إضافية لاستكمال أعمال التعزيز؛ أي أن هناك فترتين زمنيتين مختلفتين للحصول على الترخيص وإنهاء التعزيز.

في القرارات ذات الصلة لمجلس الدولة، قُبل أنه في حال قيام المالكين باستكمال شروط التعزيز والحصول على ترخيص تعزيز بينما لا تزال الدعوى القضائية ضد تحديد المبنى الخطر مستمرة، فإن وضع المبنى الخطر سينتهي قانونيًا وستزول النتيجة القانونية المستندة إلى إجراء المبنى الخطر. توضح هذه القرارات بوضوح الدور الحاسم لترخيص التعزيز في وقف عملية الهدم.

مزايا وعيوب التعزيز

المزايا العملية لخيار التعزيز مقارنة بالهدم وإعادة البناء هي: حماية المبنى من فقدان المساحة الذي قد يحدث نتيجة لتغيير التخطيط العمراني، استمرار دخل الإيجار الحالي أو استخدام السكن دون انقطاع، إمكانية إجراء التعزيز في بعض التطبيقات دون إخلاء المنشأة، استغراقه وقتًا أقصر بكثير مقارنة بعملية الهدم وإعادة البناء، وأن تكلفة الشقة الواحدة يمكن أن تكون أقل بكثير من تكلفة إعادة البناء.

على الرغم من ذلك، توجد أيضًا عيوب يجب أخذها في الاعتبار. عتبة الأغلبية 4/5 مرتفعة، وقدرة كتلة مالك واحدة على التأثير بشكل كبير على القرار تجعل قرار التعزيز صعبًا. إذا كان عمر المبنى متقدمًا وتضرره كبيرًا، فقد تقترب تكلفة التعزيز من تكلفة إعادة البناء أو تتجاوزها. من الممكن أيضًا أن يتم تحديد المبنى كهيكل محفوف بالمخاطر مرة أخرى بعد التعزيز؛ في هذه الحالة، تبدأ العملية من جديد. قد لا تُطبق المساعدات الحكومية (مثل مساعدة الإيجار، ودعم الفائدة) خلال عملية التعزيز بنفس الشمولية التي تُطبق بها في عملية الهدم والإخلاء.

قرض التعزيز في نطاق المادة 6/8 من القانون رقم 6306

تنص المادة 6/8 من القانون رقم 6306 على إمكانية منح قرض تعزيز من الحساب الخاص لمشاريع التحول للمباني الواقعة خارج المناطق الخطرة ومناطق البناء الاحتياطي، والتي ثبت فنيًا أنه يمكن تعزيزها. (م. ق. 6/8) يُمنح هذا القرض من قبل الرئاسة في إطار الإجراءات والمبادئ التي يحددها الرئيس. لكي يستفيد مشروع التعزيز من القرض، يجب إثبات أن المبنى مؤهل للتقييم ضمن هذا النطاق بتقرير فني وتقديم طلب إلى المديرية المعنية. يُنصح بالتقدم بطلب إلى مديرية التحول الحضري أو زيارة الموقع www.kentseldonusum.gov.tr لمعرفة الشروط الحالية قبل التقدم بطلب للحصول على قرض التعزيز.

الأخطاء الشائعة

الخطأ الأكثر شيوعًا في عملية التعزيز هو البدء في محاولات استيفاء الشروط بعد وقت طويل من بدء فترة الهدم. تقرير التحديد الفني، وقرار 4/5، ومشروع التعزيز هي مراحل تستغرق وقتًا معًا؛ الطلبات المقدمة بعد انقضاء المدة لا تُقبل. (م. ق. 5/3 — م. ل. 8/3أ)

خطأ حاسم آخر هو محاولة الدخول في عملية التعزيز باتخاذ قرار الأغلبية المطلقة (أي 50+1 أو الأغلبية المطلقة لحصص الأرض) بدلاً من أغلبية 4/5. القرارات المتخذة بهذه الطريقة لا تعتبر قرار تعزيز. يتم التدقيق في مدى توافق عملية التعزيز مع أغلبية التعزيز ذات المعيار العالي. (مادة 19/2 من قانون الملكية المشتركة)

تعتبر أعمال التعزيز التي تبدأ بدون ترخيص من المشاكل الشائعة. هذا الوضع يشكل عقبة أمام العقوبات الإدارية وأمام طلب رفع القيد في السجل العقاري في المستقبل. (مادة 8/7 من اللائحة التنفيذية)

أخيرًا، الذهاب مباشرة إلى قرار 4/5 دون إثبات الجدوى الفنية للتعزيز هو طريق شائع ولكنه خاطئ. تراقب المحاكم هذا الترتيب بدقة.

تحذيرات عملية

الوقت ضيق؛ تحركوا فور وصول إشعار الهدم. تجري مراحل التقييم الفني واجتماع مالكي الوحدات والمشروع على التوالي؛ ليس لديكم رفاهية استخدام هذا الإطار الزمني بشكل غير فعال للحصول على الترخيص قبل انتهاء مدة الهدم البالغة 60-90 يومًا. (مادة 5/3 من القانون — مادة 8/3أ من اللائحة التنفيذية)

انتبهوا لاختيار الشركة التي ستقوم بإعداد المشروع. بما أن مشروع التعزيز سيتم اعتماده كأساس للترخيص في البلدية، فإن الكفاءة الفنية للشركة التي ستنفذ المشروع وإلمامها بإجراءات البلدية أمر حاسم. احصلوا على عروض من أكثر من شركة وقارنوا بينها.

قرار التعزيز يلزم جميع المالكين ويكون جميع المالكين مسؤولين عن تكاليف التعزيز بنسبة حصصهم في الأرض. المالك الذي يرفض القرار ملزم أيضًا بدفع التكاليف. هذا الأمر يتطلب إبلاغ المشاركين في اجتماع مالكي الوحدات مسبقًا.

يرجى العلم مسبقًا أن المبنى بعد التعزيز يجب أن يجتاز اختبار الأداء، وهناك احتمال أن يتم اعتباره محفوفًا بالمخاطر مرة أخرى. إن اختيار شركة ذات خبرة أمر بالغ الأهمية لضمان تنفيذ أعمال التعزيز بشكل صحي.

لماذا دعم المحامي المتخصص ضروري؟

عملية التعزيز هي مرحلة تتداخل فيها الأبعاد الفنية والقانونية، وهي قصيرة الأجل ومن الصعب جدًا التراجع عن الأخطاء فيها. بصفتنا مكتب 2M Hukuk للمحاماة، فإن المشكلة الأكثر شيوعًا التي نواجهها في طلبات التعزيز خلال عملية الاستشارات المتعلقة بالتحول الحضري التي نقدمها في جميع أنحاء إسطنبول، وخاصة في توزلا، هي بدء العملية في وقت متأخر جدًا ومحاولة اتخاذ القرارات بأغلبية أقل من 4/5 بدلاً من الأغلبية المطلوبة.

يقوم محامي التحول الحضري بتقديم الإرشاد في النقاط الحاسمة التالية خلال عملية التعزيز. إن دعوة مجلس مالكي الشقق للاجتماع، وتحديد جدول الأعمال وفقًا للإجراءات، واتخاذ القرار بشكل قانوني صحيح ضمن إطار المادة 19/2 من قانون ملكية الشقق، هي عملية فنية للغاية؛ فالخطأ الإجرائي يبطل القرار. في الحالات التي لا تتحقق فيها أغلبية 4/5، فإن رفع دعوى لتحديد ضرورة التعزيز عبر المحكمة هو من بين الدعاوى التي نديرها بصفتنا محامي توزلا و محامي التحول الحضري في إسطنبول. إذا رفضت البلدية رخصة التعزيز أو سارت العملية بشكل خاطئ، فإن إدارة دعوى الإلغاء وطلب وقف التنفيذ لحماية حقوقكم يتطلب أيضًا دعمًا قانونيًا.

كما أن التقييم الشامل لقانون العقود فيما يتعلق بالتزامات المقاول ومدتها ومعايير الجودة والعقوبات التي ستُطبق في حالة عدم الامتثال عند إعداد عقد التعزيز، هو من بين الخدمات التي نقدمها ضمن نطاق استشارات التحول الحضري. وبصفتنا مكتب 2M للمحاماة، نحن بجانبكم في كل مرحلة من مراحل هذه العملية.

الخاتمة

تنص المادة 6/8 من القانون رقم 6306 والمادة 8/7 من لائحة التنفيذ على خيار تعزيز البناء بدلاً من هدمه للمالكين الذين يمتلكون مبانٍ خطرة. ولاستخدام هذا الخيار، يجب توفير خمسة شروط متصلة ببعضها خلال فترة الهدم: التأكد من أن التعزيز ممكن من الناحية الفنية، واتخاذ قرار التعزيز بأغلبية مؤهلة 4/5 من أصحاب الوحدات، وإعداد مشروع التعزيز، والحصول على ترخيص ضمن إطار تشريعات التخطيط العمراني، والتقدم إلى المديرية المختصة لإتمام التعزيز ورفع قيد السجل العقاري خلال المدة المحددة في الترخيص. لا يمكن استخدام هذا الخيار في المناطق الخطرة ومناطق الاحتياطي الإنشائي. إدارة العملية بشكل صحيح هي السبيل لحماية حق الملكية وسلامة الأرواح في آن واحد. (م.ق. 6/8 — م.ل. 8/7)

تم إعداد هذا المقال بناءً على القانون رقم 6306 (المادة 6/8) ولائحة التنفيذ (المادة 8/7) والمصادر القانونية الحديثة المتاحة اعتبارًا من أبريل 2026. وبما أن كل حالة ملموسة قد تختلف، يُنصح بطلب الدعم من محامٍ متخصص في التحول الحضري في الإجراءات القانونية.