1. Что такое фиксированная цена, может ли подрядчик впоследствии увеличить стоимость?

Фиксированная цена — это общая сумма вознаграждения, которая заранее окончательно определяется за весь объем работ. В отличие от соглашения, основанного на цене за квадратный метр или за единицу, риск увеличения стоимости работ, как правило, ложится на подрядчика.

15-я Гражданская палата Верховного суда в своем решении от 28.03.2012, № 2011/4555 д. – 2012/1951 к., сославшись на статью 365 отмененного Закона об обязательствах № 818, пояснила это правило следующим образом: «Если вознаграждение было заранее окончательно определено в соответствии со статьей 365 Закона об обязательствах, подрядчик обязан завершить работу за эту сумму и не может требовать какого-либо увеличения, даже если он выполнил больше работы или понес большие расходы, чем было предусмотрено заранее».

То же правило сегодня содержится в статье 480 Закона Турецкой Республики об обязательствах № 6098: Если цена была окончательно определена как фиксированная, подрядчик не может требовать увеличения стоимости, даже если работа требует больше усилий и затрат, чем было предусмотрено.

Что произойдет, если инфляция и цены на материалы вырастут?

Статья 480/2 Закона об обязательствах регулирует, что если непредвиденные с самого начала или предвидимые, но не учтенные сторонами обстоятельства препятствуют выполнению работы по фиксированной цене или делают его крайне затруднительным, подрядчик может требовать от судьи адаптации договора к новым условиям, а если это невозможно, то отказа от договора. Общее положение о чрезмерной трудности исполнения также содержится в статье 138 Закона об обязательствах. Это не означает, что подрядчик может самостоятельно увеличить цену; адаптация возможна только по решению суда и при строгих условиях.

Uzun süren kentsel dönüşüm projelerinde tartışmayı önlemenin yolu, sözleşmeye baştan ölçülebilir bir fiyat farkı maddesi koymaktır. Örneğin yalnızca belirli ana kalemlerde (beton, demir) ve resmî bir endekse bağlı, üst sınırı olan bir artış formülü yazılabilir. Aksi hâlde, özellikle kaba inşaattan sonra «fark ödenmezse iş durur» baskısı sık görülür.

Fiyata KDV dahil mi?

Sözleşme bedelinin KDV dahil mi hariç mi olduğu, KDV oranının değişmesi hâlinde farkın kime ait olacağı ve faturanın kimin adına kesileceği açıkça yazılmalıdır. Kentsel dönüşümdeki vergi ve harç istisnalarının kapsamı için: Kentsel Dönüşümde Hiç Ödemeyeceğim Vergiler Hangileri?.

2. Kaçak veya projeye aykırı imalatın bedeli ödenir mi?

Aynı Yargıtay kararı, ruhsatsız veya projeye aykırı imalatlar için önemli bir sınır çizer. Kararda, kamu düzenine ilişkin imar kuralları hatırlatılarak «Ekonomik değeri bulunmayan bu gibi yapıların sadece yıkımı istenebilir» ve «Buna rağmen kaçak yapılar için de imalât bedeli tayin edilip davanın kısmen kabulü yönünde hüküm kurulması isabetli olmamıştır» değerlendirmesi yapılmıştır.

Для собственников результат двоякий: Подрядчик не может требовать плату за дополнительные этажи, закрытые балконы или пристройки на крыше, выполненные в нарушение проекта; но эти работы также препятствуют получению разрешения на эксплуатацию здания. Поэтому в договор следует включить положение: «все этапы работ будут выполняться в соответствии с утвержденным проектом, разрешением и градостроительным законодательством; все последствия нарушений несет подрядчик»; собственники также не должны требовать работ, противоречащих проекту, таких как «дополнительная комната»; такие требования, даже если они изложены в письменной форме, не должны служить основанием для подрядчика.

3. Какие пункты работ должны быть подробно прописаны в договоре?

По договору подряда подрядчик несет ответственность только за те работы, которые он взял на себя по договору. В решении 2-го Гражданского коммерческого суда Стамбула (Анатолия) от 17.05.2018, № 2016/40 (Осн.) – № 2018/568 (Реш.), была подчеркнута важность конкретного перечисления обязательств в протоколе и было указано, что в начале процесса необходимо отдельно указать такие действия, как «расчет рентабельности строительных затрат, получение отчета о завершении экономического срока службы зданий в рамках Закона № 6306, получение отчета о ветхости, подготовка предварительных проектов».

В договоре, по которому доля земельного участка не передается, должны быть отдельно указаны следующие пункты: кто несет ответственность и включено ли это в стоимость или нет:

4. Можем ли мы требовать от подрядчика выполнения работ, не указанных в договоре?

Обычно нет. В решении 15-го Гражданского департамента Кассационного суда от 26.03.2015 г., № 2014/3231 Э. – № 2015/1557 К., были рассмотрены строительные отношения, установленные путем принятия предложения без письменного договора, и было сказано: «что в рамках договора на строительство вилл, выполненных путем принятия предложения подрядчика и определенных выше, работы по устройству деревянных веранд на балконах вилл и их кровельного покрытия, а также ограждений по краям балконов не входили в обязанности подрядчика, равно как и обязательство подрядчика получить разрешение на эксплуатацию здания отсутствовало.»

Это решение содержит два предупреждения: Во-первых, начало работы по письму-предложению или устному согласию приводит к тому, что работы, ожидаемые собственниками, остаются за рамками договора. Во-вторых, обязательство по получению разрешения на эксплуатацию (искяна) не может быть, как правило, потребовано от подрядчика, если оно прямо не указано в договоре. В городской реновации самые дорогие сюрпризы обычно возникают из-за этих «непрописанных» пунктов.

5. Должно ли быть написано «под ключ» или «с получением разрешения на эксплуатацию»?

Включение в договор только формулировки «под ключ» без условия о разрешении на эксплуатацию приводит к определению даты сдачи объекта по фактической передаче. 6-й Гражданский департамент Кассационного суда четко проводит это различие.

Шестой Гражданский отдел Кассационного суда в постановлении от 10.07.2024, № 2023/485 (основное дело) – № 2024/2520 (решение) заявил: «Поскольку в предмете договора отсутствуют условия о передаче ключей и разрешении на заселение, следует установить фактическую дату передачи отдельных частей истцу — владельцу земельного участка.» Если в договоре есть условие о разрешении на заселение, ситуация меняется:

Поэтому в договор следует включить положение «считается, что передача состоялась в дату получения разрешения на эксплуатацию здания». Таким образом, неустойка за просрочку, последний платежный транш и сроки уведомления о дефектах привязываются к этой дате. Поскольку в соответствии со статьей 31 Закона о зонировании № 3194, зданиям без разрешения на заселение не предоставляются постоянно услуги электроснабжения, водоснабжения и канализации, разрешение на заселение является также условием для фактического проживания. Для получения информации о процессе: Операции с титулом и разрешением на заселение.

6. Как должен быть составлен план оплаты, и когда производится оплата?

Согласно статье 479 ТБО, если не оговорено иное, стоимость работы становится подлежащей оплате в момент передачи работы. То есть закон не предусматривает оплату со стороны владельца до выполнения работы; авансовый платеж или платеж по графику возможен только по договору. Это правило, которое усиливает позицию владельцев при переговорах.

Метод, принятый на практике, заключается в привязке платежей не к графику, а к фактически завершенным этапам работы. В рамках кампании «Половина от нас» гранты и кредиты также выплачиваются подрядчику от имени правообладателей поэтапно (30% в начале работ, 30% по завершении несущей системы, 30% на этапе штукатурки, 10% при получении разрешения на эксплуатацию здания).

7. Кто оплачивает плату за подключение к инфраструктуре, сборы и плату за присоединение?

Освобождения от сборов и пошлин, предоставляемые в рамках городской регенерации, не безграничны; некоторые государственные платежи остаются вне освобождения. Если не указано, кто их оплачивает, по окончании работ подрядчик может потребовать эти пункты от владельцев, назвав их «внеконтрактными».

Государственный совет, 6-я палата, в своем решении от 16.09.2020, № 2019/20539-E – 2020/7699-K. вынес оценку: «Плата за участие в инфраструктуре, требуемая в соответствии с Законом № 3194, не входит в число платежей, освобожденных согласно Закону № 6306». Однако то же решение постановило, что эта плата не может быть введена администрацией в одностороннем порядке посредством примечаний к плану зонирования: «В отношении операций по регулированию обязательных действий, таких как плата за участие в инфраструктуре, в рамках статьи 23 Закона № 3194 с помощью примечаний к плану зонирования и требованию их от владельцев или подрядчиков, не было выявлено соответствия закону и нормативным актам».

Что изменило решение Конституционного суда об отмене статьи 23 Закона № 3194?

Решением Конституционного суда от 03.06.2025, № 2024/211-E – 2025/123-K. (Официальный вестник 13.10.2025/33046) было отменено положение в первом предложении второго абзаца статьи 23 Закона о зонировании № 3194, касающееся выдачи разрешений на строительство тем, кто обязуется выплатить 25% стоимости технической инфраструктуры авансом и оставшиеся 75% не позднее чем через шесть месяцев после завершения работ по инфраструктуре в местах, где план раздела земли утвержден, но техническая инфраструктура еще не создана. Суд признал неконституционным (с точки зрения права собственности и принципа ограничения основных прав законом, согласно статьям 13 и 35 Конституции) отсутствие критериев для расчета стоимости инфраструктуры, определенных в законе. Решение было опубликовано в Официальном вестнике 13.10.2025, а положение об отмене вступило в силу через девять месяцев, 13.07.2026.

Это событие сделало спорным правовое основание требований о плате за инфраструктуру, основанных на отмененном положении. Необходимо дополнительно проверить, приняла ли законодательная власть новое регулирование после отмены, и какова текущая практика соответствующего муниципалитета до подачи заявки на разрешение.

Какое условие следует прописать в договоре?

• Сборы за разрешение на строительство, платежи за участие в инфраструктуре, плата за парковку, плата за подключение и абонентская плата за воду–канализацию–электричество–природный газ должны быть перечислены по отдельности, и должно быть указано, включена ли каждая из них в общую (фиксированную) стоимость или нет.
• Следует учитывать, что освобождения ограничены 1,5-кратным размером существующей площади застройки в рамках статьи 7 Закона № 6306, и что в зоне, превышающей этот предел, возникнут сборы и пошлины.
• Должно быть определено, кто будет иметь право возражать против незаконного требования о плате и подавать иск, а также кому будет принадлежать возврат средств, если они будут вынуждены быть уплачены.

Возникают ли общие расходы по проекту в зонах городской трансформации, осуществляемой муниципалитетом?

В зонах проектов городской трансформации и развития муниципалитетов, подпадающих под статью 73 Закона о муниципалитетах № 5393, действуют отдельные правила. Среди положений, рассмотренных и не отмененных решением Конституционного суда от 18.10.2012, Т. 2010/82 Е. – 2012/159 К., и до сих пор действующих, находятся принцип «В зонах проектов городской трансформации и развития выселение, снос и экспроприация зданий должны осуществляться преимущественно по соглашению», правило «Владельцы недвижимости, которым выделен отдельный участок или участок, а также владельцы недвижимости, не подлежащие экспроприации, обязаны участвовать в общих расходах проекта пропорционально общей площади имеющихся у них строений», и санкция «Без оплаты общих расходов по проекту не может быть выдано разрешение на строительство, разрешение на эксплуатацию построенных зданий; не может быть подключено водоснабжение, природный газ и электричество». Если ваше здание находится в такой зоне, сумма общих расходов по проекту и кто их будет оплачивать должны быть уточнены до расчета фиксированной стоимости.

8. Каковы права собственника в случае задержки, неполного выполнения работ или дефектов?

• Задержка начала работ или просрочка: Если подрядчик не начинает работы вовремя или задерживает их в нарушение договора, заказчик может отказаться от договора, не дожидаясь даты сдачи (ст. 473 Обязательственного кодекса Турции). Кроме того, в договоре должны быть предусмотрены ежедневные или ежемесячные штрафы за просрочку.
• Снижение неустойки: Подрядчик, являющийся коммерсантом, как правило, не может требовать снижения неустойки на основании того, что она чрезмерна, согласно статье 22 Коммерческого кодекса Турции. Это делает неустойку эффективным инструментом против подрядных компаний. Мы также рассмотрели этот вопрос с точки зрения собственника: Обязан ли владелец участка платить неустойку при расторжении договора подряда?.
• Дефект: После сдачи работы она должна быть осмотрена, и о дефектах следует уведомить подрядчика в надлежащий срок (статья 474 Обязательственно-правового кодекса (ОПК)). Собственник может выбрать одно из прав: отказ от договора, снижение цены или ремонт за счет подрядчика (статья 475 ОПК). Однако, поскольку работа выполнена на недвижимости собственника, и ее демонтаж и удаление приведут к чрезмерному ущербу, право на отказ от договора в отношении здания, как правило, не может быть использовано (статья 475/3 ОПК); на практике речь идет о снижении цены или ремонте.
• Срок исковой давности: Иски, возбуждаемые из-за дефектов в недвижимых сооружениях, подлежат сроку исковой давности в пять лет с даты сдачи, а при наличии грубой вины подрядчика — двадцать лет (статья 478 ОПК).
• Право заказчика на свободное расторжение: До завершения работы заказчик может отказаться от договора, оплатив стоимость выполненной работы и возместив весь ущерб подрядчику (статья 484 ОПК). В этом случае собственник оплачивает весь ущерб подрядчика, включая упущенную выгоду; если есть обоснованная причина для расторжения, следует прибегнуть к обоснованному расторжению вместо статьи 484, и в этом случае подрядчик не может требовать упущенную выгоду.

Для условий и рисков одностороннего прекращения договора: Можно ли расторгнуть Договор подряда в обмен на долю земли в одностороннем порядке?.

9. Почему необходима поддержка опытного юриста?

Защита собственников в договоре о комплексной городской реконструкции по фиксированной цене зависит не от количества страниц договора, а от того, какие положения он содержит. Формула ценовой разницы, полное описание статей работ и перечня помещений, привязка сдачи объекта к разрешению на эксплуатацию, разбивка платежей на этапы и распределение публичных расходов — это вопросы, которые впоследствии становятся предметом спора, если они не включены в договор; рассмотренные судебные решения также наглядно демонстрируют этот риск. Разработка этих положений с адвокатом, работающим в области строительного права, помогает защитить собственников от споров, которые могут длиться годами.

Решение Конституционного суда об отмене статьи 23 Закона № 3194 и прецедентная практика Государственного совета относительно платы за участие в инфраструктуре показывают, что государственные расходы в рамках городской реконструкции больше не могут считаться фиксированными. Проверка правового основания суммы, требуемой муниципалитетом, и, при необходимости, обращение к административной апелляции и судебному разбирательству, должны рассматриваться вместе с положениями договора о цене и ответственности.

Юридическая фирма «2М Хукук» оказывает юридическую поддержку собственникам в Тузле, Пендике, Картале, Малтепе, Аташехире, Кадыкойе, Ускюдаре, Умрание, Санджактепе, Султанбейли, а также в Гебзе, Чайырова, Дарыдже, Диловасы и Коджаэли в области подготовки и проверки договоров о комплексной городской реконструкции, а также в разрешении споров с подрядчиками, касающихся цен, невыполненных работ и разрешений на заселение.

10. Часто задаваемые вопросы

Может ли подрядчик, с которым мы договорились о фиксированной цене, потребовать повышения цены?

Как правило, нет. Согласно статье 480 ТКБ (Турецкий кодекс обязательств), если фиксированная цена определена окончательно, повышение не может быть запрошено, даже если работа обойдется дороже, чем предполагалось. В исключительных случаях корректировка может быть запрошена только у судьи.

Может ли подрядчик остановить работу из-за инфляции?

Подрядчик не имеет права в одностороннем порядке повышать цены и останавливать работы. Если есть условия для корректировки, он должен обратиться в суд. Чтобы избежать таких споров, рекомендуется включить в договор пункт об ограниченной индексированной разнице в ценах.

Могу ли я потребовать от подрядчика выполнения работ, не указанных в договоре?

Согласно решению 15-го Гражданского департамента Верховного апелляционного суда № 2014/3231 E., работы, которые не были явно взяты на себя, включая обязанность по получению разрешения на заселение, как правило, не могут быть запрошены у подрядчика. Поэтому все пункты должны быть записаны по отдельности.

В чем разница между передачей «под ключ» и передачей с разрешением на заселение?

Если в договоре есть условие о разрешении на заселение, передача «под ключ» не считается достаточной, и бремя доказывания факта передачи лежит на подрядчике (Решение 6-го Гражданского департамента Верховного апелляционного суда № 2023/485 E.). Если условия о разрешении на заселение нет, исследуется фактическая дата передачи.

Оплачивается ли плата за участие в инфраструктуре при городской трансформации?

6-я Палата Государственного совета указала, что эта сумма не входит в число освобождений по закону № 6306, но не может быть введена в одностороннем порядке посредством примечаний к плану зонирования. Решением Конституционного суда № 2025/123 K. формулировка «25% аванс / 75% обязательство» в первом предложении статьи 23/2 закона № 3194 была отменена, отмена вступила в силу 13.07.2026.

Когда мы должны производить платежи подрядчику?

Согласно статье 479 ТЗО, если иное не согласовано, оплата становится подлежащей исполнению при сдаче. Рекомендуется привязать платежи к утвержденным инспекцией строительства актам определения уровня выполнения работ и выплатить последний транш после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Обязаны ли мы оплачивать дополнительные работы, выполненные в нарушение проекта?

Согласно решению 15-й Гражданской палаты Кассационного суда № 2011/4555 Е., стоимость изготовления незаконных построек, не имеющих экономической ценности, не может быть определена; может быть потребован только их снос.

11. Законодательство и источники

• Турецкий обязательственный кодекс № 6098 — ст. 138, ст. 473–480, ст. 484
• Турецкий торговый кодекс № 6102 — ст. 22
• Закон о зонировании № 3194 — ст. 23, ст. 31
• Закон № 6306 — ст. 7
• Закон о муниципалитетах № 5393 — ст. 73
• Решение Конституционного суда № Э.2024/211 К.2025/123 (ОГ 13.10.2025/33046)
• Анатолийское агентство – Заявление Министерства относительно этапов оплаты кампании «Половина от нас» (12.08.2024)
• 15-я Коллегия по гражданским делам Верховного суда, Дата: 28.03.2012, Осн. №: 2011/4555 – Реш. №: 2012/1951 · 2-й Гражданский коммерческий суд Анатолийского района Стамбула, Дата: 17.05.2018, Осн. №: 2016/40 – Реш. №: 2018/568 · 15-я Коллегия по гражданским делам Верховного суда, Дата: 26.03.2015, Осн. №: 2014/3231 – Реш. №: 2015/1557 · 6-я Коллегия по гражданским делам Верховного суда, Дата: 10.07.2024, Осн. №: 2023/485 – Реш. №: 2024/2520 · 6-я Коллегия Государственного совета, Дата: 16.09.2020, Осн. №: 2019/20539 – Реш. №: 2020/7699 · Конституционный суд, Дата: 18.10.2012, Осн. №: 2010/82 – Реш. №: 2012/159 К.
• Рекомендуется подтверждать реквизиты решений через UYAP перед использованием в ходатайстве или публикации.

Эта статья носит общий информационный характер; права и обязанности по вашему конкретному делу могут меняться в зависимости от содержания договора и состояния строения. Информация о законодательстве и судебной практике собрана по состоянию на сентябрь 2026 года.