استناداً إلى دليل اختيار المقاولين في مناطق التحول الحضري بأسلوب سؤال وجواب التابع لجمعية إسطنبول للمقاولين (İNDER)؛ تم إعداد هذا الدليل بمراجعة مفصلة بنداً ببند مع الأخذ في الاعتبار تعديلات التشريعات لعام 2026 والسوابق القضائية الحديثة لمحكمة النقض.

كيف تستخدم هذه القائمة؟ تنقسم قائمة المراجعة إلى ست مراحل: (1) التحضير، (2) البحث الأولي عن المقاول، (3) تقييم العروض، (4) العقد والضمانات، (5) عملية الإنشاء، (6) التسليم وشهادة الإشغال. أكمل كل مرحلة بالترتيب؛ لا تنتقل إلى المرحلة التالية قبل إغلاق المرحلة السابقة. يمكنك طباعة القائمة (Ctrl+P) وتعبئتها مع لجنة المبنى الخاصة بك. البنود المعلمة بعلامة ★ هي ذات طبيعة “غير قابلة للتجاوز” — إذا لم يتم تلبية أحدها، فلا ينبغي الاستمرار مع ذلك المقاول.

عن المصدر: من قام بإعداد الدليل، ومن أي منظور؟

الدليل الذي يشكل هيكل هذه القائمة، يتكون من 51 سؤالاً وجواباً؛ وقد تم إعداده من قبل مخططة المدن الدكتورة جولجمال ألهانلي أوغلو، بمساهمات من المحامي علي جوفنتش كيراز، والمهندسة المدنية أيتن باباوغلو، ومهندس الإنشاءات العليا تشاغداش أيغون، وقد نشرته İNDER. ويتألف من خمسة أقسام: تحديد المخاطر والخطوات الأولى، البحث عن المقاول واختياره، العقد والضمانات، إدارة المشروع والتسليم، والمسائل المالية والقانونية.

الدليل هو أحد أكثر المصادر تنظيماً للمواطنين ومعظم توصياته في صالح مالك الأرض. ومع ذلك، İNDER هي منظمة مهنية للمقاولين وبعض إجابات الدليل تعكس بطبيعة الحال وجهة نظر المقاول. أدناه، قمنا بتمييز كل من النقاط الثلاث التي تحتاج إلى تحديث بسبب التغييرات في التشريعات/السوابق القضائية، وكذلك النقطتين اللتين يجب على مالك الأرض قراءتهما بعناية. في بقية القائمة، تم تحديد كل بند من الدليل بوضوح؛ أما البنود التي أضفناها ولم تكن موجودة في الدليل، فلم يتم الإشارة إلى الدليل فيها.

أ. ثلاث معلومات تم تحديثها بسبب التشريعات والسوابق القضائية

التحديث 1 — سندات ملكية الطرف الثالث في الفسخ بأثر رجعي. يذكر في الجزء الذي يشرح نماذج الفسخ في الدليل، أنه في الفسخ بأثر رجعي، سيستعيد مالكو الأرض جميع سندات الملكية التي نقلوها إلى المقاول، و أنه يمكن استعادة سندات الملكية حتى لو كان المقاول قد باعها لأطراف ثالثة. وقد تغيرت هذه المعلومات بموجب قرار الهيئة العامة لتوحيد الاجتهادات القضائية لمحكمة النقض رقم E.2024/1, K.2025/2 وتاريخ 16.05.2025 (الجريدة الرسمية 18.07.2025, العدد 32959). وفقًا للقرار، في حالة إثبات بطلان العقد أو فسخه بأثر رجعي، تُستمع ادعاءات الأطراف الثالثة التي اكتسبت حقًا عينيًا بحسن نية بالاعتماد على سند الملكية من المقاول؛ وتُحمى حقوق الملكية والرهن. لعودة العقار إلى مالك الأرض، أصبح الآن إثبات سوء النية مطلوبًا. النتيجة العملية: أصبح تسجيل ملاحظة على سند الملكية بشأن العقد هو خط الدفاع الأساسي لمالك الأرض. (تظل الاستنتاجات الأخرى للدليل — مثل إمكانية استخدام الفسخ بأثر رجعي تحت عتبة 90%، وعدم المطالبة بشرط جزائي في هذا النموذج، وإمكانية المطالبة بشرط جزائي في الفسخ بأثر فوري — سارية المفعول.)

تحديث 2 — اجتماع الملاك وإجراءات اتخاذ القرار. يذكر الدليل أنه لا يوجد إلزام بعقد الاجتماع بشكل رسمي ضمن نطاق المادة 15/2 من لائحة تطبيق القانون رقم 6306، ولكن تم إيقاف تنفيذ الحكم ذي الصلة بقرار مجلس هيئات الدعاوى الإدارية بمجلس الدولة بتاريخ 20/9/2023 ورقم اعتراض YD: 2023/692؛ ولهذا السبب، يُذكر أنه سيكون من المفيد عقد الاجتماع بشكل رسمي حتى يتم إصدار لائحة جديدة. جاء التنظيم المنتظر: بموجب تعديل اللائحة المنشور في الجريدة الرسمية رقم 33158 وتاريخ 04.02.2026، تم إعادة تنظيم إجراءات الاجتماع واتخاذ القرار. في التطبيق الحالي: بناءً على طلب مالك واحد على الأقل، يتم استدعاء جميع الملاك للاجتماع؛ يتم الاستدعاء بواسطة نموذج الملحق-12 المرفق باللائحة ويتم الإبلاغ عنه في مكتب المختار أو، إذا لم يتم هدم المبنى بعد، على باب المبنى/لوحة الإعلانات لمدة خمسة عشر يومًا عبر الإعلان أو عن طريق الكاتب العدل؛ يُعقد الاجتماع بنسبة الأسهم وبـ مشاركة الأغلبية المطلقة على الأقل ويُتخذ القرار بـ الأغلبية المطلقة على الأقل. أصبح إلزامياً إرفاق دعوة الاجتماع ومحاضره بملف الطلب؛ بالإضافة إلى ذلك، تم وضع شرط بأن يكون إخطار الملاك الذين لم يشاركوا في القرار قد اكتمل قبل تقديم طلب رخصة البناء، وأن يكون قد تم تقديم طلب إلى المديرية المعنية لبيع حصصهم.

Güncelleme 3 — Ruhsat aşamasında verilen teminatın oranı. Rehberde, riskli yapı şerhi bulunan parsellerde inşaat ruhsatı aşamasında yapı maliyetinin %10’u oranında teminat istendiği belirtilmektedir. Bu oran, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nde yapılan değişiklikle riskli yapıların bulunduğu parseller bakımından %6’ya düşürülmüştür. Ayrıca 04.02.2026 tarihli değişiklikle Yönetmeliğe eklenen geçici madde uyarınca, 1/1/2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, yapı müteahhidinin talebi hâlinde %6 oranına göre yeniden düzenlenir. Rehberin bu teminata ilişkin diğer tespitleri — teminatın arsa sahipleri adına alındığı, temin edemeyen müteahhide ruhsat verilmediği ve teminatın ancak iskân alındıktan sonra iade edildiği — geçerliliğini korumaktadır. (Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında yapı inşaat alanına göre kademeli oranlar uygulanmaktadır.)

B. Arsa sahibinin dikkatli okuması gereken iki nokta

Dikkat 1 — “İş bitene kadar azletmeme” yükümlülüğü. Rehber, cezai şartların karşılıklı olması gerektiğini isabetli biçimde vurgularken, arsa sahibinin yükümlülükleri arasında “vekaletname vermek ve iş bitene kadar azletmemek” maddesini de saymakta ve bunların gerçekleşmemesi hâlinde cezai şart konulmasını önermektedir. Arsa sahibi açısından bu, ciddi bir tavizdir: müteahhit sözleşmeye aykırı davransa dahi vekâletnameyi geri alamamak, elinizdeki en etkili savunma aracını kaybetmek anlamına gelir. Önerimiz: azil yasağı kabul edilecekse, müteahhidin sözleşmeye esaslı aykırılığı hâlinde azil hakkının doğduğu istisnası mutlaka yazılmalı; vekâletname zaten işlem bazlı ve süreli düzenlenerek bu maddenin etkisi sınırlandırılmalıdır.

Dikkat 2 — Dava süresinin inşaat süresine eklenmesi. Rehberde, hissedarların itiraz ederek dava açması hâlinde müteahhidin iş ve işlemleri mahkeme sonuçlanıncaya kadar bekletebileceği ve bu süreyi inşaat süresine ekleyebileceği; inşaata devam edip etmemenin müteahhidin takdirinde olduğu, ancak ihtiyati tedbir kararı verilirse işi mecburen durduracağı belirtilmektedir. Bu hüküm sözleşmeye sınırsız biçimde konulursa, tek bir malikin açtığı ve reddedilen bir dava dahi projeyi yıllarca askıya alabilir. Önerimiz: süre uzaması ancak ihtiyati tedbir kararı verilmesi hâliyle ve fiilen durulan süreyle sınırlı tutulmalı; tedbir kalktığında müteahhidin belirli bir süre içinde işe dönme yükümlülüğü ve buna bağlı cezai şart yazılmalıdır.

المرحلة 1 التحضير: قبل البدء بالبحث عن مقاول

إحدى أنسب توصيات الدليل هي أن يبدأ أصحاب الأراضي، قبل الدخول في عملية التحول الحضري وقبل تحديد المنشآت الخطرة، بتحديد لجنة فيما بينهم والبدء في البحث عن شركة مقاولات وجمع العروض في هذه المرحلة. وفقًا للدليل، يحمل هذا أهمية كبيرة في تقدم العملية بسلاسة وسرعة.

المرحلة 2 البحث الأولي عن المقاول

2.1. الهوية القانونية والصلاحية

2.2. الكفاءة المالية

2.3. الكفاءة الفنية والمراجع

المرحلة 3 مقابلة وتقييم العرض

تعاريف المساحات في الدليل (وفقًا للائحة إعمار إسطنبول لعام 2018):
المساحة الصافية للقسم المستقل: المساحة القابلة للكنس التي تقع بين الجدران بعد الدخول من باب المدخل، حيث يتم وضع الأرضيات. لا تشمل الجدران، الأعمدة، فتحات التهوية، الشرفات المفتوحة/المغلقة والتراسات.
المساحة الإجمالية للقسم المستقل: المساحة المحاطة بحدود القسم المستقل الخارجية؛ في حالة الجوار، يعتبر المحور الأوسط للجدار المشترك هو الحد. تشمل الجدران الداخلية، الأعمدة، فتحات التهوية، الشرفات المفتوحة/المغلقة والتراسات؛ ولا تشمل صالات الطوابق، السلالم المشتركة، المصاعد، المستودعات الملحقة ومساحة موقف السيارات.
المساحة الإجمالية العامة للقسم المستقل (المساحة الخاضعة للسند): المساحة التي يتم الحصول عليها بإضافة الحصة من جميع المساحات المشتركة في المبنى (صالات الطوابق، المصاعد، السلالم المشتركة وسلالم الطوارئ، موقف السيارات، الأمن، الملاجئ، المناطق التقنية، المرافق الاجتماعية، المسبح وما إلى ذلك) إلى المساحة الإجمالية.

المرحلة 4 العقد والضمانات

4.1. الشكل والسند

4.2. الضمانات

4.3. المدة، والشرط الجزائي، والمواصفات الفنية

المرحلة 5 عملية البناء

تحذير دقيق من الدليل بشأن حق الفسخ: عقود الإنشاء مقابل حصة في الأرض، لا يمكن فسخها من جانب واحد بأي شكل من الأشكال باستثناء نموذج الفسخ الاستثنائي الخاص بالهياكل الخطرة؛ ولكن يمكن فسخها بقرار من المحكمة. النموذج الاستثنائي يعمل بعد اتفاق مالكي الأرض بالإجماع أو اتخاذ قرار بـ أغلبية بسيطة (%50.01) من حصص الأرض، في حال عدم بدء العمل الإنشائي خلال عام لأسباب تعود للمقاول، أو توقف العمل وعدم استمراره بمعدات وفريق عمل كافٍ لمدة ستة أشهر على الأقل. تمنح الإدارة المقاول مهلة 30 يومًا؛ إذا لم يبدأ العمل أو يستمر خلال هذه المدة، فإن العقد يُفسخ تلقائيًا. كما أكد الدليل، فإن أكبر ميزة لهذه الطريقة هي قدرة مالكي الأرض على الاتفاق مع مقاول جديد ومواصلة البناء؛ أما علاقة الديون/التعويضات، فيتم حلها بشكل منفصل في المحاكم المدنية.

المرحلة 6 التسليم، الإشغال والملكية الطابقية

لا تنسَ دعم الإيجار والانتقال: وفقًا للدليل، يجب تقديم طلب دعم الإيجار في غضون عام واحد من الإخلاء، وفي جميع الأحوال، من تاريخ الهدم. يتم تنظيم الدعم من قبل وزارة البيئة والتخطيط العمراني وتغير المناخ، أو من قبل بلديات المنطقة إذا تم تفويض السلطة إليها، ولا يُقدم للمالكين فقط، بل للمستأجرين وأصحاب الحقوق العينية بشرط الإقامة أيضًا. دعم الانتقال هو لمرة واحدة، بينما يُدفع دعم الإيجار بانتظام لفترة محددة.

علامات حمراء: 12 إشارة يجب التوقف عندها فور رؤيتها

إذا كان أي من الحالات التالية موجودًا، فلا داعي لاستكمال بقية القائمة:

سجل YAMBİS غير موجود، غير نشط، أو ملغى.

“اقتراح “دعنا نحصل على ترخيص عبر شخص نعرفه لديه وثائق””

مجموعة شهادات الصلاحية/الترخيص لا تكفي لحجم المشروع، أو تم ترقية المجموعة باندماج حديث.

الميزانية العمومية، والمراجع المصرفية، وخطاب عدم وجود ديون لا تتم مشاركتها (“الادعاء بأنها “سر تجاري””).

الشريك الرئيسي للشركة يرفض أن يكون كفيلًا شخصيًا.

خطاب الضمان البنكي كضمان أساسي لا يمكن تقديمه. (الدليل، فقط لضمان الدفعة المقدمة وإذا كان المقاول يوحي بالثقة، يقبل سند الضمان كخيار ثالث؛ لا ينبغي، في رأينا، اختزال الضمان الرئيسي إلى سند.)

المشاريع المرجعية لم تحصل على رخصة الإشغال أو لا يمكن تأكيدها من البلدية.

يُقاوم أن يتم إبرام العقد على شكل تنظيم لدى كاتب العدل.

يُعارض شرح اتفاقية المقاسمة (أرض مقابل شقة) في السجل العقاري.

يُصَرُّ على ترك عبارة “مادة مكافئة” في المواصفات الفنية.

يُطلب توكيل غير محدد المدة وغير مقيد، يشمل سلطة البيع؛ ولا يُقبَل أي استثناء لحظر العزل.

يُمارَس الضغط “لنذهب إلى كاتب العدل غدًا” دون فحص المستندات.

المبدأ الذي شدد عليه الدليل: النقطة الرئيسية التي يجب مراعاتها عند تحديد نسبة المقاسمة (أرض مقابل شقة) هي ضرورة عدم اختيار مقاول غير موثوق به مقابل فرق بسيط في الاستحواذ. يصف الدليل أيضًا عدم قدرة المقاول على إكمال العمل بأنه “عملية صعبة للغاية الحل”، ويؤكد أن الهدف الرئيسي يجب أن يكون البدء بمقاول جيد وعقد متين. 

لماذا دعم المحامي المتخصص ضروري؟

حوالي ثلث المواد الـ 114 المذكورة أعلاه ذات طابع قانوني، وثلثها تقني، وثلثها مالي. يوصي الدليل نفسه مرارًا وتكرارًا بإدارة العملية بمساعدة محامٍ ومستشار فني؛ ويذكر بوضوح أن المحامي يضمن الحصول على أنسب الشروط من خلال حماية مصالح موكله خلال عملية التفاوض، وأن أتعاب المحاماة، حتى لو بدت مرتفعة في المرحلة الأولية، ستكون مفيدة في منع المواقف الصعبة التي قد تنشأ ويتعذر تداركها. 

مكتب 2M للمحاماة، يقدم الدعم لملاك الأراضي الذي يغطي هذه القائمة المرجعية بالكامل في مجالات قانون التحول الحضري وقانون الملكية المشتركة وقانون العقارات:

تقرير الفحص الأولي (العناية الواجبة) للمقاولين المرشحين من الناحية القانونية والمالية والسجلية،

اجتماع الملاك، وتنفيذ دعوة الملحق-12 وإجراءات التبليغ وفقًا للائحة المحدثة،

إدارة عملية بيع الحصص للملاك الذين لا يشاركون في قرار الأغلبية المطلقة،

تحليل العروض الواردة والمحاضر الأولية لصالح مالك الأرض، وإعداد نص مقابل،

صياغة عقد البناء مقابل حصة الأرض والمواصفات الفنية، وإجراءات الكاتب العدل و قيد سند الملكية،

إنشاء خطاب الضمان، رهن ضمان البناء وهيكل الكفالة الشخصية،

تحديد نطاق الوكالة واستثناء من حظر العزل،

خلال عملية البناء، تحديد الأدلة، وإجراءات الإنذار والتدابير الاحترازية،

إعداد ومتابعة طلب الفسخ الإداري التلقائي في إطار القانون رقم 6306،

دعاوى فسخ العقد، إلغاء سند الملكية والتسجيل، تعويض التأخير، الشرط الجزائي وتكلفة الإنتاج الناقص/المعيب.

يعمل مكتبنا ومقره في توزلا؛ في نطاق عناوين الخدمات التالية: محامي التحول الحضري، محامي التحول الحضري في إسطنبول، محامي التحول الحضري في توزلا، محامي عقود البناء مقابل الحصص، محامي عقود البناء مقابل حصة الأرض، محامي المباني الخطرة و محامي قانون العقارات في مناطق توزلا، بنديك، كارتال، مالتيبي، أتاشهير، عمرانية، سانجاكتيبي، سلطان بيلي، كاديكوي وأسكودار بالإضافة إلى مناطق كوجالي، جبزي، داريجا وتشاييروفا.

الأسئلة المتكررة

على أي مصدر تستند قائمة التحقق هذه؟

يستند هيكل القائمة إلى دليل اختيار المقاولين في مناطق التحول الحضري بأسئلة وأجوبة لجمعية إسطنبول للمقاولين (İNDER). وقد تم ذكر البنود الواردة في الدليل بشكل منفصل؛ وبالإضافة إلى ذلك، تم وضع علامة في مربعات منفصلة على ثلاث معلومات تحتاج إلى التحديث بسبب تغييرات في التشريعات والاجتهادات القضائية، ونقطتين يجب على صاحب الأرض قراءتهما بعناية.

متى يجب أن أبدأ البحث عن مقاول؟

نصيحة الدليل واضحة: قبل الدخول في عملية التحول الحضري وقبل تحديد المباني الخطرة. يجب على مالكي الأراضي تشكيل لجنة فيما بينهم للبحث عن شركات المقاولات وتلقي العروض منها وتقييمها. وفقًا للدليل، هذا له أهمية كبيرة في تقدم العملية بسلاسة وسرعة.

كيف أتحقق من ترخيص المقاول؟

اطلب رقم وثيقة الترخيص من المقاول و yambis.csb.gov.tr تحقق عبر — هذا هو العنوان المشار إليه في الدليل. تأكد أيضًا من أن التسجيل نشط وأن مجموعة الوثائق تلبي حجم مشروعك. تُصنف مجموعات وثائق الترخيص إلى A، B، B1، C، C1، D، D1، E، E1، F، F1، G، G1، H، ومؤقتة.

ما هي الضمانات التي يمكنني طلبها من المقاول؟

يذكر الدليل خمسة ضمانات: ضمان الأداء (عادةً خطاب ضمان بنكي بقيمة 10% من تكلفة إنجاز العمل)، ضمان الدفعة المقدمة، خطاب الضمان الذي سيُقدم ضمن نطاق العقد (عملياً 10%-20% من تكلفة البناء)، الرهن التأميني الإنشائي والكفالة الشخصية للشريك الرئيسي في شركة المقاولات. بالإضافة إلى ذلك، يوجد ضمان قانوني يُقدم للإدارة في مرحلة الترخيص بموجب القانون رقم 6306.

ما هي نسبة الضمان المأخوذ من المقاول في مرحلة الترخيص؟

في قطع الأراضي التي توجد بها مبانٍ خطرة، من الإلزامي تقديم ضمان بنسبة 6% من التكلفة التقديرية للبناء قبل الحصول على رخصة البناء. تم تحديث نسبة 10% المذكورة في الدليل بتغيير تم إجراؤه في لائحة التطبيق؛ بالإضافة إلى ذلك، يمكن إعادة ترتيب الضمانات التي تغطي التراخيص الصادرة اعتبارًا من 1/1/2024 وفقًا للنسبة الجديدة بناءً على طلب المقاول. لا تُمنح رخصة للمقاول الذي لا يستطيع توفير الضمان، ويتم استرداد الضمان فقط بعد الحصول على تصريح الإشغال.

كيف يتم التمييز بين المساحة الصافية والإجمالية للشقة بالمتر المربع؟

وفقًا للتعريفات الواردة في دليل لائحة إعمار إسطنبول لعام 2018: المساحة الصافية هي المساحة القابلة للكنس بين الجدران بعد باب المدخل (باستثناء الجدران والأعمدة وفتحات التهوية والشرفات والتراسات). المساحة الإجمالية هي المساحة المحاطة بالحدود الخارجية للقسم المستقل (بما في ذلك الجدران الداخلية والأعمدة والشرفات والتراسات؛ باستثناء ممرات الطوابق، السلالم المشتركة، المصاعد، المستودعات الملحقة، ومواقف السيارات). المساحة الإجمالية الكلية تُحسب بإضافة حصة جميع المناطق المشتركة إلى المساحة الإجمالية وهي المساحة موضوع سند الملكية.

كيف يجب تحديد المدد في عقد إنشاء المباني مقابل حصة من الأرض؟

اقتراح الدليل: للرخصة بعد توقيع العقد 6-9 أشهر، لإتمام البناء بعد الحصول على الرخصة 12-30 شهرًا، ولتصريح الإشغال بعد الإتمام 3-6 أشهر. في حال عدم إنجاز الأعمال المحددة ضمن هذه الفترات، يجب بالتأكيد تحديد شروط جزائية وحقوق فسخ العقد.

ما هو نطاق التوكيل الذي يجب منحه للمقاول؟

وفقًا للدليل، يجب تحديد نطاق وصلاحيات التوكيل بوضوح، وتجنب الصلاحيات الواسعة غير الضرورية، ووضع شروط وأحكام خاصة للمعاملات الحاسمة المتعلقة بالملكية مثل البيع، وتحديد فترة الصلاحية وشروط الإلغاء بوضوح. يوصي الدليل أيضًا بالاستعانة بمشورة محامٍ عند إعداد التوكيل. في المقابل، إذا تم قبول البند الذي ورد ضمن التزامات صاحب الأرض في الدليل وهو:  “عدم العزل حتى انتهاء العمل”  ، فإننا نوصي بشدة بإضافة استثناء يُفيد بحق العزل في حالة الإخلال الجوهري.

هل تدقق شركة تدقيق البناء الأعمال الداخلية في شقتي أيضًا؟

لا. وفقًا للدليل، المسؤولية الرئيسية لشركة تدقيق البناء هي التحقق من مطابقة المواد الحيوية المستخدمة (الحديد، الخرسانة، إلخ) والتركيبات (القوالب، الحديد، إلخ) للمواصفات ومشروع الترخيص. مواد الديكور الداخلي المعمارية (الأبواب، الباركيه، النجارة، المطبخ، إلخ) وتفاصيل التنفيذ تقع خارج نطاق مسؤولية شركة تدقيق البناء؛ يُنصح بالاستعانة بمستشار فني منفصل لهذه الأمور. يتم تعيين تدقيق البناء تلقائيًا عندما يتجاوز إجمالي مساحة البناء 200 متر مربع.

هل أفقد حقوقي إذا وقعت محضر التسليم؟

نصيحة الدليل هي أنه إذا تم إعداد محضر تسليم الشقة، فيجب إضافة عبارة “مع التحفظ على كافة حقوقي القانونية تجاه الأعمال المعيبة و/أو الناقصة” إلى المحضر. يجب إبلاغ المقاول رسميًا بالقوائم التفصيلية للنواقص، وتوثيقها بالصور والفيديو.

هل يمكن فسخ العقد من طرف واحد؟

وفقًا للدليل، عقود البناء مقابل حصة أرض، لا يمكن فسخها من جانب واحد بأي شكل من الأشكال باستثناء نموذج الفسخ الاستثنائي الخاص بالمنشآت الخطرة؛ ولكن يمكن فسخها بقرار من المحكمة. يحدد الدليل ثلاثة نماذج: فسخ بأثر رجعي (إذا كان معدل إنجاز البناء أقل من 90%؛ لا يمكن المطالبة بشرط جزائي في هذا النموذج)، وفسخ بأثر مستقبلي (يحتفظ المقاول بالأقسام المستقلة المقابلة لنسبة الإنجاز كاستحقاق؛ يمكن المطالبة بشرط جزائي)، وفسخ استثنائي (إداري) ضمن نطاق القانون رقم 6306.

هل يمكن تغيير المقاول أثناء استمرار الإنشاء؟

وفقًا للدليل، ممكن ولكنها عملية معقدة تنطوي على العديد من التحديات القانونية، ويجب إدارتها بالتعاون مع المقاول الحالي إن أمكن. يتطلب تغيير المقاول أثناء استمرار الإنشاء تعديل رخصة البناء ويؤدي إلى إعادة إجراء العديد من العمليات مثل عقد مقاولة جديد، وعقد إشراف بناء جديد، ورخصة بناء جديدة.

الخلاصة

في التحول الحضري، أقوى ورقة بيد مالك الأرض هي أسئلته قبل التوقيع. المواد الـ 114 المذكورة أعلاه هي الشكل المنهجي لهذه الأسئلة؛ لا يتطلب أي منها خبرة خاصة، بل يحتاج فقط إلى التسلسل والصبر.

المبدأ الوحيد الذي تحمله القائمة هو: تأكد من صحة كل معلومة يقدمها لك المقاول من مصدر مستقل. شهادة الصلاحية من YAMBİS، رخصة الإشغال من البلدية، الوضع المالي من البنك والميزانية العمومية، والتوصيات من سكان المبنى نفسه. لا ينبغي أخذ أي إقرار غير مؤكد، أو أي وعد لا يقابله نص في العقد، بعين الاعتبار.

للمواد القانونية في قائمة المراجعة، يمكنك التواصل مع مكتب 2M للمحاماة بالاشتراك مع المستندات المتعلقة بمشروعك (سجلات الملكية، حالة تقسيم المناطق، عرض المقاول، البروتوكول الأولي ومسودة العقد).

المصادر الرئيسية المستخدمة

İNDER، دليل اختيار المقاولين في مناطق التحول الحضري بالأسئلة والأجوبة (إعداد: د. جولجمال ألهانلي أوغلو؛ المساهمون: المحامي علي جوفنتش كيراز، أيتن باباوغلو، تشاغداش أيغون)

القانون رقم 6306 بشأن تحويل المناطق المعرضة لخطر الكوارث ولائحته التنفيذية (بما في ذلك التعديل المنشور في الجريدة الرسمية بتاريخ 04.02.2026 ورقم 33158)

لائحة تصنيف ومسك سجلات مقاولي البناء (الجريدة الرسمية 2/3/2019، 30702) و YAMBİS

قانون التخطيط رقم 3194؛ قانون الرقابة على المباني رقم 4708؛ قانون السجل العقاري رقم 2644 المادة 26؛ القانون المدني التركي رقم 4721 المادتان 1009، 1023؛ الأحكام ذات الصلة من قانون الالتزامات التركي رقم 6098 وقانون حماية المستهلك رقم 6502؛ لائحة أداء الطاقة في المباني

الهيئة العامة الكبرى لتوحيد الاجتهادات القضائية لمحكمة الاستئناف العليا، 16.05.2025، الأساس 2024/1، القرار 2025/2 (الجريدة الرسمية 18.07.2025، العدد 32959)

مجلس غرف الدعاوى الإدارية بمجلس الدولة، 20/9/2023، اعتراض وقف التنفيذ رقم: 2023/692 (القرار المشار إليه في الدليل)

إشعار قانوني: هذه المقالة مُعدة لأغراض المعلومات العامة فقط ولا تُشكل استشارة قانونية أو خدمة محاماة. القائمة المرجعية ذات طبيعة عامة ويجب تكييفها وفقًا للظروف الخاصة بكل مشروع؛ إتمام البنود الواردة في القائمة لا يوفر بحد ذاته ضمانًا قانونيًا. المعلومات المنقولة من الدليل تعكس حالته في تاريخ النشر؛ النقاط التي تم تحديثها بسبب التغييرات في التشريعات والسوابق القضائية تم الإشارة إليها بشكل منفصل في المقالة. التشريعات تتغير باستمرار؛ يجب التأكد من المعدلات والفترات والإجراءات من التشريعات الحديثة قبل التطبيق. يجب التأكد من النصوص الكاملة لأرقام قرارات المحكمة المذكورة في المقالة من خلال نظام البحث عن قرارات المحكمة العليا / UYAP قبل استخدامها في أي التماس أو استشارة أو منشور. يجب عليك استشارة محامٍ قبل اتخاذ أي خطوات تتعلق بحالتك الخاصة.