المحتويات

1. هل يحق للدائن رفع دعوى إزالة الشيوع؟

نعم، يجوز له ذلك بشروط معينة. فالدائن الذي يوقع الحجز على حصة المدين في عقار خاضع للملكية المشتركة على الشيوع دون حصص مفرزة، يمكنه استناداً إلى وثيقة التفويض الصادرة عن محكمة التنفيذ أن يحل محل الشريك المدين ويرفع أمام محكمة الصلح الحقوقية دعوى إزالة الشيوع.

لهذه الصلاحية سندان قانونيان. فوفقاً للمادة 94 من قانون التنفيذ والإفلاس رقم 2004؛ إذا حُجز حق انتفاع أو تركة غير مقسمة أو حصة في شركة أو مال يُتصرف فيه بطريق الاشتراك، تقوم دائرة التنفيذ بإخطار الغير المعنيين المعروف محل إقامتهم. وإذا حُجز نصيب المدين النهائي بعد التصفية في عقار معين، يوجه مأمور التنفيذ إخطاراً إلى مديرية السجل العقاري لقيد إشارة الحجز على صحيفة العقار. وباختصار، يستطيع الدائن حجز حصة الشريك الناتجة عن التصفية .

أما السند الثاني فهو İİK m. 121. ووفقاً لهذا الحكم، إذا لزم بيع أموال من نوع حق الانتفاع أو تركة غير مقسمة أو حصة في شركة أو مال مملوك على الشيوع مما لم يُنظم في المواد السابقة، يسأل مأمور التنفيذ محكمة التنفيذ عن كيفية البيع. وبعد أن تدعو محكمة التنفيذ أصحاب الشأن المعروف محل إقامتهم وتستمع إلى من حضر منهم، يجوز لها أن تأمر بالمزاد العلني أو تعين موظفاً للبيع أو تتخذ أي تدبير آخر لازم.

عملياً تسير الإجراءات على النحو الآتي: يوقع الدائن الحجز، نتيجة إجراءات التنفيذ، على حصة المدين في الملكية المشتركة على الشيوع، ثم يحصل من محكمة التنفيذ وفقاً لـ İİK m. 121 على وثيقة تفويض ويستخرج عند اللزوم حجة حصر إرث باسم المدين، ثم يرفع دعوى إزالة الشيوع أمام محكمة الصلح الحقوقية. وإذا أقيمت الدعوى دون وثيقة التفويض، تمنح المحكمة المدعي مهلة لاستكمالها.

2. الشرط الحاسم: لا يجوز رفع هذه الدعوى في الملكية الشائعة بحصص محددة

سبب هذا التمييز بسيط. ففي الملكية الشائعة بحصص محددة يكون للشريك المدين نصيب محدد، ويستطيع الدائن أن يطلب بيع هذا النصيب مباشرة بطريق التنفيذ. ولعدم وجود عائق يقتضي صلاحية خاصة، لا حاجة لأن يطلب الدائن بيع العقار كله.

أما في الملكية المشتركة على الشيوع فلا تكون للمدين حصة مستقلة محددة؛ وإنما يقتصر حقه على نصيبه الذي يظهر بعد التصفية. ولذلك لا يستطيع الدائن بيع الحصة مباشرة، وتنشأ الحاجة إلى اللجوء إلى طريق إزالة الشيوع.

وقد قررت الدائرة المدنية الرابعة عشرة لمحكمة النقض في القرار E. 2013/15812, K. 2014/1876 هذا المبدأ صراحة: في الملكية الشائعة بحصص محددة، وبما أن دائن الشريك المدين يستطيع طلب بيع حصة المدين بطريق التنفيذ، فلا يجوز له طلب إزالة الشيوع استناداً إلى وثيقة تفويض وفق المادة 121 من قانون التنفيذ والإفلاس. كما أوضحت الدائرة نفسها في القرار E. 2015/11027, K. 2017/2876 أن الدعاوى المرفوعة استناداً إلى تفويض صادر عن محكمة التنفيذ تقتضي، كقاعدة عامة، أن يكون حق ملكية الشريك المدين خاضعاً للملكية المشتركة على الشيوع.

وفي نزاع محدد كان ثلث العقار مسجلاً باسم الشريك المدين والثلثان باسم المدعى عليه؛ وبما أن العقار كان خاضعاً لأحكام الملكية الشائعة بحصص محددة ولم تكن هناك ملكية مشتركة على الشيوع، فقد قُرر أن الدائن لا يستطيع رفع الدعوى استناداً إلى وثيقة تفويض وفق İİK m. 121، وأن الحكم بإزالة الشيوع عن طريق البيع بدلاً من رفض الدعوى لم يكن صحيحاً، فنُقض الحكم.

بالنسبة إلى الشركاء المدعى عليهم، يعد هذا أول وأقوى أوجه الدفاع. فإذا كانت نسب الحصص ظاهرة في السجل العقاري ولم تتحول الملكية إلى ملكية مشتركة على الشيوع، يثار رفض الدعوى إجرائياً قبل الدخول في موضوعها.

3. الاستثناء في الأراضي الزراعية

هناك استثناء مهم من القاعدة السابقة. فإذا تعذر على دائرة التنفيذ بيع حصة المدين في القطع ذات الصفة الزراعيةبسبب عدم ملاءمة مساحة القطعة للقيود القانونية المنصوص عليها في المادة 8 من قانون حماية التربة واستعمال الأراضي رقم 5403، جاز للدائن استناداً إلى وثيقة التفويض التي حصل عليها وفق İİK m. 121 أن يطلب إزالة الشيوع عن طريق بيع العقار بأكمله.

وقد ورد هذا الاستثناء صراحة في قراري الدائرة المدنية الرابعة عشرة لمحكمة النقض E. 2013/15812, K. 2014/1876 و E. 2015/11027, K. 2017/2876. واعتمد النهج نفسه قبل التعديل الذي أدخله القانون رقم 6537؛ إذ قُبل لجوء الدائن إلى هذا الطريق بسبب تعذر حجز وبيع الحصة في الأراضي الزراعية غير القابلة للتجزئة (الدائرة المدنية الرابعة عشرة لمحكمة النقض، E. 2014/21333, K. 2014/25184).

عملياً، يجعل ذلك الأراضي الزراعية أكثر هشاشة في الدعاوى التي يرفعها الدائن. فقد يمكن بيع حصة المدين في قطعة أرض مشتركة داخل المدينة بطريق التنفيذ، بينما لا يكون ذلك ممكناً في أرضه الزراعية في القرية، وعندها قد يُطرح بيع كامل الأرض.

4. طريقة البيع: وجوب المزاد العلني العام

وفقاً للفقرة الثالثة من المادة 699 من القانون المدني التركي رقم 4721، يتوقف الحكم بإجراء البيع بالمزاد بين الشركاء فقط على موافقة جميع الشركاء. وفي الدعوى التي يرفعها الدائن يدخل ضمن سلسلة هذه الموافقات الدائن المدعي أيضاً.

وبما أن الدائن يرفع الدعوى بهدف تحصيل الدين وضمان وصول العقار إلى قيمته الحقيقية في ظروف السوق، فإنه غير ملزم بقبول البيع المحصور بين الشركاء. فمشاركة الغير في المزاد تساعد العقار على بلوغ قيمته السوقية الحقيقية، بينما يضيق المزاد المحصور بالشركاء نطاق المنافسة وقد يخفض الثمن.

وقد بحثت الدائرة المدنية السادسة لمحكمة النقض هذه المسألة تفصيلاً في حكمها المؤرخ 12.03.2013 ذي الرقم E. 2013/1615, K. 2013/4270. وذكرت أنه بما أن الدعوى أقامها دائن الشريك المدين استناداً إلى تفويض من محكمة التنفيذ، فلا يكون المدعي ملزماً بقبول طلب البيع بين الشركاء الذي اتفق عليه الشركاء. وانتهى الحكم إلى أنه كان يجب، مراعاة لطلب المدعي، القضاء بإزالة الشيوع عن طريق بيع العقار محل الدعوى بالمزاد العلني العام، وأن الحكم ببيعه بين الشركاء لم يكن صحيحاً.

وتوجد أحكام عديدة في الاتجاه نفسه. ففي أحكام الدائرة المدنية السادسة لمحكمة النقض المؤرخة 26.11.2012، E. 2012/16827, K. 2012/15408؛ و04.07.2012، E. 2012/7347, K. 2012/10016؛ و04.04.2012، E. 2012/3247, K. 2012/5300، لم تُقبل الطعون الموجهة إلى أصل الحكم بعد ثبوت أن البيع سيجري بالمزاد العلني العام. كما قضت الدائرة المدنية السابعة في حكمها المؤرخ 14.10.2021، E. 2021/2868, K. 2021/1920، بإجراء البيع بالمزاد العلني العام.

5. يجب بيان طريقة البيع في منطوق الحكم

لا يكفي مناقشة طريقة البيع في أسباب الحكم؛ بل يجب بيانها صراحة في منطوقه. وإلا نشأ التباس في مرحلة دائرة البيع.

وفي قرار الدائرة المدنية الرابعة عشرة لمحكمة النقض المؤرخ 18.10.2016، E. 2016/3594, K. 2016/8491، ذُكر أنه عند الحكم بإزالة الشيوع عن طريق البيع يجب بيان كيفية البيع ونسبة الرسم الواجب تحصيله من الأطراف في منطوق الحكم، وقُرر إضافة عبارة «إجراء البيع بالمزاد العلني العام» إلى نهاية البند الأول من الحكم.

أما في قرار الدائرة المدنية الرابعة عشرة المؤرخ 14.09.2020، E. 2020/2119, K. 2020/4891، فقد اعتُبر عدم بيان طريقة البيع رغم وجوب القضاء بإزالة الشيوع عن طريق البيع بالمزاد العلني العام خطأً؛ غير أن المحكمة رأت أن هذا الخطأ لا يستلزم نقض الحكم وإعادة المحاكمة، فصححت منطوق الحكم وأيدته.

6. كيف يوزع ثمن البيع؟ تقسيم ثلاثي بحسب نوع الملكية

تقتصر مهمة محكمة الصلح الحقوقية على إزالة الشيوع والحكم بتوزيع ثمن البيع على الشركاء. أما الوثيقة التي يعتمد عليها التوزيع فتتحدد بحسب الوضع القانوني للعقار.

وقد حددت الأحكام الصادرة عن الدائرة المدنية الرابعة عشرة لمحكمة النقض بتاريخ 17.09.2014، E. 2014/6409, K. 2014/10086؛ والدائرة المدنية السادسة بتاريخ 28.06.2010، E. 2010/3910, K. 2010/7984 و21.03.2011، E. 2010/13417, K. 2011/3439، المعيار على النحو الآتي:

يكون هذا التمييز حاسماً عملياً في الملفات التي تضم عدداً كبيراً من الورثة. فنسبة الحصة الظاهرة في السجل العقاري قد لا تتطابق مع النسبة الواردة في حجة حصر الإرث، ولذلك يجب أن يوضح الحكم صراحة أي وثيقة يعتمد عليها التوزيع.

7. حظر التدخل في التنفيذ: لا يجوز تحويل الثمن إلى ملف التنفيذ

هذا هو الخطأ الأكثر شيوعاً في دعاوى الدائنين. فأن تقرر محكمة الصلح الحقوقية إرسال المبلغ الذي يخص الشريك المدين إلى ملف التنفيذ، أو دفعه للدائن المتابع، أو تضمين الحكم أمراً بإبلاغ ملف التنفيذ، يعد وفق الاجتهادات المستقرة لمحكمة النقض تدخلاً في التنفيذ وتعدياً على صلاحية مأمور البيع .

وفي قرار الدائرة المدنية السادسة لمحكمة النقض المؤرخ 12.03.2013، E. 2013/1615, K. 2013/4270، ذُكر أنه كان يجب على المحكمة، بعد الحكم ببيع العقار، الاكتفاء بتوزيع الثمن على الأطراف بنسبة حصصهم في السجل العقاري، وأن الحكم بإرسال القدر الكافي لسداد الدين من المبلغ المستحق للشريك المدين إلى ملف التنفيذ يعد تدخلاً في التنفيذ وخطأً.

كما جاء في قرار الدائرة نفسها المؤرخ 05.03.2013، E. 2013/982, K. 2013/3861، أنه كان يجب الاكتفاء بتوزيع الثمن على الأطراف وفق حصصهم في السجل العقاري وحجة حصر الإرث، وأن الحكم بتحويل جزء نصيب الشريك المدين إلى ملف التنفيذ بنسبة مقدار الدين في الملف يعد تدخلاً في التنفيذ وغير صحيح.

وقد صاغت الدائرة المدنية السابعة هذا المبدأ بصورة أبسط. ففي قرارها المؤرخ 14.10.2021، E. 2021/2868, K. 2021/1920، قررت أنه حتى في الدعاوى المرفوعة وفق İİK m. 121 يجب ألا يُودع ثمن البيع في ملف التنفيذ بل أن يُدفع إلى الشريك ، وأن الحكم بدفع الجزء الذي يخص المدين المدعى عليه من ثمن البيع إلى ملف المتابعة ليس صحيحاً.

كما أكدت الدائرة نفسها في قرارها المؤرخ 27.09.2022، E. 2022/1697, K. 2022/5542 أن هذه المسألة يجب على المحكمة مراعاتها من تلقاء نفسها . أي حتى لو لم يثر الأطراف اعتراضاً في هذا الاتجاه، يجب على المحكمة الحكم بدفع الثمن إلى الشريك لا إلى ملف التنفيذ.

وفي قرار الدائرة المدنية السابعة المؤرخ 24.02.2022، E. 2022/312, K. 2022/1410، ذُكر أنه عند الحكم بإزالة الشيوع عن طريق البيع يجب بيان كيفية البيع وكيفية توزيع الثمن ونسب الرسم الواجب تحصيله من الأطراف في منطوق الحكم؛ وأنه كان يجب الاكتفاء بالحكم بدفع ثمن البيع إلى الشركاء بنسب حصصهم في السجل العقاري وحجة حصر الإرث، وأن الحكم في الجملة الأخيرة من البند المعني بدفع الحصة التي ستؤول إلى المدين نتيجة البيع إلى الدائن المدعي لم يكن صحيحاً.

وفي قرار الدائرة المدنية الرابعة عشرة المؤرخ 27.04.2021، E. 2021/1672, K. 2021/3118، اعتُبر غير صحيح الحكم بإرسال المبلغ الذي يخص المدين المدعى عليه إلى ملف دائرة التنفيذ وفاءً للدين بدلاً من الاكتفاء بتوزيع ثمن البيع على الشركاء بنسب حصصهم. كما جاء في قرار الدائرة المدنية السادسة المؤرخ 12.10.2010، E. 2010/6171, K. 2010/10699، أن الحكم بدفع المبلغ الذي يخص المدين من ثمن البيع إلى ملف التنفيذ بطريقة تتدخل في الإجراءات التي يتعين على مأمور البيع القيام بها في مرحلة تنفيذ حكم البيع غير صحيح.

وفي قرار الدائرة المدنية الرابعة عشرة لمحكمة النقض المؤرخ 18.12.2019، E. 2016/11917, K. 2019/8786، تم التوصل إلى النتيجة نفسها، إذ ذُكر أن ثمن البيع يجب أن يُدفع إلى الشريك لا إلى ملف التنفيذ، وأن عبارة الدفع مقابل دين المتابعة يجب حذفها من الحكم.

8. لا يجوز التدخل أيضاً بطريق تفسير الحكم

لا يجوز بعد صدور الحكم اللجوء إلى طريق تفسير الحكم للتدخل في توزيع ثمن البيع. وقد تناولت الدائرة المدنية السادسة لمحكمة النقض هذه المسألة في قرارها المؤرخ 08.10.2012، E. 2012/12290, K. 2012/12957.

وذكر القرار أن حالات تفسير الحكم منصوص عليها في المواد 305 وما بعدها من قانون أصول المحاكمات المدنية رقم 6100 (والمادة 455 من القانون الملغى رقم 1086)، وأكد أن الحقوق الممنوحة للأطراف والالتزامات المحملة عليهم في منطوق الحكم لا يجوز بطريق التفسير تقييدها أو توسيعها أو تغييرها . كما تقرر أن إنشاء حكم جديد بعد البت في توزيع ثمن البيع بما يثير الشك في التنفيذ ويتدخل في عملية التوزيع التي يقوم بها مأمور البيع، وقبول طلب التفسير على هذا النحو، أمر غير صحيح.

9. كيف يستوفي الدائن حقه؟

إذا كانت المحكمة لا تستطيع تحويل المبلغ مباشرة إلى ملف التنفيذ، فكيف يستوفي الدائن حقه؟ وقد حدد قرار الدائرة المدنية الرابعة عشرة لمحكمة النقض المؤرخ 17.09.2014، E. 2014/6409, K. 2014/10086، الطريق الواجب اتباعه بوضوح: على الدائن أن يتابع حقه بطلب الحجز على ثمن البيع.

عملياً تسير العملية كما يلي: يصبح حكم إزالة الشيوع نهائياً، وتبيع دائرة البيع العقار، ثم يُخصص المبلغ الذي يخص الشريك المدين. يقوم الدائن، عن طريق دائرة التنفيذ، بإيقاع الحجز على هذا المبلغ ويطلب جلب المال المحجوز إلى ملف التنفيذ. أي إن مرحلة التحصيل من اختصاص دائرة التنفيذ ودائرة البيع، لا من اختصاص محكمة الصلح الحقوقية.

يفرض هذا التمييز عبئاً مهماً على محامي الدائن من حيث متابعة الإجراءات. فإذا لم يُتابع تاريخ البيع ولم يُطلب الحجز في الوقت المناسب، فقد يُدفع المبلغ إلى الشريك المدين ويتصرف فيه، فتفقد الدعوى التي استمرت سنوات فائدتها العملية.

10. التناسب بين عدد العقارات ومقدار الدين

تُحمى دعوى الدائن بالقدر الذي تخدم فيه تحصيل حقه. فإذا كانت الدعوى تشمل عدة عقارات، فلا يجوز الحكم ببيع جميع العقارات بما يتجاوز مقدار الدين.

ووفقاً لقراري الدائرة المدنية الرابعة عشرة لمحكمة النقض المؤرخ 04.06.2013، E. 2013/6327, K. 2013/8565، والدائرة المدنية السادسة المؤرخ 12.10.2010، E. 2010/6171, K. 2010/10699، يجب تحديد قيمة حصة الشريك المدين في العقارات بتاريخ الدعوى وفق مقدار الدين محل التنفيذ، والحكم بإزالة الشيوع في القدر الكافي من العقارات لسداد الدين، ورفض الطلب فيما زاد على ذلك.

ويمثل ذلك خط دفاع قوياً ثانياً للشركاء المدعى عليهم. فمثلاً إذا كان الدين 500.000 TL وطُلب بيع خمسة عقارات كاملة، وثبت أن حصة الشريك المدين في عقار واحد تكفي لتغطية الدين، فيجب رفض الدعوى بالنسبة إلى العقارات الأربعة الأخرى. ولهذا يجب تقديم قيم العقارات ومقدار الدين إلى الملف على نحو أصولي وطلب خبرة عند الحاجة.

11. TMK m. 648: تعيين قيّم للمشاركة في القسمة

هناك وسيلة أخرى بيد الدائن نصت عليها المادة 648 من القانون المدني التركي. ووفقاً للحكم، يجوز للدائن الذي اشترى أو حجز حصة أحد الورثة في تركة مفتوحة، أو يحمل شهادة عجز عن الوفاء صادرة بحق الوارث، أن يطلب من قاضي الصلح تعيين قيّم للمشاركة في القسمة بدلاً من ذلك الوارث.

وتعد هذه المؤسسة مكمّلة لدعوى إزالة الشيوع. فبعد إنهاء الشيوع وفي مرحلة القسمة، يستطيع الدائن طلب تعيين قيّم لحماية حقوق الوارث المدين المتعلقة بالقسمة، واستلام حصته وجمع إيراداته. ويقوم القيّم بتسليم القيم التي يحصل عليها إلى الجهة التي يوجب القانون تسليمها إليها.

وقد تناولت الهيئة العامة المدنية لمحكمة النقض في القرار E. 2003/514, K. 2003/512 العلاقة بين TMK m. 642 (طلب قسمة التركة) وm. 648 (تعيين القيّم) والطريق الذي يسلكه الدائن، وأكدت أن حق رفع الدعوى لا يُمنح للقاضي أو لأي شخص آخر، بل للوارث أو للدائن الذي حصل على تفويض من محكمة التنفيذ.

12. طريق الطعن: أي خطأ يوجب النقض وأي خطأ يُصحح مع تأييد الحكم؟

لهذا التمييز قيمة عملية لأنه يحدد كيفية صياغة لائحة الطعن.

أخطاء تُصحح مع تأييد الحكم

يُعد الحكم بإيداع ثمن البيع مباشرة في ملف التنفيذ أو عدم بيان طريقة البيع في منطوق الحكم، بوجه عام، نقصاً إجرائياً لا يقتضي إعادة المحاكمة. وتقوم دوائر محكمة النقض المختصة بحذف العبارات المتعلقة بالدفع إلى ملف التنفيذ أو إلى الدائن من منطوق الحكم، أو بتصحيحها إلى عبارات من قبيل «توزيع ثمن البيع بين الشركاء بنسبة الأنصبة المبينة في حجة حصر الإرث» أو «توزيع الثمن الناتج عن البيع على الأطراف بنسبة حصصهم في السجل العقاري وحجة حصر الإرث»، ثم تؤيد الحكم.

ومن الأحكام في هذا الاتجاه: الدائرة المدنية السادسة 26.11.2012، E. 2012/16827, K. 2012/15408؛ الدائرة المدنية الرابعة عشرة 14.09.2020، E. 2020/2119, K. 2020/4891؛ الدائرة المدنية السابعة 27.09.2022، E. 2022/1697, K. 2022/5542؛ الدائرة المدنية الرابعة عشرة 12.05.2014، E. 2014/3633, K. 2014/6093؛ الدائرة المدنية السادسة 17.01.2013، E. 2012/18203, K. 2013/414؛ الدائرة المدنية السادسة 20.09.2012، E. 2012/8249, K. 2012/11995؛ الدائرة المدنية السادسة 04.07.2011، E. 2011/3048, K. 2011/7343؛ والدائرة المدنية السادسة 04.07.2012، E. 2012/7347, K. 2012/10016.

أخطاء تستوجب النقض

أما إذا حُكم ببيع العقار بين الشركاء فقط، أو ببيع جميع العقارات محل الدعوى بما يتجاوز مقدار الدين، فإن الحكم يُنقض (الدائرة المدنية السادسة لمحكمة النقض 12.03.2013، E. 2013/1615, K. 2013/4270؛ والدائرة المدنية السادسة 12.10.2010، E. 2010/6171, K. 2010/10699).

13. ملاحظة 2026: شرط الوساطة وأثر القانون رقم 7589

الوساطة كشرط لقبول الدعوى

وفقاً للمادة 18/B المضافة إلى قانون الوساطة في المنازعات الحقوقية رقم 6325 بموجب المادة 37 من القانون رقم 7445، أصبح التقدم إلى الوسيط قبل رفع الدعوى شرطاً لقبول الدعوى في المنازعات المتعلقة بقسمة الأموال المنقولة وغير المنقولة وإزالة الشيوع. ودخل التنظيم حيز التنفيذ في 1 سبتمبر 2023. وتشمل هذه القاعدة أيضاً الدعاوى التي يرفعها الدائن؛ فإذا رُفعت الدعوى دون إرفاق المحضر النهائي للوساطة تُرفض إجرائياً.

القانون رقم 7589 والمزاد الأول الخاص بالورثة

أدخل القانون رقم 7589 المنشور في الجريدة الرسمية بتاريخ 31 يوليو 2026 ورقم 33326 تعديلاً على المادة 114 من قانون التنفيذ والإفلاس، فنص على أنه في العقارات التي اكتسب جميع ملاكها الملكية بطريق الميراث ولا يوجد لغير الورثة أي حق ملكية فيها، إذا تقررت إزالة الشيوع عن طريق البيع، يُجرى المزاد الأول فقط بين الورثة المالكين. وتطبق هذه الطريقة لمرة واحدة، ويكون حد العرض في هذا المزاد مئة بالمئة من القيمة المقدرة.

كما نص التنظيم الذي جاء به القانون ذاته على إعفاء من التأمين بالنسبة إلى الدائن طالب البيع الذي يريد المشاركة في المزاد وبالنسبة إلى الخزانة، لكنه لم يمنح إعفاءً عاماً من التأمين لمجرد صفة الشريك أو الوارث. وهذا يوفر تسهيلاً لمصلحة الدائن في الدعاوى التي يرفعها.

14. جدول تحليل الأحكام القضائية

15. قائمة مراجعة منطوق الحكم

عند تبليغ الحكم يجب التحقق مما إذا كانت النقاط الآتية مكتوبة بصورة صحيحة في منطوقه:

1. هل ذُكرت طريقة البيع صراحة؟ وهل توجد عبارة «البيع بالمزاد العلني العام»؟
2. هل أُدرجت عبارة «بين الشركاء» بطريق الخطأ؟ إذا لم توجد موافقة جميع الشركاء والدائن فلا ينبغي أن ترد هذه العبارة.
3. هل بُينت الوثيقة التي سيعتمد عليها توزيع الثمن؟ السجل العقاري، حجة حصر الإرث، أو كلاهما.
4. هل توجد عبارة تقضي بإرسال حصة المدين إلى ملف التنفيذ أو دفعها إلى الدائن؟ إن وجدت فيجب حذفها.
5. إذا وجدت عدة عقارات، هل قُصر البيع على القدر الكافي لسداد الدين؟ وهل رُفض الطلب فيما زاد على ذلك؟
6. هل بُينت نسب الرسم التي ستُحصّل من الأطراف؟

16. الأسئلة الشائعة

هل يمكن بيع الأرض التي ورثناها عن والدنا بسبب دين أخي؟

نعم، إذا كان العقار خاضعاً للملكية المشتركة على الشيوع. يستطيع دائن أخيكم، استناداً إلى وثيقة تفويض حصل عليها من محكمة التنفيذ وفق İİK m. 121، رفع دعوى إزالة الشيوع وقد يُطرح بيع العقار بأكمله. أما إذا كان العقار خاضعاً للملكية الشائعة بحصص محددة فلا يجوز رفع هذه الدعوى كقاعدة عامة.

هل يمكننا في الدعوى التي رفعها الدائن شراء العقار بيننا فقط؟

حتى يقتصر البيع على الشركاء يجب موافقة الجميع بمن فيهم الدائن المدعي. والدائن غير ملزم بقبول هذا الطلب لأنه يريد وصول العقار إلى قيمته السوقية الحقيقية. فإذا لم توجد الموافقة يكون البيع بالمزاد العلني العام؛ ومع ذلك يستطيع الشركاء المشاركة في هذا المزاد.

هل تستطيع المحكمة تحويل حصة أخي المدين مباشرة إلى ملف التنفيذ؟

لا. وفق الاجتهادات المستقرة يعد ذلك تدخلاً في التنفيذ وتعدياً على صلاحية مأمور البيع. تقتصر المحكمة على الحكم بدفع الثمن للشركاء وفق حصصهم في السجل العقاري وحجة حصر الإرث. وقد قررت محكمة النقض أن على المحكمة مراعاة هذه المسألة من تلقاء نفسها.

الدين صغير لكن المطلوب بيع جميع عقاراتنا. ماذا نستطيع أن نفعل؟

يمكنكم التمسك بدفع التناسب. ووفقاً لأحكام محكمة النقض، يجب تحديد قيمة حصة الشريك المدين بتاريخ الدعوى بحسب مقدار الدين محل التنفيذ، والحكم بإزالة الشيوع في القدر الكافي من العقارات لسداد الدين ورفض الطلب فيما زاد على ذلك.

إذا رفع الدائن الدعوى دون وثيقة تفويض فهل تُرفض؟

لا تُرفض مباشرة. إذا رُفعت الدعوى دون وثيقة التفويض تمنح المحكمة المدعي مهلة لاستكمالها. وإذا لم يقدم الوثيقة خلال المهلة تُرفض الدعوى.

هل يستطيع الدائن رفع الدعوى دون اللجوء إلى الوساطة؟

لا. اعتباراً من 1 سبتمبر 2023 أصبح التقدم إلى الوسيط شرطاً لقبول دعوى إزالة الشيوع. وإذا رُفعت الدعوى دون إرفاق المحضر النهائي تُرفض إجرائياً.

أصبح الحكم نهائياً وينص على الدفع لملف التنفيذ. هل يمكن تصحيحه بطريق التفسير؟

لا. الحقوق الممنوحة للأطراف والالتزامات المحملة عليهم في منطوق الحكم لا يجوز تقييدها أو توسيعها أو تغييرها بطريق التفسير. لذلك يجب إثارة الاعتراض في مرحلة الطعن.

بصفتي دائناً، كيف أستوفي المال بعد البيع؟

عن طريق طلب الحجز على ثمن البيع. يجب عليكم، عبر دائرة التنفيذ، إيقاع الحجز على المبلغ المخصص للشريك المدين لدى دائرة البيع وطلب جلب المال المحجوز إلى ملف التنفيذ. وإذا لم تتم متابعة تاريخ البيع فقد يخرج المبلغ من اليد.

17. لماذا يلزم دعم محامٍ؟ توزلا، بنديك، كارتال، غبزة وكوجالي

تقع دعاوى إزالة الشيوع التي يرفعها الدائن عند تقاطع فرعين مختلفين من القانون: من جهة قانون التنفيذ والإفلاس، ومن جهة أخرى قانون الأموال والميراث. وغالباً ما يتحدد مصير الملف لا بنقاش موضوعي، بل بدفع إجرائي صحيح يُثار في الوقت الصحيح.

بالنسبة إلى الشريك المدعى عليه: أربعة خطوط دفاع

• الدفع بنوع الملكية: إذا كان العقار خاضعاً للملكية الشائعة بحصص محددة فلا يجوز رفع الدعوى كقاعدة عامة.
• مراجعة وثيقة التفويض: هل توجد الوثيقة؟ وما العقارات التي يشملها نطاقها؟
• دفع التناسب: طلب قصر البيع على العقار الكافي لسداد الدين.
• طلبات القسمة العينية والمنشآت: بحث إمكان القسمة العينية وإنشاء الملكية الطابقية قبل البيع، وإذا كان على العقار بناء فبحث ملكية المنشآت.

بالنسبة إلى الدائن: متابعة التحصيل

بالنسبة إلى الدائن، لا يكفي الفوز بالدعوى. يجب الحصول على وثيقة التفويض بالنطاق الصحيح، واستيفاء شرط الوساطة، وصياغة الحكم بصورة قابلة للتنفيذ، ومتابعة مرحلة البيع، وإيقاع الحجز على ثمن البيع في الوقت المناسب. وأي تأخير في حلقة من هذه السلسلة قد يجعل سنوات التقاضي بلا نتيجة.

منازعات العقارات المشتركة في الجانب الأناضولي من إسطنبول وكوجالي

تتركز دعاوى إزالة الشيوع بصورة ملحوظة في المناطق التي تشهد ضغطاً صناعياً وسكنياً مرتفعاً. ففي الجانب الأناضولي من إسطنبول، توزلا، بنديك، كارتال، مالتيبه، سانجاك تبه، سلطان بيلي، عمرانية، أتاشهير وأوسكودار؛ وفي جانب كوجالي، غبزة، تشايروفا، داريجا، ديلوفاسي، إزميت، كورفيز وباشيسكله تنتشر الأراضي والقطع متعددة الشركاء المنتقلة بطريق الميراث.

يزيد عاملان من المنازعات في هذه المناطق. أولهما ارتفاع قيمة القطع ذات الصفة الزراعية مع دخولها تدريجياً في نطاق التنظيم العمراني؛ وثانيهما ازدياد عدد الشركاء عبر الأجيال حتى يصبح بالعشرات. وفي هذا المشهد يمكن لدين شخصي على أحد الشركاء أن يؤثر مباشرة في الأسرة كلها. أما في المناطق الصناعية على خط توزلا وغا بزة، فتشكل الدعاوى التي يرفعها الدائن بسبب الديون التجارية عنواناً مستقلاً.

مقالاتنا ذات الصلة

• هل يمكن الحجز على أموال الشركة بسبب الدين الشخصي لأحد الشركاء؟
• كيف يمكنني معرفة ملفات التنفيذ والدعاوى الخاصة بي في تركيا؟
• لمن يعود حق التحول الحضري في الشقة ذات ملحق السطح؟